چه کاری پروانه لازم دارد
این قاعده از آنچه بیشتر مردم فکر میکنند ساده‌تر است. اگر چیزی را که هست با چیزی مشابه در همان جا عوض کنید، پروانه لازم نیست. از لحظهای که چیزی جابهجا شود، در سازه تغییر کند یا بر پوسته ساختمان اثر بگذارد، پروانه و بازرسی لازم می‌شود.
بازرسی‌ها به اندازه خود پروانه مهم‌اند، چون سابقه رسمی کار هستند. وقتی خانه را می‌فروشید، وام رهنی دوباره (refinance) می‌گیرید یا از بیمه خسارت می‌خواهید، سابقه بازرسی است که ثابت میکند کار مطابق مقررات انجام شده است. پروانه‌ای که بازرسی نهایی ندارد یک پرونده باز است، و پرونده باز در زمان نهایی شدن فروش مشکل ایجاد میکند.
| کار | پروانه | توضیح |
|---|---|---|
| رنگ، کفپوش، قرنیز و قابها | نه | کار ظاهری در همان جا |
| تعویض کابینت با همان چیدمان | نه | به شرطی که هیچ لوله یا مداری جابهجا نشود |
| تعویض یک وسیله در همان جا | نه | تعویض با نمونه مشابه |
| جابهجا کردن سینک، توالت یا کفشوی دوش | بله | پروانه ساختمانی همراه با بازرسی لولهکشی |
| اضافه کردن مدار برق | بله | پروانه برق؛ اغلب همراه پروانه ساختمانی گرفته می‌شود |
| برداشتن یا تغییر دیوار باربر | بله | همراه درخواست، طراحی مهندس سازه لازم است |
| بازشوی تازه یا بزرگ‌تر برای پنجره یا در | بله | تغییر در پوسته ساختمان و سازه |
| تکمیل زیرزمین | بله | اسکلت‌بندی اتاق‌های تازه، بهاضافه لولهکشی و برق |
| ساختن سوئیت فرعی | بله | بررسی اضافه برای جداسازی آتش، راه خروج اضطراری و پارکینگ |
| افزودن فضا و طبقه دوم | بله | بررسی منطقهبندی بهاضافه سازه، اغلب همراه نقشهبرداری |
| کوچ هاوس (coach house) یا خانه لین‌وی (laneway house) | بله | روند جداگانه؛ خدمات شهری و فاصله از مرزهای زمین بررسی می‌شوند |
| عرشه بالاتر از یک ارتفاع مشخص | بله | حد ارتفاع در هر شهرداری فرق دارد |
| قطع درخت حفاظت‌شده | بله | پروانه درخت، ارزیابی کارشناس درختان، برنامه کاشت درخت جایگزین |
شهرداری شما کدام است، و چرا مهم است
نورث ونکوور دو شهرداری جداست، با آیین‌نامه‌ها، عوارض، زمان بررسی و قوانین درختان متفاوت. شهر نورث ونکوور مرکز شهری اطراف لانسدیل و خیابانهای شطرنجی کنار ساحل را در بر میگیرد. ناحیه نورث ونکوور همه جاهای شمال بزرگراه بهاضافه بخش شرقی را در بر میگیرد: لین ولی، اجمونت، دیپ کوو، بلوریج و دامنههای بالایی. وست ونکوور هم شهرداری سومی است، با اداره ساختمان خودش.
این مرز از هیچ نشانه روشنی روی زمین پیروی نمیکند. در آپر لانسدیل و بخشهایی از سنترال لانسدیل، مرز بین خانههای همسایه میگذرد، پس دو خانه روبه‌روی هم در یک خیابان ممکن است قوانین، عوارض و زمان‌بندی متفاوتی داشته باشند. تأیید اینکه نشانی شما در کدام شهرداری است، اولین کاری است که ما در هر پروژه‌ای، پیش از نقشه‌کشی، انجام می‌دهیم.
