在北岸选择装修承包商的完整指南

北岸装修市场的实际情况

北岸最好的承包商很少做广告，因为他们不需要。老客户的介绍就能排满他们的日程。所以网上最容易找到的公司，不一定是做得最好的公司，而做得最好的公司常常要排几个月的队。这一点应该改变你找承包商的方法：问邻居，问已经在你那条街上干活的各工种师傅。如果一个承包商下周就能开工做一个大项目，要把这当作一个需要问清楚的问题。

第二点要明白的是，这个市场由小公司组成。这里大多数住宅装修公司有1至4个施工队，老板通常亲自干活或者在现场。这通常对质量有好处，对工期不利，因为这种规模的公司能接的活有限，接多了就会有事情拖后。真正要问的是，承包商会不会如实告诉你实际的开工日期。

第三，在这里，地理位置比大温哥华地区的大多数地方更重要。北温哥华市、北温哥华区和西温哥华是三个独立的市政府，有三个独立的建筑部门、三套营业执照登记，许可证审批时间也不同。主要在其中一个市工作的承包商，不一定熟悉另外两个。北岸的房子本身也有难处：1990年以前建的房子，有石棉、铝线布线和陶土排水管，建在有坡度、树多的地块上。在更平坦、更干燥的地方学手艺的施工者，到这里会遇到麻烦。

这些都说明，你需要的是一家可以核查的公司，公司大小不重要。本指南的其余部分讲的就是怎样核查。

卑诗省的执照和保险：查什么，去哪里查

卑诗省给电工和水管工发执照，但不用同样的方式给总承包商发执照，这让大多数房主感到意外。省里没有可以查询的“装修承包商执照”。实际存在的是几项独立的登记，把它们放在一起，就能知道一家公司是否真实存在、是否有保险、让它进入你的房产是否安全。

下面每一项核查都免费、公开，几分钟就能完成。签约前全部做完，顺序随你。如果承包商抗拒其中任何一项，他已经回答了你真正的问题。

什么情况下需要BC Housing执照和2-5-10保修

这是卑诗省规定中最常被误解的部分，而且两边都有误解：有些房主要求法律并不提供的保修，有些承包商没有办理法律要求的执照。

在卑诗省，新建房屋必须由在BC Housing持牌的住宅建筑商建造，并且必须有第三方的2-5-10新房保修保险：人工和材料保两年，建筑外壳保五年，结构保十年。“新建房屋”的范围比听起来要广。你地块上新建的巷屋或后院屋 (coach house) 也算在内；改动大到BC Housing认定为大规模重建 (substantial reconstruction) 的装修也算在内，这通常指房子换了新地基，而且地基上方一半或更多的结构是新的。

普通装修不在这个制度之内。厨房、浴室、现有房子里的地下室套房，甚至保留了大部分结构的大型全屋翻新：这些都不需要强制的2-5-10保险，施工也不需要BC Housing的执照。需要知道的例外是建筑外壳翻新，也就是修复建筑外层水损的专门类别，这类工程需要执照，也需要自己的保修保险。

这对请承包商的意义是：做装修时，保护你的是合同里承包商自己的施工质量保修、他的保险和保留金。建巷屋、后院屋或做大规模重建时，必须核查BC Housing执照，因为没有执照，项目就不能合法登记，保护房子十年的保修也就不存在。

固定价格、成本加酬金和按工时材料计费：怎样读报价

对比数字之前，先弄清楚你看到的是哪一种数字，因为这三种计价方式把风险放在不同的地方。

固定价格写明一个总价。承包商承担自己估价出错和工作效率的风险，你承担自己改主意的风险。这是大多数房主想要的方式，也是我们采用的方式，因为在拆除开始之前，最重要的数字就已经确定了。成本加酬金 (cost-plus) 按实际人工和材料收费，再加一笔写明的酬金，适合确实有未知情况的项目，历史建筑工程就是典型例子。但这种合同一定要有费用封顶上限 (not-to-exceed)，因为没有上限的成本加酬金合同，花多少钱都没有限度。按工时和材料计费 (time-and-materials) 是没有任何约束的成本加酬金：一个小时费率，加上材料加价。它适合小型维修和上门维修，不适合工程范围明确的装修，因为没有人对总价负责。

要警惕的是一种假装成别的东西的混合方式：一个固定价格，下面堆着大量选材预算额度 (allowance)，多到无法知道真实的数字。如果合同金额有一半在选材预算额度里，你手上的其实是一份贴着固定价格名称的成本加酬金合同。签约前把这些额度加起来，并问清楚某一项超出时，加价怎么算。

