在北岸装修地下室，建一个合法套房

为什么两个一样的地下室报价相差$80,000

在一栋房子里，只有地下室会出现这种情况：两个面积相同的项目，费用可以相差$80,000，而原因几乎从来都跟地板或橱柜无关。

原因在于排水、层高、逃生窗、是否加水管，以及这个空间是否要达到独立住宅单元的规范要求。这五项由你的房子决定，由不得你的预算，其中四项在画图之前就能弄清楚。

所以我们第一次上门看地下室项目时，会带上卷尺，看看落水管，先不谈布局。先弄清这些问题，设计就简单了。跳过这一步，你得到的会是一份好看的图纸，但按报给你的价格建不出来。

先做排水，再做石膏板

北温哥华大部分地区建在坡地上，冬季有大量雨水流过。1980年以前建的房子，大多数用的是陶土管做的周边排水管，这些管子已经被泥沙堵塞、塌陷，或被树根压坏。在已经失效的排水系统上装修地下室，是我们见过的代价最高的省钱方式，因为被毁掉的正是装修好的部分。

在做任何设计之前，我们会检查周边排水，看墙上有没有泛碱和水渍，还会查看落水管的水实际排到哪里。在老房子里，落水管常常直接接进同一套已经失效的系统，或者直接把水排到地基墙边。

更换周边排水管需要$18,000至$40,000，具体看施工是否方便，以及有多少绿化和硬景观要拆掉再恢复。带集水坑的室内排水系统便宜一些，为$9,000至$18,000，但它是另一种产品：它处理的是已经到达墙面的水，无法把水挡在墙外，对地基本身也没有任何作用。如果地块确实承受来自坡上方的水压，就要在墙外或混凝土地面下面解决问题。

如果需要做防潮处理，要另外预留$5,000至$25,000。只要出现这些迹象，这笔钱就省不了。懂行的人都能看出这些迹象。

层高是最关键的一项测量

在做布局之前，我们先量从混凝土地面到托梁底面的高度，再减去之后还要加装的东西：风管、底层地板和石膏板。一个现在量出来有7英尺的地下室，装修完后可能低于可居住空间的最低要求。如果图纸画完才发现，代价就大了。

增加层高有三种方法，费用差距大。把风管改到托梁之间的空间里，再换成薄型底层地板，可以多出3至5英寸，费用$6,000至$15,000。北温哥华有很多房子只靠这一步就够了。降低混凝土地面受现有基脚深度的限制。降低地基是把基脚分段向下加深，让地面可以再往下降，这样能得到真正的层高，费用为每线性英尺地基墙$350至$600，普通住宅为$70,000至$140,000，这还没开始任何装修。

所以，诚实的答案有时是：不值得做。花$120,000换来一个层高6英尺11英寸、仍然感觉低矮的娱乐室，并不总是最好的花钱方式。同样的预算用在房子后部扩建上，可以得到层高足够、有真正窗户的空间。如果扩建是更好的选择，我们会直接告诉你。

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   量混凝土地面到托梁的高度

   这是还没加任何东西之前的原始数字。把它记下来。

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   减去要加装的厚度

   底层地板、面层地板和天花板的石膏板。然后找出最低的风管、横梁或水管，因为决定层高的是这个最低点，平均高度不算数。

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   对照可居住空间的最低要求

   向你所在的市政确认可居住房间的最低完工高度，以及你打算的具体用途对应的最低高度，因为套房和娱乐室的要求不一定相同。

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   如果高度不够，算一算增加层高的费用

   先考虑改风管加薄型底层地板，费用$6,000至$15,000。只有当这个空间值得在装修前先花$70,000至$140,000时，才做降低地基。

逃生窗，以及坡地地块为什么能省钱

地下室的每间卧室都需要一个尺寸符合规范的逃生窗，让人能出去，也让消防员能进来。费用多少，完全取决于你的房子在地块上的位置。

半地下室 (daylight basement) 的下层有一面高出地面，原有的窗户往往已经够大，可以直接用。这在林谷、蓝岭和西摩的坡地地块上很常见，是实实在在的经济优势。

完全位于地面以下的地下室，需要在地基墙上新开一个洞，上面加过梁，外面做窗井，窗井底部还要接入排水系统，不然窗井会积满水。在北岸，每个窗洞的费用为$6,500至$14,000。如果地基墙是厚度超过8英寸的现浇混凝土，或者窗井要紧贴挡土墙或靠近地界开挖，费用还会更高。

对一个两居室套房来说，面积和装修完全相同，单是这一项差别就可能达到$28,000。这是同一个套房在不同社区费用差距大的主要原因。

合法附属套房到底有哪些要求

北温哥华市和北温哥华区都允许建附属套房。卑诗省的立法也推动省内每个市政，在独户住宅分区的地块上至少允许一个附属套房或附属住宅。两个市政在细节上仍有不同：套房相对于主屋的最大面积、停车要求，以及一旦许可证申请引起注意，对已有的不合规套房处理得有多严格。

各地都适用的要求，关于安全和分隔。要有独立入口。每间卧室要有尺寸符合规范的逃生窗。要有完整的厨房和卫生间。套房和主屋之间要有防火分隔，实际做法是在分隔处做达到防火等级的天花板构造和墙体。两个单元的烟雾报警器要联动，一边报警，另一边的人也会被叫醒。只要有燃烧燃料的设备，就要装一氧化碳报警器。还要隔音。规范对隔音有要求，而你能不能在租客楼上住得舒服，隔音比其他任何一项都重要。

