پاسخ کوتاه
طبق آییننامههای استاندارد (Standard Bylaws) بریتیش کلمبیا، مالک واحد استراتا را تعمیر و نگهداری میکند، و استراتا مالکیت مشترک (common property) را به‌اضافه سازه، بیرون ساختمان، بالکنها، و پنجره‌ها و درهای بیرونی تعمیر میکند. مالکی که طبق آییننامه ۵(۲) یا ۶(۲) توافقنامهای امضا کرده، مسئولیت هزینههای مربوط به تغییر را به عهده گرفته است. داخل یک واحد، بیمه‌ای که استراتا باید داشته باشد لوازم نصب‌شده (fixtures) را که سازنده اولیه نصب کرده پوشش میدهد (قانون مالکیت استراتا یا Strata Property Act، ماده ۱۴۹(۱)(d)).
تقسیم پیش‌فرض طبق آییننامههای استاندارد
مالک واحد را تعمیر میکند، و استراتا مالکیت مشترک و بخشهای بیرونی ساختمان را. دو آییننامه این را تعیین میکنند. آییننامه استاندارد ۲(۱) میگوید مالک باید واحد استراتای خود را تعمیر و نگهداری کند، به جز آنچه آیین‌نامه‌ها مسئولیت استراتا قرار دادهاند. آییننامه استاندارد ۸ سهم استراتا را فهرست میکند.
مالکیت مشترک محدود بر اساس اینکه کار هر چند وقت یک بار پیش میآید تقسیم میشود. مالکیت مشترک محدود (limited common property) مالکیت مشترکی است که برای استفاده انحصاری یک یا چند واحد کنار گذاشته شده است. طبق آییننامه ۲(۲)، مالکی که حق استفاده از آن را دارد باید آن را تعمیر و نگهداری کند، به جز سهم استراتا. طبق آییننامه ۸(c)، سهم استراتا تعمیر و نگهداری‌ای است که معمولاً کمتر از سالی یک بار پیش میآید، به‌اضافه فهرستی از بخش‌ها که استراتا، هر چند وقت یک بار که کار لازم باشد، تعمیر میکند.
جدول این تقسیم را نشان میدهد. جدول فقط آییننامههای استاندارد را می‌خواند.
| بخش ساختمان | چه کسی آن را تعمیر و نگهداری میکند | کجا آمده است |
|---|---|---|
| داخل واحد، به جز بخشهای استراتا که در ردیف بعدی آمده‌اند | مالک | آییننامه استاندارد ۲(۱) |
| داخل واحد: سازه ساختمان، بیرون ساختمان، بالکنها و چیزهای دیگری که به بیرون متصل‌اند، درها، پنجره‌ها و نورگیرهای سقفی در بیرون ساختمان یا رو به مالکیت مشترک، و نردههایی که دور بالکن یا پاسیو را میگیرند | استراتا | آییننامه استاندارد ۸(d) |
| مالکیت مشترکی که برای همه مالکان باز است، مثل راهروها و آسانسورها | استراتا | آییننامه استاندارد ۸(b)، قانون، ماده ۷۲(۱) |
| لوله، سیم یا کانالی که به واحد دیگری یا مالکیت مشترک خدمت میکند، از جمله جایی که از واحد شما رد میشود | استراتا، چون قانون آن را مالکیت مشترک تعریف میکند | قانون، ماده ۱ (تعریف مالکیت مشترک)، آییننامه استاندارد ۸(b) |
| مالکیت مشترک محدود: کاری که معمولاً سالی یک بار یا بیشتر پیش میآید | مالکی که حق استفاده از آن را دارد | آییننامههای استاندارد ۲(۲) و ۸(c)(i) |
| مالکیت مشترک محدود: کاری که معمولاً کمتر از سالی یک بار پیش میآید، و در هر زمان، سازه، بیرون، بالکنها، درها و پنجره‌های بیرونی و نرده‌های آن | استراتا | آییننامه استاندارد ۸(c) |
آییننامههای ساختمان شما چطور میتوانند این تقسیم را تغییر دهند
استراتا میتواند تقسیم پیش‌فرض را در هر دو جهت تغییر دهد. ماده ۷۲(۲)(a) قانون مالکیت استراتا به استراتا اجازه میدهد با آییننامه، مالک را مسئول تعمیر و نگهداری مالکیت مشترک محدودی کند که مالک حق استفاده از آن را دارد. ماده ۷۲(۳) به استراتا اجازه میدهد با آییننامه، مسئولیت بخشهای مشخصی از یک واحد استراتا را به عهده بگیرد.