به‌طور کلی، شهر زمینهای کوچک‌تر، منطقهبندی با تراکم بیشتر و بررسی سریع‌تر دارد. ناحیه زمینهای بزرگ‌تر، حفاظت سخت‌گیرانه‌تر از درختان، گزارش‌های بیشتری مخصوص هر زمین، و بررسی طولانی‌تر برای هر کار سازهای دارد. وست ونکوور در بعضی مناطق یک مرحله بررسی طراحی هم به پروانه ساختمانی اضافه میکند.
| شهر نورث ونکوور | ناحیه نورث ونکوور | ناحیه وست ونکوور | |
|---|---|---|---|
| محدوده | مسیر لانسدیل، خیابانهای شطرنجی کنار ساحل | لین ولی، اجمونت، دیپ کوو، دامنههای بالایی | از امبل‌ساید تا هورس‌شو بی |
| پروانههای ساده | ۶ تا ۱۰ هفته | ۴ تا ۸ هفته برای کارهای کوچک | چند هفته برای کار ساده داخلی |
| کار سازهای یا زیربنای تازه | طولانی‌تر، بسته به دامنه کار | ۱۰ تا ۱۶ هفته | چند ماه، بهاضافه بررسی طراحی در بعضی مناطق |
| حفاظت از درختان | اجرا می‌شود، با محدودیت کمتر | سخت‌گیرانه؛ درختان بالای ۳۰ سانتیمتر حفاظتشدهاند | اجرا می‌شود، و درختان بالغ و انبوه رایج‌اند |
| گزارش‌های اضافه معمول | نقشهبرداری، سازه | کارشناس درختان، ژئوتکنیک، نقشهبرداری، سازه | ژئوتکنیک در زمینهای شیبدار، کارشناس درختان، سازه |
چهار عددی که زمین شما را تعیین میکنند
پیش از هر گفت‌وگویی درباره طراحی، چهار اندازه تعیین میکنند که چه چیزی روی زمین شما جا می‌شود. صاحب‌خانه‌ها اغلب بعد از پرداخت هزینه نقشهها از آنها باخبر می‌شوند، و این قابل جلوگیری‌ترین هزینه در کل این روند است.
فاصله از مرزهای زمین (setback) کمترین فاصله بین ساختمان شما و هر مرز زمین است. فاصله از جلو، عقب و کناره‌ها را منطقه شما تعیین میکند، و همین فاصله‌ها محدوده‌ای را که می‌شود در آن ساخت مشخص میکنند. افزودن فضا در پشت خانه، در زمینی که فاصله عقب آن ۷٫۵ متر است، نمی‌تواند وارد آن فاصله شود، هر قدر هم بودجه داشته باشید.
سهم پوشش زمین درصدی از زمین است که ساختمان‌ها می‌توانند بپوشانند، و بر اساس سطح اشغال ساختمان (footprint) اندازه گرفته می‌شود. این عدد در منطقه‌های مسکونی نورث شور معمولاً ۳۰ تا ۴۰ درصد است. همین عدد است که جلوی افزودن فضا در پشت خانه‌هایی را میگیرد که از قبل بزرگ‌اند، و دلیل اصلی این است که افزودن طبقه دوم در اینجا رایج‌تر از افزودن فضا در همکف است.
نسبت زیربنا به مساحت زمین (floor space ratio) یا FSR، کل زیربنای محاسبه‌شده تقسیم بر مساحت زمین است، و برخلاف سهم پوشش زمین، همه طبقه‌ها را حساب میکند. این عددی است که بیشتر از همه ممکن است شما را غافلگیر کند، چون زیرزمین و فضای زیرشیروانی گاهی حساب می‌شوند و گاهی نه، بسته به ارتفاع سقف و تعریف دقیق آییننامه. ارتفاع بر حسب متر از یک نقطه مبنای تعریف‌شده محدود می‌شود، و در زمین شیبدار روش اندازه‌گیری اهمیت زیادی دارد: تفاوت دو روش میتواند یک فوت کامل از ارتفاع مجاز باشد، که تعیین میکند طبقه بالا سقف کامل دارد یا سقف شیبدار.
