卑诗省分契式物业装修条件：保险、押金和施工时间

《标准附例》写明的唯一条件

《标准附例》只写明了一项批准条件。根据第5(2)条，分契式物业可以要求“业主书面同意承担与改动有关的任何费用”。第6(2)条对公共财产的改动也作了同样的规定。

我们在2026年10月4日查遍了《标准附例》，寻找业主常被要求提供的其他东西。里面没有装修押金、施工时间、承包商保险要求，也没有预约电梯。要求这些东西的大楼，是把它们写进了自己的附例、规定或改动协议。

《分契式物业法》允许这样做。第119(2)条规定，附例可以对分契单位和公共财产的控制、管理、维护、使用和享用作出规定。省政府的分契式物业页面说，大楼的附例可以要求单位的改动事先取得书面许可，这“通常称为改动协议”。

附例和规定有法律上的限制。根据《分契式物业法》第121(1)条，附例中与该法、相关条例、《人权法》(Human Rights Code) 或任何其他法律相抵触的部分不能执行。第125(2)条对规定也设了同样的限制。

附例和规定：哪一种可以设定条件

附例和规定管的事情不同，这个区别决定了一项条件必须写在哪里。

规定只能管“公共财产和公共资产的使用、安全和状况”（《分契式物业法》第125(1)条）。省政府的页面把另一半说得很直白：“规定不能管分契单位的使用，只有附例才能。”一项关于你单位内部的条件，比如你可以铺什么地板，必须是附例。一项关于电梯、走廊或装卸区的条件，可以是规定。

省政府的页面说，业主委员会不用征求业主意见就可以制定规定。第125条接着提出四项要求。规定必须写在可以复印的书面文件里。分契式物业必须尽快把新规定通知业主和租客。规定在制定后的第一次年度业主大会上失效，除非业主以多数票批准。如果规定和附例相抵触，以附例为准。

对业主来说，这意味着要做两项核对。书面索取这条规定，并问清楚它是否已在业主大会上获得批准。

使用电梯和其他公共财产的收费

使用公共财产的收费有它自己的法律标准。《分契式物业法》第110条规定，除了条例规定的情况以外，分契式物业不得对公共财产的使用收取使用费。

《分契式物业条例》(Strata Property Regulation) 第6.9(1)条提出两项要求，两项都必须满足。收费金额必须合理。收费必须写在附例里，或写在业主已经批准的规定里。省政府关于公共财产的页面也这样说：分契式物业“必须确保收费金额合理，并且收费写在附例里，或写在已获批准的规定里”。它关于附例的页面还补充说，规定“在业主以多数票批准之前，不能设定使用费”。

第6.9(2)条规定了收费的计算方式。可以是固定金额，也可以按合理的依据来定，例如使用者的用量、收回分契式物业的运营或维护费用、使用者人数，或使用时长。

省政府的页面把电梯和走廊列为公寓里常见的公共财产。如果你的大楼在装修期间对预约电梯收费，问清楚是哪一条附例或哪一条已获批准的规定设定了这笔费用。

无论批准信怎么写，施工期间都适用的规定

每个施工日都适用三条《标准附例》。

第3(1)条禁止以下列方式使用单位或公共财产：对他人造成滋扰或危险，制造不合理的噪音，或不合理地妨碍他人使用公共财产的权利。第3条把施工时间和音量交给每栋大楼自己的附例和规定。

第3(2)条禁止损坏公共财产，以及单位中由分契式物业负责维修或投保的部分，正常磨损除外。刮花的电梯墙壁或弄脏的走廊地毯，都属于这一条。

第7条管入户。分契式物业授权的人可以在合理的时间、提前48小时书面通知后进入单位，检查、维修或保养公共财产，以及单位中由分契式物业负责维修或投保的部分。通知必须写明日期、大致时间和理由。紧急情况下入户不需要通知。告诉你的承包商，持有效通知前来的分契式物业人员要让他进门。

