چطور در بریتیش کلمبیا برای بازسازی تأیید استراتا بگیرید

با آیین‌نامه‌های خود ساختمانتان شروع کنید

پیش از اینکه برای هر کاری برنامه بریزید، آیین‌نامه‌های ساختمانتان را بخوانید. این آیین‌نامه‌ها تعیین می‌کنند کدام کار تأیید لازم دارد، و دو ساختمان در یک خیابان در مرکز شهر ونکوور می‌توانند جواب‌های متفاوتی داشته باشند.

بریتیش کلمبیا یک مجموعه آیین‌نامه پیش‌فرض دارد که آیین‌نامه‌های استاندارد نام دارد و به صورت پیوست قانون مالکیت استراتا منتشر شده است. ماده ۱۲۰ این قانون می‌گوید آیین‌نامه‌های یک شرکت استراتا همان آیین‌نامه‌های استاندارد است «مگر تا جایی که آیین‌نامه‌های متفاوتی در اداره ثبت اسناد زمین (land title office) ثبت شده باشد». استراتا می‌تواند با رأی ۳/۴ مالکان آیین‌نامه‌هایش را تغییر دهد و تغییرها را ثبت کند. صفحه مسکن استراتای استان می‌گوید استراتاها اغلب آیین‌نامه‌هایی دارند که از چند جهت یا از جهت‌های زیادی با آیین‌نامه‌های استاندارد فرق دارند.

بازسازی یکی از جاهایی است که این تفاوت‌ها پیش می‌آید. همان صفحه استان می‌گوید: «آیین‌نامه‌ها ممکن است از مالکان واحدهای استراتا بخواهند پیش از ایجاد تغییر در واحد خود، مثل جابه‌جا کردن دیوارها، تعویض کف‌پوش یا تغییر در لوله‌کشی یا برق، از شورای استراتا اجازه کتبی بگیرند؛ این‌ها اغلب با نام توافق‌نامه‌های تغییرات (alteration agreements) شناخته می‌شوند.» واحد استراتا (strata lot) نامی است که قانون برای واحد شما به کار می‌برد.

هر زمان بخواهید می‌توانید آیین‌نامه‌ها و قوانین فعلی را از استراتا بخواهید. طبق ماده ۳۶ قانون، استراتا باید ظرف یک هفته از درخواست مالک نسخه‌ای از آیین‌نامه‌ها و قوانین را بدهد، و صفحه استان بیشترین هزینه را ۲۵ سنت برای هر صفحه اعلام می‌کند. آیین‌نامه‌هایی که با آیین‌نامه‌های استاندارد فرق دارند در اداره ثبت اسناد زمین هم ثبت شده‌اند.

استراتا می‌تواند علاوه بر آیین‌نامه‌ها، قوانین هم داشته باشد. این دو موضوع‌های متفاوتی را پوشش می‌دهند. فقط آیین‌نامه می‌تواند تعیین کند یک واحد استراتا چطور استفاده شود. قوانین استفاده، ایمنی و وضعیت مالکیت مشترک را تعیین می‌کنند، یعنی بخشی از ساختمان که همه مالکان با هم مالک آن هستند. رزرو آسانسور یا استفاده از محل بارگیری در دوره بازسازی موضوعی است که قوانین می‌توانند پوشش دهند، پس هر دو سند را بخواهید.

این راهنما آیین‌نامه‌های استاندارد را توضیح می‌دهد، چون نقطه شروعی است که قانون به هر ساختمان می‌دهد. هر جواب زیر را حالت پیش‌فرض بدانید، و بعد آن را با متن ساختمان خودتان مقایسه کنید.

کدام کارهای بازسازی تأیید استراتا لازم دارند

طبق آیین‌نامه‌های استاندارد، بیشتر بازسازی‌های آشپزخانه، حمام و کف‌پوش تأیید کتبی لازم دارند، چون بخش‌هایی از واحد را عوض می‌کنند که استراتا باید بیمه کند.

بند ۵(۱) آیین‌نامه‌های استاندارد هفت نوع تغییر در واحد استراتا را نام می‌برد که پیش از انجام کار به تأیید کتبی شرکت استراتا نیاز دارند. شش مورد از آن‌ها یک بخش از ساختمان را نام می‌برند: سازه ساختمان؛ نمای بیرونی؛ دودکش‌ها، پله‌ها، بالکن‌ها و چیزهای دیگری که به نمای بیرونی وصل‌اند؛ درها، پنجره‌ها و نورگیرهای سقفی که در نمای بیرونی هستند یا رو به مالکیت مشترک باز می‌شوند؛ حصارها و نرده‌هایی که دور پاسیو، بالکن یا حیاط هستند؛ و مالکیت مشترکی که داخل واحد قرار دارد.

