بازسازی واحد استراتا در بریتیش کلمبیا: رأی ۳/۴ لازم نیست

باور اشتباه رأی ۳/۴ از کجا می‌آید

ماده ۷۱ قانون مالکیت استراتا می‌گوید شرکت استراتا نباید در کاربری یا ظاهر مالکیت مشترک تغییر مهمی بدهد، مگر به دلیل فوری ایمنی یا با رأی ۳/۴. یک استثنا هم هست که بهتر است بدانید: زیرساخت شارژ خودروی برقی با رأی اکثریت تصویب می‌شود و به رأی ۳/۴ نیاز ندارد.

به فاعل این جمله دقت کنید. فاعل، شرکت استراتا است. ماده ۷۱ کارهایی را تنظیم می‌کند که شرکت به ابتکار خودش روی مالکیت مشترک انجام می‌دهد: رنگ کردن ساختمان با رنگی دیگر، ساختن دوباره لابی، تغییر طرح فضای سبز. این‌ها تصمیم‌هایی است که از طرف همه مالکان گرفته می‌شود و با پولی که مال همه مالکان است انجام می‌شود. برای همین قانون شرط سختی گذاشته و تصمیم را در مجمع عمومی به رأی مالکان می‌گذارد.

مالکی که آشپزخانه خودش را بازسازی می‌کند کار دیگری انجام می‌دهد که قاعده دیگری دارد. مالک پول می‌دهد، مالک سود می‌برد، و تصمیم از راه شورای استراتا گرفته می‌شود، به جای همه مالکان. یکی دانستن این دو، همان چیزی است که این توصیه اشتباه را ساخته است.

این اشتباه در عمل هزینه دارد. مجمع عمومی شرط‌های اطلاع‌رسانی و زمان‌بندی خودش را دارد. تصمیم شورا این شرط‌ها را ندارد. مالکانی که فکر می‌کنند به رأی ۳/۴ نیاز دارند، یا ماه‌ها منتظر مجمع عمومی سالانه‌ای می‌مانند که به آن نیازی نداشتند، یا نتیجه می‌گیرند که بازسازی ممکن نیست و آن را کنار می‌گذارند.

آیین‌نامه ۵ در عمل چه می‌خواهد

عنوان آیین‌نامه استاندارد ۵ «تغییرات در واحد استراتا» (Alterations to a strata lot) است، و متن کوتاهی دارد. مالک باید پیش از هر تغییری در واحد استراتا (strata lot) که به یکی از موارد یک فهرست مشخص مربوط است، تأیید کتبی شرکت استراتا را بگیرد.

این فهرست دقیق است، و بهتر است کامل خوانده شود، به جای خلاصه آن، چون مالکان معمولاً دو مورد اول را به یاد می‌آورند و مورد آخر را فراموش می‌کنند.

• (a) سازه ساختمان
• (b) نمای بیرونی ساختمان
• (c) دودکش، پله، بالکن یا چیزهای دیگری که به نمای بیرونی ساختمان وصل است
• (d) درها، پنجره‌ها یا نورگیرهای سقفی روی نمای بیرونی ساختمان، یا آن‌هایی که رو به مالکیت مشترک است
• (e) حصار، نرده یا سازه‌های مشابهی که دور پاسیو، بالکن یا حیاط است
• (f) مالکیت مشترکی که داخل مرزهای یک واحد استراتا قرار دارد
• (g) بخش‌هایی از واحد استراتا که شرکت استراتا طبق ماده ۱۴۹ قانون باید بیمه کند

مورد (f) همان است که مردم را شگفت‌زده می‌کند

مالکیت مشترکی که داخل مرزهای یک واحد استراتا قرار دارد. این عبارت دامنه گسترده‌ای دارد، و بیشتر مالکان هرگز به آن فکر نکرده‌اند.

قانون، مالکیت مشترک را این‌طور تعریف می‌کند: بخشی از زمین و ساختمان‌ها که روی نقشه ثبتی استراتا (strata plan) نشان داده شده و جزو هیچ واحد استراتا نیست. کلمه «نشان داده شده» مهم است. جایی که واحد استراتای شما تمام می‌شود و مالکیت مشترک شروع می‌شود، روی نقشه ثبتی استراتا کشیده شده و در قانون تعریف شده است، و ممکن است با جای دیوار گچی که می‌بینید فرق داشته باشد. لوله اصلی عمودی فاضلاب (plumbing stack) که از دیوار واحد شما رد می‌شود، یک بخش سازه‌ای داخل سقف شما، یک کانال مشترک: این‌ها می‌توانند داخل فضایی باشند که در آن زندگی می‌کنید و باز هم مالکیت مشترک باشند.

