خرید کاندو برای بازسازی در بریتیش کلمبیا: مدارک استراتا

مدارک، و اینکه چه کسی می‌تواند هر کدام را بخواهد

خریدار می‌تواند گواهی اطلاعات را مستقیم از استراتا بگیرد. بیشتر سوابق دیگر از راه فروشنده می‌رسند، چون این قانون دسترسی را به مالکان و به کسانی می‌دهد که مالک کتبی به آن‌ها اجازه داده است.

جدول نشان می‌دهد قانون مالکیت استراتا و مقررات آن درباره هر مدرک چه می‌گویند.

همه چیز را در روزهای اول بعد از پذیرفته شدن پیشنهادتان بخواهید. طولانی‌ترین مهلت در جدول ۲ هفته است، پس درخواستی که دیر فرستاده شود ممکن است بعد از سررسید شرط‌های شما برسد.

آیین‌نامه‌ها و قوانین ساختمان: ساختمان چه چیزی را اجازه می‌دهد

پیش از هر چیز دیگر، آیین‌نامه‌ها را برای بازسازی‌ای که در نظر دارید بخوانید. آیین‌نامه‌ها تعیین می‌کنند کار مجاز است یا نه و با چه شرط‌هایی.

دنبال چهار موضوع بگردید. اول تغییرات: کدام کار به تأیید کتبی نیاز دارد، و آیا ساختمان فرم درخواست یا توافق‌نامه تغییرات (alteration agreement) خودش را دارد. دوم کفپوش: صفحه استان درباره آیین‌نامه‌ها تغییر کفپوش را کاری می‌آورد که آیین‌نامه‌های یک ساختمان ممکن است برای آن اجازه کتبی بخواهد، پس بخوانید آیین‌نامه‌های ساختمان شما چه می‌خواهند. سوم روزها و ساعت‌های کار. چهارم قوانین مالکیت مشترک (common property) که بازسازی از آن استفاده می‌کند: آسانسور، محل بارگیری، راهروها و اسباب‌کشی.

مطمئن شوید متن فعلی را دارید. آیین‌نامه‌هایی که با آیین‌نامه‌های استاندارد (Standard Bylaws) فرق دارند در اداره ثبت اسناد زمین ثبت می‌شوند، و گواهی اطلاعات باید هر اصلاحیه‌ای را که در آیین‌نامه‌ها شده و هنوز ثبت نشده اعلام کند (قانون، ماده ۵۹(۳)(g)). همچنین باید هر اطلاعیه‌ای را که برای مصوبه‌ای درباره اصلاح آیین‌نامه داده شده و هنوز به رأی گذاشته نشده اعلام کند (ماده ۵۹(۳)(i)). آیین‌نامه کفپوشی که مالکان به‌زودی درباره آن رأی می‌دهند آنجا دیده می‌شود.

گواهی اطلاعات (فرم B)

گواهی اطلاعات تنها مدرک استراتاست که این قانون آن را مستقیم به خریدار می‌دهد. ماده ۵۹(۱) استراتا را موظف می‌کند آن را ظرف یک هفته از درخواست مالک، خریدار یا کسی که یکی از این دو به او اجازه داده، بدهد.

وقتی قرارداد خرید واحد را بستید، خریدار به حساب می‌آیید. صفحه استان درباره فرم B می‌گوید این قانون لازم نمی‌داند که آن قرارداد بی‌قید و شرط یا بدون شرط‌های پیشنهاد خرید (subjects) باشد. شرط‌های پیشنهاد خرید همان شرط‌هایی هستند که در پیشنهاد نوشته می‌شوند.

هزینه آن حداکثر قانونی ۳۵ دلار به‌اضافه کپی تا ۲۵ سنت برای هر صفحه دارد (مقررات، ماده ۴٫۴). صفحه استان اضافه می‌کند که وقتی فرم کمتر از ۷ روز زودتر درخواست شود، گاهی هزینه فوری گرفته می‌شود.

برای خریداری که قصد بازسازی دارد، این‌ها خط‌هایی هستند که باید اول خواند:

این گواهی برای استراتا الزام‌آور است. طبق ماده ۵۹(۵)، اطلاعاتی که در آن اعلام شده، در رابطه شرکت استراتا (strata corporation) با کسی که به گواهی اعتماد کرده و در این کار منطقی رفتار کرده، برای استراتا الزام‌آور است. ماده ۵۹(۵٫۱) یک استثنا دارد، برای اطلاعات بیمه‌ای که استراتا از بیمه‌گر یا نماینده بیمه‌اش گرفته است.

