北温哥华市地面入户住宅分区 (GO) 规定详解

GO分区的用途

附例直接说明了这个分区的目的。地面入户住宅分区允许多种低密度、地面入户的住宅形式，这些形式要提升社区的舒适度、步行便利和邻里联系，并支持健康的城市树冠覆盖。允许的用途是住宅、辅助性社区用途和家庭式经营。

关键词是“地面入户”。每个单元都有自己与地面的连接和从街道进入的通道，这就是它和密度相近的公寓楼的区别。附例对此有强制要求：每个住宅单元都必须能从街道经由一条至少1.0米宽、夜间照明良好的通畅路径进入。

这条通道要求听起来像行政细节，实际上影响设计。在一块又长又窄、后面有单元的地块上，为每个单元找到一条合规、有照明的路径，会先于其他一切决定场地布局，而且它要和停车、透水面积以及建筑之间必需的间距争夺同一块空间。

单元面积也有下限。任何住宅单元的室内建筑面积都不得少于50平方米，约为538平方英尺。这就排除了一些业主以为能让地块单元数最多的微型单元做法。

这个分区允许建几个单元

单元数量取决于两件事：你的地块面积，以及你的房产在官方社区规划 (Official Community Plan) 中属于哪个土地用途类别。两者都需要向北温哥华市确认，因为土地用途类别不是看地界线就能知道的。

建筑面积，以及为什么容积率数字低估了它

低层社区1类的房产，最大总建筑面积 (Gross Floor Area) 为地块面积的0.85倍；低层社区2类或住宅4级为地块面积的1.0倍。在一块400平方米的地块上，按0.85算是340平方米，按1.0算是400平方米。

这些表面上的比率低估了你能建的面积，因为附例把总建筑面积定义为算到外墙外侧，然后又把一长串东西从计算中扣除。

完全不计入的有：架空层 (crawlspace)；只用于为两个以上住宅单元服务的电气或机械设备的房间；只用于存放垃圾、有机废物和回收物的房间，最多可达所需最小面积的两倍；只用于安全停放自行车的房间；楼层中设有电梯的任何部分；以及楼层中设有楼梯的任何部分，前提是这些楼梯从与地面齐平的入口通往位于地面以上或以下的单元。

另外还要扣除：每个在车库内有停车位的住宅单元扣除16.0平方米，每个设有代步工具停放和休闲用品储存区 (mobility parking and recreational storage area) 的单元最多扣除8平方米。

车库扣除是影响最大的单项。在一个每个单元都有车库车位的四单元项目上，就有64平方米，约689平方英尺不计入面积。楼梯不计入的效果在三层建筑上会叠加，因为服务地面以上和以下单元的楼梯间每一层都会重复出现。

也正是这个机制，让GO分区的设计比同样计入面积的独立屋有更多的交通空间和更多专用小房间。每一个不计入面积的房间仍然是一个房间：它有墙、有门，常常还要有防火分隔。这些面积在附例里是免费的，建造起来却要花钱。

地块覆盖率、透水面积和绿化

有三个独立的百分比决定建筑和硬质地面能占用多少地块，它们随单元数量收紧或放宽。这些在北岸比在别处更要紧，因为透水面积要求和这里所需的雨水管理直接相关。

覆盖率数字在真实地块上意味着什么

以一块有四个单元的400平方米地块为例。地块覆盖率上限为40%，也就是160平方米的建筑占地。透水面积至少35%，即140平方米；绿化面积至少20%，即80平方米。

这些要求不能简单相加，因为绿化面积一般也是透水的，但它们同时从两个方向限制你。扣除建筑占地和最小透水面积之后剩下的，才是可以用来做车道、停车调头空间、步道以及每个单元都需要的照明通道的空间。

在面积不大的地块上建四个单元，就是在这里变得局促，这也比建筑面积上限更常成为失败的原因。业主往往按容积率来设计，因为这是他们听说过的数字，结果发现场地布局行不通，因为不占用最小透水面积，就没有地方放车和通道。

如果地块上必须安装一台落地式变压器 (pad-mounted transformer)，附例会按变压器占用的面积，减少所需的最小透水面积和绿化面积。这个放宽幅度小，但值得知道，因为增加单元后，常常要求安装变压器。

