منطقه‌بندی GO شهر نورث ونکوور به زبان ساده

منطقه GO برای چیست

آیین‌نامه هدف این منطقه را مستقیم بیان می‌کند. منطقه مسکن با ورودی از سطح زمین، طیفی از مسکن کم‌تراکم با ورودی از سطح زمین را مجاز می‌کند، به شکل‌هایی که آسایش محله، پیاده‌روی و پیوستگی محله را بهتر کند و از پوشش سالم تاج درختان شهر پشتیبانی کند. کاربری‌های مجاز، مسکونی، کاربری‌های پشتیبان جامعه و کسب‌وکار خانگی هستند.

عبارت کلیدی «ورودی از سطح زمین» است. هر واحد اتصال خودش را به زمین و راه ورود خودش را از خیابان دارد، و همین این نوع مسکن را از یک ساختمان آپارتمانی با تراکم مشابه جدا می‌کند. آیین‌نامه این را الزامی می‌کند: به هر واحد مسکونی باید از خیابان با مسیری باز به عرض دست‌کم ۱٫۰ متر که شب‌ها خوب روشن است، دسترسی باشد.

این الزام دسترسی شاید یک نکته اداری به نظر برسد، ولی اثر واقعی بر طرح دارد. در یک زمین دراز و باریک با واحدهایی در پشت، پیدا کردن مسیری روشن و مطابق مقررات تا هر واحد، پیش از هر چیز دیگری نقشه استقرار ساختمان روی زمین را شکل می‌دهد، و برای همان فضایی رقابت می‌کند که پارکینگ، سطح نفوذپذیر و فاصله لازم میان ساختمان‌ها هم به آن نیاز دارند.

حداقلی هم برای اندازه واحد هست. زیربنای داخلی هیچ واحد مسکونی نمی‌تواند کمتر از ۵۰ متر مربع باشد، یعنی حدود ۵۳۸ فوت مربع. این، راه ساختن واحدهای ریز (micro-unit) را که بعضی مالکان فکر می‌کنند راه رسیدن به بیشترین تعداد واحد در زمین است، کنار می‌گذارد.

این منطقه چند واحد را مجاز می‌کند

تعداد واحد به دو چیز بستگی دارد: مساحت زمین شما، و کاربری تعیین‌شده ملک شما در طرح جامع شهری (Official Community Plan). هر دو را باید از شهر بپرسید و تأیید کنید، چون کاربری تعیین‌شده چیزی نیست که بشود از روی مرز زمین خواند.

زیربنا، و چرا عدد نسبت زیربنا کمتر از واقع نشان می‌دهد

در محله کم‌ارتفاع ۱، بیشترین زیربنای ناخالص (Gross Floor Area) ۰٫۸۵ برابر مساحت زمین است، و در محله کم‌ارتفاع ۲ یا مسکونی سطح ۴، ۱٫۰ برابر مساحت زمین. در زمینی ۴۰۰ متر مربعی، این با ضریب ۰٫۸۵ می‌شود ۳۴۰ متر مربع، یا با ضریب ۱٫۰ می‌شود ۴۰۰.

این نسبت‌های اصلی کمتر از آنچه می‌توانید بسازید نشان می‌دهند، چون آیین‌نامه زیربنای ناخالص را تا بیرون دیوارهای خارجی تعریف می‌کند و بعد فهرست بلندی از چیزها را از شمارش بیرون می‌گذارد.

به‌کلی بیرون گذاشته می‌شوند: فضای خالی زیر کف (crawlspace)؛ اتاقی که فقط برای تجهیزات برقی یا مکانیکی است و به بیش از دو واحد مسکونی خدمت می‌دهد؛ اتاقی که فقط برای نگهداری زباله، پسماند آلی و بازیافت است، تا دو برابر حداقل مساحت لازم؛ اتاقی که فقط برای پارک امن دوچرخه است؛ هر بخشی از یک طبقه که آسانسور در آن است؛ و هر بخشی از یک طبقه که پله در آن است، جایی که پله از یک ورودی هم‌سطح زمین به واحدی بالاتر یا پایین‌تر از سطح زمین دسترسی می‌دهد.