پیش از برنامه‌ریزی کار روی بالکن، پاسیو یا هر چیز دیگری بیرون از دیوارهای واحد، آییننامههای ثبتشده ساختمانتان را برای هر دو نوع تغییر بخوانید.
گزارش استهلاک (depreciation report) جای دومی برای نگاه کردن است. این گزارشی است که استراتا درباره هزینه تعمیر و تعویض اقلام اصلی ساختمان و عمر مورد انتظار آنها میگیرد. ماده ۶٫۲(۲)(c) مقررات مالکیت استراتا (Strata Property Regulation) میخواهد که گزارش، مالکیت مشترک و مالکیت مشترک محدودی را که مالک واحد استراتا مسئول نگهداری و تعمیر آن است مشخص کند.
توافقنامه هزینه‌ها چه چیزی را تغییر میدهد
توافقنامه هزینه بخش تغییریافته را به گردن مالک میگذارد. آییننامه استاندارد ۵(۲) به استراتا اجازه میدهد به عنوان شرط تأیید تغییری در واحد استراتا بخواهد «که مالک کتبی بپذیرد مسئولیت هر هزینه مربوط به تغییر را به عهده بگیرد». آییننامه ۶(۲) همین کلمات را برای تغییر در مالکیت مشترک به کار میبرد.
آیین‌نامه‌ها همین‌جا تمام می‌شوند و جزئیات را به هر توافقنامه میسپارند، پس سندی که امضا میکنید پاسخ را تعیین میکند. پیش از امضا، آن را برای پاسخ این پرسش‌ها بخوانید، و درباره هر کدام که بیپاسخ می‌ماند کتبی از استراتا بپرسید:
پرسش آخر در آشپزخانه یا حمام از همه مهم‌تر است. آییننامه استاندارد ۷ به کسی که استراتا اجازه داده اجازه میدهد با اطلاعیه کتبی ۴۸ ساعته وارد واحد شود تا مالکیت مشترک را تعمیر کند، و لوله مشترکی که پشت کاشی تازه است مالکیت مشترک است. آییننامههای استاندارد درباره اینکه چه کسی هزینه برگرداندن نازک‌کاری‌هایی را که مالک اضافه کرده بعد از آن میدهد چیزی نمی‌گویند. بخواهید پاسخ در توافقنامه نوشته شود.
اگر پاسخی روشن نیست، از وکیل بخواهید توافقنامه را بخواند. ما نقشه‌ها و دامنه کار را با همان کلمات قرارداد به مالک می‌دهیم، تا توافقنامه بتواند بخشهای تغییریافته را دقیق شرح دهد.
- کدام بخشهای واحد یا مالکیت مشترک را تغییریافته نام میبرد؟
- فقط هزینه کار بازسازی را پوشش میدهد، یا تعمیر و نگهداری بعدی بخشهای تغییریافته را هم؟
- خسارتی را که بخشهای تغییریافته بعداً به واحدهای دیگر یا مالکیت مشترک می‌زنند پوشش میدهد؟
- میگوید وقتی واحد فروخته میشود چه بر سر توافقنامه میآید؟
- اگر استراتا مجبور شود دیواری را باز کند یا کفی را که شما نصب کرده‌اید بردارد تا به مالکیت مشترک برسد، چه کسی هزینه برگرداندن نازک‌کاری را میدهد؟
توافقنامه هنگام فروش واحد اعلام میشود
توافقنامه امضاشده به خریداران اعلام میشود. گواهی اطلاعات (Information Certificate)، که فرم B (Form B) هم نام دارد، فرمی است که استراتا باید در صورت درخواست به مالک یا خریدار بدهد. ماده ۵۹(۳)(c) قانون میخواهد که در آن «هر توافقنامهای که طبق آن مالک مسئولیت هزینههای مربوط به تغییرات در یک واحد استراتا، مالکیت مشترک یا دارایی‌های مشترک را به عهده میگیرد» اعلام شود.