به همین دلیل است که این همه پروژه آشپزخانه و حمام در استراتا به تأیید نیاز دارد، حتی وقتی مالک مطمئن است کار کاملاً داخلی است. جابه‌جا کردن سینک یا توالت یعنی دست زدن به زهکشی. باز کردن دیوار میان آشپزخانه و نشیمن ممکن است یعنی دست زدن به سازه. در پروژه‌هایی که ما اداره می‌کنیم، بازسازی داخلی در استراتا جز در موارد اندک، همیشه جایی به فهرست بند ۵(۱) می‌رسد، و فرض اینکه نمی‌رسد اشتباه معمول است.

پیش از تعیین دامنه کار، نقشه ثبتی استراتای خودتان را بخوانید. این یک سند ثبت‌شده است و نشان می‌دهد مرز در ساختمان شما کجاست. حدس زدن از روی جای رنگ دیوار، بعداً بیشتر از یک ساعت وقت گذاشتن برای نقشه در امروز هزینه دارد.

آیین‌نامه ۶، و تفاوتی که داخل واحد به نفع شماست

آیین‌نامه استاندارد ۶ به تغییرات در مالکیت مشترک می‌پردازد. مالک باید پیش از هر تغییری در مالکیت مشترک، از جمله مالکیت مشترک محدود (limited common property)، یا دارایی‌های مشترک (common assets)، تأیید کتبی شرکت استراتا را بگیرد. مالکیت مشترک محدود، مالکیت مشترکی است که برای استفاده انحصاری مالکان یک یا چند واحد استراتا تعیین شده است، و در عمل تعداد زیادی از بالکن‌ها، پاسیوها و جاهای پارک را شامل می‌شود.

حالا این دو آیین‌نامه را کنار هم بگذارید، چون تفاوت آن‌ها مفیدترین نکته در این موضوع است و کمتر کسی به آن اشاره می‌کند.

بند ۵(۲) می‌گوید شرکت استراتا نباید بدون دلیل منطقی از دادن تأیید خودداری کند، ولی می‌تواند به عنوان شرط تأیید از مالک بخواهد که کتبی بپذیرد مسئولیت همه هزینه‌های مربوط به تغییر با خودش باشد. بند ۶(۲) شرط مربوط به هزینه‌ها را دارد و همین‌جا تمام می‌شود. محدودیت مشابهی برای اختیار شرکت در آن وجود ندارد.

پس مالک درباره تغییرات داخل واحد استراتای خودش حق بیشتری دارد تا درباره هر چیزی که به مالکیت مشترک مربوط است. شورایی که یک تغییر داخلی معقول را رد می‌کند، برخلاف یک معیار نوشته‌شده عمل می‌کند. شورایی که اجازه تغییر در مالکیت مشترک را نمی‌دهد، از اختیاری استفاده می‌کند که آیین‌نامه‌های استاندارد آن را به همان شکل محدود نکرده‌اند. بر همین پایه برنامه‌ریزی کنید: بخش‌هایی از پروژه که به مالکیت مشترک می‌رسد، همان بخش‌هایی است که باید اول مطرح کنید و برایشان راه جایگزین داشته باشید.

آیین‌نامه ۵ همچنین برای واحد استراتا در نقشه استراتای زمین خالی (bare land strata plan) اعمال نمی‌شود، که ترتیبی متفاوت با ساختمان آپارتمانی یا تاون‌هاوس معمول است.

توافق‌نامه تغییرات، و معنای واقعی این اصطلاح

ممکن است بشنوید که به این سند توافق‌نامه پذیرش مسئولیت (assumption of liability agreement) می‌گویند. بدانید که این عبارت را اهل این صنعت به کار می‌برند و در متن قانون نیامده است. آنچه آیین‌نامه‌های استاندارد قانون در عمل اجازه می‌دهد محدودتر و روشن‌تر است: شرکت استراتا می‌تواند به عنوان شرط تأیید از مالک بخواهد که کتبی بپذیرد مسئولیت همه هزینه‌های مربوط به تغییر با خودش باشد. این شرط کتبی هم در بند ۵(۲) آمده و هم در بند ۶(۲).

در عمل استراتا پیش از صدور تأیید کتبی یک توافق‌نامه برای امضا می‌فرستد. آن را بخوانید. این قراردادی است که امضا می‌کنید، شرط‌های آن را قانون تعیین نکرده است، و ممکن است تعهدهایی فراتر از آن یک جمله آیین‌نامه داشته باشد.

کار را بر پایه یک ایمیل دوستانه یا یک «بله» شفاهی از یکی از اعضای شورا شروع نکنید. آیین‌نامه از تأیید کتبی شرکت استراتا حرف می‌زند. تأیید باید کتبی باشد، و پیمانکاری که بدون آن کار را شروع کند، شما را در خطر دستوری قرار می‌دهد که واحد را با هزینه خودتان به حالت قبل برگردانید.

آیین‌نامه‌های خود ساختمان شما بر آیین‌نامه‌های استاندارد مقدم است

این همان نکته‌ای است که بیشتر چیزهایی را که مردم در اینترنت می‌خوانند، از جمله بخش‌های مفید آن را، بی‌اعتبار می‌کند.

