在温哥华怎样装修公寓

公寓装修和独立屋装修有什么不同

公寓装修的施工内容和独立屋装修一样，只是在一栋与其他业主共有的大楼里进行。这会改变几件事：谁批准工程，你可以移动什么，材料怎样送到单位，以及水漏到邻居家时由谁赔。

公寓在温哥华住房中占很大一部分。在2021年人口普查中，加拿大统计局 (Statistics Canada) 统计温哥华市共有305,335套有人居住的私人住宅。其中112,105套是公寓。同一次统计还显示，五层或以上楼房中的公寓单位有94,815套，五层以下楼房中的公寓单位有95,120套。

在独立屋，由业主决定建什么，市政府检查需要许可证的工程。公寓多了第二个决定方。分契式物业法团 (strata corporation) 就是大楼全体业主的整体，它通过选举产生的业主委员会行事。业主委员会审阅你的申请，并以书面形式答复。

下表对比两者。公寓一栏的每一项都注明了它来自哪部法律或哪个公开页面。

谁必须批准公寓装修

大多数公寓装修工程，开工前都必须取得分契式物业法团的书面批准。根据《标准附例》，第5(1)条的审批清单包括大楼的结构、外部门窗、单位内的公共财产，以及分契式物业必须投保的单位部分。

最后一项涵盖了大多数厨房、浴室和地板工程。《分契式物业法》要求分契式物业为原开发商安装的固定装置投保，《分契式物业条例》(Strata Property Regulation) 把固定装置定义为附着在建筑物上的物品，包括地面和墙面饰面以及电器和水管装置。更换这些物品的原有版本属于改动，需要先取得批准。

你所在大楼的附例可能比默认的那一套更严格，大楼也可能有自己的申请表。规划工程之前，向物业经理 (strata manager) 或业主委员会索取现行的附例、规定和任何装修申请表。

我们的分契式物业指南讲解整个流程：要提交什么，业主委员会可以设定哪些条件，法律规定的期限，未经批准施工的罚款，以及被拒绝后的步骤。本指南讲公寓装修的其他部分，审批方面的问题请看分契式物业指南。

公寓里哪些东西可以移动，哪些不可以

位于你的单位内、只为你的单位服务的东西，在分契式物业批准工程后，大多数都可以改动。支撑大楼的部分，以及为其他单位服务的部分，属于全体业主共有。改动这些部分需要分契式物业的书面批准，分契式物业也可以拒绝。

先看单位的边界。《分契式物业法》第68(1)条把边界定在把你的单位与邻居或公共财产分开的墙、地面和天花板的中线上，除非分契式物业平面图标出了不同的界线。分契式物业平面图是大楼登记的图纸。在计划打开一面墙之前，先索取这份图。

接下来是排水管和水管，因为它们决定水槽、马桶或淋浴可以放在哪里。该法对公共财产的定义，包括位于边界墙、地面或天花板内的供水、污水和排水管道。它也包括在单位内部经过、能够为另一个单位或公共财产服务的管道。把楼上各单位的水往下排的竖向排水管，在经过你的浴室墙的地方属于公共财产。在给移动某件洁具报价之前，我们会找出它的排水管在哪里接入共用管道，以及新位置离那个接口有多远。

墙体要回答两个问题。第一，这面墙是不是大楼结构的一部分，因为《标准附例》第5(1)(a)条规定，涉及大楼结构的改动需要书面批准。如果你的地面和天花板是混凝土楼板，除非大楼图纸表明它们另有用途，否则都要把它们当作结构。第二，墙里是否有为其他单位服务的水管、电线或风管。在围绕拆墙来做设计之前，先向分契式物业索取大楼图纸，并请人检查这面墙。

风管和电线的判断标准和水管一样。公共财产的定义写明了用于电力、供暖和制冷的电线、电缆、竖井和风管。浴室排风扇或厨房抽油烟机接入共用风管，就是接入公共财产，所以给分契式物业的申请应该写明每台风扇接在哪里。

供电容量受大楼限制。卑诗省政府表示，几乎所有分契式物业法团的供电容量都是有限的，并要求有五个或以上单位的分契式物业法团取得电力规划报告 (electrical planning report)，这份文件记录大楼电力系统的容量和用电需求。大温哥华地区大楼的期限是2026年12月31日。卑诗省政府还表示，业主想添加会增加用电需求的设备时，分契式物业需要确保由合格专业人士选择设备并确认供电容量。如果新厨房要添加一台大型电器，要为这项检查留出时间。

