卑诗省400米公交站规则：地块能建4个还是6个单元

简要回答

根据卑诗省的SSMUH规定，地块只有面积超过281平方米，并且全部或部分位于指定公交站 (prescribed bus stop) 400米以内，才适用最少六个单元的要求。指定公交站是指至少有一条公交线路按时刻表平均至少每15分钟停靠一次的车站，时段为周一至周五上午7点至晚上7点，以及周六和周日上午10点至下午6点。离得近、但线路班次少的车站不符合条件；只在工作日达到班次标准的线路也不符合条件。

注意：公交时刻表会变，符合指定公交站条件的地块也会随之变化。请向你所在的市政府确认你的物业的情况，不要自己在线路图上量距离。

两个数字，必须同时满足

《SSMUH省级政策手册》(Provincial Policy Manual) 中的六个单元要求，适用于同时满足一组条件的地块。大家关注的是其中两项，这两项要一起满足。

地块面积必须超过281平方米。地块还必须全部或部分位于指定公交站400米以内，而“距公交站的规定距离”就定义为400米。

此外还有适用于其他档次的城市增长边界和人口条件：地块必须全部或部分位于区域增长战略 (regional growth strategy) 划定的城市增长边界 (urban containment boundary) 以内；如果没有这样的边界，则位于人口超过5,000的市镇由官方社区规划 (official community plan) 划定的边界以内；如果两者都没有，则位于人口至少5,000的市镇或地区局 (regional district) 内。

缺少其中任何一项，六个单元的最低要求就不适用。如果地块超过280平方米，仍可能属于四个单元那一档；如果面积为280平方米或以下，则属于三个单元那一档。

什么样的公交站算指定公交站

条件在这里变严，值得逐字引用，因为细节决定结果。

指定公交站按公交班次和时段来认定。符合条件的车站，必须至少有一条公交线路按时刻表平均至少每15分钟停靠一次，时段为周一至周五上午7点至晚上7点，以及周六和周日上午10点至下午6点。

仔细读一下，可以得出三个条件。班次间隔为15分钟或更短。间隔按整个时段的平均值计算。周末服务也是条件的一部分：一条线路工作日每12分钟一班、周日每30分钟一班，就不符合这个定义。

“至少一条公交线路”这几个字同样重要。只要有一条符合条件的线路停靠这个车站，就满足条件。一个车站有四条班次少的线路，加起来每15分钟有一班车，也不符合条件，因为没有任何一条线路单独达到标准。

在北岸，让人出错的就是最后这一点，因为那里有好几个车站由几条线路停靠，而每条线路都是半小时一班。

指定公交站条件，出自《SSMUH省级政策手册》
项目	要求
距离	400米，称为“距公交站的规定距离”
班次	平均至少每15分钟一班
工作日时段	周一至周五，上午7点至晚上7点
周末时段	周六和周日，上午10点至下午6点
线路依据	至少有一条公交线路单独达到标准，不能把几条线路加在一起算
地块面积	超过281平方米，适用于六个单元那一档

400米怎样计算

法规适用于全部或部分位于指定公交站400米以内的地块。“全部或部分”这几个字在这里起实际作用。

一块大地块只要有一部分落在400米半径以内，就符合条件。不需要整块地都在圆圈内，房子也不需要在圆圈内。地块的任何一部分在内就够了。

实际结果是，这条边界会从街道和街区中间穿过。同一个街区的两户邻居可能分在线的两边，离车站更远的那一户，只要地块有一个角伸进圆圈，仍然可能符合条件。这是半径和地块划分叠加的结果，争论公平与否也改变不了。

政策手册建议地方政府用地理空间数据来找出受影响的地块，对房主来说，实际的答案是地图在市政府手里。自己在地图上量400米，可以让你心里有个预期，但用来做决定并不可靠，因为计算依据和车站名单都掌握在别人手里。

