کدام بازسازی کاندو تأیید استراتا لازم دارد؟ اتاق به اتاق

حد این فهرست: آیین‌نامه‌های استاندارد را شرح می‌دهد

آیین‌نامه‌های استاندارد مجموعه پیش‌فرضی هستند که به صورت پیوست قانون مالکیت استراتا (Strata Property Act) چاپ شده‌اند. ماده ۱۲۰ قانون می‌گوید این‌ها آیین‌نامه‌های یک استراتا هستند «مگر در حدی که آیین‌نامه‌های متفاوتی در اداره ثبت اسناد زمین ثبت شده باشد».

صفحه مسکن استراتای استان می‌گوید استراتاها اغلب آیین‌نامه‌هایی دارند که با آیین‌نامه‌های استاندارد فرق دارد، و بازسازی را یکی از موضوع‌ها نام می‌برد: آیین‌نامه‌ها ممکن است از مالکان بخواهند پیش از «جابه‌جا کردن دیوارها، تغییر کفپوش، یا تغییر در لوله‌کشی یا برق» اجازه کتبی بگیرند.

پس از این صفحه در دو قدم استفاده کنید: بندی از آیین‌نامه‌های استاندارد را که کارتان زیر آن قرار می‌گیرد پیدا کنید، بعد آیین‌نامه‌های ثبت‌شده ساختمانتان را برای هر چیز اضافه‌شده بخوانید.

آیین‌نامه ۵(۱)، بندهای (a) تا (f): بخش‌های ساختمان

آیین‌نامه استاندارد ۵(۱) می‌گوید مالک باید پیش از تغییری در واحد استراتا که به یکی از هفت چیز مربوط است، تأیید کتبی شرکت استراتا (strata corporation) را بگیرد. واحد استراتا (strata lot) نامی است که قانون برای واحد شما به کار می‌برد. شش بند اول بخش‌هایی از ساختمان را نام می‌برند.

بند (a) «سازه یک ساختمان» است. آیین‌نامه فهرستی از بخش‌های سازه‌ای نمی‌دهد. ماده ۶۸(۱) قانون از «بخش سازه‌ای دیوار، کف یا سقف» حرف می‌زند، پس بتن یا چوبی که کف، دیوار یا سقف را نگه می‌دارد سازه است. ما بریدن یک دهانه در دیواری که بار را تحمل می‌کند، و بریدن کف برای جابه‌جا کردن یک کفشوی، را کار بند (a) حساب می‌کنیم.

بند (b) «بیرون یک ساختمان» است. سوراخ تازه‌ای در یک دیوار بیرونی برای هواکش یا لوله، بیرون ساختمان را تغییر می‌دهد.

بند (c) «دودکش‌ها، پله‌ها، بالکن‌ها یا چیزهای دیگری که به بیرون یک ساختمان متصل هستند» است. بند (e) «حصارها، نرده‌ها یا سازه‌های مشابهی که دور یک پاسیو، بالکن یا حیاط را می‌گیرند» است. این دو با هم بالکن و آنچه دور آن است را پوشش می‌دهند.

بند (d) «درها، پنجره‌ها یا نورگیرهای سقفی در بیرون یک ساختمان، یا آن‌هایی که رو به مالکیت مشترک هستند» است. نیمه دوم این جمله در بین واحد شما و راهرو را پوشش می‌دهد، چون راهرو مالکیت مشترک است. صفحه استان راهروها را در میان مالکیت مشترک معمول یک کاندو فهرست می‌کند.

بند (f) «مالکیت مشترکی که داخل مرزهای یک واحد استراتا قرار دارد» است. تعریف مالکیت مشترک در قانون برای لوله‌ها، سیم‌ها، کابل‌ها، شوت‌ها (chutes) و کانال‌ها دو آزمون دارد. طبق آزمون اول، وقتی داخل دیوار، کف یا سقفی باشند که مرز واحد را می‌سازد، مالکیت مشترک هستند. آزمون اول، به هر واحدی که خدمت کنند، اعمال می‌شود. طبق آزمون دوم، وقتی داخل واحد کشیده شده باشند و بتوانند و قرار باشد برای واحد دیگری یا مالکیت مشترک به کار روند، مالکیت مشترک هستند.

لوله آبی که داخل دیوار مشترک شما با همسایه است، آزمون اول را دارد، حتی اگر فقط به آشپزخانه شما آب برساند.

بند (g): آنچه سازنده اولیه نصب کرده است

بند (g) «آن بخش‌هایی از واحد استراتا که شرکت استراتا باید طبق ماده ۱۴۹ قانون بیمه کند» را پوشش می‌دهد. این همان بندی است که بیشتر کارهای آشپزخانه، حمام و کفپوش را پوشش می‌دهد.

