卑诗省小规模多户住宅规定在北岸地块上实际允许建什么

SSMUH到底是什么意思

小规模多户住宅 (small-scale multi-unit housing)，通常简称SSMUH，是省政府对介于独立屋和公寓楼之间的各种住宅形式的叫法。省级政策手册明确列出了这些形式：附属套房、独立附属住宅单元 (detached accessory dwelling unit)，例如花园套房 (garden suite) 和巷屋、左右或上下分布的双拼屋、三拼屋和多户独立屋 (houseplex)，以及联排屋。

这项立法的做法，是取消市政只为独户住宅或双拼屋划分分区的权力。以前这样限制的分区叫限制性分区 (Restricted Zone)，在这些分区内，地方政府必须允许最低数量的单元，而且不能要求重新分区 (rezoning)。最后这一点是这次变化的核心。以前通过申请重新分区，这些单元往往在理论上也可以建；现在的变化是，业主不再需要争取一项由议会酌情决定的批准。

由此产生的两个结果，会让人感到意外。如果一项分区附例只是为了符合SSMUH而提出，地方政府不得为它举行公众听证会，所以过去邻居通过反对来叫停这类项目的途径已经关闭。另外，在适用六个单元最低要求的地块上，市政不得要求为这些单元的住宅用途提供路外停车位。

这项立法有哪些事情不做，需要说准确。它规定分区附例必须允许的密度。它不能凌驾于建筑规范之上，不能免除建筑许可证，不涉及市政管线的容量，本身也不能让任何一块具体地块上的项目在财务上变得合理。北岸大多数关于多户住宅的讨论，最后实际上都落在这四件事上。

• 附属套房和附属住宅单元必须在全省几乎所有地方获得允许
• 大多数城市地块必须允许3至6个单元，无需重新分区
• 只为符合SSMUH而提出的附例，不得举行公众听证会
• 构成六个单元最低要求的那些单元，不得被要求提供路外停车位
• 不得用密度奖励 (density bonusing) 来达到规定的最低数量，只有六个单元时有一个范围有限的例外

省级数字，照原文列出

最低单元数来自省政府《SSMUH省级政策手册和场地标准》(SSMUH Provincial Policy Manual and Site Standards) 的表1。这些是最低要求，所以市政可以允许更多，有几个市政也这样做了。除非本页后面提到的某项豁免适用于该地块，这些最低要求都适用。

下面的面积是以平方米计的地块面积，立法就是这样写的。以北岸为参照，280平方米约为3,014平方英尺，比这里大多数独户住宅地块都小。北温哥华一块标准的33英尺宽、122英尺深的地块，约为4,026平方英尺，即374平方米，所以属于四个单元这一档。

北温哥华市：地面入户住宅分区

北温哥华市通过了2025年第9137号分区修正附例 (Zoning Amendment Bylaw)，设立了一个新的地面入户住宅分区，附例中简称GO，并把大量地块重新划入这个分区。这是北岸最清楚的一组数字，因为它们写在已经通过的附例里，下面的数字都是从附例原文中读出的。

该分区写明的目的，是允许多种低密度、地面入户的住宅形式，这些形式要让社区更舒适、更适合步行、联系更紧密，并有利于城市树冠保持健康。允许的用途包括住宅、为社区服务的配套用途，以及家庭经营的小生意。

无论有几个单元，该分区内每个住宅单元都要满足两个条件。任何住宅单元的室内面积都不得小于50平方米，约538平方英尺。另外，每个住宅单元都必须能从街道经一条宽度至少1.0米、夜间照明良好的通道到达。第二项要求对场地布局的影响比人们预想的更大，因为后面的单元也必须有这样一条通道。

