北温哥华请装修公司之前要问的15个问题

15个问题

一次把这些问题问完，并做好记录。这样做的用处在于：管理制度好的公司能轻松回答这些问题，没有制度的公司问到第四题左右就开始临时编答案。

• 1. 你们在我项目所在的城市有营业执照吗？北岸每个城市分别发执照
• 2. 我能看一份现在有效的WorkSafeBC合规证明 (clearance letter) 吗？要最新的，去年的不算
• 3. 你们的商业综合责任险保额是多少？会把我列为附加被保险人 (additional insured) 吗？
• 4. 每天具体由谁管理我的项目？签约前我能见见这个人吗？
• 5. 这个人在做我的项目的同时，还要管几个项目？
• 6. 你们的施工队是自己的员工还是分包商？主要工种和你们合作多久了？
• 7. 你们的报价里，哪些是选材预算额度，哪些是固定价格？每一项预算额度具体包括什么？
• 8. 你们把哪些项目排除在外了？为什么？
• 9. 你们的变更单流程是怎样的？变更部分和基本合同部分的加价各是多少？
• 10. 在你们的付款计划里，《建筑商留置权法》规定的10%保留金怎样处理？
• 11. 如果许可证审批比你们的工期预计的时间长，会怎么办？
• 12. 这个房龄的房子，墙打开以后你们估计会发现什么？
• 13. 你们建议我留多少预备金？为什么是这个数字？
• 14. 除了项目顺利的客户，我能和两位项目出了问题的客户谈谈吗？
• 15. 你们的施工质量保修期是多久？最后的缺陷处理流程是怎样的？

好的回答听起来是什么样

第5题最能预示你的装修经历。同时管两个项目的项目经理会在现场。同时管七个项目的，只是一个偶尔来看看的排期人员。直接问，听对方能不能马上说出这个数字。

第12题能分出谁了解本地的房子，谁不了解。对一栋1968年建的北岸住宅，正确的回答会包括以下几项中的若干项：石膏板接缝腻子里的石棉、铝线布线、镀锌供水管、100安培的电箱，以及到了使用年限的排水瓦管 (drain tile)。说估计什么都不会发现的承包商，要么在这里没有经验，要么是在控制你的期望，没有把实情告诉你。

第14题是大家不敢问的。做了十年的建筑商，都有过出问题的项目。说从来没出过问题的公司，没有对你说实话。你想听到的是一个具体的经过：哪里出了错，他们是怎么处理的，因为如果你的项目出了问题，你需要他们做的就是这些。

第8题问的是不包含项目，它比价格更重要。没有列出不包含项目的报价，诚实度更低。未知的情况无论如何都存在。唯一的区别是：它们是在签合同前被写明，还是在签合同后才被发现。

为什么三份报价最合适

一般的建议是，在确定装修承包商之前，至少拿三份书面报价。这个数字有它的道理。两份报价的范围不够，看不出哪一份特别偏离。五六份报价要花太多时间协调，项目会拖慢；而且说实话，如果你请六家承包商免费上门做详细的现场查看和工程范围审查，大多数好的承包商会退出，因为他们知道，在六家里面竞争，成交率会下降。

三份报价能给你一个合理的价格分布。你通常会看到一份偏高，一份偏低，一份在中间。这个分布本身就说明一些问题。如果三份报价相差在10%至15%以内，工程范围多半定义得清楚，市场的定价也一致。如果有一份比另外两份低40%，这就是一个问题。后面我们会再讲。

怎样收集这三份报价，有几件事要注意。第一，给每家承包商同样的工程范围。如果你对每家描述的项目都不一样（这里讲得细，那里讲得粗，装修档次也不同），你比较的就是两样不同的东西。把你想要的写下来，更好的做法是在开始要报价之前先画好图纸。第二，定好时间。问每家承包商什么时候能把报价给你，并让他们按时交。付钱之前就不回复的承包商，付钱之后只会更难联系。