مورد هفتم بیشترین کار بازسازی را در بر می‌گیرد. متن آن این است: «بخش‌هایی از واحد استراتا که شرکت استراتا طبق ماده ۱۴۹ قانون باید بیمه کند». ماده ۱۴۹(۱)(d) استراتا را موظف می‌کند لوازم نصب‌شده (fixtures) را که سازنده اصلی ساختمان در واحد ساخته یا نصب کرده بیمه کند. ماده ۹٫۱(۱) مقررات مالکیت استراتا (Strata Property Regulation) لوازم نصب‌شده را این‌طور تعریف می‌کند: «اقلامی که به ساختمان وصل‌اند، از جمله پوشش کف و دیوار و وسایل برقی و لوله‌کشی».

این سه متن را کنار هم بگذارید. طبق آیین‌نامه‌های استاندارد، تعویض کف‌پوش اصلی، پوشش اصلی دیوارها، یا وسایل اصلی لوله‌کشی و برقی تغییری است که اول تأیید کتبی لازم دارد. بازسازی آشپزخانه یا حمام اقلامی را عوض می‌کند که به ساختمان وصل‌اند، پس برای آن درخواست کتبی بدهید.

همین تعریف بعضی اقلام را بیرون می‌گذارد. یخچال، اجاق، ماشین ظرف‌شویی، مایکروویو، ماشین لباس‌شویی و خشک‌کن اگر بدون آسیب به ساختمان جدا شوند، جزو لوازم نصب‌شده نیستند.

بند ۶ آیین‌نامه‌های استاندارد قاعده دومی اضافه می‌کند. مالک پیش از تغییر دادن مالکیت مشترک، مالکیت مشترک محدود (limited common property) یا دارایی‌های مشترک (common assets) به تأیید کتبی نیاز دارد. مالکیت مشترک محدود، مالکیت مشترکی است که برای استفاده یک یا چند واحد کنار گذاشته شده است. صفحه استان بالکن و جای پارک را نمونه می‌آورد.

یک نکته دیگر از صفحه استان درباره مالکیت مشترک: اگر تغییری که مالک می‌دهد کاربری یا ظاهر مالکیت مشترک را به‌طور جدی تغییر دهد، باید مصوبه‌ای با رأی ۳/۴ در مجمع عمومی مالکان گرفته شود. کاری که داخل واحد می‌ماند و مالکیت مشترک را با همان ظاهر و کارکرد قبلی باقی می‌گذارد، با تصمیم شورای استراتا انجام می‌شود، که ماده ۲۶ قانون آن را مسئول اجرای اختیارات شرکت استراتا می‌داند.

واحد شما کجا تمام می‌شود و مالکیت مشترک کجا شروع می‌شود

واحد شما معمولاً در وسط دیوارهای بیرونی، کف و سقف خودش تمام می‌شود. ماده ۶۸(۱) قانون مرز را وسط فاصله بین سطح بخش سازه‌ای دیوار، کف یا سقف که رو به واحد شماست و سطحی که رو به واحد همسایه یا مالکیت مشترک است می‌گذارد، مگر اینکه نقشه ثبتی استراتا (strata plan) خط دیگری نشان دهد.

نقشه ثبتی استراتا نقشه ثبت‌شده ساختمان است. هر واحد استراتا، مالکیت مشترک و هر مالکیت مشترک محدود را نشان می‌دهد. پیش از اینکه فرض کنید یک بالکن، یک انباری یا یک جای پارک جزو واحد شماست، این نقشه را ببینید.

لوله‌ها و سیم‌ها آزمون خودشان را دارند. تعریف مالکیت مشترک در قانون لوله‌ها، سیم‌ها، کابل‌ها، شوت‌ها و کانال‌های آب، فاضلاب، زهکشی، گاز، برق، گرمایش و سرمایش را وقتی داخل دیوار، کف یا سقف مرزی هستند در بر می‌گیرد. همچنین آن‌هایی را در بر می‌گیرد که تمام یا بخشی از مسیرشان داخل یک واحد استراتا است، وقتی واحد استراتای دیگر یا مالکیت مشترک بتواند از آن‌ها استفاده کند و قرار باشد استفاده کند.