改变实际数字的容积率排除项

单看容积率数字会误导人，因为哪些面积计入容积率是另外定义的，而这些定义会实际影响结果。在北温哥华市的地面入户住宅分区，总建筑面积量到外墙外侧，然后扣除几项。

完全不计入的有：架空层 (crawlspace)；只用于为两个以上住宅单元服务的电气或机械设备的房间；专门用于存放垃圾、厨余和回收物的房间，最多为规定最小面积的两倍；专门用于安全停放自行车的房间；楼层中设有电梯的部分；以及楼层中设有楼梯的部分，前提是这些楼梯从地面入口通往地面以上或以下的单元。

在此之外还要扣减：每个在车库内有车位的住宅单元扣减16.0平方米，每个有代步工具停放和休闲用品储藏区的住宅单元最多扣减8平方米。

这些排除项决定一个设计行不行得通。在一个每个单元都有车库车位的四单元项目中，光是车库扣减就有64平方米，约689平方英尺，不计入容积率上限。楼梯排除项对三层建筑同样重要，因为为地面以上和以下单元服务的楼梯间，每一层都会重复出现。

设计的费用也是在这里不知不觉地上升的。为了用足这些排除项，建出来的建筑与计入面积相同的简单住宅相比，通道更多、分开的机械房更多、专用的小空间更多，而每一个这样的空间都意味着一面墙、一扇门和一道防火分隔。

北温哥华区：为什么不一样

北温哥华区没有在省政府2026年6月30日的期限前通过符合SSMUH的附例。《North Shore News》报道，区议会在2026年4月以4票对3票否决了推进规定的分区修改。据报道，区长Mike Little表示他不能支持这些修改，因为对所有地方采用同一种做法，与北温哥华区自己的规划工作有冲突；议员Herman Mah引用了一份顾问分析，结论是在北温哥华区的独户住宅地块上建小规模单元在财务上行不通，也不会让住房更负担得起。同一篇报道称，被否决的修改约可增加5,000个单元。这些立场和数字来自新闻报道，没有写进任何已通过的附例，本页把它们作为报道记录下来。

北温哥华区在关于省级住房立法的情况说明 (fact sheet) 中公布的理由，以灾害豁免为依据。北温哥华区指出，它的市政道路和公用设施是按当时的工程标准建造的，没有考虑小规模多户住宅对市政管线的需求；有些地区具备条件，但并非所有地区都具备。

更具体地说，北温哥华区认为它的三个灾害开发许可区 (hazard development permit area, DPA) 与增加密度直接相关：山火灾害、溪流灾害和斜坡灾害。它提出的建议是，目前受其中一个或多个灾害开发许可区约束的地块，被定为北温哥华区在SSMUH下的豁免地块。看过北温哥华区灾害地图的人都明白这意味着多大的范围：这些灾害开发许可区覆盖了北温哥华区大片的坡地和溪流旁的土地，而这些土地占全区的一大部分。

另外，北温哥华区正在全面重写分区附例。它在2026年1月21日提交给委员会的报告中说，这是60多年来北温哥华区分区框架的第一次全面更新，将取代1965年的分区附例，现有的123个综合开发分区 (Comprehensive Development) 暂时保持不变，作为一项持续的工作逐步更新。报告预计在2月的议会研讨会之后，于4月提出附例。

对2026年9月的北温哥华区房主来说，实际情况是：省级最低要求已经写进立法，北温哥华区还没有通过落实这些要求的附例，北温哥华区自己的重写工作正在进行。这件事目前没有定论；如果一位推销多户住宅可行性研究的顾问告诉你情况已经明确，你应该请他出示已通过的附例。

豁免，以及为什么豁免在这里更重要

立法列出了一些条件：一块原本符合限制性分区定义的地块，在这些条件下可以免于允许三至六个单元的要求。在北岸，这些豁免是主要问题，因为这里的地理条件会触发其中好几项。

在本地，灾害豁免是最重要的一项。根据《地方政府分区附例条例》(Local Government Zoning Bylaw Regulation)，受危险情况影响的土地可以获得豁免，条件是地方政府取得了一份报告，由合格专业人士在报告中同时证明两点：增加密度会显著增加危险情况带来的威胁或风险，而且这种威胁或风险在实际上无法缓解。两点都必须得到证明，而且报告必须由《社区宪章》(Community Charter) 所描述的合格专业人士出具。