صفحه استان درباره فرم B این توافقنامهها را در میان سندهایی فهرست میکند که ممکن است لازم باشد پیوست شوند. پس وکیل یا سردفتر (notary) خریدار میتواند پیش از تمام شدن فروش توافقنامه را بخواند.
برای فروش در آینده پرونده خودتان را نگه دارید: نامه تأیید، توافقنامه امضاشده، نقشه‌ها، هر پروانه، و فاکتورهای پیمانکار. اینکه توافقنامهای که یک مالک امضا کرده برای مالک بعدی هم اعمال میشود یا نه یک پرسش حقوقی است که به متن آن بستگی دارد. از وکیل بپرسید.
بیمه: بیمهنامه استراتا آنچه را سازنده نصب کرده پوشش میدهد
استراتا باید لوازم نصب‌شده اولیه را بیمه کند، و اینکه لوازم تازه شما را بیمه کند یا نه انتخاب خود استراتاست. ماده ۱۴۹(۱) قانون استراتا را ملزم میکند مالکیت مشترک، دارایی‌های مشترک، ساختمان‌هایی که در نقشه استراتا آمده‌اند، و «لوازم نصب‌شده‌ای که در یک واحد استراتا ساخته یا نصب شده‌اند، اگر سازنده مالک (owner developer) آنها را به عنوان بخشی از ساخت اولیه ساخته یا نصب کرده باشد» را بیمه کند. ماده ۹٫۱(۱) مقررات لوازم نصب‌شده را چیزهایی تعریف میکند که به ساختمان متصل‌اند، از جمله پوشش کف و دیوار و وسایل برقی و لوله‌کشی.
لوازمی که بعداً اضافه شده‌اند زیر ماده دیگری قرار میگیرند. ماده ۱۵۲(b) میگوید استراتا میتواند برای لوازمی که سازنده مالک نساخته یا نصب نکرده بیمه بگیرد. کلمه «میتواند» است. کتبی از مدیر استراتا (strata manager) بپرسید آیا بیمهنامه ساختمان بهسازی‌های مالکان را پوشش میدهد.
قانون به مالک اجازه میدهد آنها را بیمه کند. طبق ماده ۱۶۱(۱)، مالک میتواند لوازم نصب‌شده واحد به جز لوازم اولیه، و بهسازی‌های لوازم اولیه را بیمه کند.
صفحه استان درباره بیمه مالکان استراتا شرح میدهد بیمهنامه مالک، که اغلب بیمهنامه کاندو (condo policy) نامیده میشود، چه چیزهایی را میتواند پوشش دهد. فهرست آن شامل این است: «بهسازی‌ها («betterments») در واحد استراتا که مالکان فعلی و قبلی انجام دادهاند، تا یک سقف تعیینشده». همان صفحه میگوید بعد از تغییر در اموال بیمهشده مهم است که مالک فوراً با کارگزار بیمه تماس بگیرد. بازسازی تمام‌شده چنین تغییری است. ارزش کار تازه را به کارگزارتان بدهید و بپرسید آیا سقف تعیینشده آن را پوشش میدهد.
فرانشیز بیمه استراتا
فرانشیز بیمه (deductible) مبلغی است که بیمهشده پیش از پرداخت بیمه‌گر بابت یک خسارت می‌پردازد. ماده ۱۵۸(۱) قانون فرانشیز ادعای بیمه استراتا را هزینه مشترک قرار میدهد، که مالکان از راه شارژ ماهانه استراتا با هم می‌پردازند.
بعد ماده ۱۵۸(۲) اضافه میکند که این «توانایی شرکت استراتا را برای شکایت از مالک به منظور پس گرفتن بخش فرانشیز یک ادعای بیمه، اگر مالک مسئول خسارت یا آسیبی باشد که موجب ادعا شده، محدود نمی‌کند».