- فاصله از مرزهای زمین: کمترین فاصله از هر مرز زمین، که محدوده ساخت را مشخص میکند
- سهم پوشش زمین: درصدی از زمین که سطح اشغال ساختمان می‌پوشاند، معمولاً ۳۰ تا ۴۰ درصد
- نسبت زیربنا به مساحت زمین: کل زیربنای محاسبه‌شده تقسیم بر مساحت زمین، با حساب همه طبقه‌ها
- ارتفاع: بر حسب متر از یک نقطه مبنای تعریف‌شده محدود می‌شود، و در زمین شیبدار به روش دیگری اندازه گرفته می‌شود
چطور عددهای زمین خودتان را در حدود بیست دقیقه پیدا کنید
هم شهر و هم ناحیه ابزار اطلاعات ملک دارند که با وارد کردن نشانی، نوع منطقهبندی را نشان میدهد، و بعد آییننامه منطقهبندی، فاصله از مرزها، سهم پوشش زمین، FSR و ارتفاع آن منطقه را فهرست میکند. بعد از آن، سند ملک را برای تعهد ثبتشده (covenant)، حق عبور (right-of-way) و طرح ساختمانی (building scheme) بررسی کنید، چون هر کدام از این‌ها میتواند از آییننامه محدودیت بیشتری بگذارد، و نقشههای شهرداری را برای فاصله لازم از آبراههها و مناطقی که خطر شیب دارند ببینید. تعهدهای ثبتشده برای حفظ منظره و برای شیب زمین هر دو در اینجا رایج‌اند، و هیچ‌کدام روی نقشه منطقهبندی دیده نمی‌شوند.
قانون Bill 44 و قانون Bill 47 چه چیزی را تغییر دادند
قانون‌های مسکن بریتیش کلمبیا تعداد واحدهایی را که در شمار زیادی از زمینهای تکخانواری می‌شود ساخت تغییر داده‌اند، و اثر عملی آن در نورث شور قابل توجه است.
قانون Bill 44، یعنی قانون اصلاح قوانین مسکن (Housing Statutes Amendment Act)، شهرداریها را موظف میکند در هر زمینی که برای خانه تکخانواری منطقهبندی شده، دستکم یک سوئیت فرعی یا یک واحد مسکونی فرعی را اجازه دهند. قانون Bill 47 جلوتر رفت و مسکن چندواحدی کوچک را هدف گرفت: در عمل، تا چهار واحد در یک زمین مسکونی در مناطقی که دسترسی خوبی به حملونقل عمومی دارند، و تا سه واحد در بیشتر زمینهای مسکونی دیگر.
استان حداقل را تعیین کرد و برای زمان‌بندی اجرا و راهنمای طراحی به شهرداریها اختیار داد، و به همین دلیل شهر و ناحیه نورث ونکوور به قوانین متفاوتی رسیدند. هر دو در پاسخ به این قانون‌ها طرح‌های محله‌ای و آیین‌نامه‌های منطقهبندی خود را به‌روز کرده‌اند؛ بعضی بندها از نیمه ۲۰۲۴ اجرا شده‌اند و بعضی هنوز مرحله به مرحله اجرا می‌شوند.
اندازه زمین و نزدیکی به حملونقل عمومی تعیین میکنند که زمین شما در کدام سطح قرار میگیرد. زمینهای کوچک‌تر از حدود ۲۸۰ متر مربع معمولاً به خانه موجود بهاضافه یک سوئیت فرعی محدودند. بین حدود ۲۸۰ تا ۴۴۰ متر مربع، معمولاً ساختن دوپلکس ممکن می‌شود. بالاتر از حدود ۴۴۰ متر مربع، امکان تریپلکس و فورپلکس پیدا می‌شود، به‌ویژه در یک منطقه حملونقل عمومی تعریف‌شده. یک زمین معمولی در ناحیه، ۵۰ در ۱۲۰ فوت، از این حد بالاتر است، و به همین دلیل صاحب‌خانه‌های لین ولی و اجمونت بیشتر از همه درباره این موضوع پرسیده‌اند.
حفاظت از درختان، و چرا جای خانه را تغییر میدهد
آییننامه درختان ناحیه نورث ونکوور از درختانی حفاظت میکند که قطرشان در ارتفاع سینه بیشتر از ۳۰ سانتیمتر است. در محله‌هایی مانند اجمونت، کنیون هایتس (Canyon Heights)، دیپ کوو و بلوریج، که درختان بالغ صنوبر داگلاس (Douglas fir)، سرو قرمز غربی (western red cedar) و هملاک (hemlock) رایج‌اند، بیشتر زمین‌ها چند درخت حفاظت‌شده دارند.
قطع یکی از آنها پروانه، ارزیابی کارشناس درختان و برنامه کاشت درخت جایگزین لازم دارد. کار در محدوده ریشه درخت حفاظتشدهای که میماند هم به حضور کارشناس درختان نیاز دارد، با حصار حفاظتی در طول ساخت و اغلب نظارت هنگام خاکبرداری.
