许可证、分区，以及你实际可以建什么

哪些工程需要许可证

这条规则比大多数人想的简单。如果是在原来的位置用类似的东西替换原有的东西，就不需要许可证。只要有东西移位、结构有改动或影响到建筑外壳，就需要许可证和检查验收。

检查验收和许可证同样重要，因为检查验收就是记录。卖房、重新贷款 (refinance) 或向保险公司索赔时，检查验收记录就是工程按规范完成的证明。没有最终验收的许可证是一个未结的档案，而未结的档案在房屋交易完成时会成为问题。

你属于哪个市政府，为什么这很重要

北温哥华是两个独立的市政府，附例、收费、审批时间和树木规定都不同。北温哥华市包括朗斯代尔周围的市中心和海边的方格街区。北温哥华区包括公路以北的所有地方，加上东部：林谷、埃奇蒙特、深湾、蓝岭和坡上地区。西温哥华又是第三个市政府，有自己的建筑部门。

两者的边界在地面上没有明显的标志。在上朗斯代尔和中朗斯代尔的部分地区，边界从邻居之间穿过，所以同一条街上对门的两栋房子，可能适用不同的规定、不同的收费和不同的工期。确认你的地址属于哪个市政府，是我们在每个项目画图之前做的第一件事。

大体来说，北温哥华市地块较小，分区密度较高，审批较快。北温哥华区地块较大，树木保护更严，针对具体地块的报告更多，涉及结构的工程审批时间更长。西温哥华在部分地区，除建筑许可证外还多一层设计审查。

决定你地块的四个数字

在谈任何设计之前，有四个尺寸决定你的地块上能放下什么。房主常常在付了图纸费以后才知道这些数字，这是整个过程中最容易避免的一笔开支。

退界距离 (setback) 是你的建筑与每条地界线之间的最小距离。前、后和两侧的退界距离由你所在的分区规定，它们划出了可建范围。在一块后退界为7.5米的地块上做后部扩建，不管预算多少，都不能伸进这段距离。

地块覆盖率是建筑可以覆盖的地块面积百分比，按建筑占地 (footprint) 计算，在北岸的住宅分区中通常为30%至40%。正是这个数字挡住了已经很大的房子做后部扩建，也是这里加建二层比地面层扩建更常见的主要原因。

容积率 (floor space ratio，简称FSR) 是计入的总建筑面积除以地块面积，和地块覆盖率不同，它把每一层都算进去。这是最可能让你意外的数字，因为地下室和阁楼空间有时算、有时不算，取决于天花板高度和附例中的具体定义。高度以从规定基准点起算的米数为上限，在坡地上，测量方法影响很大：两种方法之间可能相差整整一英尺的允许高度，这决定了楼上是完整的天花板还是斜顶。

• 退界距离：与每条地界线的最小距离，划出可建范围
• 地块覆盖率：建筑占地覆盖的地块面积百分比，通常为30%至40%
• 容积率：计入的总建筑面积除以地块面积，每一层都计入
• 高度：以从规定基准点起算的米数为上限，坡地的测量方法不同

Bill 44法案和Bill 47法案改变了什么

卑诗省的住房立法改变了许多单户住宅地块上能建的房子数量，对北岸的实际影响很大。

Bill 44法案，即《住房法规修正法》(Housing Statutes Amendment Act)，要求市政府在所有单户住宅分区的地块上，至少允许一个附属套房或附属住宅单元。Bill 47法案更进一步，针对小规模多户住宅：实际上，在公共交通方便的地区，一块住宅地块上最多可建四个单元，在其他大多数住宅地块上最多可建三个单元。

省政府定下了基本要求，在实施时间表和设计准则上给市政府留了空间，所以北温哥华市和北温哥华区最后的规定不一样。两者都在据此更新各自的社区规划和分区附例，有些条款从2024年年中开始实行，有些还在分阶段推行。

地块面积和与公共交通的距离，决定你的地块属于哪一档。约280平方米以下的地块，通常只能是现有住宅加一个附属套房。约280至440平方米之间，一般可以建双拼屋。约440平方米以上，就有可能建三拼屋和四拼屋，特别是在划定的公交区域内。北温哥华区常见的50英尺乘120英尺的地块，高于这个门槛，所以林谷和埃奇蒙特的房主问这个问题最多。