مالک میتواند بدون بی‌احتیاطی هم مسئول باشد. صفحه استان میگوید: «مالک استراتا میتواند مسئول شناخته شود و ملزم شود فرانشیز بیمه شرکت استراتا را بپردازد، حتی اگر “مقصر” یا سهل‌انگار نباشد.» نمونه آن شلنگ ماشین ظرف‌شویی است که زود پاره میشود و آب را به مالکیت مشترک و واحدهای دیگر می‌فرستد.
مبلغ میتواند بالا باشد. صفحه استان، که در ۲۳ ژوئیه ۲۰۲۵ منتشر شده، میگوید فرانشیز بیمه شرکت‌های استراتا «میتواند از ۱۰۰٬۰۰۰ تا ۷۵۰٬۰۰۰ دلار یا بیشتر باشد». این صفحه اضافه میکند که بیمهنامه مالک استراتا میتواند بخشی از فرانشیز یا همه آن را پوشش دهد. خلاصه بیمه استراتا را بخواهید، فرانشیز خسارت آب را پیدا کنید، و آن رقم را به کارگزارتان بدهید. ماده ۱۵۴(c) استراتا را ملزم میکند هر افزایش فرانشیز را در اولین زمان ممکن به مالکان اطلاع دهد.
وقتی خود بازسازی خسارت می‌زند
هزینه خسارتی که در طول کار به ساختمان می‌رسد میتواند از مالک گرفته شود. آییننامه استاندارد ۳(۲) میگوید مالک، مستأجر، ساکن یا مهمان نباید به مالکیت مشترک یا به بخش‌هایی از واحد که استراتا باید تعمیر یا بیمه کند خسارتی بزند، به جز فرسودگی عادی.
استراتا میتواند خسارت را تعمیر کند و هزینه را بگیرد. طبق ماده ۱۳۳ قانون، استراتا میتواند آنچه را برای برطرف کردن تخلف از آیین‌نامه‌هایش به‌طور منطقی لازم است انجام دهد، از جمله کار روی مالکیت مشترک، و میتواند بخواهد هزینههای منطقی را کسی بپردازد که میشود او را جریمه کرد. ماده ۱۳۰(۱) این فرد را مالک قرار میدهد وقتی تخلف از طرف کسی است که مالک به دلایل کاری راه داده، که شامل پیمانکار میشود.
آب بیشترین دقت را لازم دارد، چون نشتی میتواند به مالکیت مشترک و واحدهای دیگر برسد، مثل نمونه صفحه استان. پیش از شروع کار لوله‌کشی، از مدیر استراتا می‌پرسیم آب واحد چطور بسته میشود و به چه کسی باید خبر داد. از مسیر رسیدن به واحد پیش از روز اول و بعد از روز آخر عکس می‌گیریم.
پیش از شروع کار دو بیمهنامه را تأیید کنید: بیمه مسئولیت پیمانکار، به مبلغی که آییننامههای ساختمان یا توافقنامه تغییرات (alteration agreement) شما تعیین میکند، و بیمهنامه کاندوی خودتان.