把现有的未经批准的套房合法化，和新建一个套房是两种不同的项目。它要把空间改到符合现行规范。重要的要求都在墙体和天花板构造里面，所以通常要打开墙和天花板，证明防火分隔已经到位，或者新装防火分隔，并改正电线。我们会先检查，在你做决定之前给出如实的工程范围，因为这类项目最容易被没有打开看过的人报低价。

• 套房有独立入口
• 每间卧室有尺寸符合规范的逃生窗
• 套房内有完整的厨房和卫生间
• 套房和主屋之间有达到防火等级的防火分隔，包括天花板和墙体
• 两个单元的烟雾报警器联动
• 有燃烧燃料的设备时，安装一氧化碳报警器
• 单元之间隔音，规范有要求，租客也会注意到
• 市政对套房最大面积和停车的要求，北温哥华市和北温哥华区不同

如实算一算出租的账

在北岸，一个合法一居室套房的租金，足以改变在这里拥有一栋房子的成本。这才是它成为我们最常被问到的项目的真正原因。但这笔账应该认真算，不能只往好处想。

先从建造成本算起，一个普通一居室为$70,000至$150,000。对照这笔钱，先算总租金，再减去大多数人忘记的部分：你要多付的水电费、按出租用途投保的保险、更高的损耗和租客更换成本、两任租客之间的空置期，以及租金收入的税务处理。税务问题值得在动工之前就找会计师谈，别等建完再谈。

然后算两项不会体现在每月现金上的收益。合法套房增加可出售的面积，还增加有记录可查的租金收入，这会影响将来的买家能用这处房产贷到多少钱。正因为第二点，在转售时，合法套房的回报常常高于花同样的钱装修厨房。

这一切的关键是“合法”二字。未经批准的套房一次投诉就可能被叫停，与它有关的理赔保险公司可以拒赔，买家的贷款机构也可能完全不把这笔收入算进去。许可证档案和检查记录，才让这笔收入长期稳定。

地下室还可以做成什么

并非每个下层空间都应该做成套房。在北岸，尤其是地下室有门直通后院 (walk-out)、有一面高出地面的地块，这个空间比“地下室”这个词听起来要好，客户在那里建的东西也各种各样。

家庭活动室和影音室最常见，也最容易做好，因为要求少。家庭健身房需要能承受杠铃落地的地面，还要有通风方案，因为封闭的地下室健身房很快就会让人不舒服。家庭办公室要有真正的自然光，才能全职使用，所以即使没有卧室，逃生窗的问题也会再次出现。

客房，以及给成年子女或年迈父母用的独立空间，是需求增长最快的一类。即使你不打算出租，也值得按完整套房的标准做防火分隔和逃生窗，因为施工期间多花的钱不多，又能保留将来的所有选择。

专门的酒窖是一个单独的项目：需要保温的围护结构、湿气控制和制冷设备，费用为$25,000至$90,000。在阴凉角落放一个酒架和这不是一回事，天气暖和的一周里保持不了合适的温湿度。

地下室保温，别把潮气困在墙里

地面以下的墙和地面以上的墙表现不同。墙体构造的层次做反了，问题会藏好几年才显现出来。

混凝土地基墙一直和土壤接触，所以总是带有一些潮气。如果你紧贴着它立龙骨墙，里面填纤维保温材料，再在室内一侧装聚乙烯隔汽膜，你就做出了一个空腔：两边的潮气都能进来，却没有办法干燥。墙面看起来完好，里面却会这样长出霉菌。

有效的做法是，直接贴着混凝土做一层连续的硬质泡沫板或喷涂泡沫，让龙骨保持温暖，防止室内潮气碰到冰冷的表面，然后在它里面做龙骨和需要加的保温。缓汽层放在哪里、需要多厚的连续保温，取决于整个墙体构造，所以这项工作最好交给经常做地下墙体的人。

同样的道理也适用于边梁。边梁是房子里最常见的漏风位置，通常趁地下室墙体还开着的时候，最容易把它密封好。

地下室项目的施工流程

在这里，施工顺序比大多数装修项目更重要，因为有几个步骤一旦被盖住就无法返工。

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   潮气和排水评估

   检查周边排水的状况、泛碱和水渍，以及落水管的水实际排到哪里。修复工作在立龙骨之前完成，绝不放在新石膏板后面。

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   测量层高和逃生窗

   混凝土地面到托梁的高度减去加装厚度，以及现有窗户是否符合逃生窗要求。这两个数字决定在什么预算下能做什么。

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   设计和申请许可证

   按北温哥华市或北温哥华区的要求设计布局、防火分隔和逃生窗。套房的许可证审查比家庭活动室装修更严格。

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   修复和水电预埋

   先做排水或防潮工程，再立龙骨，做水管、电线和需要的混凝土地面切割，然后在任何东西被盖住之前接受市政检查。

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   保温、防火分隔和石膏板

   贴着混凝土做连续保温，做对湿气控制，在分隔处做达到防火等级的构造，隔音要真正做出来，光承诺不够。

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   装修收尾和最终验收

   铺地板，安装厨房和卫生间，然后通过最终验收。验收后，这个空间就成为有许可证档案的合法套房。