پنج راه افزودن فضا، در کنار هم
صاحب‌خانه‌ها معمولاً وقتی پیش ما می‌آیند که از قبل یک گزینه را انتخاب کرده‌اند، اغلب گران‌ترین گزینه را. بهتر است اول هر پنج گزینه را ببینید، چون ارزان‌ترین فضا در ملک شما ممکن است فضایی باشد که از قبل دارید.
ترتیب زیر به‌طور کلی از ارزان‌ترین تا گران‌ترین برای هر فوت مربع است، و این ترتیب با ترتیب آسانی گرفتن پروانه یکی نیست.
| گزینه | هزینه برای هر فوت مربع | زمان | مناسب وقتی که |
|---|---|---|---|
| تبدیل گاراژ | ۱۵۰ تا ۳۰۰ دلار | ۳ تا ۵ ماه | سازه و بام از قبل وجود دارد؛ می‌توانید بدون گاراژ زندگی کنید |
| تبدیل زیر شیروانی | ۱۸۰ تا ۳۲۰ دلار | ۴ تا ۶ ماه | بام با اسکلت تیرهای شیبدار (rafter) و ارتفاع کافی، و جایی برای پله |
| تکمیل زیرزمین | ۸۵ تا ۲۵۰ دلار | ۲ تا ۴ ماه | ارتفاع سقف کافی است و زهکشی سالم است؛ ارزان‌ترین گزینه |
| افزودن طبقه دوم | ۲۵۰ تا ۴۵۰ دلار | ۵ تا ۸ ماه | سهم پوشش زمین پر شده و پی می‌تواند بار را تحمل کند |
| افزودن فضا در همکف | ۳۰۰ تا ۵۰۰ دلار | ۴ تا ۷ ماه | سهم پوشش زمین اجازه می‌دهد و فضایی متصل به طبقه همکف می‌خواهید |
| خانه لین‌وی یا کوچ هاوس | ۳۵۰ تا ۷۰۰ دلار | ۸ تا ۱۲ ماه | واحد مسکونی جدا، درآمد اجاره، یا زندگی مستقل یکی از اعضای خانواده را می‌خواهید |
هزینه ساخت برای هر فوت مربع فضای تکمیلشده تازه. طراحی، مهندسی، نقشه‌برداری و عوارض شهرداری جداگانه است و در افزودن فضا معمولاً ۱۲ تا ۲۰ درصد اضافه میکند.
چه چیزی روی زمین شما جا میشود
پیش از اینکه هر کدام از گزینه‌های بالا اهمیت پیدا کند، چهار عدد تعیین میکنند چه چیزی ممکن است. صاحب‌خانه‌ها اغلب اول طراحی سفارش می‌دهند و این عددها را بعداً می‌فهمند، و این هزینه‌ای است که در کل این روند از همه آسان‌تر می‌شد از آن جلوگیری کرد.
فاصله از مرزهای زمین (setback) حداقل فاصله ساختمان از هر مرز زمین است. این فاصله‌ها محدوده قابل ساخت را تعیین میکنند، و در زمینی که فاصله لازم از مرز پشتی ۷٫۵ متر است، افزودن فضا در پشت خانه با هیچ بودجهای نمی‌تواند وارد آن فضا شود.
سهم پوشش زمین درصدی از زمین است که سطح اشغال ساختمان می‌تواند بپوشاند، و در منطقههای مسکونی نورث شور معمولاً ۳۰ تا ۴۰ درصد است. این همان عددی است که جلوی افزودن فضا در همکف را در خانه‌هایی که از قبل بزرگ‌اند می‌گیرد، و بزرگ‌ترین دلیل این است که در اینجا افزودن طبقه دوم از گسترش خانه به سمت پشت رایجتر است.
نسبت زیربنا به مساحت زمین همه طبقه‌ها را می‌شمارد، پس همین عدد است که حتی وقتی سهم پوشش زمین اجازه می‌دهد، سقف افزودن طبقه دوم را تعیین میکند. ارتفاع هم با متر از یک سطح مبنای مشخص محدود میشود، که در زمین شیبدار بسته به آیین‌نامه به روش‌های متفاوتی اندازه‌گیری میشود، و تفاوت دو روش می‌تواند یک فوت کامل از ارتفاع مجاز باشد. همین تعیین میکند طبقه بالا سقف کامل داشته باشد یا سقف شیبدار.