به زبان ساده: لوله فاضلاب یا آبی که به واحدهای دیگر سرویس می‌دهد مالکیت مشترک است، حتی جایی که از دیوار حمام شما می‌گذرد. کاری که به آن دست بزند زیر بند ۵(۱)(f) و بند ۶ آیین‌نامه‌ها قرار می‌گیرد. برای همین است که ما پیش از قیمت دادن برای جابه‌جا کردن سینک می‌خواهیم ببینیم پشت دیوار آشپزخانه یا حمام چه هست، و برای همین درخواست به استراتا باید هر لوله‌ای را که کار به آن دست می‌زند نام ببرد.

چه چیزی باید در درخواست بازسازی باشد

یک درخواست خوب به عضوی از شورا که هرگز واحد شما را ندیده اجازه می‌دهد دقیقاً بفهمد چه چیزی عوض می‌شود. آیین‌نامه‌های استاندارد تأیید کتبی می‌خواهند و درباره شکل درخواست چیزی نمی‌گویند، پس شکل آن را ساختمان شما تعیین می‌کند. ممکن است ساختمان شما فرم درخواست یا توافق‌نامه تغییرات (alteration agreement) خودش را داشته باشد. اول آن را از مدیر استراتا (strata manager) یا شورا بخواهید.

قدم‌های زیر ترتیبی است که ما وقتی همراه یک مالک درخواست را آماده می‌کنیم دنبال می‌کنیم. نکته‌های حقوقی در آن‌ها با شماره ماده‌شان مشخص شده‌اند. بقیه روش کار خود ماست.

1. ۱

   آیین‌نامه‌ها، قوانین و فرم تغییرات فعلی را بگیرید

   کتبی از استراتا بخواهید. استراتا باید ظرف یک هفته از درخواست مالک آیین‌نامه‌ها و قوانین را بدهد (ماده ۳۶(۳) قانون). در همان پیام هر فرم بازسازی، توافق‌نامه تغییرات و شرط‌هایی را که ساختمان برای پیمانکار دارد بخواهید.

2. ۲

   دامنه کار را اتاق به اتاق بنویسید

   بنویسید در هر اتاق چه چیزی برداشته و چه چیزی نصب می‌شود. هر دیوار، لوله، لوله فاضلاب، سیم، کانال، پنجره و دری را که کار به آن دست می‌زند نام ببرید. روشن بنویسید کدام اقلام سر جایشان می‌مانند.

3. ۳

   نقشه‌ها و اطلاعات محصولات را پیوست کنید

   یک نقشه کف با تغییرهای مشخص‌شده بگذارید، و برگه‌های مشخصات کف‌پوش، لایه زیر کف‌پوش و وسایل لوله‌کشی را. اگر آیین‌نامه‌های شما برای کف شرط صدا دارند، با داده‌های آزمایش سازنده نشان دهید محصول چطور آن شرط را برآورده می‌کند.

4. ۴

   پیمانکار را نام ببرید و مدارکی را که ساختمان می‌خواهد پیوست کنید

   آیین‌نامه‌ها، قوانین یا توافق‌نامه تغییرات شما تعیین می‌کنند پیمانکار چه چیزی باید نشان دهد، مثلاً مدرک بیمه مسئولیت و نامه تأیید WorkSafeBC (clearance letter). دقیقاً همان چیزی را بفرستید که فهرست کرده‌اند.

5. ۵

   تاریخ‌های برنامه‌ریزی‌شده و روش انجام کار را بگویید

   تاریخ شروع، مدت کار، ساعت‌های کاری که ساختمان اجازه می‌دهد، اینکه مصالح و نخاله چطور در ساختمان جابه‌جا می‌شوند، و اینکه از راهروها و آسانسور چطور محافظت می‌شود را بنویسید.

6. ۶

   کتبی بفرستید و یک نسخه تاریخ‌دار نگه دارید

   درخواست را به نشانی‌ای بفرستید که استراتا برای کارهای شورا استفاده می‌کند، معمولاً از طریق مدیر استراتا. یک نسخه با تاریخ ارسال نگه دارید. اگر بعداً درخواست جلسه رسیدگی کنید، تاریخ‌ها مهم‌اند.