این‌ها هم کم می‌شوند: ۱۶٫۰ متر مربع برای هر واحد مسکونی که جای پارک داخل گاراژ دارد، و تا ۸ متر مربع برای هر واحد که فضای پارک وسایل حرکتی و انبار وسایل تفریحی (mobility parking and recreational storage area) دارد.

کسر گاراژ بزرگ‌ترین عامل منفرد است. در یک پروژه چهارواحدی که هر واحد جای پارک در گاراژ دارد، این یعنی ۶۴ متر مربع، حدود ۶۸۹ فوت مربع، که شمرده نمی‌شود. کنار گذاشتن پله‌ها در یک ساختمان سه‌طبقه اثر بیشتری پیدا می‌کند، چون هسته پله‌ای که به واحدهای بالا و پایین سطح زمین خدمت می‌دهد، در هر طبقه تکرار می‌شود.

همین سازوکار طرح‌های منطقه GO را به سمت فضای رفت‌وآمد بیشتر و اتاق‌های کوچک اختصاصی بیشتر می‌برد، بیشتر از خانه‌ای با همان زیربنای شمرده‌شده. هر اتاقی که شمرده نمی‌شود هنوز یک اتاق است: دیوار دارد، در دارد، و اغلب جداسازی آتش. این زیربنا در آیین‌نامه رایگان است، ولی ساختنش هزینه دارد.

سهم پوشش زمین، سطح نفوذپذیر و فضای سبز

سه درصد جدا تعیین می‌کنند ساختمان و سطح‌های سخت چه مقدار از زمین را می‌توانند بگیرند، و این درصدها با تعداد واحدها سخت‌تر یا آسان‌تر می‌شوند. این‌ها در نورث شور از جاهای دیگر مهم‌ترند، چون الزام سطح نفوذپذیر مستقیم با مدیریت آب باران که این منطقه لازم دارد، در ارتباط است.

معنای عددهای پوشش زمین در یک زمین واقعی

یک زمین ۴۰۰ متر مربعی با چهار واحد را در نظر بگیرید. سهم پوشش زمین حداکثر ۴۰ درصد است، یعنی ۱۶۰ متر مربع سطح اشغال ساختمان. سطح نفوذپذیر باید دست‌کم ۳۵ درصد، یعنی ۱۴۰ متر مربع، و فضای سبز دست‌کم ۲۰ درصد، یعنی ۸۰ متر مربع باشد.

این الزام‌ها به شکل ساده با هم جمع نمی‌شوند، چون فضای سبز معمولاً نفوذپذیر هم هست، ولی هم‌زمان از دو طرف محدودیت ایجاد می‌کنند. آنچه پس از سطح اشغال ساختمان و حداقل سطح نفوذپذیر می‌ماند، فضایی است برای راه ورود خودرو، جای مانور پارکینگ، پیاده‌روها و مسیرهای روشنی که هر واحد لازم دارد.

اینجاست که چهار واحد روی یک زمین متوسط تنگ می‌شود، و این نقطه شکست رایج‌تری از سقف زیربناست. مالکان معمولاً بر اساس نسبت زیربنا طراحی می‌کنند، چون این عددی است که شنیده‌اند، و بعد می‌بینند نقشه استقرار روی زمین کار نمی‌کند، چون جایی برای خودروها و مسیرها نمی‌ماند، مگر اینکه از حداقل سطح نفوذپذیر کم شود.

جایی که باید یک ترانسفورماتور روی سکو (pad-mounted) روی زمین نصب شود، آیین‌نامه حداقل سطح نفوذپذیر و فضای سبز لازم را به اندازه مساحتی که ترانسفورماتور می‌گیرد، کم می‌کند. این امتیاز کوچکی است و دانستنش به کار می‌آید، چون وقتی واحد اضافه می‌کنید، ترانسفورماتور یک الزام رایج است.