سخت‌ترین نتیجه برای صاحب‌خانه‌ها این است که گاهی درخت میماند و طرح باید تغییر کند. محدوده قابل ساخت در یک زمین بزرگ در اجمونت، وقتی شیب، فاصله از مرزها و حفاظت از درختان همه روی نقشه آورده شوند، اغلب کوچک‌تر از چیزی است که ابعاد زمین نشان میدهد. به همین دلیل ما کارشناس درختان را در مرحله امکان‌سنجی به کار می‌آوریم، و منتظر زمان ارائه درخواست پروانه نمی‌مانیم: طراحی با در نظر گرفتن یک درخت، ارزان‌تر از طراحی دوباره بعد از رد شدن درخواست است.
گزارشهایی که همراه درخواست پروانه در نورث شور لازم است
درخواست فقط وقتی کامل است که همه مدارک پشتیبان پیوست شده باشند، و در نورث شور تعداد این مدارک بیشتر از شهرداری‌هایی است که زمین صاف‌تری دارند. این بزرگ‌ترین دلیل تأخیر در پروانه است، و همه آن در اختیار شماست.
| مدرک | هزینه معمول | چه زمانی لازم است |
|---|---|---|
| نقشهبرداری زمین توسط نقشه‌بردار دارای مجوز بریتیش کلمبیا | ۱٬۵۰۰ تا ۴٬۰۰۰ دلار | افزودن فضا، زیربنای تازه، هر کاری نزدیک به حد فاصله از مرزها |
| ارزیابی کارشناس درختان و برنامه درختان | ۱٬۵۰۰ تا ۴٬۰۰۰ دلار | درختان حفاظت‌شده در محل کار یا نزدیک آن |
| گزارش ژئوتکنیک | ۳٬۰۰۰ تا ۵٬۰۰۰ دلار | زمینهای شیبدار، دیوار حائل، کار روی پی |
| مهندسی سازه | ۲٬۵۰۰ تا ۸٬۰۰۰ دلار | تعیین اندازه تیر، برداشتن دیوار، افزودن فضا، تغییر پی |
| ارزیابی زیستمحیطی | ۳٬۰۰۰ تا ۸٬۰۰۰ دلار | زمینهایی که داخل فاصله لازم از آبراهه یا حاشیه رودخانه (riparian) هستند |
| مدارک رعایت الزامات انرژی | ۸۰۰ تا ۲٬۵۰۰ دلار | الزامات استپ کد انرژی بریتیش کلمبیا (BC Energy Step Code) برای کارهایی که مشمول آن هستند |
| بررسی آزبست | ۵۰۰ تا ۱٬۲۰۰ دلار | ساختمان‌های پیش از ۱۹۹۰، پیش از تخریب |
هر پروژه‌ای همه این گزارش‌ها را لازم ندارد. هدف جلسه پیش از درخواست این است که پیش از سفارش نقشهها بفهمید پروژه شما کدام‌ها را لازم دارد.
روند پروانه واقعاً چطور پیش می‌رود
تأخیرهایی که ما می‌بینیم نزدیک به همیشه از درخواست‌هایی است که در اولین ارائه ناقص بوده‌اند، و کندی شهرداری به‌ندرت دلیل آن است. درخواست ناقص پرونده را برمی‌گرداند و بخشی از زمان بررسی را از نو شروع میکند. ترتیبی که از این کار جلوگیری میکند این است.
- ۱
شهرداری و منطقه را تأیید کنید
اول نشانی، بعد نوع منطقهبندی، بعد بخش آییننامه برای آن منطقه با فاصله از مرزها، سهم پوشش زمین، FSR و ارتفاع.
- ۲
سند ملک و نقشهها را بررسی کنید
بررسی سند ملک برای تعهد ثبتشده، حق عبور و طرح ساختمانی، بهاضافه نقشههای شهرداری برای فاصله لازم از آبراههها، مناطق حساس زیستمحیطی و مناطقی که خطر شیب دارند.
- ۳
جلسه پیش از درخواست را رزرو کنید
هر دو شهرداری این جلسه را برگزار میکنند و معمولاً رایگان است. سی دقیقه با یک کارشناس برنامهریزی شهرداری پیش از نقشه‌کشی، ارزان‌ترین ساعت کل پروژه است.