آیین‌نامه‌های استاندارد فقط تا جایی اعمال می‌شوند که یک استراتا اصلاحیه‌های خودش را در اداره ثبت اسناد زمین (land title office) ثبت نکرده باشد. بیشتر استراتاها اصلاحیه ثبت کرده‌اند. پس سندی که در عمل بازسازی شما را تعیین می‌کند، آیین‌نامه‌های ثبت‌شده استراتای خودتان است، که ممکن است فهرست آیین‌نامه ۵ را گسترش دهد، شرط‌های اداری اضافه کند، یا مسیر تأیید را به‌کلی تغییر دهد.

پیش از هر برنامه‌ریزی، این آیین‌نامه‌ها را از شرکت استراتا یا از راه بررسی سند ملک بگیرید. یک مطلب کلی، از جمله همین مطلب، وضعیت پیش‌فرض طبق قانون را توضیح می‌دهد. ممکن است ساختمان شما سال‌ها پیش از این وضعیت پیش‌فرض فاصله گرفته باشد، و نسخه‌ای که ثبت شده همان نسخه‌ای است که برای شما الزام‌آور است.

همین برای نقشه ثبتی استراتای شما هم صدق می‌کند. هر دو سند مخصوص ساختمان شماست، هر دو را می‌شود به دست آورد، و خواندنشان کم‌هزینه‌ترین قدم در کل این روند است.

این موضوع در یک کار واقعی برای زمان‌بندی و هزینه چه معنایی دارد

زمان گرفتن تأیید روی مسیر بحرانی (critical path) پروژه است. این همان بخشی است که مالکان بیش از همه دست‌کم می‌گیرند. شورای استراتا طبق برنامه خودش جلسه می‌گذارد، و پیمانکار بدون داشتن تأیید کتبی نمی‌تواند به شکل قانونی کار را شروع کند. در کارهایی که ما اداره می‌کنیم، فاصله میان فرستادن درخواست و داشتن تأیید امضاشده، بزرگ‌ترین نامعلوم زمان‌بندی در آغاز یک پروژه استراتا است، و سازنده کنترلی روی آن ندارد.

شرط‌هایی که همراه تأیید می‌آید هزینه خودش را دارد. استراتاها معمولاً برای ساعت کار، رزرو آسانسور و پوشاندن آن، پارک خودروی پیمانکاران جزء، و مسیر آوردن مصالح و بردن نخاله قانون می‌گذارند. هر کدام از این‌ها یک محدودیت واقعی برای بازده کار است. گروهی که فقط بین ساعت ۹ و ۴ می‌تواند با چکش برقی کار کند، فقط در روزهای مشخصی می‌تواند آسانسور رزرو کند، و باید مصالح را از یک راهروی خدماتی رد کند، با سرعت کار در یک خانه مستقل پیش نمی‌رود.

دلیل واقعی اینکه بازسازی در استراتا اغلب بیشتر از همان دامنه کار در یک خانه طول می‌کشد همین است. علت، محدودیت‌های سر و صدا و دسترسی است، و سختی کار همان است. پیش از امضای هر چیزی هزینه این محدودیت‌ها را حساب کنید، چون از پیش قابل دانستن هستند و رقم را تغییر می‌دهند.

یک عادت دیگر در تعیین دامنه کار که پول را حفظ می‌کند: فرض کنید آشپزخانه یا حمام به فهرست بند ۵(۱) می‌رسد، تا وقتی که از روی نقشه خلاف آن را تأیید کرده باشید. لوله‌کشی و سازه جز در موارد اندک، در هر نوع از این کارها درگیر است.

ترتیب انجام کار

ترتیب کار در اینجا از بازسازی یک خانه مستقل مهم‌تر است، چون دو مرحله خارج از کنترل شماست و هر دو نزدیک شروع کار قرار دارند.

• آیین‌نامه‌های ثبت‌شده استراتا و نقشه ثبتی استراتای خودتان را بگیرید. این کار را اول انجام دهید، پیش از طراحی.
• از روی نقشه پیدا کنید مرز واحد استراتای شما کجاست و چه چیزی داخل واحدتان مالکیت مشترک است.
• دامنه کار را مورد به مورد با فهرست بند ۵(۱) و با آیین‌نامه ۶ مقایسه کنید.
• درخواست تغییر را همراه نقشه‌ها، شرح دامنه کار و مشخصات پیمانکارتان به شورا بفرستید.
• توافق‌نامه تغییرات را پیش از امضا با دقت بخوانید، و اگر شرط‌هایش گسترده است، درباره آن مشاوره بگیرید.
• پیش از اینکه هیچ پیمانکار جزئی کار را شروع کند، تأیید کتبی را در دست داشته باشید.
• هزینه شرط‌های استراتا درباره ساعت کار، دسترسی به آسانسور، پارک و بردن نخاله را در زمان‌بندی و در قرارداد حساب کنید.