منابع
- Strata Property Act, SBC 1998, c. 43 (قانون مالکیت استراتا)، مادههای ۱، ۵۹، ۷۲، ۱۳۰، ۱۳۳، ۱۴۹، ۱۵۲، ۱۵۴، ۱۵۸ و ۱۶۱، خواندهشده در ۴ اکتبر ۲۰۲۶
- Strata Property Act, Schedule of Standard Bylaws (پیوست آییننامههای استاندارد)، بندهای ۲، ۳، ۵، ۶، ۷ و ۸، خواندهشده در ۴ اکتبر ۲۰۲۶
- Strata Property Regulation, B.C. Reg. 43/2000 (مقررات مالکیت استراتا)، مادههای ۶٫۲ و ۹٫۱، خواندهشده در ۴ اکتبر ۲۰۲۶
- Province of BC, Strata owner and tenant insurance (بیمه مالکان و مستأجران استراتا)، منتشرشده در ۲۳ ژوئیه ۲۰۲۵، خواندهشده در ۴ اکتبر ۲۰۲۶
- Province of BC, Insurance for strata corporations (بیمه شرکت‌های استراتا)، منتشرشده در ۲۳ ژوئیه ۲۰۲۵، خواندهشده در ۴ اکتبر ۲۰۲۶
- Province of BC, Form B: Information Certificate (فرم B: گواهی اطلاعات)، منتشرشده در ۱ سپتامبر ۲۰۲۶، خواندهشده در ۴ اکتبر ۲۰۲۶
پرسش‌های متداول
در استراتای بریتیش کلمبیا چه کسی بالکنی را که مالکیت مشترک محدود است تعمیر میکند؟
طبق آییننامه استاندارد ۸(c)، شرکت استراتا بالکنها، نردههایی که دور آنها را میگیرند و بیرون ساختمان را در مالکیت مشترک محدود تعمیر و نگهداری میکند، هر چند وقت یک بار که این کار لازم باشد. مالکی که حق استفاده از بالکن را دارد، طبق آییننامه ۲(۲)، بقیه نگهداری را که معمولاً سالی یک بار یا بیشتر پیش میآید انجام میدهد. آییننامههای خود یک ساختمان میتوانند طبق ماده ۷۲(۲)(a) قانون مالکیت استراتا بخش بیشتری از کار را به مالک بدهند.
چه کسی هزینه تعمیر لوله مشترکی را که از دیوار کاندوی من رد میشود میدهد؟
طبق آییننامههای استاندارد، شرکت استراتا لولهای را که به واحدهای دیگر خدمت میکند تعمیر میکند، از جمله بخشی که از دیوار شما رد میشود. ماده ۱ قانون مالکیت استراتا چنین لولهای را، وقتی بتواند و قرار باشد برای واحد استراتای دیگری یا مالکیت مشترک به کار رود، مالکیت مشترک تعریف میکند. آییننامه استاندارد ۸(b) و ماده ۷۲(۱) تعمیر مالکیت مشترک را به استراتا میسپارند.
آیا بیمه استراتا آشپزخانه‌ای را که در کاندوی خودم بازسازی کرده‌ام پوشش میدهد؟
بیمه اموالی که استراتا در بریتیش کلمبیا باید داشته باشد، طبق ماده ۱۴۹(۱)(d) قانون مالکیت استراتا، لوازم نصب‌شده‌ای را که سازنده اولیه ساخته یا نصب کرده پوشش میدهد. برای لوازمی که بعداً اضافه شده‌اند، ماده ۱۵۲(b) میگوید استراتا میتواند بیمه بگیرد، و این انتخاب را به هر استراتا واگذار میکند. کتبی از مدیر استراتا بپرسید آیا بیمهنامه ساختمان بهسازی‌های مالکان را پوشش میدهد، و از کارگزار خودتان بخواهید آشپزخانه تازه را زیر بیمهنامه کاندوی شما پوشش دهد.
آیا استراتا میتواند بعد از نشتی از واحد من، مرا مجبور کند فرانشیز بیمه‌اش را بپردازم؟
بله، طبق ماده ۱۵۸(۲) قانون مالکیت استراتا، استراتا در بریتیش کلمبیا میتواند برای پس گرفتن فرانشیز ادعای بیمه‌اش از مالک شکایت کند، وقتی مالک مسئول خسارت یا آسیب باشد. صفحه بیمه استراتای استان میگوید مالک میتواند مسئول شناخته شود حتی وقتی مقصر یا سهل‌انگار نبوده است. شلنگ ماشین ظرف‌شویی که زود پاره میشود را به عنوان نمونه می‌آورد.
فرانشیز بیمه استراتا در بریتیش کلمبیا تا چه اندازه میتواند باشد؟
صفحه بیمه استراتای استان بریتیش کلمبیا، که در ۲۳ ژوئیه ۲۰۲۵ منتشر شده، میگوید فرانشیز بیمه شرکت‌های استراتا میتواند از ۱۰۰٬۰۰۰ تا ۷۵۰٬۰۰۰ دلار یا بیشتر باشد، بسته به تعداد واحدها و سابقه ادعاهای بیمه استراتا. ماده ۱۵۴(b) قانون مالکیت استراتا استراتا را ملزم میکند در هر مجمع عمومی سالانه درباره پوشش بیمه‌اش گزارش دهد. خلاصه فعلی را از مدیر استراتا بخواهید و فرانشیز خسارت آب را بخوانید.