- ۴
گزارشهایی را سفارش دهید که پروژه واقعاً لازم دارد
نقشهبرداری، کارشناس درختان، ژئوتکنیک، سازه و رعایت الزامات انرژی، هر کدام که لازم باشد. همین گزارش‌ها هستند که درخواست را کامل میکنند و از حالت موقت بیرون می‌آورند.
- ۵
یک بسته کامل ارائه دهید
نقشههایی که آنچه بررسیکننده باید کنترل کند نشان می‌دهند، با همه مدارک پشتیبان پیوست‌شده. هر دو شهرداری درخواست‌ها را از طریق سامانه اینترنتی خود می‌پذیرند.
- ۶
به نظرهای بررسیکننده زود جواب دهید
نظر دادن بررسیکننده عادی است. چیزی که هفته‌ها وقت میگیرد جواب دیر به این نظرهاست، چون پرونده دوباره به صف برمی‌گردد و دیگر نزد همان بررسیکننده نمی‌ماند.
- ۷
مطابق نقشههای تأییدشده بسازید و بازرسی‌ها را از قبل رزرو کنید
بازرسی‌ها زمان انتظار دارند. اگر بازرسی را وقتی رزرو کنید که پیمانکار جزء کارش را تمام کرد، و از قبل رزرو نکرده باشید، دو روز انتظار به یک هفته تبدیل می‌شود.
اگر پروانه نگیرید چه می‌شود
کار بدون پروانه پنهان نمی‌ماند. در سه زمان قابل پیش‌بینی آشکار می‌شود، و در هر سه زمان شما کمترین قدرت چانه‌زنی را دارید.
هنگام فروش، وکیل یا مشاور املاک خریدار کاری پیدا میکند که با سابقه پروانه‌ها جور نیست، و تخفیفی که می‌خواهند معمولاً از هزینه پروانه بیشتر است. هنگام گرفتن وام رهنی دوباره، وام‌دهنده یا ارزیاب همین سؤال را می‌پرسد. و هنگام درخواست خسارت، بیمه‌گر میتواند پوشش خسارتی را که به کار بدون پروانه مربوط است رد کند، و این همان حالتی است که صرفه‌جویی ۵٬۰۰۰ دلاری را به مشکلی شش‌رقمی تبدیل میکند.
به‌ویژه درباره سوئیت‌ها، یک واحد غیرمجاز میتواند بعد از فقط یک شکایت بسته شود، و وام‌دهنده خریدار آینده ممکن است درآمد اجاره را در بررسی وام او حساب نکند، که ارزش ملک شما را برای آن خریدار تغییر میدهد.
پروانه بعد از انجام کار وجود دارد، اما گران‌تر است و خرابی بیشتری از انجام درست کار از اول دارد، چون ثابت کردن رعایت مقررات در کاری که تمام شده معمولاً یعنی باز کردن آن. اگر کار بدون پروانه از مالک قبلی به شما رسیده، ارزش دارد آن را بررسی کنید و نادیده نگیرید، چون حالا این مشکل مال شماست.
پروانههای تجاری، به‌طور خلاصه
بازسازی تجاری روند دیگری دارد. بهسازی فضای مستأجر از اداره ساختمان میگذرد، و هر کاری که به سرو غذا مربوط باشد، اداره بهداشت منطقه را هم درگیر میکند. تغییر کاربری، تغییر نمای بیرونی و تابلو معمولاً علاوه بر پروانه ساختمانی، پروانه توسعه هم لازم دارند، و همین زمان‌بندی را از چند هفته به چند ماه می‌رساند.
ساختمان‌های تجاری قدیمی دو مورد دیگر هم دارند که الزامات تازه ایجاد میکنند. ارتقای دسترسی برای افراد کم‌توان طبق مقررات ساختمانی بریتیش کلمبیا (BC Building Code)، از جمله سرویس بهداشتی بدون مانع، ورودی قابل دسترس و کار روی مسیر رفت‌وآمد، وقتی لازم می‌شود که هزینه بازسازی از حد مشخصی نسبت به ارزش ساختمان بگذرد. و تغییرات سازهای در ساختمان‌های بنایی بدون میلگرد ساخت پیش از ۱۹۹۰، مانند برداشتن دیوار، افزودن نیم‌طبقه یا تغییر بازشوهای کف، ممکن است بررسی لرزه‌ای لازم داشته باشد.