پیش از پرداخت هر پولی این را بررسی کنید
نشانی خود را در ابزار اطلاعات ملک شهرداری‌تان وارد کنید، نام منطقه را بگیرید، و بعد بخش مربوط به آن منطقه را در آیین‌نامه برای فاصله از مرزهای زمین، سهم پوشش زمین، FSR و ارتفاع بخوانید. بعد سند ملک را برای تعهدهای ثبت‌شده (covenant) و طرح‌های ساختمانی (building scheme) بررسی کنید، چون این‌ها ممکن است بیشتر از آیین‌نامه محدودیت بگذارند. تعهدهای حفاظت از دید و تعهدهای مربوط به شیب هر دو در اینجا رایج‌اند و هیچ‌کدام روی نقشه منطقه‌بندی دیده نمی‌شوند. این کار حدود بیست دقیقه طول می‌کشد و رایگان است.
افزودن طبقه دوم
ساختن به سمت بالا رایج‌ترین نوع افزودن فضا در نورث شور است، چون محدودیت سهم پوشش زمین معمولاً اجازه گسترش به اطراف را نمی‌دهد. این کار از نظر سازه‌ای هم پیچیده‌ترین است، چون از خانه‌ای که برای تحمل یک بام طراحی شده می‌خواهید به جای آن یک کف، چند دیوار و یک بام را تحمل کند.
کاری که شدنی بودن پروژه را تعیین میکند زیر کف تازه انجام میشود. پی فعلی ممکن است به تقویت نیاز داشته باشد، و در زمین شیبدار این می‌تواند به معنای پایین بردن پی (underpinning) با ۳۵۰ تا ۶۰۰ دلار برای هر فوت طولی دیوار باشد. بیشتر وقت‌ها کار روی دو دیواری است که بار تازه را تحمل میکنند، که در یک خانه معمول ممکن است ۶۰ تا ۸۰ فوت طولی باشد، یعنی ۲۱٬۰۰۰ تا ۴۸٬۰۰۰ دلار. دیوارهای باربر و ستون‌های داخلی هم اغلب به پاشنه‌های پی (footings) تازه زیر خود نیاز دارند، یعنی باید کف بتنی زیرزمین بریده شود.
گزارش ژئوتکنیک با ۲٬۵۰۰ تا ۶٬۰۰۰ دلار، پرسش درباره خاک را پیش از طراحی جواب می‌دهد تا در میانه ساخت با آن روبه‌رو نشوید، و در هر زمین شیبدار هر دو شهرداری نورث ونکوور به هر حال آن را می‌خواهند. این پولی است که خرج میشود تا از یک هزینه غیرمنتظره بزرگ‌تر جلوگیری شود.
مورد دیگری که باید برایش برنامه بریزید هوا است. برداشتن بام یک خانه در نوامبر در نورث شور تصمیمی است که پیامد دارد. تخریب بام فعلی و پوشش موقت در برابر باران ۱۵٬۰۰۰ تا ۳۰٬۰۰۰ دلار هزینه دارد، و پوشش موقت جای صرفه‌جویی نیست. ما هر جا تقویم اجازه دهد، کار برداشتن بام را برای ماه‌های خشک‌تر برنامه‌ریزی می‌کنیم.
| مورد | هزینه معمول |
|---|---|
| طراحی، مهندسی، ژئوتکنیک و نقشه‌برداری | ۲۸٬۰۰۰ تا ۵۵٬۰۰۰ دلار |
| پروانه‌ها و عوارض شهرداری | ۴٬۰۰۰ تا ۹٬۰۰۰ دلار |
| تقویت پی و سازه | ۲۵٬۰۰۰ تا ۷۰٬۰۰۰ دلار |
| تخریب بام و پوشش موقت در برابر باران | ۱۵٬۰۰۰ تا ۳۰٬۰۰۰ دلار |
| اسکلتبندی، تخته‌های پوشش زیر بام (sheathing) و بام تازه | ۶۰٬۰۰۰ تا ۱۱۰٬۰۰۰ دلار |
| پنجره‌ها، عایق‌کاری و پوسته ساختمان | ۳۵٬۰۰۰ تا ۷۵٬۰۰۰ دلار |
| تأسیسات مکانیکی، برق و لوله‌کشی | ۳۵٬۰۰۰ تا ۷۰٬۰۰۰ دلار |
| نازک‌کاری داخلی، با پله تازه | ۶۰٬۰۰۰ تا ۱۴۰٬۰۰۰ دلار |
یک طبقه بالای معمول ۷۰۰ تا ۹۰۰ فوت مربعی با دو یا سه اتاق خواب و یک حمام، برای خود افزودن فضا ۱۷۵٬۰۰۰ تا ۴۰۵٬۰۰۰ دلار هزینه دارد، پیش از تعمیر و نازک‌کاری طبقه پایین.
افزودن فضا در همکف
افزودن فضا در پشت یا کنار خانه، با ۳۰۰ تا ۵۰۰ دلار برای هر فوت مربع، از ساختن به سمت بالا گران‌تر است، و دلیلش پی است. طبقه دوم روی پی‌ای ساخته میشود که از قبل وجود دارد. افزودن فضا در همکف پیش از اینکه حتی یک ستون چوبی دیوار بالا برود، به خاک‌برداری، پاشنه‌های پی، دیوارهای پی، زهکشی و کف بتنی یا فضای خالی زیر کف (crawlspace) خودش نیاز دارد.
