卑诗省分契式物业拒绝装修申请怎么办

第1步：取得书面的拒绝决定和理由

写信给业主委员会，要三样东西：决定、决定依据的附例，以及理由。电话里或走廊上随口说的拒绝，让你没有可以回应的内容。

你也可以查看业主委员会自己的记录。《分契式物业法》第35(1)(a)条要求分契式物业为业主委员会会议制作会议记录，包括每次表决的结果。第36条给业主查看这些会议记录并取得副本的权利。分契式物业必须在收到要求后2周内照办。查看免费，副本每页最多收25加分（《分契式物业条例》(Strata Property Regulation) 第4.2条）。

如果业主委员会根本没有答复，直接看第4步。书面的听证会要求，是让法定期限开始计算的文件。

第2步：找到拒绝所依据的附例

拒绝所依据的条文，决定了业主委员会可以在多大范围内拒绝。先读你大楼自己登记的附例，因为它们和《标准附例》(Standard Bylaws) 不同的地方，以大楼的附例为准。然后把拒绝和下表对照。

第5(2)条附例中的“无理”(unreasonably) 一词，《标准附例》没有给出定义。发生纠纷时，由审理申请的机构判断拒绝是否无理。《民事纠纷仲裁处法》(Civil Resolution Tribunal Act) 第121(1)(a)条授权仲裁处审理有关附例解释或适用的申请。

第3步：针对对方说明的理由修改申请

如果理由可以回应，修改后的申请是首先要试的途径。决定权仍然在业主委员会，业主委员会可以在下一次会议上作出决定。

我们和业主一起修改申请时，是这样针对理由作出修改的：

把修改作为一份新的、注明日期的申请寄出。逐条引用拒绝中的每一条理由，把你的回应直接写在下面，让业主委员会成员可以一条一条核对。我们为业主修改工程范围时，会在同一份文件里一起修改价格和工期。

• 缺了一份文件：把它寄过去，并在附信里写明文件名称。
• 工程范围里的某一项有问题：删掉这一项或重新设计，并说明你做的是哪一种。
• 顾虑是新地板传出的噪音：附上制造商对这种地板及其垫层的测试数据，并说明它如何符合大楼自己的地板附例。
• 顾虑是服务其他单位的水管或风管：附一张图，标出哪些管道保持原样，哪些管道会受到工程影响。
• 顾虑是以后的维修费用由谁承担：主动提出签署《标准附例》第5(2)条允许分契式物业要求的书面费用协议。

第4步：书面要求召开业主委员会听证会

如果修改后的申请仍然没有通过，或者业主委员会一直不答复，就要求听证会。《分契式物业法》第34.1(1)条允许业主或租户“以书面申请并说明提出要求的理由”，要求在业主委员会会议上举行听证会。

接下来有两个期限。业主委员会必须在收到要求后4周内召开业主委员会会议听取你的意见（第34.1(2)条）。如果听证会的目的是取得决定，业主委员会必须在听证会后一周内给你书面决定（第34.1(3)条）。条例第4.01条把听证会定义为“在业主委员会会议上当面陈述意见的机会”。

在要求里写明目的：你要求业主委员会就你在某个日期提交的装修申请作出决定。正是这句话让一周的期限开始生效。

带上图纸、产品说明书，以及你对每一条理由的书面回应。请业主委员会说明，满足什么条件它就可以批准这项工程。

听证会要求还有第二个用处。根据该法第189.1(2)条，业主只有在根据第34.1条要求过业主委员会听证会之后，才能请民事纠纷仲裁处解决分契式物业纠纷，除非仲裁处指示免除这项要求。保留一份注明日期的要求副本。

第5步：决定权在业主手里时，就去问业主

有些申请需要全体业主投票，业主委员会不能单独批准。上表的第四行是主要的情况。

该法给业主两种办法，把决议提交业主大会。根据第46(2)条，持有分契式物业法团 (strata corporation) 至少20%投票权的人，可以通过书面要求提出一项决议，这项决议必须列入下一次年度或特别业主大会的通知和议程。根据第43条，持有同样比例投票权的人可以要求召开特别业主大会，分契式物业必须在收到要求后4周内召开。