切割或钻孔混凝土有自己的规定。混凝土地面或墙体可能是结构，所以上面的审批规定适用，而且粉尘是受法律管控的健康危害。WorkSafeBC表示，切割、破碎、钻孔或打磨混凝土会释放二氧化硅粉尘，可能导致矽肺病，这是一种严重的、无法逆转的肺病。根据《职业健康与安全条例》第6.112条，在工人进行可能接触这种粉尘的工作之前，雇主必须让合格人员完成风险评估。问清你的承包商，粉尘怎样在工具处就被收集，以及怎样不让粉尘进入走廊。

老楼里的石棉和其他有害物质检测

在任何拆除之前，以及在确定价格之前，先安排对单位进行有害物质检查。在卑诗省，这项检查是业主和承包商共同承担的法律义务。

《职业健康与安全条例》第20.112条规定，在建筑物装修工程开始之前，所有负责该工程的雇主以及业主，必须确保由合格人员检查建筑物和施工场地，找出其中的有害物质（如果有的话）。该条例的有害物质清单包括含有石棉、铅或任何其他重金属的材料，以及有毒、易燃或易爆的材料。

合格人员对工程会扰动的材料取样，安排逐一鉴定，并写出报告。报告写明每个样本的位置，说明它是否有害，并写出发现的每种有害物质的位置和估计数量。雇主和业主必须确保施工场地可以查阅这份报告。

大楼的建造年份是判断可能含有石棉的主要依据。WorkSafeBC表示，从1950年代到1990年代，石棉被用于3,000多种建筑材料，1990年以前建造的房屋多半含有一些石棉。它列出的常含石棉的材料包括石膏板 (drywall)、天花板纹理涂层、保温材料、乙烯基地板和窗户油灰。厨房或浴室装修会扰动其中好几种。WorkSafeBC还表示，单凭肉眼看不出一种材料是否含有石棉。

温哥华有很多住宅属于这个年代。2021年人口普查统计，温哥华市305,335套有人居住的住宅中，有167,325套建于1990年或以前。这个数字包括所有住宅类型。

如果报告发现有害物质，要先封闭或清除。根据第20.112(7)条，在这些物质被安全封闭或清除之前，不能进行可能扰动它们的装修工作，并且必须由合格人员书面确认。从2024年1月1日起，清除或封闭石棉的承包商必须持有在卑诗省经营的执照，做这项工作的工人必须持有WorkSafeBC颁发的证书。WorkSafeBC公布持牌承包商名单。核实你为这一步聘请的公司在名单上。

后来发现的材料也按同样方式处理。如果在书面确认之后有人发现可疑材料，第20.112(6)条要求由合格人员取样、鉴定并写出书面报告，然后周围的工作才能继续。

把检查报告和装修申请一起交给分契式物业，并在单位的档案里保留一份。它向业主委员会说明，单位的粉尘和垃圾会怎样得到控制。

温哥华公寓装修的许可证

分契式物业的批准和许可证来自两个不同的机构，你可能两样都需要。分契式物业执行它的附例。市政府执行它的建筑规定。

电力和燃气工程方面，Technical Safety BC是执行卑诗省《安全标准法》(Safety Standards Act) 的机构。它表示有10个市镇自行签发电力或燃气许可证，它的名单中包括温哥华市，电力和燃气两项都在内。所以温哥华的公寓业主要找市政府办理这些许可证。

Technical Safety BC的页面还说明了按照省里的规定，哪些工作需要电力许可证。它举的例子包括安装或移动电灯开关或插座，更换灯具，以及连接固定安装的设备，例如洗碗机、抽油烟机或热泵。燃气方面的例子包括安装或更换燃气炉灶或燃气灶台，以及安装或更换燃气管道。

分契式物业的业主要聘请持牌承包商来做这些工作。Technical Safety BC表示，分契式物业的业主“不能申请房主许可证，必须聘请持牌承包商”。它还表示，聘请持牌承包商时，由承包商代你申请许可证，并建议你在开工前确认许可证已经办好。承包商执照在全省范围内仍由Technical Safety BC管理，温哥华也一样。