مزیت آن این است که فضای تازه مستقیم به شیوه زندگی فعلی شما وصل میشود. گسترش آشپزخانه، اتاق خانواده در پشت خانه، یا سوئیت اتاق خواب اصلی در طبقه همکف، زندگی روزانه را به شکلی تغییر می‌دهند که طبقه بالا تغییر نمی‌دهد، و در خانه‌ای که صاحبش سالمند است، فضای طبقه همکف ارزش بیشتری از فضای طبقه بالا دارد.
معمولاً سهم پوشش زمین تصمیم را می‌گیرد. اگر خانه فعلی از قبل نزدیک به سطح اشغال مجاز است، افزودن فضا در همکف با هیچ بودجهای ممکن نیست، و به همین دلیل ما پیش از گفت‌وگو درباره طراحی، سهم پوشش زمین را بررسی می‌کنیم.
زهکشی موردی است که بیشتر از همه دست‌کم گرفته میشود. پی تازه در یک زمین نورث شور باید به سیستم زهکشی‌ای وصل شود که اغلب به پایان عمر خود رسیده است، و زمان معقول برای تعویض زهکش دور ساختمان وقتی است که بیل مکانیکی از قبل در محل کار است.
| فضای افزوده | اندازه | هزینه معمول |
|---|---|---|
| اتاق خواب، بدون حمام داخل اتاق | ۱۲۰ تا ۱۸۰ فوت مربع | ۳۶٬۰۰۰ تا ۸۰٬۰۰۰ دلار |
| اتاق خواب با حمام داخل اتاق | ۲۰۰ تا ۲۶۰ فوت مربع | ۷۰٬۰۰۰ تا ۱۳۵٬۰۰۰ دلار |
| اتاق خواب اصلی با کمد لباس واردشونده (walk-in) و حمام داخل اتاق | ۳۰۰ تا ۴۰۰ فوت مربع | ۹۵٬۰۰۰ تا ۱۹۵٬۰۰۰ دلار |
| اتاق خانواده یا نشیمن بزرگ | ۳۰۰ تا ۴۵۰ فوت مربع | ۸۵٬۰۰۰ تا ۲۰۰٬۰۰۰ دلار |
| گسترش آشپزخانه، همراه خود آشپزخانه | ۱۲۰ تا ۲۰۰ فوت مربع | ۱۱۰٬۰۰۰ تا ۲۳۰٬۰۰۰ دلار |
| دفتر کار خانگی یا اتاق مطالعه | ۱۰۰ تا ۱۵۰ فوت مربع | ۳۰٬۰۰۰ تا ۷۰٬۰۰۰ دلار |
| گسترش ورودی کفش و لباس (mudroom) یا رختشوی‌خانه | ۸۰ تا ۱۲۰ فوت مربع | ۲۸٬۰۰۰ تا ۶۰٬۰۰۰ دلار |
تبدیل زیر شیروانی و گاراژ: فضای ارزان
هر دو، فضای زندگی را داخل پوسته‌ای اضافه میکنند که از قبل وجود دارد، و به همین دلیل از هر کاری که پی تازه یا بام تازه لازم دارد ارزان‌ترند.
تبدیل زیر شیروانی برای هر فوت مربع فضای تکمیلشده ۱۸۰ تا ۳۲۰ دلار هزینه دارد، و اینکه اصلاً ممکن باشد یا نه به این بستگی دارد که بام چطور ساخته شده است. بامی که با تیرهای شیبدار (rafter) ساخته شده، فضای باز دارد که میتوان در آن کار کرد. بام خرپایی (truss)، که از دهه ۱۹۷۰ به بعد رایج است، میلههای خرپایی دارد که از وسط فضا میگذرند و نمیشود آنها را بهسادگی برید، و تبدیل آن به یک راهحل مهندسی نیاز دارد که معمولاً از ارزش فضا بیشتر هزینه دارد. پیش از اینکه روی این ایده حساب کنید، داخل زیر شیروانی را نگاه کنید.
محدودیت‌های دیگر زیر شیروانی ارتفاع سقف و پله است. باید در بخش کافی از زیربنا ارتفاع کافی داشته باشید تا فضا قابل سکونت باشد، و باید جایی برای پله داشته باشید، که با بازکردن دهانه در سازه، اسکلتبندی، نردهها و تعمیر دیوار گچی (drywall) و قاب‌ها در طبقه پایین، ۱۲٬۰۰۰ تا ۲۸٬۰۰۰ دلار هزینه دارد. یک پنجره سقفی سرتاسری (shed dormer) در پشت بام هم ارتفاع و هم زیربنا اضافه میکند و ۲۵٬۰۰۰ تا ۶۰٬۰۰۰ دلار هزینه دارد؛ پنجرههای سقفی شیروانیدار (gable dormer) جداگانه برای هر فوت مربعی که اضافه میکنند گران‌ترند، هر کدام ۱۸٬۰۰۰ تا ۳۵٬۰۰۰ دلار، اما از خیابان زیباتر دیده میشوند و در برخی محله‌ها در عمل الزامی‌اند.