第27(1)条还允许业主在业主大会上以多数票指示业主委员会，但要在第27(2)条规定的范围内。依靠这一条之前，请先咨询律师。

第6步：民事纠纷仲裁处

民事纠纷仲裁处是卑诗省裁决大多数分契式物业纠纷的仲裁机构。它的分契式物业页面说，它“对卑诗省大多数分契式物业申索都有管辖权，金额不限”。《民事纠纷仲裁处法》第121(1)条列出了它受理的申请。这份清单上有两项适用于被拒绝的装修：附例的解释或适用，以及分契式物业法团或其业主委员会针对某位业主作出的决定。

仲裁处的程序页面介绍了4个主要阶段，并说双方在任何阶段都可以同意和解。你通过仲裁处免费的Solution Explorer提出申请，这是一组问题，会引导你找到正确的申请表。仲裁处审查申请后发出争议通知 (Dispute Notice)，由分契式物业作出答复。接下来是协商，然后是调解 (facilitation)，由仲裁处的一名案件经理帮助双方尝试达成协议。如果双方无法达成协议，就由一名仲裁处成员对申请作出裁决。

要为等待做好准备。仲裁处的分契式物业页面（2026年10月4日查阅）说：“由于申请数量多，你的申请可能要几个月才能审查完并发出争议通知。”

提出申请有时间限制。仲裁处关于时效期限的页面说，《时效法》(Limitation Act) 规定的期限通常是2年，而且只有在你提交申请表并支付所需费用后，期限才停止计算。仲裁处不会替你计算期限，所以请向律师询问你自己的日期。

收费列在仲裁处的收费页面上。网上提交分契式物业申请收费$125，通过电子邮件或邮寄提交收费$150。由仲裁处成员作出最终决定收费$100。低收入的个人可以申请免除费用。如果双方通过协商和解，仲裁处可以退还申请费。

除非仲裁处允许你有代表，你要准备自己陈述。仲裁处关于代表的页面说，除了车祸和私密图像类申请之外，一方通常需要得到仲裁处的许可才能有代表，代表通常是律师、家人或朋友。分契式物业通过一名联络人参加，这个人必须是获得授权的业主委员会成员。

仲裁处可以下达什么命令，之后会怎样

《民事纠纷仲裁处法》第123(1)条为分契式物业申请列出了三种命令：要求一方做某件事的命令，要求一方停止做某件事的命令，以及要求一方支付金钱的命令。

第123(2)条另外增加了一项针对分契式物业决定的权力。对于有关分契式物业或其业主委员会的行为或决定的申请，仲裁处可以对分契式物业法团或业主委员会下达命令，“如果该命令对于防止或纠正严重不公平的行为、决定或投票权的行使是必要的”。

最终决定可以强制执行。根据该法第57条，仲裁处命令的核证副本可以提交到最高法院 (Supreme Court) 存档，之后就和该法院的判决具有同等效力。$100的决定费包括核证副本。

不同意最终决定的一方，可以向卑诗省最高法院申请司法审查 (judicial review)，也就是请法院审查仲裁处的决定。该法第56.6(1)条要求在决定作出之日起60天内提出申请。

针对严重不公平决定的最高法院途径

《分契式物业法》给了最高法院对分契式物业决定的单独权力。根据第164(1)条，经业主或租户申请，法院可以下达它认为必要的任何临时或最终命令，以防止或纠正分契式物业法团（包括业主委员会）对该业主或租户作出的严重不公平的行为或决定。

第164(2)条列出了法院可以做的事：指示或禁止分契式物业法团或业主委员会的某个行为，变更一项交易或决议，以及规范分契式物业法团今后事务的处理方式。

“严重不公平”(significantly unfair) 是该法自己的用词，仲裁处法第123(2)条也用了同样的词。在仲裁处和法院之间作出选择之前，请咨询处理分契式物业纠纷的律师。

纠纷期间先不要开工

无论你的理由看起来多充分，都要等拿到书面批准再开工。《标准附例》第5(1)条要求在改动之前取得批准，纠纷期间这条规定仍然有效。

纠纷期间施工，会让分契式物业可以动用两项权力。条例第7.1条允许分契式物业对每一次违反附例的行为处以最多$200的罚款，违规持续期间最多每7天可以再罚一次。该法第133条允许分契式物业自行纠正违规，包括在分契单位内施工，并向业主收取合理的费用。

在业主拿到书面批准之前，我们暂缓开工日期。如果你预计要向仲裁处提出申请，尽早告诉你的承包商，让材料在结果确定之后再订购。