然后先对比包含的内容，再对比总价。每份报价是否包含许可证和许可证费、石棉检测、垃圾清运和清洁？瓷砖、洁具和橱柜的选材预算额度是否在相近的档次？每平方英尺$8的瓷砖额度和每平方英尺$25的瓷砖额度，说的是两栋不同的房子，即使最后总价一样。一个$100,000的项目，真正的报价有三至五页，按工种逐项列出，预备金单独列一行。只有一页纸的总价，最多只能算一个估计。

看到就应该结束谈话的警示信号

北岸大多数糟糕的装修经历，过程都一样，警示信号在签约之前就已经能看到。其中有些信号单独出现时只是带来麻烦，还不足以排除这个承包商。两三个同时出现，就是一种规律。

最重要的一个信号是大幅折扣。当一份报价比其他报价低25%至40%，原因是漏掉了工程范围、选材预算额度不现实，或者公司的做法是先报低价，等你的厨房拆空、你已经没有任何议价余地之后，再靠变更单赚回利润。请承包商准确解释他的报价为什么更低。如果附近已经有施工队在干活，或者和供应商有实际的合作关系，这是真实的回答。耸耸肩不算回答。

• 要求的定金超过合同金额的20%，Consumer Protection BC明确把这列为警示信号
• 明显需要许可证的工程却完全不提许可证，或者不经讨论就把许可证写成“由业主负责”
• 只有一个总价，没有人工、材料、选材预算额度或预备金的明细
• 没有不包含项目清单。未知情况无论如何都存在；诚实的报价会把它们写出来
• 拒绝或拖延提供保险证明、WorkSafeBC证明或市政营业执照
• 没有书面的变更单流程，或者说“最后再一起算”
• 合同抬头写的公司名称和签名栏写的公司名称不一样
• 催你尽快签约，或者报价在上门当天就失效
• 在北岸1990年以前建的房子里，承包商认为墙后面什么问题都不会有
• 没有书面的施工质量保修

定金、付款计划，以及法律要求你保留的10%

在卑诗省，合同金额10%至15%的定金是正常的，用于进场施工和最初的材料订购。Consumer Protection BC把超过20%的定金列为警示信号，这有充分的理由：在任何人到现场之前就要30%或50%的承包商，是在让你为他的公司运营出钱，近年来上过新闻的几起卑诗省装修失败事件，正是这种情况。定金之后的进度款，应该与已经完成、可以核实的施工节点挂钩，例如水电预埋验收通过、装修面层完工，不要与日历上的日期挂钩，因为按时间付钱的付款计划只保护收钱的公司。

然后是保留金 (holdback)。大多数房主从没听说过它，而它是你自己的法律义务。根据卑诗省《建筑商留置权法》(Builders Lien Act)，业主每次付款都必须扣留工程价值的10%。这笔保留金在基本完工后55天付出，前提是你的产权上没有登记留置权，谨慎的业主在付出之前会做一次产权查询。保留金是为了保护分包商和供应商：如果总承包商不付钱给他们，他们可以对你的房产申请留置权，而保留金就是用来支付这些索赔的钱。提前付出，你可能要付两次钱。

这一点要说清楚：保留金是法定的。法律要求你扣留它，扣不扣留不由谈判或承包商的同意决定。如果一份装修合同在你没有要求的情况下，就在付款计划里列出10%的保留金，这说明了这家公司的做事方式。如果合同不提保留金，或者要你放弃它，说明的是另一回事。

最后一笔付款也有自己的规矩。等完工验收时的缺陷清单真正全部处理完再付，并且记住，保留金的付出无论如何都按法定时间进行。写得好的合同会把这两件事分开，让收尾清单上的事项不和留置权的时间混在一起。

合同：哪些内容必须写下来

我们在北岸听到的装修纠纷，除了少数几起，都可以追溯到一份从来没有写清楚买的是什么的文件。“厨房装修，$95,000”加一条签名线，意味着双方都只能靠记忆，而每个人都会记得对自己有利的那一面。

工程范围部分应该写得长到读起来乏味。写明实际的产品，不能只写类别：台面的品牌、系列和厚度，只写“石英石台面”不够。还没选定的地方，写明以加元计的选材预算额度 (allowance)，并准确写出它包括什么，因为一个水管额度包不包括淋浴阀，差别是$4,000。不包含项目清单也要和包含的内容写得一样清楚。把石棉清除或排水管更换写进不包含项目，是在提前告诉你未知情况在哪里，这样第三周发现问题时，大家坐下来商量就可以，不会让你毫无准备。

变更单是项目容易出问题的另一个地方。每一项变更都应该在施工前定价、写成书面并签字，包括对工期的影响，这一项最常被漏掉。一项$3,000的变更如果多出九天工期，代价就超过$3,000。合同还应该写明变更的加价比例，因为如果基础合同的加价是18%，而变更按30%计算，你最好在第三份变更单之前就知道。