名单会变，而且按计划周期变

指定公交站按服务水平来定义，而服务水平会变。一条线路可能提升到15分钟一班，让新的地块进入六个单元那一档；也可能减少班次，结果正好相反。

政策手册直接讲到了这一点。随着更多公交站的服务水平达到或超过公交班次和时段标准，地方政府可以按照法定的五年主动规划要求协调分区更新，下一次更新写明在2030年。手册也承认，可能出现需要在这个规划周期之外修改的特殊情况，并建议地方政府自行寻求法律意见。

所以实际情况是，时刻表一变，符合条件的名单并不会马上跟着更新。它跟着规划周期走，也有例外。

对房主来说，这有两方面的影响。如果你的地块今天因为线路每20分钟一班而不符合条件，那么服务改善以后，你允许的密度也不会自动、马上改变。如果你的地块今天符合条件，这个身份取决于公交主管机构决定的服务水平，并不是你土地的永久属性。

六个单元带来的停车影响

公交条件除了改变单元数量，还会改变市政府可以要求的停车位，这对开发有重要影响。

SSMUH法规禁止地方政府针对为达到最低六个单元密度而必须允许的住宅单元，就其住宅用途要求路外停车位或装卸位。

这项禁止规定和六个单元的要求挂钩，而六个单元的要求又和公交条件挂钩。所以符合公交条件的地块，既能建更多单元，又能免除停车要求；不符合的地块，两样都没有。

北温哥华区自己的资料说明也从市政的角度讲到同样的影响，指出北温哥华区已经不能再要求六个单元的开发项目提供路外停车位。

在受限的地块上，这是一个重要的设计因素。停车位占用地块面积，决定场地布局，还会和市政府规定的透水面积和绿化要求争地方。对这些单元取消停车要求，对场地上能放下什么的影响，要比单单多出两个单元大。

公交导向区是另一套规则

400米公交站条件常被和公交导向区 (transit-oriented area) 的规则混在一起，但两者是不同的制度，结果也不同。

公交导向区是距离公交车站在规定距离以内的区域，区内土地按照那部法规适用更高的密度要求，不适用SSMUH的最低标准。政策手册把位于指定公交导向区内的土地，列为不受SSMUH三至六个单元要求约束的情况之一，原因正是那里适用更高的标准。

北温哥华区有两个指定公交导向区：Phibbs公交总站 (Phibbs Bus Exchange) 和卡皮拉诺大学公交总站 (Capilano University Bus Exchange)。在主要公交枢纽200米以内，最低允许高度为12层；在200米至400米之间，为八层。

这是公寓楼规模的开发，和地面入户住宅 (ground-oriented) 不同，也和装修无关。这里提到它，只是因为住在这两个总站附近、正在阅读四个和六个单元多户住宅资料的房主，可能看错了适用于自己物业的规则框架，而正确的框架会改变他们土地的价值。

怎样正确核查你自己的地块

步骤不多，按顺序做，就能避开大家在这个问题上最常见的浪费钱的方式。

先查地块面积有多少平方米，因为六个单元那一档需要超过281平方米，四个单元那一档需要超过280平方米。你的物业估值单或产权文件上会写面积，不过可能是平方英尺；这种情况下，1平方米等于10.764平方英尺。

然后问市政府，你的地块是否被认定位于指定公交站400米以内。地图和符合条件的车站名单都在市政府手里。这一步要去问，不要估计，因为询问是免费的，而不问就只能按假设去做设计。

然后确认你的土地用途类别，因为在北温哥华市，单元数量和容积率 (floor area ratio) 除了取决于公交条件，也取决于土地用途类别。

然后查豁免情况，在北岸主要是灾害问题。

这四个问题都有答案以后，才值得谈设计。我们见过有人拿着图纸来，图纸按假定的六个单元权利来画，而地块并没有这个权利，推翻重来比当初打几个电话贵。

多户住宅与SSMUH指南地面入户住宅分区 (Ground Oriented) 规则灾害豁免什么时候会推翻这项规定

资料来源

常见问题

卑诗省SSMUH规定中的指定公交站是什么？

指定公交站是指至少有一条公交线路按时刻表平均至少每15分钟停靠一次的车站，时段为周一至周五上午7点至晚上7点，以及周六和周日上午10点至下午6点。这个定义写在《SSMUH省级政策手册》中。工作日和周末两个时段都是条件的一部分，所以一条线路工作日班次多、周日降到半小时一班，这个车站就不符合条件。

