在卑诗省装修，怎样取得分契式物业的批准

先看你所在大楼自己的附例

在计划任何事情之前，先读你所在大楼的附例。哪些工程需要批准由附例决定，温哥华市中心同一条街上的两栋大楼，答案可能不一样。

卑诗省有一套默认的附例，叫《标准附例》，作为《分契式物业法》的附表公布。该法第120条规定，分契式物业法团的附例就是《标准附例》，“但在土地产权登记处 (land title office) 登记了不同附例的部分除外”。分契式物业可以经业主3/4票数通过修改附例，并登记修改内容。卑诗省政府的分契式物业住房页面说，分契式物业的附例常常在某些方面或许多方面与《标准附例》不同。

装修就是不同之处之一。同一个政府页面说：“附例可以要求分契单位业主在对自己的分契单位作出改动之前，取得业主委员会的书面许可，例如移动墙体、更换地板或改动水管或电气；这通常称为改动协议 (alteration agreements)。”分契单位 (strata lot) 是该法对你的单位的叫法。

你随时可以向分契式物业索取现行的附例和规定。根据该法第36条，分契式物业必须在业主提出要求后一周内提供附例和规定的副本，卑诗省政府的页面写明最高收费为每页25分钱。与《标准附例》不同的附例，也登记在土地产权登记处。

分契式物业除了附例，还可以有规定。两者管的事情不同。只有附例可以规定分契单位怎样使用。规定管的是公共财产的使用、安全和状况，公共财产就是大楼里由全体业主共同拥有的部分。装修期间预约电梯或使用装卸区，属于规定可以管的事情，所以两份文件都要索取。

本指南讲解《标准附例》，因为这是法律给每栋大楼的起点。把下面每一个答案当作默认情况，然后对照你所在大楼自己的条文核对。

哪些装修工程需要分契式物业批准

根据《标准附例》，大多数厨房、浴室和地板装修都需要书面批准，因为这些工程会更换分契式物业必须投保的单位部分。

《标准附例》第5(1)条列出了七类对分契单位的改动，施工之前需要取得分契式物业法团的书面批准。其中六类指的是大楼的某个部分：大楼的结构；外部；烟囱、楼梯、阳台和其他附在外部的东西；位于外部或朝向公共财产的门、窗和天窗；围住露台、阳台或院子的围栏和栏杆；以及位于单位内的公共财产。

第七类涵盖的装修工程最多。条文是：“分契式物业法团根据该法第149条必须投保的分契单位部分”。第149(1)(d)条要求分契式物业为原开发商在单位内建造或安装的固定装置 (fixtures) 投保。《分契式物业条例》第9.1(1)条把固定装置定义为“附着在建筑物上的物品，包括地面和墙面饰面以及电器和水管装置”。

把这三段条文放在一起看。根据《标准附例》，更换原有地板、原有墙面饰面，或原有的水管和电器装置，都属于需要先取得书面批准的改动。厨房或浴室装修会更换附着在建筑物上的物品，所以要为它准备书面申请。

同一个定义也把一些物品排除在外。冰箱、炉灶、洗碗机、微波炉、洗衣机和烘干机，如果拆下来不会损坏建筑物，就不属于固定装置。

《标准附例》第6条增加了第二条规定。业主在改动公共财产、有限公共财产 (limited common property) 或公共资产 (common assets) 之前，需要取得书面批准。有限公共财产是划给一个或多个单位使用的公共财产。卑诗省政府的页面以阳台和车位为例。

卑诗省政府关于公共财产的页面还有一点：如果业主的改动会让公共财产的用途或外观发生重大变化，就必须在业主大会上以3/4票数通过决议。只在单位内部施工、公共财产的外观和功能保持原样的工程，由业主委员会决定，该法第26条规定业主委员会负责行使分契式物业法团的权力。

你的单位到哪里为止，公共财产从哪里开始

你的单位通常到外墙、地面和天花板的中间为止。该法第68(1)条把边界定在墙、地面或天花板结构部分朝向你单位的表面与朝向相邻单位或公共财产的表面之间的中线上，除非分契式物业平面图 (strata plan) 标出了不同的界线。

分契式物业平面图是大楼登记的图纸。图上标出每个分契单位、公共财产和所有有限公共财产。在认定阳台、储藏室或车位属于你的单位之前，先查这份图。

水管和电线有自己的判断标准。该法对公共财产的定义，包括位于边界墙、地面或天花板内的供水、污水、排水、燃气、电力、供暖和制冷用的管道、电线、电缆、竖井和风管。它也包括全部或部分在分契单位内经过、能够被另一个分契单位或公共财产使用并且打算供其使用的这些设施。