7. ۷

   پیش از شروع هر کاری منتظر تأیید کتبی بمانید

   بند ۵(۱) آیین‌نامه‌های استاندارد تأیید کتبی را پیش از انجام تغییر لازم می‌داند. فقط وقتی شروع کنید که تأیید کتبی در دست شماست. پیش از تخریب، هر شرط نامه تأیید را بخوانید و هر توافق‌نامه‌ای را که در آن آمده امضا کنید.

استراتا چه شرط‌هایی می‌تواند بگذارد

آیین‌نامه‌های استاندارد یک شرط را نام می‌برند. طبق بند ۵(۲) و بند ۶(۲)، استراتا می‌تواند از مالک بخواهد کتبی بپذیرد که مسئولیت هر هزینه مربوط به تغییر را به عهده می‌گیرد. آیین‌نامه‌ها، قوانین و توافق‌نامه تغییرات خود ساختمان شما می‌توانند شرط‌های بیشتری اضافه کنند.

از بیمه شروع کنید. مبلغ بیمه‌ای که پیمانکار باید داشته باشد را آیین‌نامه‌ها یا توافق‌نامه تغییرات ساختمان شما تعیین می‌کنند، پس عدد را همان‌جا بخوانید. مقررات مالکیت استراتا یک عدد بیمه را در ماده ۹٫۲ تعیین می‌کند: شرکت استراتا باید دست‌کم ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ دلار بیمه مسئولیت داشته باشد. این بیمه‌نامه خود استراتاست.

ساعت کار، رزرو آسانسور، محافظت از راهرو و ودیعه را هر ساختمان جداگانه تعیین می‌کند. پیش از امضای قرارداد با پیمانکار، هر کدام را کتبی بپرسید، چون مدت کار را تغییر می‌دهند.

هزینه استفاده از مالکیت مشترک یک آزمون قانونی دارد. صفحه استان می‌گوید استراتایی که برای مالکیت مشترک هزینه استفاده می‌گیرد باید مطمئن شود مبلغ منطقی است و هزینه در یک آیین‌نامه آمده، یا در یکی از قوانین ساختمان که مالکان در مجمع عمومی تأیید کرده‌اند.

سه بند از آیین‌نامه‌های استاندارد در دوره کار اعمال می‌شوند، حتی وقتی نامه تأیید درباره آن‌ها چیزی نمی‌گوید. بند ۳(۱) استفاده از واحد استراتا به شکلی را که مزاحمت، خطر یا سروصدای غیرمنطقی ایجاد کند ممنوع می‌کند. بند ۳(۲) آسیب زدن به مالکیت مشترک را، جز فرسودگی عادی، ممنوع می‌کند. بند ۷ به کسی که استراتا اجازه داده اجازه می‌دهد در زمانی منطقی با اخطار کتبی ۴۸ ساعته وارد واحد شما شود تا مالکیت مشترک را بازرسی، تعمیر یا نگهداری کند، و در شرایط اضطراری بدون اخطار.

آسیب هزینه‌ای بیشتر از خود تعمیر دارد. طبق ماده ۱۵۸(۲) قانون، اگر مالک مسئول زیان یا آسیب باشد، استراتا می‌تواند برای گرفتن فرانشیز بیمه (deductible) خسارت استراتا از مالک شکایت کند. فرانشیز بخش اول خسارت است که بیمه‌گر پرداختش را به عهده استراتا می‌گذارد. نشت آب در دوره بازسازی یک نمونه است، پس پیش از شروع کار مطمئن شوید بیمه پیمانکار و بیمه‌نامه خودتان این کار را پوشش می‌دهند.

قانون چه مدت به شورا برای رسیدگی و جواب دادن وقت می‌دهد

مهلت‌های قانون از زمانی شروع می‌شوند که کتبی درخواست جلسه رسیدگی می‌کنید. ماده ۳۴٫۱ به مالک یا مستأجر حق می‌دهد با نوشتن به شورا و گفتن دلیل، درخواست جلسه رسیدگی در یکی از جلسه‌های شورا کند.

بعد از آن دو مهلت هست. شورا باید ظرف ۴ هفته بعد از درخواست، جلسه‌ای از شورا برای شنیدن حرف شما برگزار کند. اگر هدف جلسه رسیدگی گرفتن تصمیم باشد، شورا باید ظرف یک هفته بعد از جلسه تصمیم کتبی به شما بدهد. مقررات، جلسه رسیدگی را فرصتی تعریف می‌کند برای اینکه حرف شما حضوری در جلسه شورا شنیده شود.

اگر این دو را جمع بزنیم، بیشترین انتظاری که قانون از درخواست کتبی جلسه رسیدگی تا تصمیم کتبی اجازه می‌دهد ۵ هفته است.