برای مستأجر تجاری، گران‌ترین بخش تأخیر در پروانه اجاره‌ای است که از روز تحویل گرفتن ملک پرداخت می‌شود، چه درها باز شده باشد چه نه.
همه پرسش‌ها، با پاسخ
این‌ها پرسش‌هایی است که صاحبان خانه از ما می‌پرسند، با همان پاسخ‌هایی که به آنها می‌دهیم.
آیا برای بازسازی خانهام در نورث ونکوور به پروانه نیاز دارم؟
برای تعویض نازککاری در همان جا، نه: رنگ، کفپوش، قرنیز و قابها، کابینت با همان چیدمان، یا تعویض یک وسیله در همان جا. از لحظهای که لولهکشی را جابهجا کنید، مدار برق اضافه کنید، سازه را تغییر دهید یا پوسته ساختمان را عوض کنید، پروانه لازم است. زیرزمین، سوئیت، افزودن فضا و کوچ هاوس همیشه پروانه لازم دارند.
گرفتن پروانه ساختمانی در نورث ونکوور چقدر طول میکشد؟
شهر نورث ونکوور پروانههای مسکونی ساده را معمولاً در ۶ تا ۱۰ هفته بررسی میکند. در ناحیه، کار بازسازی کوچک ۴ تا ۸ هفته و هر کاری که بخش سازهای یا زیربنای تازه دارد ۱۰ تا ۱۶ هفته طول میکشد. این زمانها در هر دو شهرداری به شرطی است که درخواست در اولین ارائه کامل باشد.
چرا درخواست پروانه من بیشتر از انتظار طول میکشد؟
نزدیک به همیشه چون ناقص بوده است. نبود اطلاعات زمین، نقشههایی که آنچه بررسیکننده باید کنترل کند نشان نمیدهند، نبود گزارش کارشناس درختان وقتی درخت حفاظتشدهای در محل کار است، یا نبود گزارش ژئوتکنیک در زمین شیبدار، همه پرونده را برمیگردانند و بخشی از زمان بررسی را از نو شروع میکنند. جواب دیر به نظرهای بررسیکننده هم همین اثر را دارد.
خانه من در شهر نورث ونکوور است یا در ناحیه نورث ونکوور؟
به نشانی شما بستگی دارد و نام محله تعیینکننده نیست، و مرز از هیچ نشانه روشنی روی زمین پیروی نمیکند. در آپر لانسدیل و بخشهایی از سنترال لانسدیل، مرز بین خانههای همسایه میگذرد. شهر، مسیر لانسدیل و خیابانهای شطرنجی کنار ساحل را در بر میگیرد؛ ناحیه، لین ولی، اجمونت، دیپ کوو، بلوریج و دامنههای بالایی را. هر دو ابزار جستوجوی نشانی دارند.
فاصله از مرزهای زمین، سهم پوشش زمین، FSR و ارتفاع یعنی چه؟
فاصله از مرزهای زمین (setback) کمترین فاصله از هر مرز زمین است که محدوده ساخت شما را مشخص میکند. سهم پوشش زمین درصدی از زمین است که سطح اشغال ساختمان میتواند بپوشاند، که در اینجا معمولاً ۳۰ تا ۴۰ درصد است. نسبت زیربنا به مساحت زمین (floor space ratio) کل زیربنای محاسبه‌شده تقسیم بر مساحت زمین است، با حساب همه طبقه‌ها. ارتفاع بر حسب متر از یک نقطه مبنای تعریف‌شده محدود می‌شود، و در زمین شیبدار به روش دیگری اندازه گرفته می‌شود.
قوانین منطقهبندی ملکم را چطور پیدا کنم؟
نشانی خود را در ابزار اطلاعات ملک شهرداریتان وارد کنید تا نوع منطقهبندی را ببینید، بعد آییننامه منطقهبندی را باز کنید و بخش آن منطقه را برای فاصله از مرزها، سهم پوشش زمین، FSR و ارتفاع بخوانید. بعد از آن، سند ملک را برای تعهد ثبتشده و حق عبور بررسی کنید، و نقشههای شهرداری را برای فاصله لازم از آبراههها و مناطقی که خطر شیب دارند ببینید. حدود بیست دقیقه وقت میگیرد و رایگان است.