تبدیل گاراژ با ۱۵۰ تا ۳۰۰ دلار برای هر فوت مربع ارزان‌ترین گزینه است، چون سازه، بام و اغلب کف بتنی از قبل وجود دارند. کار شامل عایق‌کاری، لایه‌های کف مناسب، گرمایش، پنجره‌ها و رساندن پوسته ساختمان به استاندارد سکونت است. مشکل پارکینگ است: شهرداری‌ها اغلب تعداد مشخصی جای پارک لازم می‌دانند، و تبدیل گاراژ ممکن است باعث شود ملک شما این الزام را رعایت نکند، به‌ویژه اگر سوئیت هم داشته باشید.
خانه لین‌وی و کوچ هاوس
خانه لین‌وی یا کوچ هاوس یک واحد مسکونی کوچک جدا روی همان زمین خانه اصلی است. برای هر فوت مربع گران‌ترین گزینه است و تنها گزینه‌ای است که یک خانه مستقل می‌سازد، و به همین دلیل تقاضا برای آن همچنان بالا می‌رود.
ساخت بسته به اندازه، نازک‌کاری و شرایط زمین برای هر فوت مربع ۳۵۰ تا ۷۰۰ دلار هزینه دارد، و ساختمان‌های کوچک برای هر فوت مربع از ساختمان‌های بزرگ گران‌ترند، چون آشپزخانه، حمام، پی، بام و اتصال به خدمات شهری چه ساختمان ۵۰۰ فوت مربع باشد چه ۹۰۰ فوت مربع، هزینه‌ای نزدیک به هم دارند.
عدد مهم هزینه کل است و هزینه ساخت فقط بخشی از آن است. طراحی معماری با ۱۸٬۰۰۰ تا ۴۰٬۰۰۰ دلار، مهندسی سازه با ۶٬۰۰۰ تا ۱۴٬۰۰۰ دلار، نقشه‌برداری، عوارض شهرداری و خدمات شهری را اضافه کنید، تا یک خانه لین‌وی تکمیلشده در نورث شور بین ۴۲۰٬۰۰۰ و ۶۰۰٬۰۰۰ دلار هزینه داشته باشد. در یک زمین دشوار که به خدمات شهری از خیابان و کار محوطه زیاد نیاز دارد، ۶۵۰٬۰۰۰ دلار واقع‌بینانه است.
خدمات شهری جایی است که پروژه‌های نورث شور با پروژه‌های ونکوور فرق پیدا میکنند. ونکوور کامل‌ترین چارچوب خانه لین‌وی را در منطقه دارد و زمین‌هایش معمولاً صاف‌اند و کوچه پشتی (lane) واقعی دارند. شمار زیادی از زمین‌های نورث شور کوچه پشتی ندارند، دسترسی شیبدار دارند و خدمات شهری باید از فاصله دوری از خیابان آورده شود، و به همین دلیل همان ساختمان ۷۰۰ فوت مربعی می‌تواند در لین ولی هزینه بیشتری از ایست ونکوور داشته باشد.
| مورد | هزینه معمول |
|---|---|
| ساخت، ۷۰۰ فوت مربع با ۴۰۰ تا ۵۵۰ دلار / فوت مربع | ۲۸۰٬۰۰۰ تا ۳۸۵٬۰۰۰ دلار |
| طراحی معماری و نقشه‌ها | ۱۸٬۰۰۰ تا ۴۰٬۰۰۰ دلار |
| مهندسی سازه | ۶٬۰۰۰ تا ۱۴٬۰۰۰ دلار |
| نقشه‌برداری، ژئوتکنیک و کارشناس درختان (arborist) در صورت نیاز | ۶٬۰۰۰ تا ۱۵٬۰۰۰ دلار |
| خدمات شهری: آب، فاضلاب، برق تا ساختمان تازه | ۲۵٬۰۰۰ تا ۸۰٬۰۰۰ دلار |
| کارهای محوطه، دسترسی و بازگرداندن محوطه‌سازی | ۱۵٬۰۰۰ تا ۶۰٬۰۰۰ دلار |
| پروانه‌ها و عوارض شهرداری | ۸٬۰۰۰ تا ۲۰٬۰۰۰ دلار |
حداکثر اندازه بسته به شهرداری معمولاً ۹۵۸ تا ۹۹۰ فوت مربع است، و ارتفاع، فاصله از مرزهای زمین و الزامات پارکینگ همه طراحی را محدود میکنند.