ماده ۱۴۹(۱)(d) استراتا را ملزم می‌کند «لوازم نصب‌شده (fixtures) که در یک واحد استراتا ساخته یا نصب شده‌اند، اگر سازنده مالک (owner developer) آن‌ها را به عنوان بخشی از ساخت اولیه واحد ساخته یا نصب کرده باشد» بیمه کند. سازنده مالک اصطلاحی است که قانون برای سازنده‌ای به کار می‌برد که استراتا را ایجاد کرده است.

ماده ۹٫۱(۱) مقررات مالکیت استراتا (Strata Property Regulation) لوازم نصب‌شده را این‌طور تعریف می‌کند: «چیزهایی که به ساختمان متصل هستند، از جمله پوشش کف و دیوار و وسایل برقی و لوله‌کشی». کلمه «از جمله» مهم است. چهار چیزی که نام برده شده نمونه هستند، و آزمون این است که آیا یک چیز به ساختمان متصل است یا نه. کابینت‌های اصلی آشپزخانه و روشویی‌های اصلی حمام به ساختمان متصل هستند.

این متن‌ها دو حد دارند. اولی کلمه «اولیه» است. لوازم نصب‌شده‌ای که مالکی بعداً اضافه کرده در ماده دیگری آمده‌اند: ماده ۱۵۲(b) می‌گوید استراتا می‌تواند، به انتخاب خودش، آن‌ها را بیمه کند. بند (g) فقط به ماده ۱۴۹ اشاره می‌کند.

حد دوم فهرست چیزهایی است که تعریف بیرون می‌گذارد. ماده ۹٫۱(۱) یخچال، اجاق، ماشین ظرف‌شویی، مایکروویو، ماشین لباس‌شویی، خشک‌کن «یا چیزهای دیگر» را، اگر بدون آسیب به ساختمان برداشته شوند، بیرون می‌گذارد.

آیین‌نامه ۶: مالکیت مشترک و مالکیت مشترک محدود

آیین‌نامه استاندارد ۶(۱) می‌گوید مالک باید پیش از تغییر مالکیت مشترک، از جمله مالکیت مشترک محدود (limited common property)، یا دارایی‌های مشترک (common assets) تأیید کتبی بگیرد. قانون مالکیت مشترک محدود را مالکیت مشترکی تعریف می‌کند که برای استفاده انحصاری مالکان یک یا چند واحد استراتا تعیین شده است. صفحه استان بالکن‌ها و جای پارک را نمونه‌هایی از چیزهایی می‌آورد که ممکن است این‌طور تعیین شوند.

فرق آیین‌نامه ۶ با آیین‌نامه ۵ در یک جمله است. فقط آیین‌نامه ۵ می‌گوید استراتا «نباید بدون دلیل منطقی از دادن تأیید خودداری کند». درباره کار روی بالکنی که مالکیت مشترک محدود است، یا روی لوله‌ای که به واحدهای دیگر خدمت می‌کند، طبق آیین‌نامه ۶ تصمیم گرفته می‌شود.

نقشه ثبتی استراتا (strata plan)، یعنی نقشه ثبت‌شده ساختمان، نشان می‌دهد کدام بخش‌ها مالکیت مشترک محدود هستند. پیش از اینکه تصمیم بگیرید یک بالکن یا پاسیو زیر کدام آیین‌نامه قرار می‌گیرد، آن را بخوانید.

اتاق به اتاق: بند آیین‌نامه برای هر نوع کار

جدول این هشت بند را روی کارهایی می‌گذارد که مالکان بیشتر از همه درباره‌شان از ما می‌پرسند. ستون آخر نشان می‌دهد آیین‌نامه‌های استاندارد چه چیزی را به خود مالک واگذار می‌کنند.

آشپزخانه، حمام و کفپوش

در آشپزخانه، کابینت‌ها، صفحه‌ها، سینک، شیر آب، کاشی دیوار و چراغ‌های سقفی که سازنده نصب کرده همه چیزهایی هستند که به ساختمان متصل‌اند. تعویض آن‌ها کار بند (g) است. لوازم خانگی، وقتی بدون آسیب به ساختمان برداشته شوند، استثنا هستند.

جابه‌جا کردن سینک پرسش دومی است. جای تازه به یک لوله فاضلاب و دو لوله آب نیاز دارد. اگر لوله‌ای که به آن وصل می‌شوید به واحدهای دیگر هم خدمت می‌کند، یا داخل یک دیوار مرزی است، مالکیت مشترک است و کار زیر بند (f) و آیین‌نامه ۶ قرار می‌گیرد. همین آزمون برای کانال هود که به یک شفت مشترک هواکش وصل می‌شود هم اعمال می‌شود.

حمام همین الگو را با لوله‌کشی بیشتر دارد. وان، توالت، روشویی و شیرها وسایل لوله‌کشی هستند، که ماده ۹٫۱(۱) آن‌ها را نام می‌برد. لوله عمودی فاضلاب که از اتاق رد می‌شود و به واحدهای بالا و پایین خدمت می‌کند، طبق آزمون دوم در تعریف قانون مالکیت مشترک است.