به یک درخواست معمولی که برای مدیر استراتا فرستاده می‌شود، طبق برنامه جلسه‌های خود شورا جواب داده می‌شود، که هر شورا خودش آن را تعیین می‌کند. تاریخ جلسه بعدی شورا و آخرین روز اضافه کردن موضوع به دستور جلسه را از مدیر استراتا بپرسید، و درخواستتان را پیش از آن روز بفرستید.

اگر جلسه برگزار شد و جوابی نیامد، درخواست جلسه رسیدگی را بفرستید. این درخواست تاریخ‌هایی را تعیین می‌کند که شورا باید رعایت کند. متن را کوتاه نگه دارید: نام و شماره واحدتان، درخواستی که فرستادید و تاریخ آن، و یک جمله که بگوید طبق ماده ۳۴٫۱ درخواست جلسه رسیدگی می‌کنید تا درباره آن تصمیم گرفته شود.

تاریخ شروع کار پیمانکار را بعد از تأیید کتبی بگذارید، و برای شرط‌های آن وقت در نظر بگیرید. اگر پیش از رسیدن تأیید برای پیمانکاران جزء تاریخ رزرو کنید و شورا تغییری بخواهد، ممکن است پیش‌پرداختتان را از دست بدهید.

تأیید استراتا و پروانه‌های شهرداری از هم جدا هستند

تأیید استراتا و پروانه شهرداری از دو نهاد متفاوت می‌آیند، و هر کدام جداگانه تصمیم می‌گیرد. استراتا آیین‌نامه‌هایش را اعمال می‌کند. شهرداری مقررات ساختمانی را اعمال می‌کند.

قانون این دو را در یک جا به هم وصل می‌کند. برای برداشتن دیوار بین دو واحد استراتای کنار هم، ماده ۷۰(۳) می‌گوید مالک وقتی تأیید شرکت استراتا را درخواست می‌کند باید نسخه هر پروانه ساختمانی لازم را به آن بدهد.

برای همه کارهای دیگر، از شهر ونکوور بپرسید بازسازی شما پروانه لازم دارد یا نه، و از استراتا بپرسید پیش از شروع کار نسخه‌ای از آن می‌خواهد یا نه. ما برای هر پروژه پیش از اعلام تاریخ شروع، موضوع پروانه را با شهرداری بررسی می‌کنیم.

اگر کار بدون تأیید انجام شود چه می‌شود

استراتا می‌تواند مالک را جریمه کند و می‌تواند کار را با هزینه مالک برگرداند. ماده ۲۶ قانون شورا را موظف به اجرای آیین‌نامه‌ها می‌کند، پس از شورایی که از کار تأییدنشده باخبر می‌شود انتظار می‌رود اقدام کند.

جریمه‌ها سقف قانونی دارند. ماده ۷٫۱ مقررات مالکیت استراتا بیشترین مبلغی را که استراتا می‌تواند در آیین‌نامه‌هایش بنویسد تعیین می‌کند: ۲۰۰ دلار برای هر تخلف از یک آیین‌نامه و ۵۰ دلار برای هر تخلف از یکی از قوانین ساختمان. برای تخلفی که ادامه دارد، جریمه حداکثر هر ۷ روز یک بار تکرار می‌شود. استراتایی که هنوز از آیین‌نامه‌های استاندارد استفاده می‌کند عددهای پایین‌تری دارد: بند ۲۳ آیین‌نامه‌های استاندارد ۵۰ دلار برای تخلف از آیین‌نامه و ۱۰ دلار برای تخلف از قوانین ساختمان تعیین می‌کند.

هزینه برگرداندن کار می‌تواند از جریمه بیشتر باشد. طبق ماده ۱۳۳، استراتا می‌تواند هر کاری را که به‌طور منطقی برای رفع تخلف از آیین‌نامه‌هایش لازم است انجام دهد، از جمله کار در واحد استراتا یا روی آن، و از کسی که می‌شود جریمه‌اش کرد بخواهد هزینه‌های منطقی را بپردازد. برای کف‌پوشی که بدون تأیید نصب شده، این می‌تواند یعنی پرداخت هزینه برداشتن آن، علاوه بر پولی که برای نصبش داده‌اید.