这是一道需要实际证据的门槛，市政没有笼统的权力把陡坡地区排除在外。这也是北温哥华区的做法引起争议的原因：把灾害开发许可区内的地块定为豁免，是一个必须逐块地块用专业证明来支持的政策立场，而且必须通知省政府豁免的土地和支持豁免的条款。

• 受危险情况影响的土地，且合格专业人士证明风险会随密度增加、并且实际上无法缓解
• 受《遗产保护法》(Heritage Conservation Act) 第12.1(2)条保护的土地
• 在立法生效前已按《地方政府法》(Local Government Act, LGA) 第611条完成一读的遗产附例所指定保护的土地
• 在该条生效前已签订遗产复兴协议 (heritage revitalization agreement) 的土地
• 没有同时接入市政或地区局 (regional district) 提供的供水系统和污水系统的土地
• 所在分区通过分割可形成的最小地块面积为4,050平方米的土地
• 面积超过4,050平方米的地块，约为43,600平方英尺，即一英亩
• 位于指定公交导向区 (Transit-Oriented Area) 内的土地，这类土地改为适用更高的密度要求

期限、延期，以及不达标的市政会怎样

分区附例必须在2026年6月30日之前允许规定的用途和密度。这些要求适用于哪些限制性分区，按2025年11月27日获得御准 (Royal Assent) 时有效的分区附例来确定。这个细节重要，因为它防止市政事后通过重新分区来逃避这项义务。

延期是有的，但范围有限。如果部长认为地方政府无法在2026年6月30日前达标，原因是它正在为该特定地区升级基础设施，或者在该日期前达标可能增加该地区的健康、公共安全或环境风险，或者有特殊情况妨碍达标，部长可以批准延期。政策手册把特殊情况定义为地方政府需要调用资源去应对的情况，举的例子是大规模山火或洪水。

一般情况下，申请期限是2026年6月1日或之前；特殊情况为2026年6月30日或之前。部长批准的延期，达标日期不得晚于2030年12月31日；以基础设施为理由的延期只适用于受影响的特定地区：辖区其余部分仍须在2026年6月30日前达标。如果延期被拒，地方政府必须在被拒之日起90天内通过符合规定的附例。

北岸已经有过不达标的先例。《North Shore News》报道，西温哥华在上一轮没有达标之后，省政府向它发出了30天内遵守住房规定的通知。西温哥华随后通过了分区附例的修改，以符合SSMUH。

对房主来说，有用的结论是：不确定的只是时间，方向已经确定。立法已经生效。还没有落实的市政，争议在于何时以及如何落实。

如果你已经在这里拥有房子，这意味着什么

关于多户住宅的讨论，大部分是写给开发商和买地建房的人看的。在北岸实际拥有房子的人里，这些人只占一小部分，更常见的情况是：你有一栋房子，读到你的地块现在可能允许建四个或六个单元，想知道这对你是否有影响。

通常它改变两件事，第三件不变。它改变你的土地对建筑商的价值，因为允许建四个单元的地块，比只允许一个单元的地块更值钱。它也扩大了你自己可以做的事情的范围，最现实的是加建一个附属套房或一个独立单元，规模小于一栋完整的多户住宅。它通常不改变的是：拆掉你的房子建六个单元，对你个人来说是否合理，因为那是一个开发项目，涉及开发贷款、开发风险和两到三年的工期。

在这里我们应该直接说明自己的立场，因为这会影响我们的建议。RealDream是一家装修公司。我们不建多户住宅，也不接投机性开发项目。这意味着，告诉你你的地块适合开发对我们没有商业利益；也意味着，如果你决定开发，我们不是做这项工作的合适公司。

