北岸地块建多户住宅还是附属套房？怎样选择

这两个项目属于不同类型

最关键的区别是类别。附属套房是装修，多户住宅是开发，这是两种不同的活动，涉及不同的资金、不同的专业人士，也有不同的失败方式。

附属套房是把你已经拥有的空间改成可以单独居住的合法空间。房子保留。地基保留。屋顶保留。工程包括龙骨、水管、电气、防火分隔、逃生出口和装修面层，都在现有的建筑外壳里面进行。施工期间你通常可以住在楼上，虽然这并不舒服。

多户住宅要拆掉房子。你拆掉自己拥有的一项资产，然后作为业主，在下面的土地上从零开始做一个建筑项目。你需要开发贷款，不能用按揭；需要一个完整的设计团队；整个期间都要承担这块地的持有成本；而且在此期间你没有地方住，除非你另有房产或去租房。

所以，这种比较通常不能只看每个单元的成本，而这往往是人们最先想到的数字。多户住宅每个单元的成本可能看起来有吸引力，但这个项目仍然可能是错误的决定，因为它的风险、工期和融资属于完全不同的类别。

• 套房保留现有的房子、结构和市政管线；多户住宅把这三样全部换掉
• 套房按装修来融资；多户住宅需要建筑贷款或开发贷款
• 套房以月计；多户住宅以年计，包括审批时间
• 套房让你有地方住；多户住宅不行
• 套房可以撤回或暂停；拆掉的房子不能恢复

两者逐项比较

下表把两条路放在一起，按真正决定选择的因素逐项比较。套房的数字是装修规模的，反映的是我们做的那类工程。多户住宅一栏说明的是那类项目的大致情况，没有报价，因为我们不建多户住宅，为我们不做的工程报一个数字，对你没有任何价值。

人们低估了融资上的差别

多数房主都能为附属套房筹到资金。这是在你已经拥有并有净值的房产上做装修，所以融资途径大家都熟悉：重新贷款、房屋净值信用额度 (HELOC)，如果你正在买房，还可以用“购房加装修”贷款 (purchase-plus-improvements)。贷款机构评估的是你和一项现有资产。

多户住宅的贷款是另一回事。你要借钱拆掉抵押物再建新的，这就是建筑贷款：按检查结果分阶段放款，利率高于住宅按揭，贷款机构除了评估你，还要评估项目本身。贷款机构会要求看设计、预算、承包商，而且常常要求你自己出一笔预备金。

关于套房，还有第二个融资要点值得了解。贷款机构对待合法、已登记套房的租金收入，和对待未经许可套房的收入不同。有保险的按揭，也就是通过CMHC、Sagen或Canada Guaranty、首付低于20%的按揭，要求套房合法。常规贷款机构各不相同，不少会在评估之后考虑未经许可套房的收入，但有保险的按揭在这一点上没有通融。如果你建套房的部分原因是提高贷款能力，套房就必须合法。

工期实际让你付出什么

两到三年的开发工期，意味着在这段时间里，你要为一处没有任何收入的房产支付持有成本，同时还要为你在别处的住所付钱。

老老实实把各项费用算一遍：整个期间这块地的地税和保险，建筑贷款随放款产生的利息，你住在别处的房租或第二笔按揭，从房子里搬出来的所有东西的储存费，以及无论项目是否继续都要提前全额支付的专业人士费用。这些持有成本 (holding costs) 都是实实在在的钱，而在那种让多户住宅显得明显更好的粗略计算中，它们常常没有被算进去。

套房也有持有成本，但以月计算，而且你通常还住在房子里。施工干扰是真实的，尤其是工程涉及家里唯一的厨房或唯一的浴室时，但它的规模和多户住宅不在一个量级。

工期还带来与施工无关的风险。利率会变。材料价格会变。转售市场会变。装修让你在几个月里面对这些风险；开发则让你面对好几年，涉及的金额更大，而且中途无法停下来。

什么时候多户住宅真的是对的选择

在一些情况下，重建显然合适，值得把这些情况直接说出来，因为装修并不是对所有人都适用的答案。

房子确实已经到了寿命尽头。这指的是结构已经受损，或者离现行标准差得太远，深度装修的费用接近重建的费用。只是陈旧或布局别扭不算。我们经常对客户这样说，而且这个答案出现得够多，我们还专门写了一份指南，讲怎样考虑这个问题。

你不打算住在那里。如果这处房产对你来说是投资，你不住在里面，计算就完全不同了：住哪里的问题没有了，项目就变成一个简单的财务比较。

你以前做过，或者你在和做过的人合作。开发是一门技能。做过这类项目的人，知道怎样在两年的施工中控制预算，也知道怎样看顾问的收费方案。第一次在自己家上做这件事的人，是在自己最大的资产上学一门昂贵的技能。

场地确实适合：平坦、市政管线齐全、靠近高频公交、没有灾害区域标识，也没有长在不合适位置的受保护树木。在北岸，符合这些条件的地块不到一半，这正是这里的密度问题比附例表格看起来更复杂的原因。

• 现有房子的结构已经到了寿命尽头
• 你不打算住在这处房产里
• 你有开发经验，或有一个有经验的合作伙伴
• 场地平坦、市政管线齐全，没有灾害或树木方面的限制
• 你能承担两到三年的房产持有成本和自己的住房费用

多数人忽略的中间选项

这场讨论通常被说成是建一个单元还是建六个单元，但中间还有一种选择，它适合的北岸业主比两头都多。

一个独立单元，无论是巷屋还是后院屋 (coach house)，都能增加第二个住宅单元，完全不动主屋。这是一个新建项目，所以比地下室套房花钱多、时间长，但你保留了房子，整个过程都住在里面，最后得到一个和你家真正分开的独立出租单元。对不喜欢和租客住在同一栋楼里的业主来说，这往往正是他们在找的答案。

有些地块两样都能建。同一处房产上一个地下室套房加一个巷屋，不用拆任何东西就能达到三个单元，按装修的工期，用装修的融资方式。只要分区允许、地块又能通到后巷，这种组合在业主真正关心的每一项上，往往都比多户住宅更好。

关键在于，选择不止两种。省里的规定设定了上限；在上限之下建什么，是关于你的生活、你的财务，以及你能否承受一个多年项目的决定。

按顺序做决定

顺序要紧，因为人们常常在弄清某条路是否可行之前，就已经决定走这条路了。

先弄清你的地块允许建什么，要向市政府确认，不要从新闻标题里推断。然后确认是否适用某项豁免，在北岸，由于灾害和坡度的原因，这是一个现实的问题。然后，也只有在这之后，再想清楚你到底想要什么：更多空间、租金收入，还是最高的土地价值。这三个目标指向三种不同的项目，而开始讨论这个问题的人，多数想要的是前两个。

然后，在认定开发更好之前，先把装修方案的价格算清楚。套房或巷屋的费用和工期都能知道，这让它成为一个真正可以拿来比较的基准。一个不和任何方案比较的多户住宅，看起来总是有吸引力。

最后，老实面对自己对这个过程的承受意愿。有些人觉得两年的开发让人有干劲。多数人觉得它让人身心疲惫，尤其是当它涉及自己的家和自己的钱时。这是做决定时一个正当的考虑因素，应当认真对待。