پوشش‌های کف در ماده ۹٫۱(۱) نام برده شده‌اند، پس تعویض یک کف اصلی کار بند (g) است. ساختمان شما ممکن است آیین‌نامه خودش را درباره لایه زیر کفپوش که صدا را کم می‌کند داشته باشد. کف سازه‌ای زیر آن موضوع جداگانه‌ای است: بریدن یا سوراخ کردن آن با مته مغزه کار بند (a) است.

دیوارها، پنجره‌ها، بالکن، سیم‌کشی، گرمایش و سرمایش

برای یک دیوار، سه پرسش بپرسید. آیا پوشش آن اصلی است؟ آن وقت بند (g) اعمال می‌شود. آیا دیوار بار را تحمل می‌کند؟ آن وقت بند (a) اعمال می‌شود، و مهندس سازه کسی است که می‌تواند آن را تأیید کند. آیا دیوار مرزی است؟ ماده ۶۸(۱) مرز واحد شما را در وسط بخش سازه‌ای دیوار مرزی می‌گذارد، و هر لوله و سیم داخل آن دیوار مالکیت مشترک است.

پنجره‌ها، نورگیرهای سقفی و درهای بیرونی، هر اندازه که تغییر باشد، کار بند (d) هستند. در بین واحد شما و راهرو هم همین‌طور است. بالکن بند (c) است، نرده آن بند (e)، و جایی که نقشه استراتا بالکن را مالکیت مشترک محدود نشان می‌دهد، آیین‌نامه ۶ هم اعمال می‌شود.

برای کار برق، ماده ۹٫۱(۱) «وسایل برقی» را نام می‌برد و فهرستی از آن‌ها نمی‌دهد. ما تابلو برق اصلی، چراغ‌های متصل و بخاری‌های متصل را داخل بند (g) حساب می‌کنیم و هر کدام را در درخواست نام می‌بریم. سیمی که داخل دیوارهای داخلی خود واحد شما کشیده شده و فقط به واحد شما خدمت می‌کند، بیرون از هر دو آزمون تعریف مالکیت مشترک است. سیمی که داخل دیوار، کف یا سقف مرزی است، آزمون اول را دارد.

گرمایش و سرمایش با نام در تعریف قانون آمده‌اند: تعریف، تأسیسات «سیستم‌های گرمایش و سرمایش» را فهرست می‌کند. لوله‌ها یا کانال‌هایی که گرما را به واحدهای دیگر می‌برند مالکیت مشترک هستند. دستگاهی که به بیرون ساختمان بسته شده یا روی بالکن گذاشته شده، به بندهای (b) و (c) مربوط است، و جایی که بالکن مالکیت مشترک محدود است، به آیین‌نامه ۶ هم.

آنچه آیین‌نامه‌های استاندارد به مالک واگذار می‌کنند

سه گروه از چیزها بیرون از فهرست تأیید هستند. اولی لوازم خانگی و چیزهای دیگری است که ماده ۹٫۱(۱) آن‌ها را بیرون می‌گذارد، چون بدون آسیب به ساختمان برداشته می‌شوند. دومی هر چیزی است که متصل نیست: مبلمان، فرش، چراغ‌های رومیزی. سومی، طبق کلمات ماده ۱۴۹(۱)(d)، وسیله‌ای است که مالک قبلی به جای وسیله اصلی نصب کرده است، به شرطی که کار به هیچ‌کدام از بندهای (a) تا (f) دست نزند.

با گروه سوم با دقت رفتار کنید. آیین‌نامه‌های خود ساختمان شما ممکن است برای هر تغییر کفپوش یا لوله‌کشی تأیید بخواهند، هر کسی که وسیله فعلی را نصب کرده باشد. پیش از تکیه بر آن، کتبی از استراتا بپرسید.

کاری که بیرون از فهرست تأیید است هنوز زیر آیین‌نامه استاندارد ۳ قرار دارد. این آیین‌نامه استفاده از واحد را به شکلی که سر و صدای غیرمنطقی یا مزاحمت برای فرد دیگری ایجاد کند ممنوع می‌کند، و آسیب زدن به مالکیت مشترک را هم ممنوع می‌کند.

ما پیش از برآورد قیمت از این فهرست چطور استفاده می‌کنیم

اول آیین‌نامه‌های ساختمان را می‌خوانیم، بعد هر بخش از کار برنامه‌ریزی‌شده را زیر بند آیین‌نامه‌اش دسته‌بندی می‌کنیم.

برای هر سینک، توالت، وان یا هواکشی که جابه‌جا می‌شود، پیدا می‌کنیم به کدام لوله یا کانال وصل می‌شود و آیا آن لوله به واحدهای دیگر خدمت می‌کند یا نه. پاسخ تعیین می‌کند که درخواست زیر آیین‌نامه ۵ قرار می‌گیرد، با قاعده‌اش در منع رد بدون دلیل منطقی، یا زیر آیین‌نامه ۶.