آیا بعد از بازسازی کاندو باید به بیمهام خبر بدهم؟
بله، وقتی بازسازی کاندو تمام شد به کارگزار بیمهتان خبر دهید. صفحه استان بریتیش کلمبیا درباره بیمه مالکان استراتا میگوید مهم است که بعد از تغییر در اموال بیمهشده فوراً با کارگزار تماس بگیرید. همان صفحه میگوید بیمهنامه مالک میتواند بهسازیهایی را که مالکان فعلی و قبلی در واحد انجام دادهاند، تا یک سقف تعیینشده، پوشش دهد، پس بپرسید آیا آن سقف ارزش کار تازه را پوشش میدهد.
آیا هنگام فروش، توافقنامه تغییرات من به گواهی اطلاعات پیوست میشود؟
توافقنامه تغییرات باید در گواهی اطلاعات اعلام شود، و ممکن است پیوست شود. ماده ۵۹(۳)(c) قانون مالکیت استراتا میخواهد که گواهی هر توافقنامهای را که طبق آن مالک مسئولیت هزینههای مربوط به تغییرات را به عهده میگیرد اعلام کند. صفحه استان درباره فرم B این توافقنامهها را در میان سندهایی فهرست میکند که ممکن است لازم باشد پیوست شوند. نسخه امضاشده خود را نگه دارید تا هنگام فروش بتوانید آن را به وکیل خودتان بدهید.
آیا آییننامه استراتا میتواند مرا مسئول تعمیر همه مالکیت مشترک محدودم کند؟
بله، استراتا در بریتیش کلمبیا میتواند آییننامهای تصویب کند که مالک را مسئول تعمیر و نگهداری مالکیت مشترک محدودی کند که حق استفاده از آن را دارد. ماده ۷۲(۲)(a) قانون مالکیت استراتا این اجازه را میدهد. طبق آییننامههای استاندارد سهم مالک کمتر است: آییننامه ۸(c) کاری را که معمولاً کمتر از سالی یک بار پیش میآید به استراتا میسپارد. آییننامههای ثبتشده ساختمانتان را بخوانید تا ببینید کدام حالت اعمال میشود.
آیا توافقنامه هزینههای استراتا تعمیرهای بعدی را هم پوشش میدهد یا فقط بازسازی را؟
پاسخ در متن توافقنامهای است که امضا میکنید. آییننامه استاندارد ۵(۲) به استراتا در بریتیش کلمبیا اجازه میدهد از مالک بخواهد کتبی بپذیرد «مسئولیت هر هزینه مربوط به تغییر را به عهده بگیرد»، و آییننامه جزئیات دیگری نمیدهد. توافقنامه را بخوانید تا ببینید تعمیر و نگهداری بعدی بخشهای تغییریافته را نام میبرد یا نه، و پیش از امضا درباره هر چیزی که بیپاسخ میگذارد کتبی از استراتا بپرسید.
کجا میتوانم ببینم مالکان کدام بخشهای ساختمان من را باید تعمیر کنند؟
آییننامههای ساختمان شما تعیین میکنند چه کسی چه چیزی را تعمیر کند، و گزارش استهلاک ساختمان نتیجه را فهرست میکند. ماده ۶٫۲(۲)(c) مقررات مالکیت استراتا میخواهد که گزارش استهلاک، مالکیت مشترک و مالکیت مشترک محدودی را که مالک واحد استراتا مسئول نگهداری و تعمیر آن است مشخص کند. جدیدترین گزارش، اگر استراتا آن را داشته باشد، طبق ماده ۵۹(۴)(d) قانون مالکیت استراتا به گواهی اطلاعات پیوست میشود.
خدمت مرتبط
بازسازی کاندو
ببینید پروژه‌های «بازسازی کاندو» را در نورث شور چگونه انجام می‌دهیم.
درباره بازسازی کاندواین مطلب کجا کاربرد دارد
مقاله‌های مرتبط