一份正规的装修报价应该是什么样

对一个$100,000的装修项目（在北岸，这是一个中档的厨房加浴室项目，或一个较小的全屋装修），一份合理的报价应该有三到五页，并且逐项列明。这算不上多。要让你明白钱花在哪里、并能和另一份报价做有意义的比较，这是最低限度的细节。

一页纸、底部只写一个总价的报价，最多算一份估价，最差只是一个猜测。从一个数字你无法判断工程范围，没写下来的交付内容，你也无法让任何人负责。

下面是一份正规报价每一部分应该包含的内容。人工要按工种分列（龙骨、电气、水管、收尾），写出大致工时或每个工种的费用。材料要列出具体产品，至少要写明每一类的选材预算额度（橱柜、台面、地板、洁具），让你知道包括了什么、升级要花多少。许可证费用要单独列成一项。预备金（装修通常为10%至15%）也要单独列一行，让你看得到。

如果你拿一份三页的逐项报价去和半页纸的总价比，这两家承包商除了价格不同，管理项目的方式也不同。逐项列明的那家在告诉你，他们把每个阶段都想过了。没有列明的那家，要么希望你不要提问，要么没有花功夫去准备答案。

最重要的几个报价项目

装修报价里各项的分量不一样。有些项目是可以预测的：如果承包商说许可证费是$4,800，你花十分钟左右就能向北温哥华区或北温哥华市核实。但其他一些项目，才是报价出现分歧、真正差别所在的地方。

选材预算额度是最大的一项。预算额度是给你还没选定的东西预留的预算，通常是瓷砖、台面材料、用水设备和灯具这类装修面层。写着“瓷砖预算额度：每平方英尺$8”的报价，和写着“瓷砖预算额度：每平方英尺$25”的报价，说的是两回事。前者是开发商标配的陶瓷砖。后者能买到像样的瓷质砖。如果两份报价的总价相同，但其中一份的预算额度只有另一份的一半，那份便宜的报价只是把真实费用推迟到了选材阶段，到时候你会被要求为家里每一个表面的升级付钱。

另一项是预备金。在装修报价里列10%至15%的预备金是标准做法，老实说，这也说明承包商懂行。北岸的装修经常会发现报价时看不到的情况：老房子里的石棉、瓷砖后面的水损、规格偏小的电线、老化的排水管。如果报价里没有预备金，就问清楚意外费用会算在哪里。回答要么是“我们自己承担”（他们不会），要么是“我们会开变更单”（他们会，而你付的钱会比报价里预留预备金还多）。

还有许可证这一项。北温哥华较大型住宅项目的许可证审批，目前要四到六个月。这个时间会影响你的开工日期、融资成本和承包商的排期。一份完全不提许可证的报价（或者只写“由业主负责”而不加说明），说明报价的人没有把整个项目的时间安排想清楚。

为什么最低的报价通常最贵

这是最难向房主解释的一件事，也是最重要的一件事。三份报价回来，如果有一份明显比另外两份低，人的本能都会说选它。是同一个项目，对吧？为什么要多付钱？

但这通常是两个不同的项目。低价报价低是有原因的，原因几乎总是这三种之一：漏了工程范围、用了较差的材料，或者靠变更单赚钱的经营方式。

漏了工程范围，是说承包商把一些东西漏掉了。也许另外两家都报了电箱升级，而他没有算进去。也许他没查就认定现有的水管没问题。也许他把许可证费、现场清理或临时设施排除在外了。这些遗漏，你要等到项目开工、收到一张你以为本来就包含的变更单时，才会注意到。

较差的材料，是说预算额度低得不现实，或者指定的产品是最低档的。一份150平方英尺厨房的报价里，橱柜预算额度只有$3,000，这就说明了问题。这些橱柜会是大型建材连锁店的成品柜体，而其他报价算的是半定制或定制橱柜。结果要么是你住着一个自己不喜欢的厨房，要么是花钱升级，而项目进行到一半时的升级费用，总是比一开始就写进报价要高。