چطور فضای افزوده بخشی از خانه اصلی به نظر برسد
تفاوت فنی میان یک افزودن فضای خوب و یکی که از دور معلوم است، بیشتر در سه جا است، و هر سه در مرحله طراحی تعیین میشوند، پیش از شروع ساخت.
خط بام اولین و دیدنی‌ترین مورد است. فضای افزوده‌ای که شیب بام، پیش‌آمدگی لبه بام (overhang) و عمق تخته پیشانی بام (fascia) آن با خانه اصلی یکی نباشد، از خیابان مثل تکه‌ای دیده میشود که بعداً به خانه چسبانده شده، هر قدر هم نازک‌کاری خوب باشد. یکی کردن شیب با شیب فعلی گاهی از ارتفاع سقف داخل کم میکند، و بهتر است این انتخاب آگاهانه انجام شود تا اینکه بعداً به آن برسید.
نمای بیرونی دومین مورد است. یکی کردن دقیق نمای سی‌ساله معمولاً ممکن نیست، چون آن محصول تغییر کرده یا نمای اصلی در طول زمان زیر آفتاب و باران عوض شده است. راه‌حل‌های درست این‌ها هستند: یا تعویض نمای بیرونی کل آن طرف خانه تا همه چیز یکی شود، که اغلب زمان مناسبی برای افزودن لایه هواگذر پشت نما (rain screen) است که خانه هرگز نداشته، یا عمداً متفاوت ساختن فضای افزوده به شکلی که آگاهانه به نظر برسد.
تراز کف‌ها سومین مورد است و همانی است که مردم از داخل خانه متوجهش میشوند. کف فضای افزوده‌ای که ۴۰ میلی‌متر پایین‌تر از کف فعلی باشد، یک پله در وسط خانه می‌سازد که برای همیشه می‌ماند. هم‌تراز کردن آنها یعنی پیش از ریختن هر بتنی، عمق اسکلت کف و ارتفاع پی روی کاغذ حل شود.
روند یک پروژه افزودن فضا
افزودن فضا مرحله پیش از ساخت طولانی‌تری از هر بازسازی داخلی دارد، چون شهرداری هم رعایت منطقه‌بندی را بررسی میکند و هم جزئیات ساخت را. ساخت تا وقتی این بررسی تمام نشود نمی‌تواند شروع شود، و هیچ فشاری بر زمان‌بندی این را تغییر نمی‌دهد.
- ۱
امکان‌سنجی، پیش از طراحی
بررسی منطقه‌بندی برای فاصله از مرزهای زمین، سهم پوشش زمین، FSR و ارتفاع. بررسی سند ملک برای تعهدهای ثبت‌شده. نقشه‌های شهرداری برای فاصله لازم از آبراهه‌ها و زمین‌هایی که شهرداری شیبدار اعلام کرده است. ارزیابی درختان در جایی که درختان حفاظت‌شده نزدیک محل کارند.
- ۲
نقشه‌برداری و ارزیابی سازه
یک نقشه‌بردار زمین بریتیش کلمبیا (BC land surveyor) دقیقاً مشخص میکند مرزهای زمین و ساختمان فعلی کجا هستند. بررسی سازه تأیید میکند که آیا پی و اسکلت فعلی می‌توانند آنچه را می‌خواهید اضافه کنید تحمل کنند یا نه.
- ۳
طراحی و مهندسی
نقشه‌های معماری، مهندسی سازه، و کار ژئوتکنیک در جایی که زمین شیبدار است. مدارک رعایت الزامات انرژی در جایی که کار آن را لازم کند.
- ۴
ارائه درخواست پروانه، ۱۰ تا ۱۶ هفته در ناحیه نورث ونکوور
کامل بودن مدارک در اولین ارائه همان چیزی است که زمان‌بندی را تعیین میکند. بیشترین تأخیر از درخواست‌های ناقص می‌آید، بیشتر از کندی بررسی.
- ۵
کارهای محوطه و پی
خاک‌برداری، پاشنه‌های پی، پی و زهکشی. در افزودن فضا در همکف، این زمان مناسبی برای تعویض زهکش خراب دور ساختمان است، وقتی بیل مکانیکی از قبل در محل است.
- ۶
اسکلتبندی، پوسته ساختمان و حفاظت در برابر باران
هر جا ممکن باشد، با توجه به فصل برنامه‌ریزی میشود. پوشش موقت در برابر باران در پروژه‌ای که بام آن برداشته میشود، جای صرفه‌جویی نیست.
