增加空间：扩建、加建二层、阁楼和巷屋

增加空间的五种方式对比

房主来找我们时，通常已经选定了一种方案，而且往往是最贵的那种。值得先把五种都看一遍，因为你房产上最便宜的面积，可能就是你已经拥有的空间。

下面大致按每平方英尺从便宜到贵排列，这个顺序和许可证难易程度的顺序不一样。

你的地块上到底能建什么

在上面任何一种方案有意义之前，四个数字就决定了什么可行。房主常常先委托设计，之后才发现这些数字，这是整个过程中最容易避免的一笔花费。

退界距离 (setback) 是建筑与每条地界的最小距离。它们决定了可建范围，在后退界为7.5米的地块上，后部扩建不管预算多少都不能伸进这个范围。

地块覆盖率是建筑占地可以覆盖的地块面积百分比，北岸住宅分区一般为30%至40%。在已经占地大的房子上，就是这个数字让地面层扩建做不成，这也是这里加建二层比向后扩建更常见的最大原因。

容积率把每一层都算进去，所以即使覆盖率允许，加建二层的上限也由它决定。高度上限以米为单位，从规定的基准面量起，在坡地上，量法因附例不同而不同，两种量法的差别可能有整整一英尺的允许高度。这决定了楼上是全高天花板还是斜顶天花板。

加建二层

往上加建是北岸最常见的扩建方式，因为地块覆盖率限制通常不允许向外扩。它在结构上也是最复杂的，因为你要让一栋原本设计为承托屋顶的房子，改为承托一层楼板、几面墙和一个屋顶。

决定能否加建的工作在新楼板下面进行。现有地基可能需要加固，在坡地上这可能意味着降低地基 (underpinning)，每处理一线性英尺墙体$350至$600。更常见的是承受新荷载的两面墙，一栋普通房子可能有60至80线性英尺，也就是$21,000至$48,000。室内承重墙和柱子下面也常常需要新的基脚，这就要切开地下室的混凝土地面。

岩土报告费用$2,500至$6,000，能在设计之前回答土壤问题，免得施工中才发现，而且在任何坡地上，北温哥华的两个市政都会要求提供。这笔钱是为了避免更大的意外开支。

另一件要计划的事是天气。在北岸11月拆掉房子的屋顶，是一个有后果的决定。拆除现有屋顶和临时防雨保护的费用为$15,000至$30,000，临时保护不能省钱。只要日程允许，我们都把拆屋顶的工作安排在更干燥的月份。

地面层扩建

后部或侧面扩建每平方英尺$300至$500，比往上加建贵，原因在于地基。二层落在已有的地基上。地面层扩建在立起第一根墙骨之前，就需要开挖、基脚、地基墙、排水，以及自己的混凝土地面或架空层 (crawlspace)。

好处是新空间直接连着你现在的生活方式。厨房扩建、后面的家庭活动室，或主楼层上的主卧套间，改变日常生活的方式是楼上空间做不到的；如果房主年纪大了，主楼层的空间比楼上的空间更有价值。

通常由地块覆盖率决定。如果现有房屋已经接近允许的占地面积，不管预算多少都不能做地面层扩建，所以我们在讨论设计之前先查覆盖率。

排水是最常被低估的一项。北岸地块上的新地基必须接入排水系统，而这个系统常常已经到了使用年限，更换周边排水管最合理的时机，就是挖掘机已经在现场的时候。

阁楼和车库改造：便宜的面积

两者都是在已有的建筑外壳内增加居住空间，所以比任何需要新地基或新屋顶的工程都便宜。

阁楼改造每平方英尺完工面积$180至$320，能不能做，取决于屋顶的结构。椽子结构 (rafter) 的屋顶有开阔的空间可以施工。桁架结构 (truss) 的屋顶在1970年代以后常见，腹杆穿过整个空间，不能随便切断，改造需要工程方案，费用通常超过这个空间的价值。在打定主意之前，先到阁楼里看一看。

阁楼的其他限制是层高和楼梯。要有足够大的面积达到足够的高度，空间才能住人；还要有地方放楼梯，楼梯费用$12,000至$28,000，包括结构开洞、龙骨、栏杆，以及楼下石膏板和装饰线条的修补。在屋顶后侧做一个通长老虎窗 (shed dormer)，能同时增加层高和面积，费用$25,000至$60,000；单个人字形老虎窗 (gable dormer) 按增加的每平方英尺算更贵，每个$18,000至$35,000，但从街上看更好看，有些社区实际上要求用这种。