简单地说：为其他单位服务的排水管或水管属于公共财产，即使它从你的浴室墙里经过。涉及它的工程适用《标准附例》第5(1)(f)条和第6条。这就是为什么我们在给移动水槽报价之前，会先看看厨房或浴室墙后面有什么，也是为什么给分契式物业的申请应该列出工程会涉及的每一条水管。

装修申请里要写什么

一份好的申请，能让从没见过你单位的业主委员会成员准确理解哪些地方会改变。《标准附例》要求书面批准，但没有规定申请的格式，所以格式由你的大楼决定。你的大楼可能有自己的申请表或改动协议 (alteration agreement)。先向物业经理 (strata manager) 或业主委员会索取。

下面的步骤是我们和业主一起准备申请时的顺序。其中涉及法律的地方都标出了条款编号。其余是我们自己的做法。

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   拿到现行的附例、规定和改动申请表

   书面向分契式物业索取。分契式物业必须在业主提出要求后一周内提供附例和规定（该法第36(3)条）。在同一封信里，索取大楼使用的装修申请表、改动协议和对承包商的要求。

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   按房间写出工程范围

   列出每个房间要拆除什么、安装什么。写明工程会涉及的每一面墙、每一条水管、排水管、电线、风管、每一扇窗和门。清楚写明哪些东西保留在原位。

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   附上图纸和产品资料

   附上一份标出改动的平面图，以及地板、地板下垫层和水管洁具的产品说明书。如果你的附例对地板有隔音要求，用厂家的测试数据说明产品怎样达到要求。

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   写明承包商，并附上大楼要求的文件

   承包商必须出示什么，由你的附例、规定或改动协议决定，例如责任保险证明和WorkSafeBC合规证明 (clearance letter)。完全按照它们列出的内容提供。

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   写明计划日期和施工安排

   写明开工日期、预计工期、大楼允许的施工时间、材料和垃圾怎样在大楼里运送，以及怎样保护走廊和电梯。

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   书面提交，并保留一份注明日期的副本

   把申请寄到分契式物业处理业主委员会事务的地址，通常通过物业经理提交。保留一份写有寄出日期的副本。如果你以后要求听证会，日期很重要。

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   开工前等到书面批准

   《标准附例》第5(1)条要求在改动之前取得书面批准。只有拿到书面批准后才开工。拆除之前，读清批准信里的每一项条件，并签署信中提到的任何协议。

分契式物业可以设定哪些条件

《标准附例》写明了一项条件。根据第5(2)条和第6(2)条，分契式物业可以要求业主书面同意承担与改动有关的任何费用。你所在大楼自己的附例、规定和改动协议可以增加更多条件。

先说保险。承包商必须投保的金额由你所在大楼的附例或改动协议规定，所以要去那里看具体数字。《分契式物业条例》确实规定了一个保险数字，在第9.2条：分契式物业法团必须投保至少$2,000,000的责任保险。那是分契式物业自己的保单。

施工时间、电梯预约、走廊保护和押金，由每栋大楼各自规定。和承包商签合同之前，每一项都要书面问清楚，因为它们会改变工期。

使用公共财产的收费有法律标准。卑诗省政府的页面说，分契式物业对公共财产收取使用费，必须确保金额合理，并且收费写在附例里，或写在业主大会批准过的规定里。

即使批准信没有提到，施工期间也有三条《标准附例》适用。第3(1)条禁止以造成滋扰、危险或不合理噪音的方式使用分契单位。第3(2)条禁止损坏公共财产，正常磨损除外。第7条允许分契式物业授权的人在合理时间、提前48小时书面通知后进入你的单位，检查、维修或保养公共财产，紧急情况下可以不通知。

损坏的代价不止维修费。根据该法第158(2)条，如果业主要对损失或损坏负责，分契式物业可以起诉业主，追讨分契式物业保险索赔的免赔额 (deductible)。免赔额是保险公司让分契式物业自己承担的那部分索赔金额。装修期间漏水就是一个例子，所以开工前要确认承包商的保险和你自己的保单都覆盖这项工程。

法律给业主委员会多长时间听取意见和答复

该法规定的期限，从你书面要求听证会时开始计算。第34.1条规定，业主或租户有权写信给业主委员会并说明理由，要求在业主委员会会议上举行听证会。

接下来有两个期限。业主委员会必须在收到要求后4周内召开业主委员会会议听取你的意见。如果听证会的目的是取得决定，业主委员会必须在听证会后一周内给你书面决定。条例把听证会定义为在业主委员会会议上亲自陈述意见的机会。