- ۷
تأسیسات، نازک‌کاری و اتصال به خانه
تأسیسات مکانیکی، برق و لوله‌کشی، بعد نازک‌کاری داخلی و تعمیرهای خانه فعلی در جایی که کار تازه به کار قدیمی می‌رسد.
همه پرسش‌ها، با پاسخ
این‌ها پرسش‌هایی است که صاحبان خانه از ما می‌پرسند، با همان پاسخ‌هایی که به آنها می‌دهیم.
افزودن فضا به خانه در نورث ونکوور چقدر هزینه دارد؟
افزودن طبقه دوم برای هر فوت مربع ۲۵۰ تا ۴۵۰ دلار هزینه دارد، یعنی ۱۷۵٬۰۰۰ تا ۴۰۵٬۰۰۰ دلار برای یک طبقه بالای معمول ۷۰۰ تا ۹۰۰ فوت مربعی. افزودن فضا در همکف ۳۰۰ تا ۵۰۰ دلار است، چون به پی تازه خودش نیاز دارد. تبدیل زیر شیروانی ۱۸۰ تا ۳۲۰ دلار و تبدیل گاراژ ۱۵۰ تا ۳۰۰ دلار است، چون هر دو از پوسته‌ای استفاده میکنند که از قبل وجود دارد.
ساختن به سمت بالا ارزان‌تر است یا به سمت بیرون؟
معمولاً به سمت بالا، با ۲۵۰ تا ۴۵۰ دلار برای هر فوت مربع در برابر ۳۰۰ تا ۵۰۰ دلار برای افزودن فضا در همکف. تفاوت در پی است: طبقه دوم روی پی‌ای ساخته میشود که از قبل وجود دارد، در حالی که افزودن فضا در همکف به خاک‌برداری، پاشنه‌های پی، دیوارهای پی، زهکشی و کف بتنی خودش نیاز دارد. در برخی خانهها، تقویت سازه در طبقه پایین می‌تواند این فاصله را کمتر کند.
چرا افزودن طبقه دوم در نورث شور رایجتر است؟
به خاطر سهم پوشش زمین. بیشتر منطقههای مسکونی نورث شور سطح اشغال ساختمان را به ۳۰ تا ۴۰ درصد زمین محدود میکنند، و شمار زیادی از خانهها از قبل نزدیک به این حد هستند، که افزودن فضا در همکف را با هر بودجهای ناممکن میکند. نسبت زیربنا به مساحت زمین برای طبقه دوم هم اعمال میشود، اما معمولاً سهم پوشش زمین است که گزینه دیگر را ناممکن میکند.
چطور بفهمم افزودن فضا روی زمین من مجاز است؟
چهار عدد: فاصله از مرزهای زمین، سهم پوشش زمین، نسبت زیربنا به مساحت زمین و ارتفاع. نام منطقه خود را از ابزار اطلاعات ملک شهرداری بگیرید، بعد بخش مربوط به آن منطقه را در آیین‌نامه بخوانید. پس از آن سند ملک را برای تعهدهای ثبت‌شده و طرح‌های ساختمانی بررسی کنید، چون تعهدهای حفاظت از دید و تعهدهای مربوط به شیب در اینجا رایج‌اند و روی هیچ نقشه منطقه‌بندی‌ای دیده نمی‌شوند.
آیا پی خانه من طبقه دوم را تحمل میکند؟
اغلب بدون کار اضافه نه. انتظار داشته باشید یا پی تقویت شود، یا زیر دیوارهای باربر و ستون‌های داخلی پاشنه‌های پی تازه ساخته شود، که یعنی کف بتنی زیرزمین بریده میشود. در یک خانه معمول، دو دیواری که بار تازه را تحمل میکنند ممکن است ۶۰ تا ۸۰ فوت طولی پایین بردن پی با ۳۵۰ تا ۶۰۰ دلار برای هر فوت طولی لازم داشته باشند، یعنی ۲۱٬۰۰۰ تا ۴۸٬۰۰۰ دلار. گزارش ژئوتکنیک با ۲٬۵۰۰ تا ۶٬۰۰۰ دلار این را پیش از طراحی روشن میکند.
افزودن فضا به خانه چقدر طول می‌کشد؟
پنج تا هشت ماه ساخت برای طبقه دوم، چهار تا هفت ماه برای افزودن فضا در همکف، به‌اضافه یک مرحله طولانی پیش از ساخت. امکان‌سنجی، نقشه‌برداری، طراحی و مهندسی ۲ تا ۴ ماه طول می‌کشد، و بررسی پروانه در ناحیه نورث ونکوور برای هر کاری که زیربنای تازه دارد ۱۰ تا ۱۶ هفته است.