• 按房间写明的工程范围，列出实际产品，选材预算额度以加元写明，并说明它包括什么
• 不包含的内容和包含的内容写得一样清楚
• 总价，并写明联邦消费税和省销售税怎么算
• 按施工节点付款的计划，列出《建筑商留置权法》规定的10%保留金
• 施工前签好书面变更单，写明费用、对工期的影响和加价
• 施工质量保修期，通常为一至两年，产品制造商的保修转给你
• 谁申请许可证，谁付许可证费，审批时间拖长怎么办
• 现场条件：施工时间、停车、工人用哪个卫生间、安全、垃圾、材料堆放
• 写明的争议解决方式，让完工时的分歧除了上法庭还有别的解决途径

能问出不同答案的问题

价格和档期是每个承包商回答都差不多的两件事。有用的问题是那些能问出不同答案的问题，因为这些差别告诉你对方是什么样的人。我们有一份十五个问题的清单；下面这五个最管用。

1. 1

   我的项目经理在做我的项目的同时，还要管几个项目？

   这个答案比其他任何答案都更能预测你的体验。同时管两个项目的项目经理会在现场。同时管七个的，只是一个安排日程、偶尔来看看的人。注意他是不是马上就能说出这个数字。

2. 2

   这个年代的房子，墙打开以后你预计会发现什么？

   对一栋1968年建的北岸房子，正确的回答会说出以下几项中的一些：石膏板接缝腻子里的石棉、铝线布线、镀锌供水管、100安培电箱，以及到了使用寿命尽头的陶土排水管。回答“大概什么都没有”，说明他在这里没有经验，或者是在压低你的预期。

3. 3

   这份报价里有哪些项目不包含，为什么？

   不包含项目清单比价格告诉你的更多。一份没有任何不包含项目的报价，诚实程度更低，因为未知情况无论如何都存在。

4. 4

   你的付款计划里怎样处理《建筑商留置权法》规定的保留金？

   一家公司如果不用你提就把10%的保留金写进付款计划，说明它了解卑诗省的法律，也希望客户了解情况。一家从没听说过保留金的公司，也在告诉你一些事情。

5. 5

   我能和两位项目出了问题的客户谈谈吗？

   每个做了十年的建筑商，都有过出问题的项目。你想听的是一个具体的经历：哪里出了错，他们是怎么处理的，因为如果这种事发生在你身上，你需要的正是这些。

保修：完工后你实际上能期待什么

在卑诗省做装修，你的保修就是合同里写的内容，所以它必须写进合同。住宅装修的施工质量保修通常为一至两年，产品和设备的制造商保修转给你。卑诗省法律对建筑工程默认了一些保修，但依靠默认保修就像依靠口头协议：在出问题之前一直有效。

项目怎样收尾，和保修多少年一样重要。好的合同会定义基本完工，要求双方一起验收并写出书面的缺陷清单，并给承包商一个明确的期限来处理完。问一问，到了第二年，门卡住了或者填缝剂开裂了，会怎么样：你打电话给谁，他们多快会来？任何一个忙碌的承包商诚实的回答都是“不能当天到”，这没有问题。你要听的是，保修回访是他们日常工作的正常部分，还是一场迟早要发生的争执。

新建住宅单元的保障更强，而且是强制的：由第三方保险公司承保的2-5-10新房保修保险，跟着房子走，所以房子卖了以后保险依然有效。如果你的项目是巷屋、后院屋或大规模重建，这项保险是法律要求，没有协商余地，没有这项保险就说明建筑商没有做这项工程的执照。

我们怎样做，方便你拿来对比

我们是一家由老板亲自管理的装修公司，总部在北温哥华，从2013年起在北温哥华市、北温哥华区和西温哥华施工，在北岸完成了五十多个项目。本指南里的每一条，都是我们希望别人用来衡量我们的标准。下面是我们的流程，写下来是为了让你可以用它来核查任何人，包括我们自己。

我们先评估，再报价：打开检修口，1990年以前的房子都做石棉检测，检查电箱和排水，并确认属于哪个市，因为北温哥华市和北温哥华区的审批时间不一样。随后的方案是固定价格，材料选择都已写明，没有留作选材预算额度，所以合同上的数字就是你要付的数字。客户要求的变更，会在施工前作为单独的变更单定价并签字。

施工期间，每个工作日都有一位现场经理在现场，工期和原计划对照跟踪，一出现偏差就提出来。项目收尾时有缺陷检查、一直跟踪到完成的收尾清单、市政最终验收，以及有书面记录的保修交接。如果你在同时考察我们和另外两家公司，这很好。用同样的十五个问题问我们三家，然后对比答案。