靠变更单赚钱的方式最让人沮丧。有些承包商（这种情况不只在北岸有，到处都有）故意报低价拿下工程，因为他们知道，等你签了约，就能靠变更单赚回利润。拆除以后，你的厨房已经拆空，你在客厅里吃外卖，这时你就没有谈判的余地了。每一个“无法预见的情况”都变成一张变更单。你做的每一个决定，都是在人为压低的基准上的升级。到最后，你付的钱比原来最高的报价还多，过程也让人难受。

这是不是说你永远都该选最贵的报价？不是。但如果有一个数字比其他报价低25%至40%，要把它当作一个需要问清楚的问题。请那家承包商具体解释为什么他们的价格更低。如果他们能说出真实的节省来源（施工队已经在附近，进场成本低；和供应商有合作关系，材料价格更好），那就是合理的。如果他们说不清楚，就别选这家。

卑诗省法律下的定金和付款计划

承包商怎样安排付款计划，能说明他们怎样经营生意。在卑诗省，住宅装修合同的标准定金是合同总额的10%至15%。Consumer Protection BC明确把超过20%的定金列为警示信号，这是有道理的。要你预先付30%或50%的承包商，要么资金不足（用你的钱去完成别人的项目），要么没有保护双方的财务管控。

健康的付款计划按完成的工程节点付款。北温哥华一个常见的装修项目，付款结构可以是这样：签合同时付10%定金，拆除和水电预埋完成时付20%，机电工程（水管、电气、暖通空调）完成时付25%，装修收尾（石膏板、油漆、地板、橱柜）完成时付25%，基本完工并验收时付10%。最后的10%（保留金）在卑诗省有特定的法律意义，每个房主都应该了解。

按照卑诗省的《建筑商留置权法》，在项目基本完工后的55天内，业主必须从每一笔进度款中扣留10%。这笔保留金是为了保护分包商和供应商：如果总承包商不付钱给他们，他们可以在你的房产上登记留置权来追讨欠款，而用来满足这些追讨的就是保留金。如果你把全部款项都付给了承包商，之后有分包商登记了留置权，你可能要付两次钱。

在付款条款里不提保留金的承包商，要么不懂法律，要么希望你也不懂。无论哪种，都是问题。任何一家在北温哥华做装修的专业承包商，都应该主动把10%保留金写进付款计划，不用你开口。

签任何东西之前要核实的事

报价只有在背后的公司合法、有保险、有能力完成工程时才有意义。在北岸和任何装修承包商签合同之前，先核实下面这些事。用不了一个小时，却可能为你省下五位数的钱。

• 卑诗省公司注册：在BC Registry Services (corporateonline.gov.bc.ca) 上搜索公司名称。你会看到它是否已经注册、什么时候成立，以及状况是否良好。没有在省里注册的公司，不应该和你签合同。
• 住宅建筑商执照：在bchousing.org上确认承包商持有有效的BC Housing住宅建筑商执照。在卑诗省建房或装修住宅的人，都需要这个执照。
• WorkSafeBC保险：要他们的WorkSafeBC账号，并核实账户有效。如果有工人在你的房子里受伤，而承包商没有WorkSafeBC保险，你可能要承担责任。这一项没有商量的余地。
• 责任保险：要一份保险证明，在大温哥华地区，住宅装修的商业综合责任险标准最低为$2,000,000。保险证明应该在项目期间把你列为附加被保险人。
• 最近项目的推荐人：要三位过去12个月内完工项目的推荐人。给他们打电话。问沟通、预算准不准、工期，以及出了问题是怎样处理的。每个装修项目都会有问题：重要的是问题怎样解决。