• توافق‌نامه‌هایی که طبق آن‌ها مالک مسئولیت هزینه‌های مربوط به تغییرات را به عهده می‌گیرد (ماده ۵۹(۳)(c)).
• عوارض ویژه (special levy) که پیش‌تر تصویب شده، با تاریخ سررسید هر پرداخت (ماده ۵۹(۳)(d)). عوارض ویژه پولی است که استراتا جدا از شارژ ماهانه از مالکان می‌گیرد.
• مبلغ صندوق ذخیره احتیاطی (contingency reserve fund)، یعنی صندوق استراتا برای هزینه‌هایی که کمتر از سالی یک بار پیش می‌آیند، منهای خرج‌هایی که پیش‌تر تصویب شده (ماده ۵۹(۳)(f)).
• اخطاریه‌ها یا دستورهای انجام کار (work order) که هنوز برای واحد، مالکیت مشترک یا دارایی‌های مشترک (common assets) باز مانده‌اند (ماده ۵۹(۳)(k)).
• پرونده‌های دادگاه، داوری یا دیوان که استراتا یکی از طرف‌های آن است (ماده ۵۹(۳)(j)).
• خلاصه پوشش بیمه استراتا (ماده ۵۹(۳)(l.2)).

چرا توافق‌نامه‌های تغییرات قبلی مهم هستند

یک مورد در بند ۵۹(۳)(c) دو چیز به شما می‌گوید: یک مالک قبلی با تأیید استراتا چیزی را تغییر داده، و آن مالک برای هزینه‌های مربوط به آن امضا کرده است.

خود توافق‌نامه را بخواهید. صفحه استان این توافق‌نامه‌ها را جزو مدارکی می‌آورد که ممکن است لازم باشد به فرم B پیوست شوند. بخوانید کدام بخش‌ها را نام می‌برد و آیا تعمیرهای بعدی را هم در بر می‌گیرد، بعد از وکیل یا سردفتر خود بپرسید آیا برای شما، به‌عنوان مالک بعدی، اعمال خواهد شد.

وقتی این خط خالی است و پیداست که واحد تغییر کرده، بیشتر بررسی کنید. واحد را با نقشه ثبتی استراتا و با واحدهای دیگر با همان چیدمان مقایسه کنید. اگر آشپزخانه جابه‌جا شده یا دیواری برداشته شده، نامه تأیید استراتا برای آن کار را کتبی از فروشنده بخواهید. اگر نامه‌ای وجود ندارد، پیش از برداشتن شرط‌های خود به وکیل یا سردفتر خود بگویید.

صورت‌جلسه‌ها، نامه‌ها و گزارش استهلاک

این سوابق از راه فروشنده می‌رسند. ماده ۳۶(۱) استراتا را موظف می‌کند سوابقش را به مالک و به کسی که مالک کتبی به او اجازه داده بدهد، پس از فروشنده یک اجازه‌نامه امضاشده بخواهید یا از او بخواهید خودش آن‌ها را درخواست کند. استراتا باید ظرف ۲ هفته این کار را انجام دهد (ماده ۳۶(۳)). دیدن مدارک رایگان است و کپی حداکثر ۲۵ سنت برای هر صفحه هزینه دارد (مقررات، ماده ۴٫۲).

ماده ۳۵ فهرست می‌کند استراتا چه چیزهایی را باید نگه دارد. این فهرست شامل صورت‌جلسه‌های جلسه‌های شورا و مجمع‌های عمومی همراه نتیجه هر رأی‌گیری، نامه‌هایی که استراتا و شورا فرستاده یا دریافت کرده‌اند، گزارش‌های استهلاک، و گزارش‌های مهندسان درباره تعمیر یا نگهداری بخش‌های اصلی ساختمان است. طبق ماده ۴٫۱ مقررات، استراتا باید صورت‌جلسه‌ها را دست‌کم ۶ سال و گزارش‌های استهلاک را برای همیشه نگه دارد.

گزارش استهلاک هزینه تعمیر و تعویض بخش‌های اصلی ساختمان و عمر مورد انتظار آن‌ها را برآورد می‌کند (قانون، ماده ۹۴(۲)). ماده ۶٫۲(۲)(b) مقررات لازم می‌داند که گزارش این بخش‌ها را توصیف کند و عمر کاری آن‌ها را در یک دوره ۳۰ ساله برآورد کند. بخش‌های فهرست‌شده شامل سیستم‌های لوله‌کشی، برق، گرمایش و تهویه ساختمان، و بام‌ها، درها، پنجره‌ها و نورگیرهای سقفی آن است. صفحه استان درباره گزارش استهلاک می‌گوید استراتاهایی که پنج واحد استراتا (strata lot) یا بیشتر دارند باید هر پنج سال یک بار چنین گزارشی بگیرند.

ما در صورت‌جلسه‌ها دنبال چه می‌گردیم

صورت‌جلسه‌ها نشان می‌دهند شورا با بازسازی‌های مالکان دیگر چطور رفتار کرده و ساختمان چه کارهایی را برنامه‌ریزی می‌کند. وقتی مالکی از ما می‌خواهد پیش از خرید واحدی را ببینیم، این‌ها مواردی هستند که دنبالشان می‌گردیم:

مورد چهارم ترتیب کار خود شما را تغییر می‌دهد. آیین‌نامه استاندارد ۷ به کسی که استراتا به او اجازه داده اجازه می‌دهد با اطلاع کتبی ۴۸ ساعته برای تعمیر مالکیت مشترک وارد واحد شود. اگر ساختمان به‌زودی لوله‌های داخل دیوارها را عوض می‌کند، تمام کردن یک حمام نو پیش از آن کار یعنی ممکن است کاشی نو باز شود. تاریخ‌های برنامه‌ریزی‌شده را کتبی از مدیر استراتا (strata manager) بخواهید، و بازسازی را برای بعد از آن تاریخ‌ها برنامه‌ریزی کنید.