آیا در دوران افزودن طبقه دوم میتوانم در خانه زندگی کنم؟
گاهی، و این از هر بازسازی دیگری سختتر است، چون بام برداشته میشود. شمار زیادی از مشتریان در دوران کار پی و سازه در خانه میمانند و برای مرحله برداشتن بام و اسکلتبندی از خانه بیرون میروند. ما صادقانه میگوییم در کدام هفتهها میشود در خانه زندگی کرد و زمانبندیای را وعده نمیدهیم که فرضش هوای خوب باشد.
پوشش موقت در برابر باران چقدر هزینه دارد، و آیا میتوانم از آن صرف‌نظر کنم؟
تخریب بام و پوشش موقت در برابر باران در افزودن طبقه دوم ۱۵٬۰۰۰ تا ۳۰٬۰۰۰ دلار هزینه دارد، و نه، اینجا جای صرفه‌جویی نیست. اگر خانه در یک باران نورث شور بی‌بام بماند، اسکلت، عایق و هر چیزی زیر آن خیس میشود. ما هر جا تقویم اجازه دهد، کار برداشتن بام را برای ماه‌های خشک‌تر برنامه‌ریزی می‌کنیم.
آیا میتوانم زیر شیروانی را به فضای زندگی تبدیل کنم؟
به اسکلت بام بستگی دارد. بامی که با تیرهای شیبدار ساخته شده فضای باز دارد که میتوان در آن کار کرد. بام خرپایی، که از دهه ۱۹۷۰ به بعد رایج است، میلههای خرپایی دارد که از وسط فضا میگذرند و نمیشود آنها را بهسادگی برید، و راهحل مهندسی معمولاً از ارزش فضا بیشتر هزینه دارد. پیش از اینکه روی این ایده حساب کنید، داخل زیر شیروانی را نگاه کنید، بعد ارتفاع سقف و جای ممکن برای پله را بررسی کنید.
تبدیل زیر شیروانی چقدر هزینه دارد؟
۱۸۰ تا ۳۲۰ دلار برای هر فوت مربع فضای تکمیلشده. پله تازه با بازکردن دهانه در سازه، اسکلتبندی، نردهها و تعمیرهای طبقه پایین ۱۲٬۰۰۰ تا ۲۸٬۰۰۰ دلار است. پنجره سقفی سرتاسری ارتفاع و زیربنا اضافه میکند و ۲۵٬۰۰۰ تا ۶۰٬۰۰۰ دلار هزینه دارد؛ پنجرههای سقفی شیروانیدار جداگانه هر کدام ۱۸٬۰۰۰ تا ۳۵٬۰۰۰ دلار است و از خیابان زیباتر دیده میشوند.
آیا تبدیل گاراژ ایده خوبی است؟
در بیشتر ملک‌ها ارزان‌ترین فضا است، با ۱۵۰ تا ۳۰۰ دلار برای هر فوت مربع، چون سازه، بام و اغلب کف بتنی از قبل وجود دارند. مشکل پارکینگ است: شهرداری‌ها تعداد مشخصی جای پارک لازم می‌دانند، و تبدیل گاراژ ممکن است باعث شود ملک شما این الزام را رعایت نکند، به‌ویژه اگر ملک سوئیت فرعی هم داشته باشد.
خانه لین‌وی در نورث شور چقدر هزینه دارد؟
ساخت برای هر فوت مربع ۳۵۰ تا ۷۰۰ دلار هزینه دارد، اما عدد کل مهم‌تر است: با طراحی ۱۸٬۰۰۰ تا ۴۰٬۰۰۰ دلار، مهندسی ۶٬۰۰۰ تا ۱۴٬۰۰۰ دلار، خدمات شهری ۲۵٬۰۰۰ تا ۸۰٬۰۰۰ دلار، به‌اضافه کارهای محوطه و عوارض، یک خانه لین‌وی تکمیلشده در نورث شور بین ۴۲۰٬۰۰۰ و ۶۰۰٬۰۰۰ دلار هزینه دارد. در یک زمین دشوار با خدمات شهری از خیابان، ۶۵۰٬۰۰۰ دلار واقع‌بینانه است.
چرا خانه لین‌وی در نورث شور از ونکوور گران‌تر است؟
به خاطر خدمات شهری و شرایط زمین. زمین‌های ونکوور معمولاً صاف‌اند و کوچه پشتی واقعی دارند، و ونکوور کامل‌ترین چارچوب خانه لین‌وی را در منطقه دارد. شمار زیادی از زمین‌های نورث شور کوچه پشتی ندارند، دسترسی شیبدار دارند و خدمات شهری باید از فاصله دوری از خیابان آورده شود، و به همین دلیل همان ساختمان ۷۰۰ فوت مربعی می‌تواند اینجا هزینه بیشتری داشته باشد.