车库改造最便宜，每平方英尺$150至$300，因为结构、屋顶，常常还有混凝土地面都已经有了。工作内容是保温、合格的楼板构造、供暖、窗户，以及把建筑外壳提升到居住标准。问题在停车：市政常常要求一定数量的车位，改造车库可能让你不符合停车要求，尤其是你还有套房的话。

巷屋和后院屋

巷屋或后院屋是与主屋在同一块地上的一栋独立小住宅。按每平方英尺它是最贵的方案，也是唯一能建出一个独立住所的方案，所以需求一直在增长。

建造费用每平方英尺$350至$700，取决于面积、装修和场地条件；小建筑每平方英尺比大建筑贵，因为厨房、卫生间、地基、屋顶和管线接驳，无论建筑是500还是900平方英尺，费用都差不多。

关键数字是全包总价，建造费用只是其中一部分。加上建筑设计$18,000至$40,000、结构工程$6,000至$14,000、测量、市政费用和管线，北岸一栋完工的巷屋在$420,000至$600,000之间。在需要从街道接管线、场地工程量大的困难地块上，$650,000是现实的数字。

市政管线是北岸项目和温哥华项目差别所在。温哥华有大温地区最成熟的巷屋规定，地块一般平坦，并且真的有后巷。北岸许多地块没有后巷，进出有坡度，管线要从街道拉过一段长距离，所以同样一栋700平方英尺的建筑，在林谷建造的费用可能比在东温哥华更高。

怎样让扩建部分看起来像原来的房子

好的扩建和一眼就看得出来的扩建，技术上的差别主要在三个地方，三者都要在设计阶段定下来，在施工开始之前。

屋顶线是第一个，也是最显眼的。如果扩建部分的屋顶坡度、挑檐 (overhang) 和封檐板 (fascia) 深度与原来的不一致，不管装修多好，从街上看都像是后来拼上去的。与原有坡度保持一致有时会减少室内层高，这个取舍最好事先有意识地做出，别等以后才发现。

外墙挂板是第二个。想和三十年前的外墙板完全一致通常做不到，因为产品已经变了，或者原来的外墙板已经风化。可行的办法有两个：一是把整面外墙重新挂板，让一切一致，这往往也是加装房子从来没有的雨幕系统 (rain screen) 的时机；二是有意让扩建部分不同，让人看得出这是刻意的设计。

地面高度是第三个，也是人在屋里会注意到的。扩建部分的地面如果比原有地面低40毫米，房子中间就永远多了一个台阶。要让两者齐平，就要在浇筑任何混凝土之前，在图纸上解决楼板龙骨的深度和地基高度。

扩建项目的流程

扩建的前期阶段比任何室内装修都长，因为市政既要审查分区合规，也要审查施工细节。这些审完之前不能开工，再怎么赶工期也改变不了。

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   可行性评估，在设计之前

   分区核查：退界、覆盖率、容积率和高度。产权查询：限制性契约。市政地图：水道退界和坡地划定。受保护树木靠近施工处时做树木评估。

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   测量和结构评估

   卑诗省土地测量师 (BC land surveyor) 准确确定地界和现有建筑的位置。结构审查确认现有地基和龙骨能否承受你想增加的部分。

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   设计和工程

   建筑图纸、结构工程，坡地还需要岩土工作。工程涉及节能要求时，提供节能合规文件。

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   提交许可证申请，北温哥华区需要10至16周

   第一次提交就资料齐全，是决定工期的关键。造成延误最多的是申请不完整，审批慢排在后面。

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   场地工程和地基

   开挖、基脚、地基和排水。做地面层扩建时，趁挖掘机已经在现场，正是更换失效周边排水管的时机。

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   龙骨、建筑外壳和防雨保护

   尽可能根据季节安排。拆掉屋顶的项目，临时防雨保护不能省钱。

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   系统、装修和新旧衔接

   机械、电气、水管，然后是室内装修，以及新旧工程交接处原有房屋的修补。