آیا حالا میتوانم روی زمینم دوپلکس یا فورپلکس بسازم؟
شاید. قانون Bill 44 شهرداریها را موظف میکند در زمینهای تکخانواری دستکم یک سوئیت فرعی یا واحد مسکونی فرعی را اجازه دهند، و قانون Bill 47 تا چهار واحد را در زمینهای مسکونی با دسترسی خوب به حملونقل عمومی و تا سه واحد را در بیشتر زمینهای دیگر اجازه میدهد. اندازه زمین مهم است: زیر حدود ۲۸۰ متر مربع معمولاً یعنی خانه بهاضافه یک سوئیت، ۲۸۰ تا ۴۴۰ امکان دوپلکس را باز میکند، و بالای ۴۴۰ در یک منطقه حملونقل عمومی میتواند به تریپلکس یا فورپلکس برسد.
جلسه پیش از درخواست چیست و آیا باید آن را رزرو کنم؟
جلسه کوتاهی با یک کارشناس برنامهریزی شهرداری است تا پیش از سفارش نقشهها، آنچه را قصد ساختنش دارید بررسی کنید. هر دو شهرداری نورث ونکوور این جلسه را برگزار میکنند و معمولاً رایگان است. این پرارزشترین نیم ساعت در کل این روند است، چون محدودیتهایی را پیدا میکند که در غیر این صورت طراحی دوباره را لازم میکردند.
درخواست من به چه گزارشهایی نیاز دارد؟
به زمین و دامنه کار بستگی دارد. معمولاً: نقشهبرداری زمین به هزینه ۱٬۵۰۰ تا ۴٬۰۰۰ دلار، ارزیابی کارشناس درختان به هزینه ۱٬۵۰۰ تا ۴٬۰۰۰ دلار، گزارش ژئوتکنیک به هزینه ۳٬۰۰۰ تا ۵٬۰۰۰ دلار در زمینهای شیبدار، مهندسی سازه به هزینه ۲٬۵۰۰ تا ۸٬۰۰۰ دلار، و مدارک رعایت الزامات انرژی. زمینهایی که داخل فاصله لازم از آبراهه هستند، ارزیابی زیستمحیطی به هزینه ۳٬۰۰۰ تا ۸٬۰۰۰ دلار هم لازم دارند.
در ناحیه نورث ونکوور کدام درختان حفاظتشدهاند؟
درختانی که قطرشان در ارتفاع سینه بیشتر از ۳۰ سانتیمتر است. قطع آنها پروانه، ارزیابی کارشناس درختان و برنامه کاشت درخت جایگزین لازم دارد. کار در محدوده ریشه درخت حفاظتشدهای که میماند هم کارشناس درختان، حصار حفاظتی در طول ساخت، و اغلب نظارت هنگام خاکبرداری لازم دارد.
آیا یک درخت حفاظت‌شده میتواند جلوی افزودن فضا به خانهام را بگیرد؟
میتواند آن را تغییر دهد، و این تغییر میتواند بزرگ باشد. محدوده قابل ساخت در یک زمین بزرگ پردرخت، وقتی شیب، فاصله از مرزها و حفاظت از درختان با هم روی نقشه آورده شوند، اغلب کوچک‌تر از چیزی است که ابعاد زمین نشان میدهد. گاهی درخت میماند و طرح جابهجا می‌شود. ما کارشناس درختان را در مرحله امکان‌سنجی به کار می‌آوریم و منتظر زمان ارائه درخواست نمی‌مانیم، چون طراحی با در نظر گرفتن درخت ارزان‌تر از طراحی دوباره بعد از رد شدن درخواست است.
اگر بدون پروانه بازسازی کنم چه می‌شود؟
هنگام فروش، هنگام گرفتن وام رهنی دوباره و هنگام درخواست خسارت آشکار می‌شود. وکیل خریدار کاری پیدا میکند که با سابقه پروانه‌ها جور نیست و تخفیفی می‌خواهد که معمولاً از هزینه پروانه بیشتر است. وام‌دهنده یا ارزیاب همین سؤال را می‌پرسد. و بیمه‌گر میتواند پوشش خسارتی را که به کار بدون پروانه مربوط است رد کند، که یک صرفه‌جویی کوچک را به مشکلی بزرگ تبدیل میکند.