خانه لین‌وی یا کوچ هاوس تا چه اندازه می‌تواند بزرگ باشد؟
معمولاً ۹۵۸ تا ۹۹۰ فوت مربع، بسته به شهرداری، و محدودیت ارتفاع، فاصله از خانه اصلی و الزامات پارکینگ طراحی را بیشتر محدود میکنند. ما در مرحله امکان‌سنجی، پیش از شروع هر کار طراحی، تأیید می‌کنیم که روی زمین شما چه چیزی را میتوان ساخت.
چرا یک ساختمان کوچک برای هر فوت مربع گران‌تر است؟
چون آشپزخانه، حمام، پی، بام و اتصال به خدمات شهری چه ساختمان ۵۰۰ فوت مربع باشد چه ۹۰۰ فوت مربع، هزینه‌ای نزدیک به هم دارند. این هزینه‌های ثابت روی فوت‌های مربع کمتری پخش میشوند، و به همین دلیل قیمت خانه لین‌وی برای هر فوت مربع از یک افزودن فضای بزرگ‌تر بالاتر است.
چطور کاری کنم که فضای افزوده مثل تکه‌ای جدا از خانه دیده نشود؟
سه چیز، که همه در مرحله طراحی تعیین میشوند. شیب بام، پیش‌آمدگی لبه بام و عمق تخته پیشانی بام را با خانه اصلی یکی کنید، حتی جایی که این کار از ارتفاع سقف داخل کم کند. نمای بیرونی را درست حل کنید، یا با تعویض نمای کل آن طرف خانه تا همه چیز یکی شود، که اغلب زمان مناسبی برای افزودن لایه هواگذر پشت نما است که خانه هرگز نداشته، یا با عمداً متفاوت ساختن فضای افزوده. و تراز کف‌ها را یکی کنید، چون پله ۴۰ میلی‌متری در وسط خانه همیشگی است.
آیا هنگام افزودن فضا در همکف باید زهکشی را هم عوض کنم؟
در بیشتر موارد بله. پی تازه باید به سیستم زهکشی‌ای وصل شود که در بیشتر خانه‌های نورث شور ساخت پیش از ۱۹۸۰، زهکش سفالی است که به پایان عمرش رسیده. تعویض زهکش دور ساختمان به‌تنهایی ۱۸٬۰۰۰ تا ۴۰٬۰۰۰ دلار هزینه دارد، و انجام آن وقتی بیل مکانیکی از قبل در محل است، از برگشتن برای آن در آینده ارزان‌تر است.
آیا برای افزودن فضا به معمار نیاز دارم؟
برای هر کاری که زیربنای تازه، تغییر سازه یا بررسی طراحی شهرداری دارد، بله، یا دست‌کم یک طراح که با یک مهندس سازه کار کند. افزودن فضا همان جایی است که بیشتر از هر جای دیگر معلوم میشود یک نقشه زیبا با بودجه موجود ساختنی نیست، و این دلیلی است برای اینکه طراحی و ساخت در یک قرارداد باشند.
درخواست پروانه افزودن فضا به چه گزارش‌هایی نیاز دارد؟
معمولاً نقشه‌برداری زمین با ۱٬۵۰۰ تا ۴٬۰۰۰ دلار، مهندسی سازه با ۲٬۵۰۰ تا ۸٬۰۰۰ دلار، گزارش ژئوتکنیک با ۲٬۵۰۰ تا ۶٬۰۰۰ دلار در هر زمین شیبدار، ارزیابی کارشناس درختان (arborist) با ۱٬۵۰۰ تا ۴٬۰۰۰ دلار در جایی که درختان حفاظت‌شده نزدیک محل کارند، و مدارک رعایت الزامات انرژی. درخواست‌های ناقص بزرگ‌ترین علت تأخیر در پروانه هستند.
آیا افزودن فضا ارزش ملک را بالا می‌برد؟
به این بستگی دارد که اندازه خانه پس از کار با خانه‌های آن خیابان جور باشد یا نه. افزودن اتاق خواب سوم یا چهارم به خانه‌ای که برای آن محله کوچک است، ارزش خوبی اضافه میکند. بزرگ کردن خانه فراتر از آنچه ملک‌های اطراف پشتیبانی میکنند، ارزش کمی اضافه میکند، چون وقتی هزینه از بالاترین قیمت محله بگذرد، ارزیابی‌ها دیگر همراه هزینه بالا نمی‌روند. خانه لین‌وی فرق دارد، چون در کنار زیربنا، درآمد اجاره مستند هم اضافه میکند.
کدام گزینه افزودن فضا در مجموع ارزان‌تر است؟
تکمیل یک زیرزمین موجود، با ۸۵ تا ۲۵۰ دلار برای هر فوت مربع، از همه راه‌های افزودن فضا ارزان‌تر است، و همان گزینه‌ای است که مردم بیشتر از همه از آن میگذرند. اگر ارتفاع سقف کافی است و زهکشی سالم است، باید اولین چیزی باشد که قیمتش را می‌گیرید.
