卑诗省分契式物业装修后，维修费用由谁承担

《标准附例》下的默认划分

业主维修单位，分契式物业维修公共财产和大楼的外部部分。有两条附例作了规定。《标准附例》第2(1)条规定，业主必须维修和保养自己的分契单位，附例规定由分契式物业负责的部分除外。《标准附例》第8条列出分契式物业负责的部分。

有限公共财产按工作多久需要做一次来划分。有限公共财产 (limited common property) 是划给一个或多个单位专用的公共财产。根据第2(2)条附例，有权使用它的业主必须维修和保养它，分契式物业负责的部分除外。根据第8(c)条附例，分契式物业负责的部分，是通常少于每年一次的维修和保养，再加上一份部件清单，这些部件无论多久需要维修一次，都由分契式物业负责。

下表列出这种划分。表中只根据《标准附例》。

你大楼的附例怎样改变这种划分

分契式物业可以朝两个方向改变默认划分。《分契式物业法》第72(2)(a)条允许分契式物业通过附例，让业主负责维修和保养该业主有权使用的有限公共财产。第72(3)条允许分契式物业通过附例，承担分契单位中指定部分的责任。

在计划阳台、庭院或单位墙体以外任何地方的工程之前，先阅读你大楼登记的附例，看看有没有这两种改变。

折旧报告 (depreciation report) 是第二个要看的地方。这是分契式物业取得的一份报告，内容是大楼主要项目的维修和更换费用及其预期寿命。《分契式物业条例》(Strata Property Regulation) 第6.2(2)(c)条要求报告指明分契单位业主负责保养和维修的公共财产和有限公共财产。

费用协议改变了什么

这份协议把改动部分的费用转给业主。《标准附例》第5(2)条允许分契式物业在批准对分契单位的改动时附加条件，要求“业主以书面形式同意承担与改动有关的任何费用”。第6(2)条对公共财产的改动用了同样的措辞。

附例只写到这里，细节留给每份协议，所以答案取决于你签署的文件。签字之前，读一读文件，找出以下问题的答案；文件没有回答的，书面询问分契式物业：

最后一个问题在厨房或浴室里最要紧。《标准附例》第7条允许分契式物业授权的人在提前48小时书面通知后进入单位，维修公共财产，而新瓷砖后面的共用水管就是公共财产。对于之后由谁出钱恢复业主增加的装修面层，《标准附例》没有规定。要求把答案写进协议。

如果有任何答案不清楚，请律师看一看这份协议。我们给业主的图纸和工程范围，用的是和合同相同的措辞，这样协议就能准确描述改动过的部分。

• 协议把单位或公共财产的哪些部分列为改动过的部分？
• 它只涵盖装修工程的费用，还是也涵盖改动部分以后的维修和保养？
• 它是否涵盖改动部分以后对其他单位或公共财产造成的损坏？
• 它是否说明单位出售时协议会怎样？
• 如果分契式物业为了接触公共财产，必须打开你装的墙或掀开你铺的地板，谁出钱恢复装修面层？

出售单位时要披露这份协议

签署的协议会向买家披露。资料证明 (Information Certificate) 也叫B表 (Form B)，是分契式物业应业主或买家要求必须提供的表格。该法第59(3)(c)条要求在表中披露“业主据以承担与分契单位、公共财产或公共资产的改动有关的费用的任何协议”。

省政府关于B表的页面把这些协议列为可能需要作为附件提供的文件。所以买家的律师或公证人 (notary) 可以在交易完成前读到这份协议。

为以后出售保留你自己的档案：批准信、签署的协议、图纸、任何许可证以及承包商的发票。一位业主签署的协议是否适用于下一位业主，是一个取决于协议措辞的法律问题。请咨询律师。

保险：分契式物业的保单涵盖开发商安装的东西

分契式物业必须为原有的固定装置投保，是否为你新装的固定装置投保，由分契式物业自己选择。该法第149(1)条要求分契式物业为公共财产、公共资产、分契式物业平面图上显示的建筑物，以及“在分契单位上建造或安装的固定装置投保，前提是这些固定装置是开发商业主 (owner developer) 在原始建造时建造或安装的”。条例第9.1(1)条把固定装置定义为附着在大楼上的物品，包括地板和墙面饰面以及电气和用水设备。

后来增加的固定装置归另一条管。第152(b)条规定，分契式物业可以为不是开发商业主建造或安装的固定装置购买保险。用词是“可以”。书面询问物业经理 (strata manager)，大楼的保单是否涵盖业主的改良。

该法允许业主自己为它们投保。根据第161(1)条，业主可以为单位内原有装置以外的固定装置投保，也可以为对原有装置的改良投保。

省政府关于分契式物业业主保险的页面，介绍了业主保单（常被称为公寓保险 (condo policy)）可以涵盖什么。清单中包括“现任和以前的业主对分契单位所作的改良 (betterments)，以规定的限额为上限”。同一页面说，投保财产发生变化后，业主立即联系保险经纪是重要的。完工的装修就是这样的变化。把新工程的价值告诉你的保险经纪，并问清规定的限额是否足够。

分契式物业的保险免赔额

免赔额 (deductible) 是发生损失时，在保险公司赔付之前由被保险人自己承担的金额。该法第158(1)条把分契式物业理赔的免赔额列为共同开支，由业主通过物业管理费分摊。

第158(2)条接着补充说，这“不限制分契式物业法团起诉业主以追回保险理赔免赔额部分的权利，前提是该业主应对引起理赔的损失或损坏负责”。

业主即使没有疏忽，也可能要负责。省政府的页面说：“分契式物业业主即使没有‘过错’或疏忽，也可能被视为负有责任，并被要求支付分契式物业法团的保险免赔额。”它举的例子是洗碗机水管提前破裂，水流进公共财产和其他单位。

免赔额可能是一大笔钱。省政府2025年7月23日发布的页面说，分契式物业法团的保险免赔额“可能在$100,000至$750,000之间，或者更高”。页面还说，分契式物业业主的保单可以涵盖部分或全部免赔额。向分契式物业要一份保险摘要，找出水损免赔额，把这个数字告诉你的保险经纪。第154(c)条要求分契式物业在免赔额提高时，尽快通知业主。

装修本身造成损坏时

施工期间对大楼造成的损坏，可以向业主收费。《标准附例》第3(2)条规定，业主、租户、居住者或访客不得对公共财产，或分契式物业必须维修或投保的单位部分造成损坏，合理磨损除外。

分契式物业可以维修损坏并收取费用。根据该法第133条，分契式物业可以采取合理必要的措施纠正违反附例的行为，包括在公共财产上施工，并可以要求可被罚款的人支付合理的费用。根据第130(1)条，如果违规的人是业主因业务原因让进来的人，这个人就是业主，承包商就属于这种情况。

水最需要小心，因为漏水可能流到公共财产和其他单位，就像省政府页面上的例子一样。水管工程开始前，我们会问物业经理怎样关掉单位的供水，以及需要通知谁。在第一天开工前和最后一天完工后，我们都会给通往单位的路线拍照。

开工前确认两份保单：承包商的责任保险，金额要达到你大楼附例或改动协议 (alteration agreement) 规定的数目；以及你自己的公寓保险。