فاصله از مرزها، فاصله میان ساختمان‌ها و ارتفاع

ساختمان‌ها باید دست‌کم ۳٫۰ متر از مرز جلوی زمین، ۱٫۵ متر از مرز پشتی و ۱٫۲ متر از مرز کناری داخلی فاصله داشته باشند. از مرز کناری رو به خیابان، فاصله لازم ۳٫۰ متر یا ۰٫۲ برابر عرض زمین است، هر کدام که کمتر باشد.

هیچ بُعدی از ساختمان نمی‌تواند از ۲۱ متر بیشتر باشد، و این طول یک سازه را در امتداد زمین محدود می‌کند. جایی که دو یا چند ساختمان دارای واحد مسکونی روی یک زمین باشند، کمترین فاصله میان آن‌ها ۷٫۰ متر است، که میان سطح بیرونی دیوارهای خارجی اندازه گرفته می‌شود. این فاصله ۷ متری بخش بزرگی از یک زمین باریک را می‌گیرد، و به همین دلیل بعضی پروژه‌ها به جای یک سازه جلو و یک سازه پشت، یک ساختمان درازتر می‌سازند.

ارتفاع حداکثر سه طبقه است. جدا از آن، هر بخشی از ساختمان که در فاصله ۵ متری مرز پشتی باشد، نمی‌تواند بیش از ۷٫۰ متر ارتفاع داشته باشد، که از میانگین تراز زمین در گوشه‌های مرز پشتی اندازه گرفته می‌شود. و برای هر بخشی از ساختمان، بیشترین فاصله میان پایین‌ترین کف و بالاترین نقطه سقف بالاترین طبقه درست بالای آن، ۱۰٫۰ متر است.

کم شدن ارتفاع در پشت ساختمان، قاعده‌ای برای رعایت حال همسایه است و شکل پشت ساختمان را در عمل تعیین می‌کند. به همین دلیل ساختمان‌های منطقه GO معمولاً در پشت به دو طبقه کم می‌شوند و سه طبقه را تا مرز فاصله پشتی ادامه نمی‌دهند.

در زمین نبش، سازه‌های بلندتر از ۱٫۰ متر باید بیرون از مثلثی باشند که ۴٫۵ متر در امتداد هر خیابان یا کوچه از نقطه تقاطع آن‌ها اندازه گرفته می‌شود. این قاعده‌ای برای میدان دید است و یک گوشه از سطح قابل ساخت را به‌کلی حذف می‌کند.

پارکینگ، دوچرخه و محل نگهداری زباله

پارکینگ خودرو در منطقه GO دست‌کم ۰٫۵ جای پارک برای هر واحد مسکونی است. جایی که حساب به کسری برابر ۰٫۵ یا بیشتر برسد، به یک جای کامل گرد می‌شود. جای پارک داخل گاراژ باید دست‌کم ۱٫۰ متر از همه دیوارها و مانع‌های ثابت دیگر فاصله داشته باشد.

نیم جای پارک برای هر واحد کاهش بزرگی نسبت به الزام‌های معمول خانه‌های تک‌خانواری است، و جهت قانون استانی را نشان می‌دهد. قواعد استانی در یک مورد مشخص جلوتر می‌روند: دولت محلی نمی‌تواند برای کاربری مسکونی واحدهایی که برای رسیدن به حداقل شش واحد لازم‌اند، پارکینگ بیرون از خیابان الزامی کند. پس رابطه میان عدد ۰٫۵ شهر و این منع استانی به این بستگی دارد که چند واحد می‌سازید و بر پایه کدام الزام.

پارکینگ دوچرخه برای زمین‌هایی با سه واحد مسکونی یا بیشتر لازم است، همان‌طور که بخش 10A آیین‌نامه برای کاربری‌های مسکونی می‌خواهد. جایی که برای یک واحد فضای پارک وسایل حرکتی و انبار وسایل تفریحی با دست‌کم ۴ متر مربع فراهم شود، الزام بخش 10A برای آن واحد برداشته می‌شود. این همان فضایی است که پیش‌تر گفتیم از زیربنا کم می‌شود، پس دو فایده دارد.