加在一起，从书面要求听证会到收到书面决定，该法允许的最长等待时间是5周。

交给物业经理的普通申请，按业主委员会自己的会议日程答复，日程由各业主委员会自己决定。向物业经理问清下一次业主委员会会议的日期，以及把事项加进会议议程的最后一天，然后在那一天之前寄出申请。

如果开过会仍然没有答复，就寄出听证会要求。它会定下业主委员会必须遵守的日期。内容写得简短：你的姓名和单位号，你寄出的申请及其日期，再加一句话，说明你根据第34.1条要求举行听证会，以便就该申请作出决定。

把承包商的开工日期安排在书面批准之后，并为批准里的条件留出时间。如果在批准到来之前就和各工种约好日期，一旦业主委员会要求修改，你的定金就有损失的风险。

分契式物业批准和市政府许可证是两回事

分契式物业的批准和市政府的许可证来自两个不同的机构，各自独立决定。分契式物业执行它的附例。市政府执行建筑规定。

该法只在一个地方把两者联系起来。拆除相邻分契单位之间的墙时，第70(3)条规定，业主在申请分契式物业法团批准时，必须把所需建筑许可证的副本交给分契式物业法团。

其他所有工程，请向温哥华市政府询问你的装修是否需要许可证，并问你的分契式物业是否要在开工前拿到一份副本。每个项目在给出开工日期之前，我们都会向市政府确认许可证问题。

没有批准就施工会怎样

分契式物业可以罚款，也可以把工程恢复原状并由业主承担费用。该法第26条要求业主委员会执行附例，所以业主委员会得知未经批准的工程后，应当采取行动。

罚款有法律上限。《分契式物业条例》第7.1条规定了分契式物业可以写进附例的最高罚款：每次违反附例$200，每次违反规定$50。对于持续的违规，最多每7天可以重复罚一次。仍然使用《标准附例》的分契式物业，罚款数字更低：《标准附例》第23条规定违反附例罚$50，违反规定罚$10。

恢复原状的费用可能比罚款更高。根据第133条，分契式物业可以采取合理必要的措施纠正违反附例的情况，包括在分契单位内或对分契单位施工，并可以要求可被罚款的人支付合理费用。对于未经批准铺设的地板，这可能意味着除了你已经付的安装费，还要付拆除的费用。

业主要为承包商负责。第130(1)条允许分契式物业在业主因业务原因让进入大楼的人违反附例或规定时，向业主罚款。承包商在大楼允许的时间以外施工或损坏走廊，违规算在业主名下。

分契式物业必须先走一个程序。根据第135条，它必须已经收到投诉，以书面形式把详情告诉业主，并给业主合理的答复机会，如果业主要求，还要举行听证会。之后必须尽快以书面形式通知它的决定。对一项违规完成这个程序后，第135(3)条允许对持续的违规继续罚款，不需要再走程序。

如果你已经在没有批准的情况下施工，就写信给业主委员会，说明工程内容，现在申请批准。业主委员会按照和其他申请相同的附例来决定这项申请。

被拒绝后怎么办

要求对方书面说明理由，然后改正能改正的地方。拒绝的理由可能是缺了一份文件，或者工程范围的某一部分。针对每一条理由修改后的申请，花的时间比打一场纠纷要少。

弄清拒绝依据的是哪一条附例。《标准附例》第5(2)条规定，对于分契单位的改动，分契式物业“不得无理拒绝批准”。第6条管的是公共财产和有限公共财产，没有类似的句子。所以申请改动单位内部的东西，有一项保护，而申请改动阳台或共用水管，没有这项保护。

如果修改后的申请仍然没有通过，就根据第34.1条要求听证会。业主委员会必须在4周内听取你的意见，并在听证会后一周内给出书面决定。要求听证会也是走向仲裁处的一个法律步骤：根据该法第189.1(2)条，业主只有在要求过业主委员会听证会之后，才能请民事纠纷仲裁处 (Civil Resolution Tribunal) 解决分契式物业纠纷，除非仲裁处指示免除这项要求。

民事纠纷仲裁处是卑诗省审理分契式物业纠纷的仲裁机构。它的分契式物业页面说：“CRT对卑诗省大多数分契式物业申索都有管辖权，金额不限。”《民事纠纷仲裁处法》(Civil Resolution Tribunal Act) 第121(1)条列出了它可以审理的事项，包括附例的解释或适用、公共财产，以及分契式物业法团或其业主委员会针对某位业主作出的决定。

收费是公开的。网上提交分契式物业申请收费$125，通过电子邮件或邮寄提交收费$150。由仲裁处成员作出最终决定收费$100。低收入人士可以申请免除费用。如果分契式物业申请通过协商和解，仲裁处可以退还申请费；对申请作出决定的仲裁处成员，可能会命令败诉一方支付另一方的仲裁处费用。

