SSMUH灾害豁免：北温哥华区为什么拒绝多户住宅分区

豁免条款的完整清单

《SSMUH省级政策手册》(Provincial Policy Manual) 列出了一些条件，原本属于限制性分区 (Restricted Zone) 的地块，符合这些条件就可以不必允许三至六个单元。其中几项适用范围窄。有两项在北岸适用面广。

• 受危险情况影响的土地，且合格专业人士证明风险会随密度显著增加、并且实际上无法缓解
• 受《遗产保护法》(Heritage Conservation Act) 第12.1(2)条保护的土地
• 在立法生效前已按《地方政府法》(Local Government Act) 第611条完成一读的遗产附例所指定保护的土地
• 在该条生效前已签订遗产复兴协议 (heritage revitalization agreement) 的土地
• 没有同时接入市政或地区局 (regional district) 提供的供水系统和污水系统的土地
• 所在分区通过分割可形成的最小地块面积为4,050平方米的土地
• 面积超过4,050平方米的地块，约为43,600平方英尺，大约一英亩
• 位于指定公交导向区 (Transit-Oriented Area) 内的土地，这类土地改为适用更高的密度要求

灾害条件有两项

这是在各种概括中被说得过于简单的部分。根据《地方政府分区附例条例》(Local Government Zoning Bylaw Regulation)，受危险情况影响的土地，只有在地方政府取得一份报告、由合格专业人士在报告中为地方政府证明以下两点时，才可以获得豁免。

第一，增加密度会显著增加危险情况带来的威胁或风险。第二，危险情况带来的威胁或风险在实际上无法缓解。

两点都必须得到证明。危险真实存在但可以控制，就不符合条件，因为第二项不成立。危险无法缓解，但单元增多也不会让它变得更糟，同样不符合条件，因为第一项不成立。合格专业人士指的是《社区宪章》(Community Charter) 第55(1)条(c)至(f)款所描述的人士。

在这之上还有通知义务。地方政府在更新分区附例后，必须在实际可行时尽快告知部长，限制性分区中哪些土地获得了豁免，以及每项豁免依据哪些法律条款。政策手册说，以危险情况为依据的豁免，应附上合格专业人士出具的报告。

所以豁免必须靠证据取得。一个地区坡陡，这一点本身不足以让市政把它排除在规定之外。

位于灾害开发许可区，地块并不会因此豁免

这是我们听到最多的误解，而且两个方向都有影响。

灾害开发许可区 (DPA) 是市政设定的类别，在你动工前会触发开发许可证要求，通常还需要岩土报告。这是市政多年来一直在用的规划工具，在北岸覆盖了大片土地。

SSMUH豁免是另一回事。它需要上面说的两项证明，而且针对的是这块地块本身。位于灾害开发许可区内，强烈说明这个问题值得一问，答案还要另外去找。

这个区别在实际中有用。如果有人告诉你你的地块不受密度要求约束，有用的问题是：这项豁免依据哪一条，以及这块土地是否有合格专业人士出具、证明两项条件的报告。如果两样都拿不出来，你拥有的只是一个灾害区类别。

反过来也一样重要。位于灾害开发许可区内、但没有获得豁免的地块，无论分区允许多大密度，仍然需要开发许可证和随之而来的岩土工作。

北温哥华区实际说了什么

北温哥华区在自己发布的省住房立法资料说明中讲明了理由，这里引用它的实际内容，不去转述政治上的争论。

北温哥华区表示，它的市政道路和公用设施是按当年的工程标准建的，没有考虑小规模多户住宅的容量需求，也没有考虑现在的交通和环境目标。它直接承认，北温哥华区有些地区有条件为小规模多户住宅甚至更高密度的住宅提供市政配套，但并非所有地区都有条件。

在灾害方面，北温哥华区提到自己评估自然灾害和降低风险的历史，包括修建泥石流拦挡设施 (debris flow barrier)，也提到它的开发许可区。它认为有三类灾害开发许可区与增加密度有关：山火灾害、溪流灾害和斜坡灾害。它提出的建议是，目前属于这三类开发许可区中一类或多类的地块，定为北温哥华区在SSMUH下的豁免地块。