罚款、维修费用，以及分契式物业必须先走的程序

根据《分契式物业法》第129(1)条，分契式物业执行附例或规定有三种方式：罚款、自行纠正违规，以及禁止使用康乐设施。第129(2)条允许它先发出警告或给予改正的时间。是否警告由分契式物业决定。

可以被罚款的人是业主。第130(1)条允许分契式物业在业主因业务原因让进来的人违反附例或规定时，对业主罚款，承包商就属于这种人。

罚款金额有法律上限。条例第7.1条允许分契式物业在附例中设定的罚款，每次违反附例最多$200，每次违反规定最多$50，对于持续的违规，最多每7天重复罚一次。仍然使用《标准附例》的大楼，第23条规定的数字更低：$50和$10。

之后还可能收到维修账单。根据第133条，分契式物业可以采取合理必要的措施纠正违规，包括对公共财产施工，并可以要求可被罚款的人支付合理费用。

在罚款或收费之前，第135条要求做到三件事。分契式物业必须已经收到投诉。它必须已经把具体情况书面告知业主，并给业主合理的答复机会，如果业主要求，还包括听证会。它还必须尽快书面通知业主它的决定。

每栋大楼自己规定的事项

下表里的每一项都由各栋大楼分别规定。我们不给出任何金额或时间，因为《分契式物业法》和《标准附例》都没有规定。每一项都要书面索取你大楼的版本。

保险文件和WorkSafeBC合规证明

《分契式物业法》第150条要求分契式物业法团购买责任保险，“为分契式物业法团承保财产损失和人身伤害的责任”，条例第9.2条把最低保额定为$2,000,000。这份保单保护的是分契式物业法团。你的承包商必须买什么保险，写在你大楼的附例或改动协议里，所以要在那里查看保额，并提交其中写明的证明。

合规证明是WorkSafeBC出具的文件，WorkSafeBC是在卑诗省负责工伤保险的机构。WorkSafeBC自己的页面说：“合规证明确认一家企业已在我们这里登记，并在缴纳保费。”

任何人都可以查。WorkSafeBC的合规证明申请系统可以按账号或准确的法定名称或商号查找已登记的企业，证明可以保存为PDF文件。一份写明企业“有效且信誉良好”的证明，有效期到证明正文里写的日期为止，所以要核对这个日期是否涵盖你的施工日期。

WorkSafeBC还给了业主一个自己核查的理由。它面向房主的页面建议，在雇用一家企业之前，先确认它已登记并在缴纳保费，并说如果没有，“作为客户，你可能要为它的保费负责”。

签合同之前要问物业经理的问题

把这些问题放在一条信息里发出，并要求书面答复。每一个答案都会改变工程的进度或价格。

• 哪些附例和规定适用于装修？每一条规定是否已在业主大会上获得批准？
• 有没有改动协议或装修申请表？请发给我。
• 承包商必须出示什么保险，保额多少，以什么形式？
• 大楼是否需要WorkSafeBC合规证明，需要哪些公司的？
• 有没有押金？由哪一条附例或规定设定，什么时候退还？
• 哪几天、几点到几点可以施工？吵闹的工程有没有单独的时间？
• 电梯怎样预约，需要提前多久通知，是否收费？
• 材料和垃圾必须走哪个入口和路线，走廊需要什么保护措施？
• 物业范围内能不能放垃圾箱，放在哪里？

我们怎样按大楼的条件安排工程

我们在报价之前就索取大楼的附例、规定和改动协议，并按里面的施工时间和预约规定来排进度。每天施工时间更短的大楼，工期就排得更长，报价里也会写明。

开工第一天之前，我们会把大楼的施工时间、材料搬运路线和垃圾清运安排告诉每一位要在单位里施工的人。我们会把大楼列出的保险证明和合规证明，随业主的申请一起提交。

我们建议在开工前和完工后，给走廊、电梯和通往单位的路线拍照，这样有关损坏的任何问题，都可以用记录来回答。