建筑许可证方面，直接询问温哥华市政府。温哥华市有自己的建筑附例 (building by-law)，自己规定许可证的规定、费用和审批时间。带着你的工程范围打电话或写信给市政府，询问需要哪些许可证。然后问分契式物业是否要在开工前拿到许可证的副本。

每个项目在给出开工日期之前，我们都会向市政府确认许可证问题。

施工顺序，以及公寓工程为什么更久

公寓装修和独立屋的施工步骤相同，只是拆除之前的步骤更多，每个工作日的限制也更严。

我们公布的工期说明了独立屋里施工本身需要多长时间。对北岸的独立屋，我们公布的带许可证的厨房装修从拆除到完工为10至16周，一间浴室为4至6周。这些数字是为独立屋写的。其中没有算进分契式物业审批的时间，并且假定施工队可以整天施工，材料可以直接运到门口。

公寓里有四个条件会增加时间，先在下面列出。每一个都取决于你的大楼，所以在同意进度安排之前，先书面索取大楼的规定。列表之后的编号步骤是我们遵循的顺序。

• 审批。收到分契式物业的书面批准后才开工。业主书面要求听证会后，该法给业主委员会4周时间召开听证会，再给一周时间作出书面决定（《分契式物业法》第34.1条）。
• 施工时间。你所在大楼的附例、规定或改动协议规定了允许施工的日子和时段。每天能施工的小时越少，同样的工程在现场的天数就越多。
• 电梯预约。材料、工具和垃圾都要坐电梯。如果大楼要求预约，每一次送货和每一次清运垃圾都必须安排在预约的时段内。
• 送货和存放。独立屋工程可以使用车道和车库。公寓的装卸区由所有业主共用，也没有地方存放整套厨房，所以材料分成小批，在需要的当天送到。

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   拿到大楼的文件

   书面向分契式物业索取附例、规定、任何装修申请表或改动协议，以及对承包商的要求。分契式物业必须在业主提出要求后一周内提供附例和规定（《分契式物业法》第36(3)条）。

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   查看单位

   读完大楼的文件后，我们到单位查看：排水管和风管的走向，地面和墙体是什么材料，电箱在哪里以及它为哪些地方供电。

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   鉴定有害物质

   合格人员检查工程会扰动的区域，并写出《职业健康与安全条例》第20.112条要求在装修工程开始前完成的报告。

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   确定工程范围、图纸和产品

   确定布局，选好地板、洁具和电器。分契式物业申请需要产品资料，所以这些选择要在申请之前完成。

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   提交分契式物业申请并等待书面批准

   提交工程范围、图纸、产品说明书、承包商文件和计划日期。《标准附例》第5(1)条要求在改动之前取得书面批准。

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   落实许可证

   向温哥华市政府确认工程需要哪些许可证。持牌的电力和燃气承包商自己申请各自的许可证。

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   订购材料并预约大楼设施

   先订等待时间最长的项目。我们公布的橱柜订货等待时间为8至12周。按照大楼的规定，为送货日预约电梯和装卸区。

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   保护公共区域并清除有害物质

   盖好大楼要求保护的走廊和电梯表面。报告中列出的任何有害物质都要先封闭或清除，并由合格人员书面确认（第20.112(7)条和(8)款）。

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   拆除，然后做墙内的水管和电气工程

   拆除垃圾按大楼允许的路线运出。水管和电气工程在封墙之前完成并通过检查。

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    装修面层、清洁和单位档案

    接着是地板、橱柜、瓷砖、洁具和油漆。最后，把批准中要求的文件交给分契式物业，并保留你自己的档案：批准信、图纸、许可证、有害物质报告，以及封墙之前拍下的水管和电线照片。

公寓装修要花多少钱

我们在现场查看并阅读你所在大楼的附例之后，才给公寓装修定价，因为大楼的规定会改变人工量。我们没有公布公寓价格表，所以本指南不给出公寓的数字。

以下是公寓中会增加工作量的条件。报价之前我们会逐项检查。

• 大楼限制施工时间时，每天能工作的时间更短。
• 通过预约的电梯分小批搬运材料和垃圾所花的时间。
• 按大楼要求铺设和拆除的走廊、电梯和大堂保护。
• 必须为每个工种、每次送货安排的停车和装卸。
• 有害物质检查，以及报告发现石棉时由持牌承包商进行的清除。
• 分契式物业要求的文件：图纸、产品资料、保险证明和WorkSafeBC合规证明 (clearance letter)。
• 大楼根据附例或规定收取的费用或押金。
• 大楼附例要求时，新地板下的隔音垫层。
• 在确定布局之前，对共用水管、风管和供电容量的检查。