آیا میتوانم برای کاری که انجام شده پروانه بگیرم؟
معمولاً بله، اما گران‌تر است و خرابی بیشتری از انجام درست کار از اول دارد، چون ثابت کردن رعایت مقررات در کاری که تمام شده معمولاً یعنی باز کردن آن. اگر کار بدون پروانه از مالک قبلی به شما رسیده، ارزش دارد آن را بررسی کنید و نادیده نگیرید، چون حالا مال شماست.
آیا عرشه پروانه لازم دارد؟
بالاتر از یک ارتفاع مشخص، بله، و این حد در هر شهرداری فرق دارد. هر عرشه‌ای که به خانه وصل باشد، در محل تیر اتصال عرشه به دیوار (ledger) به پوسته ساختمان هم مربوط می‌شود، و بیشتر خرابی‌های عرشه در نورث شور از همان‌جا شروع می‌شود. حتی جایی که پروانه لازم نیست، ارزش دارد جزئیات ورق آب‌بند (flashing) در آن اتصال درست اجرا شود.
آیا برای تکمیل زیرزمین پروانه لازم دارم؟
بله، برای هر کاری بیشتر از کار ظاهری. اسکلت‌بندی اتاق‌های تازه، اضافه کردن لولهکشی یا مدار برق، بریدن بازشو برای پنجره خروج اضطراری، و ساختن سوئیت، همه پروانه ساختمانی و بازرسی لازم دارند. سابقه بازرسی است که این فضا را برای بیمه و فروش دوباره قانونی میکند.
استپ کد بریتیش کلمبیا چیست و آیا شامل بازسازی من می‌شود؟
چارچوبی استانی است که الزامات عملکرد انرژی ساختمان‌ها را تعیین میکند و با گذشت زمان مرحله به مرحله سخت‌تر می‌شود. بیشتر از همه شامل ساخت تازه و کارهای بزرگی می‌شود که به پوسته ساختمان مربوط‌اند، و به همین دلیل مدارک رعایت الزامات انرژی حالا همراه شمار زیادی از درخواست‌ها ارائه می‌شود. برای یک بازسازی معمولی داخلی، معمولاً تعیینکننده نیست.
چه کسی پروانه را میگیرد، من یا پیمانکارم؟
پیمانکار شما باید بگیرد، و پیمانکاری که حاضر نیست پروانه بگیرد، با همین کار چیز مهمی به شما می‌گوید. ما نقشهها را آماده می‌کنیم، گزارش‌های پشتیبان را جمع می‌کنیم، بسته را ارائه می‌دهیم، به نظرهای بررسیکننده جواب می‌دهیم و بازرسی‌ها را رزرو می‌کنیم. با این حال شما باید درخواست را پیش از ارائه، و نظرهای بررسیکننده را وقتی برمی‌گردند، ببینید.
عوارض پروانه چقدر است؟
عوارض پروانه شهرداری معمولاً بر اساس ارزش ساخت کار محاسبه می‌شود و بسته به شهرداری و دامنه کار فرق دارد، برای همین برای هر پروژه جداگانه برآورد می‌شود و از یک جدول ثابت گرفته نمی‌شود. هزینه‌های بزرگ‌تر در این روند نزدیک به همیشه گزارش‌های پشتیبان‌اند و خود عوارض کمتر است.
آیا وست ونکوور هم مثل نورث ونکوور کار میکند؟
نه. ناحیه وست ونکوور اداره ساختمان خودش را با زمان‌بندی خودش دارد، و خانه‌ها در بعضی مناطق علاوه بر پروانه ساختمانی از یک مرحله بررسی طراحی اضافه هم می‌گذرند. بازسازی‌های بزرگ با بخش سازهای ممکن است بررسی‌شان چند ماه طول بکشد، و زمینهای شیبدار باید کار ژئوتکنیک را در خود درخواست داشته باشند.
در بازسازی تجاری، چه چیزی ارتقای دسترسی را لازم میکند؟
مقررات ساختمانی بریتیش کلمبیا (BC Building Code) سرویس بهداشتی بدون مانع، ورودی قابل دسترس و ارتقای مسیر رفت‌وآمد را وقتی لازم می‌داند که هزینه بازسازی از حد مشخصی نسبت به ارزش ساختمان بگذرد. در ساختمان‌های بنایی بدون میلگرد ساخت پیش از ۱۹۹۰، تغییرات سازهای مانند برداشتن دیوار، افزودن نیم‌طبقه یا تغییر بازشوهای کف هم ممکن است بررسی لرزه‌ای را لازم کند.