要为时间做好安排。仲裁处的分契式物业页面（2026年10月4日查阅）说，由于申请数量多，一份申请可能要几个月才能审查完并发出争议通知 (Dispute Notice)。如果你的承包商已经约好，凡是可以修改申请的情况，修改申请都是更快的途径。

仲裁处可以命令一方做某件事、停止做某件事或支付金钱（《民事纠纷仲裁处法》第123(1)条）。根据《分契式物业法》第164条，最高法院 (Supreme Court) 另有一项权力，可以阻止或纠正分契式物业法团严重不公平的行为或决定。在两者之间作出选择之前，请咨询律师。

改动过的部分以后由谁维修

根据《标准附例》，业主维修单位，分契式物业维修公共财产，而改动协议可以把改动部分的费用转给业主。

默认的分工写在两条附例里。《标准附例》第2条规定，业主必须维修和保养自己的分契单位，附例交给分契式物业负责的部分除外。《标准附例》第8条把公共财产交给分契式物业负责，在分契单位内部则是一份简短的清单：大楼的结构、外部、阳台和其他附在外部的东西、位于外部或朝向公共财产的门、窗和天窗，以及围住露台、阳台和院子的围栏和栏杆。

你所在的大楼可以改变这个分工。该法第72条允许分契式物业通过附例，让业主负责自己有权使用的有限公共财产，也允许分契式物业负责分契单位的指定部分。

改动协议会针对你改动的部分再次改变分工。如果你根据第5(2)条或第6(2)条签过协议，你就承担了与该改动有关的费用。要读清协议的原文。有些协议只包括施工本身的费用。另一些协议包括改动部分以后的每一次维修。

这些协议都有记录。分契式物业必须在交给买家的资料证明 (Information Certificate) 上披露这些协议，下一节会讲到。至于你单位的前业主签过的协议对你怎样适用，请问律师。

为单位建一份档案：批准信、签好的协议、图纸、所有许可证，以及封墙之前拍的水管和电线照片。档案显示改动了什么，以后维修就会更快。

买单位来装修之前要读什么

在取消购房出价的附加条件之前，读一读附例、规定和资料证明。它们合起来告诉你，你打算做的装修是否允许，以及前业主同意过什么。

资料证明 (Information Certificate) 也叫B表 (Form B)，是分契式物业必须在收到要求后一周内，交给业主、买家或其中一方授权的人的表格（该法第59(1)条）。分契式物业对它的最高收费是$35，复印费另计，每页最多25分钱（条例第4.4条）。

第59(3)条列出了资料证明必须披露的内容。对打算装修的买家来说，最先要读的一项是：“业主据以承担与分契单位、公共财产或公共资产改动有关费用的任何协议”。如果这一项有记录，就说明前业主改动过某样东西，并签字承担了费用。

资料证明还载有与你能负担多少装修费有关的事实，并附上规定、当年预算，以及分契式物业的最新折旧报告 (depreciation report)，如果有的话。折旧报告估算大楼主要部件的维修和更换费用以及预期使用年限。该法规定，对于依赖资料证明信息并且行事合理的人，这些信息对分契式物业有约束力（第59(5)条）。

• 在土地产权登记处登记的附例，以及资料证明列为已通过、等待登记的附例修改。
• 规定，附在资料证明后面。
• 让业主承担改动费用的协议。
• 已经批准的特别征费 (special levy) 及其到期日期。特别征费是分契式物业在每月物业管理费之外向业主收取的钱。
• 应急储备基金 (contingency reserve fund) 的金额，这是分契式物业用于不到一年发生一次的开支的基金。
• 涉及分契式物业的诉讼、仲裁或仲裁处程序。
• 针对该单位或公共财产、尚未处理完的通知或工程指令。
• 分契式物业保险范围的摘要。
• 分契式物业平面图，用来看清哪些属于单位，哪些属于有限公共财产。

我们怎样准备分契式物业的装修

报价之前，我们会读大楼的附例、规定和改动申请表。它们规定了施工时间、保险文件和大楼要求的保护措施，每一项都会改变价格和工期。

我们带着申请的需要去查看单位。也就是找出哪些水管和风管为其他单位服务，地面是什么材料，以及原开发商安装了什么，因为这些正是《标准附例》与批准挂钩的项目。

我们用和合同相同的文字写分契式物业申请里的工程范围，这样业主委员会批准的就是将要施工的内容。申请写明我们是承包商，并附上你所在大楼列出的文件。

我们在收到书面批准后才定开工日期。如果业主委员会要求修改，工程范围、价格和工期会一起修改，作为一份文件交回。