怎样自己核实这些资质

核实这一步，是许多房主偷懒的地方，也正是你最不该偷懒的地方。核查资质，是在为你今年可能最大的一笔非必需开支做尽职调查。

BC Registry Services是免费的网上查询。输入公司名称，就能看到注册状态、成立日期，以及有没有针对这家公司的登记文件。用同一个公司实体经营了八年的承包商，和三个月前才成立的承包商，情况不一样。两种情况各有各的含义，这是你需要了解的背景。

BC Housing的持牌建筑商查询也是免费的，大约30秒就能查完。如果查不到这家承包商的名字，就直接问他们。有少数例外（例如给自己建房的自建业主 (owner-builder)），但任何向公众提供装修服务的公司都应该持有执照。

WorkSafeBC的雇主核实工具，可以让你确认一家公司有有效的账户。对装修项目来说，这一点尤其重要，因为装修是体力活。摔伤、割伤、电动工具造成的伤害：即使在管理得好的工地上，这些事也会发生。如果承包商的工人没有保险，责任问题就会转到你的财产保险上，你的保险公司不会乐意。

这些都不费时间。如果承包商被要求出示资质时反应不好（变得防备、含糊或不当回事），这就是最明显的警示信号。正规的承包商预料到会被问这些问题，也乐于回答。

装修报价中的警示信号

看过几份报价以后，你会开始看出一些规律。有些只是格式或做法上的不同。有些则是真正的警告。下面这些情况，应该让你停下来想一想。

只有一个总价、没有分项，是最明显的警示信号。如果承包商给你一个$85,000的浴室装修报价，却说不出其中多少是人工、多少是材料、多少是许可证费、多少是预备金，那么这份报价无法用来比较，在追究责任时也有危险。钱花到哪里去了？如果他们说不出来，多半他们自己也不知道。

口头的工程范围是另一个警示信号。“电的部分我们来处理”只是一句口头话。书面的工程范围是这样写的：“把现有的100A电箱换成200A电箱，给厨房新拉六条20A电路，按电气图安装14个新插座和8个新灯具。”前一种说法让你能核实做了什么。后一种只是一段记忆，三个月后两个人会记得不一样。

含糊的预算额度是一个不那么明显的问题。“标准洁具”这样的预算额度说明不了什么。按谁的标准？写明“Kohler Memoirs马桶，白色，型号K-XXXX”或“同等产品”的建筑商，给了你一个真实的基准。只写“标准马桶”的，给你的就是他们下单那天供货商那里最便宜的东西。

在北温哥华，报价不提许可证是一个严重的问题。北温哥华市和北温哥华区的建筑部门都在积极执法。任何涉及结构、水管改动、电气改动或建筑外壳改动的装修，都需要许可证。不提许可证的承包商，要么打算申请但忘了写（粗心），要么根本不打算申请（违法而且危险）。没有许可证的工程，会影响你的保险、你卖房的能力，以及出事时你要承担的责任。

定金超过合同金额的20%，应该让你马上停下来。前面讲过，Consumer Protection BC专门把这一点列为警示信号。一家管理得好的装修公司，没有任何正当理由在开工前要走三分之一或一半的项目费用。他们要么是现金流依赖你的定金（有风险），要么是把收大笔定金当作经营手段（在占你的便宜）。百分之十到十五是标准。超过20%，就需要一个充分的解释。

没有保修条款，说明承包商没有用书面形式为自己的工程负责。卑诗省法律对住宅建筑有一些默示保修，但依赖默示保修，就和依赖口头协议一样：出问题之前都没事。一份正规的报价或合同，应该写明至少一年的施工质量保修，并把材料和设备的厂家保修转给你。

北温哥华的许可证工期问题

有一件事会影响北岸的每一份装修报价：从签合同到开工的时间，比多数房主预计的长。北温哥华较大型住宅项目（任何涉及结构、全套机电或扩建的项目）的许可证审批，从递交申请到发出许可证，目前要四到六个月。

