卑诗省买公寓再装修：分契式物业文件要看什么

有哪些文件，谁可以索取

买方可以直接向分契式物业索取资料证明。其他大多数记录要通过卖方取得，因为该法把查阅权给业主以及业主书面授权的人。

下表列出《分契式物业法》及其条例对每份文件的规定。

出价被接受后的头几天，就把所有文件都要来。表中最长的期限是2周，所以申请晚了，文件可能在你的附加条件到期之后才到。

附例和规定：大楼允许做什么

在读其他文件之前，先针对你打算做的装修读附例。附例决定这项工程能不能做，以及在什么条件下做。

找四个方面的内容。第一是改动：哪些工程需要书面批准，大楼有没有自己的申请表或改动协议 (alteration agreement)。第二是地板：省政府关于附例的页面把更换地板列为大楼附例可能要求书面许可的工程，所以要看你的大楼有什么要求。第三是施工日期和时间。第四是装修要用到的公共财产 (common property) 的规定：电梯、装卸区、走廊和搬家。

确认你拿到的是现行文本。与《标准附例》(Standard Bylaws) 不同的附例在土地产权登记处登记，资料证明必须披露附例中尚未登记的任何修改（该法第59(3)(g)条）。它还必须披露为涉及附例修改、尚未表决的决议发出的任何通知（第59(3)(i)条）。业主们即将表决的地板附例，会出现在那里。

资料证明（B表）

资料证明是该法规定可以直接给买方的唯一一份分契式物业文件。第59(1)条要求分契式物业在业主、买方或其中任何一方授权的人提出要求后一周内提供。

你一旦签了购买这个单位的协议，就算作买方。省政府关于B表的页面指出，该法并不要求这份协议是无条件的或没有附加条件 (subjects)。附加条件就是写进出价里的条件。

收费的法定上限是$35，另加复印费，每页最多25分（条例第4.4条）。省政府的页面补充说，如果申请时提前不到7天，有时会收加急费。

对打算装修的买家来说，要先读下面这些条目：

资料证明对分契式物业有约束力。根据第59(5)条，对于依赖资料证明并且行事合理的人，证明中披露的信息在分契式物业法团 (strata corporation) 与这个人的往来中有约束力。第59(5.1)条有一个例外，针对分契式物业从其保险公司或保险代理那里得到的保险信息。

• 业主承担与改动有关费用的协议（第59(3)(c)条）。
• 已经批准的特别征费 (special levy)，以及每笔款项的到期日（第59(3)(d)条）。特别征费是分契式物业在每月管理费之外向业主收取的钱。
• 应急储备基金 (contingency reserve fund) 的金额，减去已批准的开支（第59(3)(f)条）。这个基金是分契式物业用来支付不到每年一次的开支的。
• 针对这个单位、公共财产或公共资产 (common assets) 尚未处理完的通知或工作指令（第59(3)(k)条）。
• 分契式物业作为一方的法院、仲裁或仲裁处程序（第59(3)(j)条）。
• 分契式物业保险范围的摘要（第59(3)(l.2)条）。

为什么要看以前改动的协议

第59(3)(c)条下的一项记录告诉你两件事：以前的一位业主在分契式物业批准后改动过某样东西，而且这位业主签字承担了与改动有关的费用。

索取协议本身。省政府的页面把这类协议列为可能需要附在B表后面的文件之一。看清楚它点名了哪些部分，是否包括以后的维修，然后问你的律师或公证人，你作为下一任业主是否要受它约束。

如果这一项是空的，而单位明显被改过，就要进一步核查。把单位和分契式物业平面图以及同一户型的其他单位对比。如果厨房移了位置，或者少了一面墙，就书面向卖方索取分契式物业对这项工程的批准信。如果没有批准信，在解除附加条件之前告诉你的律师或公证人。

会议记录、信件和折旧报告

这些记录要通过卖方取得。第36(1)条规定分契式物业要向业主以及业主书面授权的人提供记录，所以要请卖方签一份授权书，或者请卖方自己去索取。分契式物业必须在2周内照办（第36(3)条）。查阅免费，复印每页最多25分（条例第4.2条）。