مالک جواب‌گوی پیمانکار است. ماده ۱۳۰(۱) به استراتا اجازه می‌دهد مالک را جریمه کند، وقتی کسی که مالک برای کار به ساختمان راه داده از یک آیین‌نامه یا از قوانین ساختمان تخلف کند. پیمانکاری که بیرون از ساعت‌های ساختمان کار می‌کند یا به راهرو آسیب می‌زند، به نام مالک تخلف می‌کند.

استراتا اول باید یک روند را طی کند. طبق ماده ۱۳۵ باید شکایتی دریافت کرده باشد، جزئیات را کتبی به مالک داده باشد، و فرصت منطقی برای جواب دادن داده باشد، از جمله جلسه رسیدگی اگر مالک بخواهد. بعد باید در اولین زمان ممکن تصمیمش را کتبی اعلام کند. وقتی این روند برای یک تخلف کامل شد، ماده ۱۳۵(۳) اجازه می‌دهد برای ادامه همان تخلف بدون روند دیگری جریمه شود.

اگر کاری را بدون تأیید انجام داده‌اید، به شورا نامه بنویسید، کار را شرح دهید و همین حالا تأیید بخواهید. شورا درباره این درخواست با همان آیین‌نامه‌هایی تصمیم می‌گیرد که درباره هر درخواست دیگری.

بعد از رد شدن درخواست چه کنید

دلیل‌ها را کتبی بخواهید، بعد هر چه را می‌شود درست کرد درست کنید. ممکن است رد شدن به خاطر یک مدرک جاافتاده یا یک بخش از دامنه کار باشد. درخواست اصلاح‌شده‌ای که به هر دلیل جواب می‌دهد، وقت کمتری از یک اختلاف می‌گیرد.

بدانید رد شدن بر اساس کدام آیین‌نامه است. بند ۵(۲) آیین‌نامه‌های استاندارد می‌گوید استراتا «نباید بدون دلیل منطقی از دادن تأیید خودداری کند» برای تغییر در واحد استراتا. بند ۶، که مالکیت مشترک و مالکیت مشترک محدود را پوشش می‌دهد، جمله‌ای مثل آن ندارد. پس درخواست برای تغییر چیزی داخل واحد شما حفاظتی دارد که درخواست برای تغییر بالکن یا یک لوله مشترک آن را ندارد.

اگر درخواست اصلاح‌شده هم رد شد، طبق ماده ۳۴٫۱ درخواست جلسه رسیدگی کنید. شورا باید ظرف ۴ هفته به حرف شما رسیدگی کند و ظرف یک هفته بعد از جلسه تصمیم کتبی بدهد. درخواست جلسه رسیدگی یک قدم قانونی به سوی دیوان هم هست: طبق ماده ۱۸۹٫۱(۲) قانون، مالک فقط بعد از درخواست جلسه رسیدگی در شورا می‌تواند از دیوان حل اختلاف مدنی (Civil Resolution Tribunal) بخواهد اختلاف استراتا را حل کند، مگر اینکه دیوان دستور دهد این شرط کنار گذاشته شود.

دیوان حل اختلاف مدنی دیوانی در بریتیش کلمبیا است که به اختلاف‌های استراتا رسیدگی می‌کند. صفحه استراتای آن می‌گوید: «CRT صلاحیت رسیدگی به بیشتر ادعاهای استراتا در بریتیش کلمبیا را، با هر مبلغی، دارد.» ماده ۱۲۱(۱) قانون دیوان حل اختلاف مدنی (Civil Resolution Tribunal Act) موضوع‌هایی را که دیوان می‌تواند رسیدگی کند فهرست می‌کند، از جمله تفسیر یا اجرای یک آیین‌نامه، مالکیت مشترک، و تصمیم شرکت استراتا یا شورای آن درباره یک مالک.

هزینه‌ها منتشر شده‌اند. ثبت شکایت استراتا به صورت آنلاین ۱۲۵ دلار و با ایمیل یا پست ۱۵۰ دلار هزینه دارد. تصمیم نهایی یک عضو دیوان ۱۰۰ دلار هزینه دارد. افراد کم‌درآمد می‌توانند درخواست کنند هزینه‌ها بخشیده شود. اگر شکایت استراتا با مذاکره حل شود، دیوان می‌تواند هزینه درخواست را برگرداند، و عضوی از دیوان که درباره شکایت تصمیم می‌گیرد ممکن است به طرف بازنده دستور دهد هزینه‌های دیوان طرف دیگر را بپردازد.

