مالتی‌پلکس در وست ونکوور: قوانین SSMUH و نقش شیب زمین

سابقه رعایت قانون، به‌طور خلاصه

وست ونکوور تا اولین مهلت قانون Bill 44 منطقه‌بندی مطابق قانون را تصویب نکرد. روزنامه North Shore News گزارش داد که استان به این ناحیه اخطاریه ۳۰ روزه داد تا با قوانین مسکن مطابقت کند، و پس از آن وست ونکوور اصلاحاتی را در آیین‌نامه منطقه‌بندی خود برای رعایت قوانین SSMUH تصویب کرد.

این ترتیب روشن‌ترین نمونه محلی از این است که سازوکار اجرای قانون در عمل چطور کار می‌کند، و به همین دلیل موضع فعلی ناحیه نورث ونکوور این همه توجه گرفته است. در این ساحل سابقه‌ای هست از شهرداری‌ای که قانون را نپذیرفت، اخطار رسمی گرفت و بعد قانون را رعایت کرد.

برای صاحب‌خانه، این سابقه کمتر از جهتی که نشان می‌دهد اهمیت دارد. قانون اعمال می‌شود، رعایت نکردن آن توجه استان را جلب می‌کند، و نتیجه نهایی رعایت قانون بوده است. اینجا برنامه‌ریزی یک پروژه با این فرض که الزامات برای همیشه کنار گذاشته می‌شوند، انتخاب خوبی نبوده است.

ردیف‌های استان اینجا هم اعمال می‌شوند

حداقل تعداد واحدها را استان تعیین می‌کند، پس همان عددهایی است که در هر منطقه محدودشده (Restricted Zone) دیگری هست. تفاوت شهرداری‌ها در این است که این عددها را چطور در آیین‌نامه منطقه‌بندی محلی اجرا می‌کنند و کدام زمین‌ها معاف می‌شوند.

چرا معافیت‌ها در وست ونکوور اثر بیشتری دارند

فهرست معافیت‌های استان مثل چند استثنای محدود به نظر می‌رسد، تا وقتی که آن را روی زمین‌های واقعی وست ونکوور اعمال کنید. آن وقت چند مورد از آن‌ها بخش بزرگی از زمین‌ها را در بر می‌گیرند.

اندازه زمین اولین مورد است. زمینی که بزرگ‌تر از ۴٬۰۵۰ متر مربع باشد، یا در منطقه‌ای باشد که حداقل اندازه تفکیک زمین در آن ۴٬۰۵۰ متر مربع است، از الزام سه تا شش واحد معاف است. این حدود ۴۳٬۶۰۰ فوت مربع، یعنی تقریباً یک جریب (acre) است. در بریتیش پراپرتیز، چارتول (Chartwell) و بخش‌های بالایی ناحیه، زمین‌هایی به این اندازه یا بزرگ‌تر کم نیستند.

خطر طبیعی دومین مورد است و مهم‌ترین آن‌ها. زمینی که شرایط خطرناک دارد می‌تواند معاف شود، در صورتی که یک متخصص دارای صلاحیت هر دو مورد را تأیید کند: اینکه افزایش تراکم تهدید یا خطر را به‌طور قابل توجهی بیشتر می‌کند، و اینکه نمی‌شود این خطر را در عمل کاهش داد. شیب تند، نهر، ریزش سنگ و نزدیکی به جنگلی که خطر آتش‌سوزی دارد، در ناحیه‌ای که روی دامنه کوه ساخته شده، در همه جا دیده می‌شوند.

خدمات شهری سومین مورد است. زمینی که هم به شبکه آب شهری و هم به شبکه فاضلاب شهری وصل نباشد، از الزام سه تا شش واحد معاف است، و راهنمای سیاست به‌روشنی می‌گوید که زمین باید به هر دو وصل باشد.

هیچ‌کدام از این‌ها خودکار نیست. هر کدام را شهرداری باید اعمال کند، و راه معافیت خطر طبیعی به تأیید یک متخصص نیاز دارد و باید زمین‌های معاف و بندهایی که به آن‌ها تکیه شده به وزیر اطلاع داده شود.