这个时间从几个方面影响你的报价。第一，材料价格会变。1月给出的报价，项目到7月才开工，报价就要面对六个月的价格不确定期。木材、钢材、混凝土和进口洁具的价格都会波动。好的报价会写明价格有效期，通常是30至60天，并加一条条款，说明如果开工日期推迟超过一定时间，材料价格怎样调整。

第二，承包商施工队的空档会变。3月有施工队可以安排的承包商，如果许可证比预计的时间长，到8月可能就没有同一支队伍了。所以有些承包商在拿到许可证之前不肯确定开工日期，也有些承包商在合同里留出排期的弹性。

第三，许可证流程本身可能改变工程范围。北温哥华区和北温哥华市都有图纸审查员，按照现行规范、分区和具体场地的要求审查申请。审查结果提出原来工程范围里没有的要求，这种情况并不少见：排水升级、触发抗震加固、树木保护计划、调整退界距离 (setback)。每一项改动都会影响费用，报价需要说明这些改动会怎样处理。

在报价里写了许可证管理部分的承包商（说明由谁准备申请、由谁回复审图意见、价格有效多久，以及如果许可证流程改变了工程范围会怎样），是在告诉你他们以前经历过这些。把许可证当成你自己的事（或者更糟，根本不提）的承包商，不是经常在北温哥华做装修项目的人。

比较报价时，不能只比价格

手里有了三份报价，大家都想把它们排在一起看总价。这是自然的，但这是错误的做法。总价是最没用的比较点。

先比较工程范围。每份报价包括的工程一样吗？把各部分并排放在一起。如果报价A包括电箱升级，报价B没有，你比较的就不是同一个项目。如果报价A的瓷砖预算额度是每平方英尺$15，报价C是每平方英尺$6，总价上的差别只是被推迟的费用。

接着比较不包含项目。每份报价都有（或者应该有）不包含项目这一部分。承包商在这里列出没有包括的东西：有害物质清除、无法预见的结构修理、园林恢复、家具存放、电器供应。比较不包含项目，能告诉你意外会从哪里来。不包含项目的清单短一些一般更好，前提是报价真的包括了这些项目。

然后看付款条款。是按节点付款吗？定金合理吗？保留金有没有写明？付款条款也能让你看出承包商怎样管理现金流和工程阶段。

最后（这是多数人跳过的部分），比较沟通的体验。每家承包商回复你最初的询问有多快？现场查看做得有多仔细？他们有没有问好问题，比如你在家里怎样生活、你想达到什么目的、你最看重什么？他们解释了自己的流程，还是量完就走？承包商在报价阶段怎样沟通，施工期间就会怎样沟通。如果在你还没付一分钱时，他们就难联系、回复慢、说细节含糊，想想等他们拿到你的定金、你的厨房也拆了以后，会是什么样子。

报价告诉不了你的事

即使是最好的装修报价，也只是一个预测。它是一位有经验的承包商，根据看得见的情况、指定的材料和已知的工程范围，对项目费用做出的最佳判断。但装修（尤其是在北岸，房子老、场地条件复杂）经常会有任何报价都无法预料的发现。

所以和承包商的关系，和报价文件一样重要。一份详细、公平、结构清楚、来自你信任且沟通好的承包商的报价，比一份看起来完美、来自只在现场匆匆见过一面的人的报价更有价值。报价让你开始。关系让你走完全程。

当墙体空腔里或底层地板下面出现意外情况时（在北温哥华的装修里，这种情况迟早会发生），你需要一个会接电话、解释发现了什么、给你附带真实费用的几种选择、让你在了解情况后做决定的承包商。这种品质在任何一个报价项目里都看不出来，却决定了这次装修是让你回想起来感到满意，还是让你后悔。

提问。每一页都读。核实资质。弄懂付款结构。如果报价里有什么说不通，在签合同前问清楚，别等到墙已经打开以后。