برای زمان برنامه بریزید. صفحه استراتای دیوان، که در ۴ اکتبر ۲۰۲۶ خوانده شد، می‌گوید به خاطر تعداد زیاد شکایت‌ها، بررسی یک درخواست و صدور اخطاریه اختلاف (Dispute Notice) ممکن است چند ماه طول بکشد. اگر پیمانکارتان از قبل رزرو شده، هر جا ممکن باشد درخواست اصلاح‌شده راه سریع‌تری است.

دیوان می‌تواند به یک طرف دستور دهد کاری را انجام دهد، کاری را متوقف کند، یا پولی بپردازد (قانون دیوان حل اختلاف مدنی، ماده ۱۲۳(۱)). دادگاه عالی (Supreme Court) طبق ماده ۱۶۴ قانون مالکیت استراتا اختیار جداگانه‌ای دارد تا جلوی اقدام یا تصمیمی از شرکت استراتا را که به‌طور جدی ناعادلانه است بگیرد یا آن را جبران کند. پیش از انتخاب بین این دو، مشاوره حقوقی بگیرید.

بعداً چه کسی بخش‌های تغییریافته را تعمیر می‌کند

طبق آیین‌نامه‌های استاندارد، مالک واحد را تعمیر می‌کند و استراتا مالکیت مشترک را، و توافق‌نامه تغییرات می‌تواند هزینه بخش تغییریافته را به عهده مالک بگذارد.

تقسیم پیش‌فرض در دو بند آمده است. بند ۲ آیین‌نامه‌های استاندارد می‌گوید مالک باید واحد استراتای خودش را تعمیر و نگهداری کند، جز آنچه آیین‌نامه‌ها به عهده استراتا گذاشته‌اند. بند ۸ آیین‌نامه‌های استاندارد مالکیت مشترک را به استراتا می‌دهد و، داخل یک واحد استراتا، یک فهرست کوتاه را: سازه ساختمان، نمای بیرونی، بالکن‌ها و چیزهای دیگری که به نمای بیرونی وصل‌اند، درها، پنجره‌ها و نورگیرهای سقفی که در نمای بیرونی هستند یا رو به مالکیت مشترک باز می‌شوند، و حصارها و نرده‌هایی که دور پاسیوها، بالکن‌ها و حیاط‌ها هستند.

ساختمان شما می‌تواند این تقسیم را تغییر دهد. ماده ۷۲ قانون به استراتا اجازه می‌دهد با آیین‌نامه، مالک را مسئول مالکیت مشترک محدودی کند که حق استفاده از آن را دارد، و به استراتا اجازه می‌دهد مسئولیت بخش‌های مشخصی از یک واحد استراتا را به عهده بگیرد.

توافق‌نامه تغییرات این تقسیم را برای بخش‌هایی که تغییر می‌دهید دوباره عوض می‌کند. اگر طبق بند ۵(۲) یا ۶(۲) توافق‌نامه‌ای امضا کرده باشید، مسئولیت هزینه‌های مربوط به آن تغییر را پذیرفته‌اید. متن دقیق را بخوانید. بعضی توافق‌نامه‌ها فقط هزینه خود کار را پوشش می‌دهند. بعضی دیگر هر تعمیر بعدی بخش تغییریافته را پوشش می‌دهند.

این توافق‌نامه‌ها ثبت می‌شوند. استراتا باید آن‌ها را در گواهی اطلاعات (Information Certificate) که به خریدار می‌دهد اعلام کند، که بخش بعدی آن را توضیح می‌دهد. از یک وکیل بپرسید توافق‌نامه‌ای که مالک قبلی واحد شما امضا کرده چطور شامل شما می‌شود.

یک پرونده برای واحد نگه دارید: نامه تأیید، توافق‌نامه امضاشده، نقشه‌ها، هر پروانه، و عکس‌هایی از لوله‌ها و سیم‌کشی که پیش از بسته شدن دیوارها گرفته شده‌اند. وقتی پرونده نشان دهد چه چیزی تغییر کرده، تعمیر بعدی سریع‌تر انجام می‌شود.

پیش از خرید واحدی برای بازسازی چه چیزهایی را بخوانید

پیش از اینکه شرط‌های پیشنهاد خریدتان را بردارید، آیین‌نامه‌ها، قوانین و گواهی اطلاعات را بخوانید. این‌ها با هم به شما می‌گویند بازسازی‌ای که در نظر دارید مجاز است یا نه، و مالک قبلی چه چیزی را پذیرفته است.