• زمین‌های بزرگ‌تر از ۴٬۰۵۰ متر مربع، تقریباً یک جریب
• منطقه‌هایی که حداقل اندازه تفکیک زمین در آن‌ها ۴٬۰۵۰ متر مربع است
• زمینی با شرایط خطرناکِ تأییدشده که هر دو شرط آزمون را دارد
• زمینی که هم به آب شهری و هم به فاضلاب شهری وصل نیست
• برخی زمین‌های دارای حفاظت میراث، با شرط‌های زمانی

محدودیت اصلی شیب زمین است، و منطقه‌بندی آن را تعیین نمی‌کند

بیشتر وست ونکوور روی دامنه تپه است. همین یک واقعیت بیشتر از هر بند تراکمی تعیین می‌کند که اینجا چه ساخته می‌شود.

هزینه دیوار حائل، خاک‌برداری و پی در یک زمین پرشیب، هزینه‌های محل کار است. این هزینه‌ها را زمین تعیین می‌کند و اندازه ساختمان در آن‌ها نقشی ندارد، پس با اضافه کردن واحد به‌سادگی بین واحدها تقسیم نمی‌شوند. در یک ملک پرشیب، کار مهندسی و محوطه‌ای که برای نگه داشتن واحدهای اضافه لازم است ممکن است از ارزشی که آن واحدها اضافه می‌کنند بیشتر شود.

دسترسی مشکل را بیشتر می‌کند. شمار زیادی از خیابان‌های وست ونکوور باریک، پیچ‌درپیچ و پرشیب‌اند، و دسترسی برای ساخت یک پروژه بزرگ‌تر یک محدودیت واقعی است. جای گذاشتن جرثقیل، تحویل مصالح و بیرون بردن خاک حفاری، جایی که رسیدن به محل کار سخت است، گران‌تر تمام می‌شود، و این هزینه‌ها با حجم کار بالا می‌روند.

الزامات ژئوتکنیک هم از همین شرایط می‌آید. پروانه توسعه برای منطقه خطر طبیعی معمولاً یعنی یک گزارش ژئوتکنیک، و توصیه‌های این گزارش برای طراحی الزامی است. رایج است که پاسخ ژئوتکنیک سطح قابل ساخت را کمتر از آنچه منطقه‌بندی اجازه می‌دهد کند، و این همان نکته در عمل است که تراکم مجاز فقط یک سقف است.

درختان چهارمین عامل‌اند. درختان بزرگ و حفاظت‌شده در زمین‌های وست ونکوور رایج‌اند، و یک درخت حفاظت‌شده در جای نامناسب، بیشتر از هر فاصله از مرزهای زمین (setback)، سطح قابل ساخت را کم می‌کند.

این برای صاحب‌خانه معمولی وست ونکوور چه معنایی دارد

ملک معمولی اینجا گزینه مناسبی برای مالتی‌پلکس شش‌واحدی نیست، و اگر این فرصت را این‌طور معرفی کنیم، بیشتر مردم را گمراه می‌کند تا اینکه به آن‌ها کمک کند.

یک زمین بزرگ در بخش بالایی ناحیه ممکن است به خاطر اندازه‌اش کاملاً معاف باشد. یک زمین پرشیب ممکن است به خاطر خطر طبیعی معاف باشد، یا روی کاغذ واجد شرایط باشد ولی هزینه ژئوتکنیک و کار محوطه، ساخت واحدهای اضافه را از نظر مالی بی‌صرفه کند. زمینی که هیچ‌کدام از این دو نیست، احتمالاً در خیابانی است که دسترسی برای ساخت در آن سخت است.

چیزی که برای نزدیک به همه در دسترس است، حداقل سراسری استان است: در هر منطقه محدودشده، در همه شهرداری‌ها و نواحی منطقه‌ای، دست‌کم یک سوئیت فرعی و یک واحد مسکونی فرعی جدا (detached accessory dwelling unit) باید مجاز باشد. این حداقل، برخلاف ردیف‌های سه تا شش واحدی، به اندازه زمین یا نزدیکی به حمل‌ونقل عمومی بستگی ندارد.

برای بیشتر صاحب‌خانه‌های وست ونکوور، این پاسخ عملی پرسشی است که در اصل دارند، و آن پرسش معمولاً درباره جا دادن خانواده یا درآمد اجاره است و کمتر درباره بیشترین تعداد واحد. یک سوئیت در خانه فعلی، یا یک کوچ هاوس (coach house) در جایی که زمین جای آن را دارد، این هدف را در زمان یک بازسازی برآورده می‌کند و به یک پروژه توسعه نیاز ندارد.