北温哥华区还指出，它对风险的认识会随时间变化，豁免的适用方式也会跟着变化。

看过北温哥华区灾害地图的人，都能看出这项建议涉及的范围有多大。斜坡和溪流灾害尤其覆盖了北温哥华区的大部分土地，因为卡皮拉诺河和西摩河之间的地形就是这样。

发生了什么，还有什么没定

省政府规定分区附例的达标日期是2026年6月30日，北温哥华区没有在这个日期前通过符合规定的附例。

《North Shore News》报道，2026年4月，市议会以4比3投票反对推进所需的分区修改。同一篇报道引用市长Mike Little的话说，他不能支持修改附例，因为所有地方用同一套做法，和北温哥华区多年来所做的规划工作有冲突；报道还提到对北温哥华区基础设施费用影响的担忧。据报道，市议员Herman Mah引用了北温哥华区顾问的一项分析，结论是在北温哥华区的独户地块上建小规模单元，在财务上行不通，也不会让住房更可负担。据报道，被否决的修改涉及大约5,000个新增单元。这些是报道中的数字和立场，已通过的附例条文里没有这些内容。

另外，北温哥华区正在全面重写分区附例。它2026年1月21日提交委员会的报告说，这个项目是北温哥华区60多年来第一次全面更新分区和政策框架，用来取代1965年的分区附例，现有的123个综合开发分区 (Comprehensive Development) 暂时保留，作为持续的实施工作逐步更新。报告预计在2月的市议会研讨会之后，于2026年4月提出附例。

所以，截至2026年9月初，对北温哥华区立场的如实描述是：省里的要求已写进立法，北温哥华区还没有在已通过的附例中落实，它说明的依据是灾害豁免途径，它自己的全面重写也在进行中。这件事目前还没有定论。

省政府对此能做什么

立法规定了时间表和一系列后果，本地也已经有过先例。

延期是有的，但范围有限。如果部长认为地方政府无法在2026年6月30日前达标，原因是它正在为该特定地区升级基础设施，或者在该日期前达标可能增加该地区的健康、公共安全或环境风险，或者有特殊情况妨碍达标，部长可以批准延期。政策手册把特殊情况定义为地方政府需要调用资源去应对的情况，举的例子是大规模山火或洪水。

一般情况下，申请期限是2026年6月1日或之前；特殊情况为2026年6月30日或之前。获批的延期，达标日期不得晚于2030年12月31日。以基础设施为理由的延期只适用于受影响的特定地区，所以辖区其余部分仍须在2026年6月30日前达标。如果延期被拒，地方政府必须在被拒之日起90天内通过符合规定的附例。

说到先例，《North Shore News》报道，西温哥华在上一轮没有达标之后，省政府向它发出了30天内遵守住房规定的通知。西温哥华随后通过了分区修改，以符合SSMUH。

对北温哥华区房主来说，实际的理解是：争议在于时间，以及哪些地块确实应该豁免。立法本身是否适用，已经清楚。

豁免之争解决不了的部分

法律问题的底下还有一个实际的物理问题，不管附例之争怎样解决，它都会一直存在。

坡度带来的费用，不会因为单元增多而按单元摊薄。工程挡土墙、更深的开挖、阶梯式地基和基坑支护 (shoring) 都是场地费用。它们由地面决定，与建筑大小无关，所以增加单元并不会像人们以为的那样把这些费用分摊开。

据报道，北温哥华区顾问得出了关于财务可行性的结论，背后就是这个原理。在陡坡地块上，支撑新增单元所需的场地工程，可能超过这些单元本身的价值，而允许的密度再高，也改变不了这笔账。

市政配套也是一样。如果供水、污水和雨水管道的容量必须升级才能承受新增需求，这笔费用就落在项目上，而且它是一次性的大笔费用，不随单元数量逐步增加。

这些情况和立法本身可以并存，它们说明的是：在北岸，允许的密度是一个上限，场地条件往往早在设计师参与之前就把它压低了；房主在把附例表格当作计划之前，应该先弄清自己地块的物理限制。

北温哥华区房主现在该做什么

不确定性是真实的，但你不必因此停下来什么都不做。不管附例问题最后怎样定，有些事现在就值得弄清楚。

查清你的地块是否位于北温哥华区一个或多个灾害开发许可区内，以及是哪几个。这个答案会影响你做的任何项目，不限于增加密度的项目，因为它决定装修和重建时的开发许可证和岩土要求，两者的影响程度一样。

确定你的地块面积有多少平方米，因为省里的所有门槛都是按平方米写的，再查一下400米以内有没有指定公交站 (prescribed bus stop)。

然后实事求是地看待时间。如果你对增加密度的兴趣是投机性的，在立场明确之前等待不会让你损失什么。如果你的兴趣是实际的，也就是在未来一两年内想要更多空间或租金收入，那么值得报价的，是不依赖这个未定问题的做法：附属套房、在允许的地方建后院屋 (coach house)，或者给现有房子扩建。

最后这一点是我们最常讲的。密度之争有意思，进展也慢。能解决你实际问题的装修，现在就可以做。