保险，以及损坏邻居物业的风险

开工之前打电话给你的保险经纪，完工时再打一次。装修会改变你的保单需要覆盖的内容，施工期间漏水可能让分契式物业向你追讨它的免赔额。

一套公寓由两份保单覆盖。分契式物业法团必须为公共财产、大楼以及原开发商在每个单位安装的固定装置投保（《分契式物业法》第149(1)条）。卑诗省政府关于业主保险的页面列出了这份保单留给业主的部分：个人责任、家庭财物、损失发生后在别处居住的费用，以及支付分契式物业的免赔额。同一页面还把现任和前任业主对单位所做的改良，列为业主保单在规定限额内覆盖的项目。

比原装更好的新厨房就是一项改良。告诉你的保险经纪你要安装什么、花了多少钱，让保单的限额与完工后的单位相符。

免赔额是更大的风险。免赔额是保险公司让被保险人自己承担的那部分索赔金额。卑诗省政府表示，分契式物业法团的免赔额可能在$100,000至$750,000之间，甚至更高。根据该法第158(2)条，如果业主要对损失或损坏负责，分契式物业可以起诉业主追回免赔额。卑诗省政府的页面写明，业主即使没有疏忽，也可能被认定要对损失负责，并举例说洗碗机水管破裂，水流进了其他单位。

装修期间，对邻居最大的危险是水：没关的供水管，没封口的排水管，或者新接口在水压下失效。问你的保险经纪，你的保单是否覆盖分契式物业的免赔额，以及单位装修期间这项保障是否仍然有效。要求承包商出示责任保险证明，金额按你所在大楼的附例或改动协议规定。

业主还要为承包商的行为向分契式物业负责。该法第130(1)条允许分契式物业在业主因业务原因让进入的人违反附例或规定时，向业主罚款。开工第一天之前，把附例和规定交给你的承包商。

施工期间住在别处

如果是整套厨房，只有一个浴室的单位里的整间浴室，或者任何清除有害物质的工程，要计划搬到别处住。公寓没有第二个厨房，没有车库，也没有院子，房间关闭时无处可用。

有三个事实决定这件事。只有一个浴室的单位，在浴室重建期间没有可用的马桶和淋浴，而我们公布的独立屋浴室现场工期是4至6周。装修中的厨房在整个工期内没有水槽，也不能做饭。另外，根据《职业健康与安全条例》第20.112(7)条，可能扰动已发现有害物质的工作，要等这些物质被封闭或清除后才能进行。

住宿费用要自己做预算。卑诗省政府说明，业主保单中的额外生活费用保障，适用于发生保险范围内的损失时，并以火灾为例。计划中的装修是你自己的选择，所以要书面问你的保险经纪，你的保单是否会为此支付任何费用。

只换地板、刷油漆，或者装修第二个浴室，往往可以一边住一边做。我们在报价阶段会告诉你哪些房间会关闭、关闭多久，让你在预订住处之前作出决定。

我们怎样准备公寓装修

报价之前，我们会阅读大楼的附例、规定和改动申请表。它们规定施工时间、保险文件和大楼要求的保护措施，每一项都会改变价格和进度。

我们到单位查看公寓带来的额外事项。我们找出排水管和风管的走向，以及哪些为其他单位服务。我们查看地面和墙体是什么材料。我们查看电箱，并问分契式物业它的电力规划报告对供电容量是怎么说的。墙体或水管有疑问的地方，我们向分契式物业索取大楼图纸。

我们在价格确定之前安排有害物质检查，这样任何清除工作的费用从一开始就包含在报价里。

工程范围我们只写一次，合同和分契式物业申请用同样的文字，所以业主委员会批准的就是将要施工的内容。申请写明我们是承包商，并附上你所在大楼列出的文件。

收到书面批准、并与市政府确定许可证问题之后，我们再定开工日期。送货和清运垃圾按照大楼的电梯和装卸区规定安排。

施工期间，我们保护大楼要求保护的公共区域，把有害物质报告放在单位里，并在封墙之前给水管和电线拍照。这些照片放进你为单位保留的档案。