این با خانه‌های موجود هم جور درمی‌آید. تعداد زیادی از خانه‌های وست ونکوور فضای بزرگی زیر سطح زمین دارند که هرگز درست تکمیل نشده، همراه با ارتفاع سقف و ورودی جدایی که تبدیل آن به سوئیت را در مقایسه با یک سازه نو ساده می‌کند.

هزینه‌هایی که از دامنه تپه می‌آیند، جدا از آیین‌نامه

قیمت هر پروژه‌ای در اینجا باید با در نظر گرفتن محل کار تعیین شود، چون شرایط وست ونکوور هزینه‌هایی اضافه می‌کند که در برآورد کلی بازسازی دیده نمی‌شوند.

زهکشی هزینه‌ای است که بیشتر از همه می‌بینیم کمتر از واقع برآورد می‌شود. آبی که روی یک زمین شیب‌دار به پایین حرکت می‌کند باید مدیریت شود، و شهرداری‌های نورث شور برای ساخت نو و بازسازی‌های بزرگ مدیریت آب باران در خود زمین را الزامی می‌دانند. در یک شیب، این معمولاً یعنی سیستم‌های مهندسی‌شده و یک اتصال ساده کافی نیست.

سازه‌های نگهدارنده دومین مورد است. هر جا پروژه سطح زمین را تغییر دهد، برای افزودن فضا، یک واحد جدا یا دسترسی بهتر، اغلب دیوار حائل مهندسی‌شده لازم می‌شود، و این یک بخش سازه‌ای با قیمت یک بخش سازه‌ای است.

سنگ سومین مورد است. خاک‌برداری در نورث شور آن‌قدر به سنگ می‌رسد که باید آن را احتمالی دانست که در بودجه احتیاطی حساب می‌شود. بیرون آوردن سنگ بودجه خاک‌برداری را تغییر می‌دهد.

دسترسی چهارمین مورد است و روی همه چیز اثر دارد. محل کاری که کامیون با اندازه کامل نمی‌تواند وارد آن شود، به هر تحویل مصالح و هر بار بیرون بردن نخاله، کار جابه‌جایی اضافه می‌کند.

چطور بفهمید ملک شما در چه وضعی است

ترتیب زیر در هزینه صرفه‌جویی می‌کند، چون هر مرحله می‌تواند پیش از آنکه به کسی پول بدهید، نیاز به مرحله بعد را از بین ببرد.

مساحت زمین خود را تأیید کنید. هر زمینی بزرگ‌تر از ۴٬۰۵۰ متر مربع از الزام سه تا شش واحد معاف است، و این برای شماری از ملک‌های بخش بالایی ناحیه، پاسخ را همان اول روشن می‌کند.

از ناحیه بپرسید که ملک شما در یک منطقه پروانه توسعه برای خطر طبیعی (hazard development permit area یا DPA) هست یا نه، و کدام منطقه. این پاسخ بر هر پروژه‌ای که انجام دهید، حتی یک بازسازی معمولی، اثر دارد، چون الزامات پروانه توسعه و ژئوتکنیک را تعیین می‌کند.

بررسی کنید که زمین هم به آب شهری و هم به فاضلاب شهری وصل است یا نه، چون معافیت به هر دو مربوط است.

اگر ردیف شش‌واحدی به کار شما مربوط است، مسئله حمل‌ونقل عمومی را بررسی کنید. این ردیف به زمینی بزرگ‌تر از ۲۸۱ متر مربع نیاز دارد که در فاصله ۴۰۰ متری ایستگاهی باشد که مسیری در آن به‌طور میانگین دست‌کم هر ۱۵ دقیقه در بازه‌های زمانی مشخص روزهای کاری و آخر هفته سرویس می‌دهد.

بعد، اگر زمین شیب‌دار است، پیش از نظر طراح نظر ژئوتکنیک را بگیرید. در ملکی روی دامنه تپه، پاسخ ژئوتکنیک تعیین می‌کند چه چیزی ارزش کشیدن نقشه را دارد، و سفارش دادن نقشه‌ها در ابتدا همان راهی است که مردم با آن برای طرحی پول می‌دهند که زمین نمی‌تواند آن را نگه دارد.