زمین‌هایی با سه واحد یا بیشتر باید محلی برای نگهداری زباله، پسماند آلی و بازیافت داشته باشند. چون این اتاق تا دو برابر حداقل اندازه لازم از زیربنا هم بیرون گذاشته می‌شود، دلیل کمی برای کوچک ساختن آن هست.

تفکیک زمین موضوع جداگانه‌ای است

تراکم مجاز و تفکیک مجاز دو چیز متفاوت‌اند، و یکی دانستن آن‌ها مشکل واقعی درست می‌کند. تعداد واحدهای بالا به شما می‌گوید روی یک زمین چه چیزی می‌شود ساخت. این عددها نمی‌گویند که زمین را می‌شود تقسیم کرد.

در منطقه GO، کمترین عرض زمینی که با تفکیک در کاربری محله کم‌ارتفاع ۱ ساخته می‌شود ۷٫۵ متر است، به‌جز زمین نبش که باید دست‌کم ۱۰٫۰ متر عرض داشته باشد. در هر کاربری دیگری در این منطقه، کمترین عرض برای تفکیک ۱۵٫۰ متر است.

راهنمای سیاست استانی در این نکته کلی صریح است: قانون مسکن چندواحدی کوچک (SSMUH) اندازه زمین را برای تعیین کاربری و تراکمی که آیین‌نامه منطقه‌بندی باید اجازه دهد مشخص می‌کند، و حداقل اندازه زمین برای تفکیک تعیین نمی‌کند. پس زمینی که باید در آن چهار واحد مجاز باشد، به همین دلیل زمینی نیست که بشود آن را به چهار زمین تقسیم کرد.

این برای نحوه مالکیت واحدها مهم است. ساختن چهار واحد روی یک زمین و ثبت آن‌ها به شکل استراتا، از نظر حقوقی و تأمین مالی کاری متفاوت از تفکیک به زمین‌های جدا با مالکیت کامل (fee simple) است، و آیین‌نامه در این منطقه هم واحدهای استراتا و هم واحدهای غیراستراتا را مجاز می‌کند.

آنچه این منطقه تغییر نمی‌دهد

منطقه GO فقط تعیین می‌کند چه چیزی را می‌شود ساخت. درست کار کردن ساختمان را چند نظام دیگر تعیین می‌کنند، که روی آن اعمال می‌شوند و جایی در آیین‌نامه منطقه‌بندی نیامده‌اند.

مقررات ساختمانی بریتیش کلمبیا (BC Building Code) به‌طور کامل اعمال می‌شود: جداسازی آتش میان واحدها، رتبه کلاس انتقال صدا، راه خروج اضطراری، تهویه، و الزام‌های انرژی استپ کد انرژی بریتیش کلمبیا (BC Energy Step Code). افزودن واحد یعنی افزودن همین جداسازی‌ها، و این‌ها هزینه‌ای واقعی هستند که با تعداد واحد بالا می‌رود و به زیربنا بستگی ندارد.

خدمات شهری هم مطرح است. اتصال‌های آب، فاضلاب بهداشتی و آب باران باید نیاز اضافه را تحمل کنند، و جایی که ارتقا لازم باشد، هزینه آن با پروژه است. مدیریت آب باران در نورث شور معمولاً یعنی نفوذ آب در خود زمین یا نگهداری آن (detention)، که برای همان سطح نفوذپذیری رقابت می‌کند که آیین‌نامه از قبل از شما می‌خواهد نگه دارید.

حفاظت از درختان جداگانه اعمال می‌شود. یک درخت حفاظت‌شده در جای نامناسب زمین می‌تواند بیش از هر فاصله از مرزی، سطح قابل ساخت را کم کند.

و جایی که ملک در یک منطقه پروانه توسعه باشد، الزام‌های آن هم اعمال می‌شود. مجوز منطقه‌بندی تازه آغاز روند تأییدهاست.