我们经常看到的是中间的路，而这条路受到的关注最少。在一块现在允许更多单元的地块上，算上风险，加建一个合法附属套房或一栋巷屋，通常是比全面重建更好的决定：这是装修规模的项目，保留你已经拥有的房子，带来租金收入，也不需要你当三年开发商。

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   确认你的地块属于哪个市政、哪个土地用途类别

   北温哥华市和北温哥华区是两个不同的辖区，规定不同；在北温哥华市内，单元数和容积率都取决于你地块的土地用途类别。给市政打个电话就能问清楚，而且不花钱。

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   取得以平方米计的地块面积

   立法中的每个门槛都以平方米写成。280平方米这条线决定是三个单元还是四个，281平方米是六个单元这一档的下限。

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   认真核对400米公交标准

   六个单元这一档需要400米以内有一个公交站，工作日早上7点至晚上7点平均至少每15分钟有一班车停靠。离得近但班次少的车站不符合条件。

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   查看你的地块是否适用某项豁免

   灾害情况、遗产保护、市政管线和超过4,050平方米的地块面积都有关系，在北岸，灾害问题涉及大量地块。

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   如实想清楚你到底想达到什么目的

   为家人增加空间、获得租金收入、让土地价值最大，是三个不同的目标，对应三个不同的项目。开始讨论这件事的人，大多数想要的是前两个，而这两个都是装修问题。

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   先给装修方案报价，再考虑开发方案

   套房或巷屋是费用已知、工期已知的项目。在得出大项目更好的结论之前，把它和重建方案认真对比一下，包括贷款、持有成本 (carrying costs)，以及两年审批的风险。

市政管线、坡度，以及分区不会提到的费用

分区告诉你可以建什么。它不会告诉你在你这块地上建要花多少钱，而在北岸，这两者之间的差距比大温哥华地区的大多数地方都大。

坡度是第一项费用。北岸许多地方的坡度需要经过工程设计的挡土结构、更深的开挖和阶梯式地基。这些费用随场地而定，与建筑大小无关，所以增加单元时，每个单元分摊的这部分费用并不会降低。在陡坡地块上，场地工程的费用可能超过多出来的那个单元的价值，这正是北温哥华区顾问得出项目不可行这一结论的原因。

市政管线是第二项。增加单元意味着增加对供水、污水和雨水排放的需求，而北岸的基础设施大多是按独户住宅的密度建的。需要升级的地方，费用由项目承担。北温哥华区提到的、按当时工程标准建造的设施，是一个实际存在的限制。

雨水是第三项，也是最常被漏掉的一项。北岸各市政要求新建项目和大型装修在地块内进行雨水管理，通常意味着地下渗透设施、雨水滞留设施或雨水花园。地块覆盖率规定与此直接相关：在北温哥华市的地面入户住宅分区，3或4个单元的地块必须保留35%的地块面积为透水面积、20%为绿化面积，5或6个单元的地块必须保留30%透水、15%绿化。这些是附例规定的最低要求，限制了地块上有多少面积可以用作建筑和车道。

树木是第四项。树木保护附例与分区分开执行，一棵长错位置的受保护大树，可能占去可建面积的一大块，或者让设计必须绕开它。

公交导向区是另一套规定

SSMUH常常和公交导向区 (transit-oriented area) 的规定混淆。公交导向区规定来自Bill 47法案，SSMUH来自Bill 44法案，两者的运作方式也不同。公交导向区是指距离公交站点在规定距离以内的区域，区内的土地按那部立法适用更高的密度要求，SSMUH的最低要求不适用。

北温哥华区有两个指定的公交导向区，分别在Phibbs公交总站 (Phibbs Bus Exchange) 和卡皮拉诺大学公交总站 (Capilano University Bus Exchange)。在主要公交枢纽200米以内，允许的最低高度为12层；在200至400米之间为八层。

那是完全不同规模的项目，也不属于装修问题。这里提到它，只是因为住在这两个总站附近的房主，如果读的是关于四单元多户住宅的内容，可能看错了适用于自己房产的规定，而正确的规定会改变他们土地的价值。