• درخواست‌های بازسازی مالکان دیگر، و اینکه شورا آن‌ها را تأیید کرد، برایشان شرط گذاشت یا رد کرد.
• شکایت‌ها درباره سر و صدای کفپوش سخت، و کاری که شورا در جواب آن کرد.
• نشتی‌های آب، علت آن‌ها، و اینکه استراتا از بیمه‌اش خسارت خواست یا نه.
• گفت‌وگو درباره تعویض لوله‌های آب یا لوله‌های فاضلاب ساختمان.
• گفت‌وگو درباره تعویض پنجره‌ها، درهای بالکن یا نمای بیرونی ساختمان.
• گزارش‌های مهندسان که شورا سفارش داده یا دریافت کرده است.
• عوارض ویژه‌ای که پیشنهاد شده و منتظر رأی‌گیری است.

نقشه ثبتی استراتا: چه چیزی بخشی از واحد است

نقشه ثبتی استراتا نقشه ثبت‌شده ساختمان است. هر واحد استراتا، مالکیت مشترک و هر مالکیت مشترک محدود (limited common property) را نشان می‌دهد، یعنی مالکیت مشترکی که برای استفاده انحصاری یک یا چند واحد تعیین شده است.

ماده ۶۸(۱) این قانون مرز پیش‌فرض را تعیین می‌کند. مگر اینکه نقشه چیز دیگری نشان دهد، مرز واحد وسط فاصله بین سطح بخش سازه‌ای دیوار، کف یا سقف که رو به واحد است و سطحی است که رو به واحد همسایه یا مالکیت مشترک است.

سه چیز را روی نقشه بررسی کنید. آیا بالکن، پاسیو یا تراس روی بام بخشی از واحد است، مالکیت مشترک محدود است یا مالکیت مشترک؟ آیا نقشه با دیوارهایی که در واحد می‌بینید جور است؟ آیا انباری و جای پارک بخشی از واحد هستند، یا به آن اختصاص داده شده‌اند؟ گواهی اطلاعات باید بگوید کدام جاهای پارک و انباری‌ها به واحد اختصاص داده شده‌اند (ماده ۵۹(۳)(l.1)).

مالکیت مشترک محدود را می‌توان بعد از ثبت نقشه هم ایجاد کرد. طبق ماده ۷۴، مالکان می‌توانند با مصوبه‌ای که با رأی ۳/۴ تصویب شده و همراه یک نقشه کروکی (sketch plan) در اداره ثبت اسناد زمین ثبت شده، آن را تعیین کنند. صفحه استان می‌گوید اداره ثبت اسناد زمین برای هر شرکت استراتا یک فهرست کلی (general index) نگه می‌دارد، و خوب است اطلاعاتی را که آنجا هست بررسی کنید.

مهلت انصراف، و اینکه چه کسی باید مدارک را بررسی کند

بریتیش کلمبیا به خریدار مهلت کوتاهی می‌دهد تا از پیشنهادی که پذیرفته شده کنار بکشد. نهاد خدمات مالی بریتیش کلمبیا (BC Financial Services Authority) در صفحه‌اش درباره مهلت انصراف خریدار خانه (Home Buyer Rescission Period) می‌گوید خریدار حق دارد ظرف سه روز کاری بعد از پذیرفته شدن پیشنهاد انصراف دهد، و آخر هفته‌ها و تعطیلات حساب نمی‌شوند. این صفحه واحدهای استراتای مسکونی را جزو انواع ملکی می‌آورد که این قاعده شامل آن‌ها می‌شود.

همین صفحه می‌گوید خریداری که انصراف می‌دهد باید پیش از تمام شدن مهلت کتبی به فروشنده خبر دهد و هزینه انصرافی برابر ۰٫۲۵ درصد قیمت پیشنهادی به فروشنده بپردازد. همچنین می‌گوید خریدار و فروشنده هیچ‌کدام نمی‌توانند از این حق بگذرند.

سه روز کاری کوتاه‌تر از یک هفته‌ای است که استراتا برای آماده کردن فرم B وقت دارد. از مشاور املاک دارای مجوز و وکیل یا سردفتر خود بپرسید شرط‌های پیشنهاد شما چطور نوشته شوند تا پیش از متعهد شدن مدارک را داشته باشید.

بدهید یک وکیل یا سردفتر مدارک استراتا و قرارداد را بررسی کند. ما می‌توانیم آیین‌نامه‌ها، قوانین ساختمان و صورت‌جلسه‌ها را از نظر معنایی که برای بازسازی دارند بخوانیم: آیا کاری که می‌خواهید مجاز است، ساختمان چه چیزهایی خواهد خواست، و چه کار ساختمانی در راه است.