退界距离、建筑间距和高度

建筑距前地界线不得少于3.0米，距后地界线不得少于1.5米，距内侧地界线不得少于1.2米。距临街侧地界线的要求为3.0米或地块宽度的0.2倍，取两者中更小的一个。

建筑任何一个方向的尺寸都不得超过21米，这限制了单个建筑沿地块能延伸多长。同一地块上有两栋或以上含住宅单元的建筑时，它们之间的最小距离为7.0米，从外墙外表面之间量起。这7米的间距会占去窄地块的一大块面积，也正是它让一些项目放弃前后两栋的做法，改建一栋更长的建筑。

高度上限为三层。另外，建筑中距后地界线5米以内的任何部分，高度不得超过7.0米，从后地界线处各角点地面标高的平均值量起。而对建筑的任何部分来说，最低楼层到正上方最高一层天花板最高点的最大距离为10.0米。

后部高度降低是一条照顾邻居的规定，实际决定了建筑后部的形状。这就是为什么GO分区的建筑后部往往降为两层，没有把三层一直建到后退界线。

在转角地块上，高度超过1.0米的建筑物必须位于一个三角形之外，这个三角形从街道或后巷的交点起，沿每条街道或后巷量4.5米。这是一条视线规定，它会把可建面积的一个角完全去掉。

停车、自行车和垃圾存放

GO分区的机动车停车位最少为每个住宅单元0.5个。计算结果有0.5或以上的小数时，向上取整为一个完整车位。车库内的停车位必须与所有墙壁和其他固定障碍物保持至少1.0米的距离。

每个单元半个车位，和传统独户住宅的要求相比是大幅减少，这也反映了省级立法的方向。省级规定在一种具体情况下走得更远：地方政府不得为达到最少六个单元所需的那些住宅单元的住宅用途，要求设置路外停车位。所以，北温哥华市的0.5和省级禁令之间的关系，取决于你要建几个单元，以及依据哪一项要求。

三个或以上住宅单元的地块需要设置自行车停车位，按附例第10A部分对住宅用途的要求执行。如果为某个单元提供了至少4平方米的代步工具停放和休闲用品储存区，这个单元就免除第10A部分的要求。这和前面提到的可扣除建筑面积的区域是同一个，所以它有两个作用。

三个或以上单元的地块必须设置存放垃圾、有机废物和回收物的区域。既然这个房间在最多两倍所需最小面积的范围内还不计入建筑面积，就没有什么理由把它做小。

分地是另一个问题

允许的密度和允许的分地是两回事，把两者混为一谈会造成实际问题。上面的单元数告诉你一块地上可以建什么。这些数字并没有说这块地可以分割。

在GO分区，低层社区1类通过分地形成的地块最小宽度为7.5米，转角地块除外，转角地块必须至少10.0米宽。在这个分区内的其他任何土地用途类别中，分地的最小宽度为15.0米。

省级政策手册在这一点上说得明确：小规模多户住宅 (SSMUH) 立法规定的地块面积，是用来确定分区附例必须允许的用途和密度的，它没有设定分地用的最小地块面积。所以，一块必须允许建四个单元的地块，并不因此就能分成四块地。

这关系到单元的持有方式。在一块地上建四个单元并做成分契式物业 (strata)，和分成几块独立的完全产权 (fee simple) 地块，在法律和融资上是不同的事，而附例允许这个分区内有分契式和非分契式的住宅单元。

这个分区不改变的事

GO分区规定的是可以建什么。建筑本身是否行得通，由其他几套规定决定，它们叠加在分区之上，却不出现在分区附例的任何地方。

卑诗省建筑规范 (BC Building Code) 全面适用：单元之间的防火分隔、隔声等级、逃生出口、通风，以及卑诗省能源阶梯规范 (BC Energy Step Code) 的能耗要求。增加单元就要增加这些分隔，它们是实实在在的成本，随单元数量增加，与建筑面积无关。

市政管线也要考虑。供水、污水和雨水接口必须承担新增的需求，需要升级的地方由项目付钱。在北岸，雨水管理通常意味着在场地内渗透或滞留，这要占用附例本来就要求你保留的透水面积。

树木保护单独适用。一棵位置不合适的受保护树木，去掉的可建面积可能比任何退界距离都多。

如果房产位于开发许可区内，开发许可区的要求也适用。分区许可只是审批问题的开始。