树木保护，以及它为什么会让房子挪位置

北温哥华区的树木附例保护胸径超过30厘米的树木。在埃奇蒙特、峡谷高地 (Canyon Heights)、深湾和蓝岭这些社区，成熟的花旗松、西部红雪松和铁杉很常见，大多数地块上都有几棵受保护的树。

砍伐其中一棵，需要许可证、树艺师评估和补种计划。在保留下来的受保护树木的根区内施工，也必须有树艺师参与，施工期间要设保护围栏，开挖时常常还要有人监督。

房主最难接受的结果是，有时树留下来，设计要改。在埃奇蒙特的大地块上，把坡度、退界距离和树木保护都画到图上以后，可建范围常常小于地块尺寸看起来的大小。所以我们在可行性评估阶段就请树艺师参与，不等到递交许可证申请时才请：围绕一棵树做设计，比被拒以后重新设计更便宜。

北岸的申请需要附带的报告

只有附上所有支持文件，申请才算齐全，而北岸需要的文件比地势平坦的城市多。这是许可证延误的最大原因，而且完全可以控制。

许可证流程实际上怎样进行

我们见到的延误，几乎都是因为第一次递交的申请不齐全，市政府审批慢的情况很少。材料不全，档案就会被退回，部分审批时间要重新计算。下面这个顺序可以避免这种情况。

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   确认市政府和分区

   先查地址，再查分区类别，然后看附例中该分区的条款，包括退界距离、地块覆盖率、FSR和高度。

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   查看产权和地图

   做产权查询，查看限制性契约、通行权和建筑规划，再查看市政地图上的水道退界距离、环境敏感区和斜坡危险区域标识。

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   预约预申请会议

   两个市政府都提供这种会议，一般免费。在画图之前和规划人员谈三十分钟，是整个项目中最便宜的一小时。

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   委托项目真正需要的报告

   根据需要，做测量、树艺师、岩土、结构和能耗合规报告。有了这些，申请才算齐全，不再是临时的。

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   递交完整的申请材料

   图纸要显示审查人员需要核查的内容，并附上所有支持文件。两个市政府都通过网上申请系统接受申请。

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   尽快回复审查意见

   有审查意见很正常。耽误几周时间的是回复太慢，因为档案会回到排队队列，不再留在原来的审查人员手里。

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   按批准的图纸施工，提前预约检查

   检查要排队。如果等工种完工才预约检查，没有提前约，两天的等待就会变成一周。

不申请许可证会怎样

没有许可证的工程藏不住。它会在三个可以预见的时候暴露出来，而这三个时候都是你最没有谈判筹码的时候。

卖房时，买家的律师或地产经纪会发现与许可证记录对不上的工程，他们要求的折扣通常超过当初办许可证的费用。重新贷款时，贷款机构或评估师会问同样的问题。索赔时，保险公司可以拒绝赔付与无证工程有关的损失，正是这种情况会把省下的$5,000变成六位数的问题。

特别是套房，一个未经批准的单元可能因为一次投诉就被关闭，而将来买家的贷款机构在审核贷款资格时，可能不计算这笔租金收入，这会改变你的房产对那位买家的价值。

补办许可证是可以的，但比一开始就做对更贵、破坏更大，因为要证明已完工的构造符合规范，通常意味着要把它打开。如果你从前任房主那里接手了无证工程，值得做一次评估，不要置之不理，因为现在这个问题归你了。

商业许可证，简单说明

商业装修走的是另一套流程。租户改造要经过建筑部门，任何涉及餐饮服务的工程还要经过地区卫生局。改变用途、改动外立面和安装招牌，除建筑许可证外通常还需要开发许可证，这就会让工期从几周变成几个月。

较老的商业建筑还有两个额外的触发条件。当装修费用相对于建筑价值超过一定门槛时，就要按卑诗省建筑规范 (BC Building Code) 做无障碍升级，包括无障碍卫生间、无障碍入口和通行路线工程。在1990年以前的无钢筋砌体建筑中，拆墙、加建夹层或改动楼板开口等结构改动，可能需要抗震审查。

对商业租户来说，许可证延误中最贵的部分是租金，从你接手物业那天起就开始算，不管店门开没开。