公交站要多近，地块才能建六个单元？

规定距离为400米，地块必须全部或部分位于指定公交站的这个距离以内。地块面积还必须超过281平方米，并满足适用于其他密度档次的城市增长边界或人口条件。缺少其中任何一项，六个单元的最低要求就不适用，不过地块仍可能属于四个单元那一档。

我的整块地都要在公交站400米以内吗？

不用。法规适用于全部或部分位于指定公交站400米以内的地块，所以地块只要有任何一部分在这个距离以内就够了。房子也不需要在里面。正因如此，符合条件的边界可能从一个街区中间穿过，同一条街上的邻居，按各自地块的形状，可能分在线的两边。

几条班次少的公交线路加起来，能不能让车站符合条件？

不能。条件要求至少有一条公交线路按时刻表达到15分钟一班的标准。一个车站有四条线路，每条每30分钟一班，即使总体上公交来得勤，也不符合条件，因为没有任何一条线路单独达到标准。北岸有一些车站就是这种情况，几条半小时一班的线路在同一个地点交汇。

如果我家附近的公交线路班次增加，会怎样？

你允许的密度不会自动马上改变。政策手册指出，随着更多公交站达到规定的服务水平，地方政府可以按照法定的五年主动规划要求协调分区更新，下一次更新写明在2030年。手册承认，特殊情况可能需要在这个周期之外修改。所以符合条件的名单按规划周期更新。

符合公交条件会不会改变我必须提供的停车位？

会，这是一个重要的影响。SSMUH法规禁止地方政府针对达到最低六个单元密度所需的住宅单元，就其住宅用途要求路外停车位或装卸位。由于这个最低标准和公交条件挂钩，符合条件的地块既能建更多单元，又能免除停车要求。北温哥华区自己的资料说明指出，它已经不能再要求六个单元的开发项目提供路外停车位。

指定公交站和公交导向区有什么区别？

两者是不同的制度。指定公交站条件决定一块地是否属于SSMUH六个单元那一档。公交导向区是距离公交车站在规定距离以内的区域，按照另一部法规适用更高的密度要求，所以区内土地不受SSMUH三至六个单元要求的约束。北温哥华区的两个指定公交导向区是Phibbs公交总站 (Phibbs Bus Exchange) 和卡皮拉诺大学公交总站 (Capilano University Bus Exchange)。

公交导向区内适用什么密度？

比SSMUH高。根据北温哥华区关于省住房立法的资料说明，在主要公交枢纽200米以内，最低允许高度为12层；在离枢纽200米至400米之间，为八层。这是公寓楼规模的开发，和SSMUH规定针对的地面入户住宅不同，是另一类项目。

怎样把地块面积从平方英尺换算成平方米？

用平方英尺数除以10.764。这些门槛重要，是因为它们是按平方米写的：四个单元那一档需要超过280平方米，六个单元那一档需要超过281平方米。大致算一下，280平方米约等于3,014平方英尺，比北岸大多数独户住宅地块小，所以在这里，地块面积少有成为限制条件的时候。通常起限制作用的是离公交的远近。

谁能明确告诉我，我的地块是否符合条件？

你所在的市政府。地理空间地图和符合条件的车站名单都在市政府手里，政策手册也建议地方政府用地理空间数据来找出受影响的地块。自己在地图上量400米，可以让你心里有个预期，但用来做决定并不可靠，因为计算依据和最新的符合条件车站名单都掌握在市政府和公交主管机构手里。

在确认公交条件之前，我应该先请人做设计吗？

不应该。先确认四件事：地块面积有多少平方米，市政府是否认定你的地块位于指定公交站400米以内，你的土地用途类别，以及有没有豁免适用于你的地块。每一项都可以免费询问。按假定的六个单元权利画出来、而地块实际没有这个权利的设计，必须重画，花的钱比当初询问多。