西温哥华多户住宅 (SSMUH) 规定：坡地比分区更关键

达标经过，简单说

西温哥华没有在Bill 44法案的第一个期限前通过符合要求的分区。《North Shore News》报道，省政府向西温哥华区发出了30天内遵守住房规定的通知，之后西温哥华通过了分区附例修订，以符合SSMUH的要求。

这个经过是本地最清楚的例子，说明执行机制在实际中怎样运作，也是北温哥华区目前的立场受到这么多关注的原因。在这一带海岸，已经有一个市政区先拒绝、再收到正式通知、然后遵守规定的先例。

对房主来说，这段经历本身不如它显示的方向重要。立法适用，不遵守会引起省政府的关注，最终结果都是遵守。在这里，假设这些要求会被永远避开来规划项目，一直不是好的选择。

省级档次在这里同样适用

最低单元数由省政府规定，所以在任何限制性分区 (Restricted Zone) 都是同样的数字。各市政区的不同之处在于，如何在本地分区附例中落实这些规定，以及哪些地块获得豁免。

为什么豁免在西温哥华影响更大

省级豁免清单看起来像几条范围有限的例外，可是用到西温哥华的实际土地上，其中几条就会覆盖大片土地。

第一条是地块面积。地块超过4,050平方米，或者所在分区的最小分地面积是4,050平方米，就可以免除三到六个单元的要求。这大约是43,600平方英尺，约合一英亩。在British Properties、Chartwell和西温哥华区的高处，达到或超过这个面积的地块并不少见。

第二条是灾害，也是最重要的一条。有危险情况的土地可以获得豁免，前提是一位合格专业人士同时证明两点：增加密度会显著增加威胁或风险，而且这种风险在实际中无法降低。陡坡、溪流、落石和野火交界区的情况，在一个沿山坡建起来的市政区里到处都有。

第三条是市政管线。没有同时接通市政供水和市政污水系统的土地，可以免除三到六个单元的要求，政策手册写明地块必须两者都接通。

这些豁免都不会自动生效。每一条都需要市政府去执行，灾害豁免还需要专业人士证明，并要把豁免的土地和所依据的条款通知部长。

• 超过4,050平方米的地块，约一英亩
• 最小分地面积为4,050平方米的分区
• 有经过证明的危险情况，并满足测试两项条件的土地
• 没有同时接通市政供水和市政污水的土地
• 某些受遗产保护的土地，有时间条件

真正的限制是坡度，与分区规定无关

西温哥华大部分地区在山坡上。单是这一点，对这里能建什么的影响，就超过任何密度条款。

陡坡地块上的挡土、开挖和地基费用是场地成本。这些费用由地面条件决定，与建筑大小无关，所以增加单元时，它们不会平均分摊下来。在陡峭的房产上，为支撑额外住宅所需的工程设计和场地工程，可能超过这些住宅带来的价值。

进出条件让问题更大。西温哥华许多街道狭窄、弯曲、陡峭，较大项目的施工进出是一个实际的限制。在难以到达的工地，吊车定位、材料运送和运走开挖弃土的费用都更高，而且这些费用随工程量增加。

岩土要求也来自同样的条件。灾害区的开发许可证通常意味着要做岩土报告，报告中的建议对设计有约束力。岩土结论把可建面积减到分区允许的面积以下，是常见的事，这也就是实际中所说的：允许的密度只是上限。

树木是第四个因素。西温哥华地块上常有受保护的成年大树，一棵位置不合适的受保护树木，减少可建面积的效果比任何退界距离 (setback) 都大。

这对西温哥华的一般房主意味着什么

这里一般的房产并不适合建六个单元的多户住宅，把机会说成这样，误导的人比帮助的人多。

西温哥华区高处的大地块，可能单凭面积就完全获得豁免。陡坡地块可能因灾害获得豁免，或者名义上符合条件，但岩土和场地工程的费用让增加单元不划算。两种情况都不是的地块，多半位于施工进出困难的街道上。

几乎人人都能用的是全省统一的基本要求：在每个市政区和地区局，限制性分区地块必须允许至少一个附属套房和一个独立附属住宅单元 (detached accessory dwelling unit)。和三到六个单元的档次不同，这个基本要求不受地块面积或离公交远近的限制。

对多数西温哥华房主来说，这才是他们真正要问的问题的实际答案，他们关心的通常是安顿家人或获得租金收入，单元数最多并不是目标。在现有房子里做一个套房，或者在地块条件允许时建一座后院屋 (coach house)，用装修的工期就能做到，不需要做开发项目。

这也适合这里的房屋。西温哥华有大量房子在地面以下有大面积空间，一直没有好好装修，而且有足够的层高和独立入口，所以和新建一座建筑相比，改成套房要简单。

来自山坡地形的费用，与附例无关

这里的任何项目报价都要考虑工地本身，因为西温哥华的条件会增加一般装修估价中看不到的费用。

排水是我们看到最常被低估的一项。水沿坡地往下流，必须加以管理，北岸各市政区要求新建和大型装修在场地内做雨水管理。在坡地上，这通常需要经过工程设计的系统，简单接一根管子是不够的。

挡土结构是第二项。只要项目改变地面高度，不管是为了扩建、独立单元还是改善进出，往往都需要经过工程设计的挡土墙，而它是结构构件，价格也是结构构件的价格。

岩石是第三项。在北岸开挖，遇到岩石的次数多到应该把它当作一种可能，算进预备金里。清除岩石会改变整个开挖预算。

进出条件是第四项，而且影响一切。工地进不了全尺寸卡车，每次送材料和每次运走垃圾都要多一道搬运。

弄清你自己的房产情况

按下面的顺序做能省钱，因为每一步都可能在你付钱给任何人之前，排除下一步的必要。

确认你的地块面积。超过4,050平方米的地块，可以免除三到六个单元的要求，这让西温哥华区高处的一些房产马上就有了答案。

问西温哥华区你的房产是否在灾害开发许可区 (hazard development permit area, DPA) 内，以及在哪一个区。这个答案影响你做的任何项目，包括普通装修，因为它决定开发许可证和岩土方面的要求。

确认地块是否同时接通了市政供水和市政污水，因为豁免要求两者都接通。

如果六个单元的档次与你有关，就要查公交条件：地块须超过281平方米，并且在一个车站400米以内，该站有一条线路在规定的工作日和周末时段平均至少每15分钟一班。

然后，如果地块有坡度，先听岩土意见，再听设计意见。在山坡上的房产，岩土结论决定什么值得画图，先委托画图，正是许多人最后为地面支撑不了的方案付钱的原因。