گواهی اطلاعات (Information Certificate)، که فرم B (Form B) هم نامیده می‌شود، فرمی است که استراتا باید ظرف یک هفته از درخواست، به مالک، خریدار یا کسی که یکی از آن دو اجازه داده بدهد (ماده ۵۹(۱) قانون). بیشترین هزینه‌ای که استراتا می‌تواند برای آن بگیرد ۳۵ دلار است، به‌اضافه کپی تا ۲۵ سنت برای هر صفحه (ماده ۴٫۴ مقررات).

ماده ۵۹(۳) فهرست می‌کند گواهی چه چیزهایی را باید اعلام کند. برای خریداری که قصد بازسازی دارد، اولین موردی که باید بخواند این است: «هر توافق‌نامه‌ای که طبق آن مالک مسئولیت هزینه‌های مربوط به تغییر در واحد استراتا، مالکیت مشترک یا دارایی‌های مشترک را می‌پذیرد». اگر آنجا موردی نوشته شده باشد، یعنی یک مالک قبلی چیزی را تغییر داده و هزینه‌هایش را امضا کرده است.

گواهی همچنین واقعیت‌هایی را در بر دارد که به این مربوط‌اند که چقدر می‌توانید برای بازسازی خرج کنید، و قوانین، بودجه فعلی و تازه‌ترین گزارش استهلاک (depreciation report) را، اگر استراتا داشته باشد، پیوست می‌کند. گزارش استهلاک هزینه تعمیر و تعویض اقلام اصلی ساختمان و عمر مورد انتظار آن‌ها را برآورد می‌کند. قانون اطلاعات گواهی را برای استراتا در برابر کسی که به آن تکیه کرده و منطقی رفتار کرده الزام‌آور می‌داند (ماده ۵۹(۵)).

• آیین‌نامه‌های ثبت‌شده در اداره ثبت اسناد زمین، به‌اضافه هر تغییر آیین‌نامه که در گواهی به عنوان تصویب‌شده و در انتظار ثبت آمده است.
• قوانین، که به گواهی پیوست شده‌اند.
• توافق‌نامه‌هایی که مالک را مسئول هزینه‌های تغییرات می‌کنند.
• عوارض ویژه (special levy) که از قبل تصویب شده‌اند، با تاریخ پرداختشان. عوارض ویژه پولی است که استراتا علاوه بر شارژ ماهانه استراتا از مالکان می‌گیرد.
• مبلغ صندوق ذخیره احتیاطی (contingency reserve fund)، یعنی صندوق استراتا برای هزینه‌هایی که کمتر از سالی یک بار پیش می‌آیند.
• پرونده‌های دادگاه، داوری یا دیوان که استراتا در آن‌ها طرف است.
• اخطارها یا دستورهای کاری که هنوز درباره واحد یا مالکیت مشترک باز مانده‌اند.
• خلاصه پوشش بیمه استراتا.
• نقشه ثبتی استراتا، تا ببینید چه چیزی جزو واحد است و چه چیزی مالکیت مشترک محدود است.

ما بازسازی در ساختمان استراتا را چطور آماده می‌کنیم

ما پیش از دادن قیمت، آیین‌نامه‌ها، قوانین و فرم تغییرات ساختمان را می‌خوانیم. این‌ها ساعت کار، مدارک بیمه و محافظتی را که ساختمان انتظار دارد تعیین می‌کنند، و هر کدام قیمت و برنامه زمانی را تغییر می‌دهد.

ما با در نظر داشتن درخواست، واحد را بررسی می‌کنیم. یعنی پیدا می‌کنیم کدام لوله‌ها و کانال‌ها به واحدهای دیگر سرویس می‌دهند، کف از چه ساخته شده، و سازنده اصلی ساختمان چه چیزهایی نصب کرده، چون این‌ها اقلامی هستند که آیین‌نامه‌های استاندارد به تأیید وابسته می‌کنند.

دامنه کار درخواست استراتا را با همان کلمه‌های قرارداد می‌نویسیم، تا شورا همان کاری را تأیید کند که ساخته خواهد شد. درخواست ما را به عنوان پیمانکار نام می‌برد و مدارکی را که ساختمان شما فهرست کرده پیوست می‌کند.

تاریخ شروع را بعد از تأیید کتبی می‌گذاریم. اگر شورا تغییری بخواهد، دامنه کار، قیمت و برنامه زمانی با هم اصلاح می‌شوند و به صورت یک سند برگردانده می‌شوند.