第35条列出分契式物业必须保存的东西。清单包括业主委员会会议和业主大会的会议记录及表决结果，分契式物业和业主委员会发出或收到的信件，折旧报告，以及工程师关于主要部件维修或保养的报告。根据条例第4.1条，分契式物业必须把会议记录保存至少6年，把折旧报告永久保存。

折旧报告估算大楼主要部件的维修和更换费用及其预期寿命（该法第94(2)条）。条例第6.2(2)(b)条要求报告描述这些部件，并估算它们在30年期间的使用寿命。列出的部件包括大楼的水管、电力、供暖和通风系统，以及屋顶、门、窗和天窗。省政府的折旧报告页面说，有五个或以上分契单位 (strata lot) 的分契式物业，必须每五年取得一份折旧报告。

我们在会议记录里找什么

会议记录显示业主委员会怎样对待其他业主的装修，以及大楼正在计划哪些工程。业主请我们在购买前去看一个单位时，我们会找下面这些记录：

第四项会改变你自己的施工顺序。《标准附例》第7条允许经分契式物业授权的人在提前48小时书面通知后进入单位，修理公共财产。如果大楼马上要更换墙内的水管，在这之前装好新浴室，新瓷砖就可能要被打开。书面向物业经理 (strata manager) 索取计划日期，把装修安排在这些日期之后。

• 其他业主的装修申请，以及业主委员会是批准、附加条件还是拒绝。
• 关于硬质地板噪音的投诉，以及业主委员会的处理。
• 漏水事件、原因，以及分契式物业有没有向保险公司索赔。
• 关于更换大楼供水管或排水管的讨论。
• 关于更换窗户、阳台门或大楼外墙的讨论。
• 业主委员会委托或收到的工程师报告。
• 已经提出、正在等待表决的特别征费。

分契式物业平面图：哪些属于单位

分契式物业平面图是大楼已登记的图纸。它标出每个分契单位、公共财产和任何有限公共财产 (limited common property)。有限公共财产是指定给一个或多个单位专用的公共财产。

该法第68(1)条规定了默认边界。除非平面图另有标示，单位的边界位于墙、地面或天花板结构部分朝向本单位的表面，与朝向相邻单位或公共财产的表面之间的中线。

在平面图上核对三件事。阳台、露台或屋顶平台，是单位的一部分、有限公共财产，还是公共财产？平面图和你在单位里看到的墙是否一致？储物柜和停车位是单位的一部分，还是分配给这个单位使用的？资料证明必须写明哪些停车位和储物柜分配给了这个单位（第59(3)(l.1)条）。

有限公共财产也可以在平面图登记以后设立。根据第74条，业主可以通过以3/4票数通过的决议来指定，并连同一份草图 (sketch plan) 在土地产权登记处登记。省政府的页面说，土地产权登记处为每个分契式物业法团保存一份总索引 (general index)，查看那里的资料是个好做法。

撤销期，以及谁应该审阅文件

卑诗省给买方一段短时间，可以撤回已被接受的出价。卑诗省金融服务管理局 (BC Financial Services Authority) 在关于购房者撤销期 (Home Buyer Rescission Period) 的页面上说，买方有权在出价被接受后三个工作日内撤销，周末和节假日不计在内。该页面把住宅分契单位列为适用的物业类型之一。

同一个页面说，撤销的买方必须在期限届满前书面通知卖方，并向卖方支付出价0.25%的撤销费。页面还说，买方和卖方都不能放弃这项权利。

三个工作日比分契式物业提供B表的一周期限短。问问你的持牌地产经纪和律师或公证人，出价里的附加条件应该怎样写，才能让你在确定购买之前拿到这些文件。

请律师或公证人审阅分契式物业文件和合同。我们可以从装修的角度帮你读附例、规定和会议记录：你想做的工程是否允许，大楼会提出哪些要求，以及接下来大楼有哪些工程。