北温哥华靠谱装修公司的特征：签约前看什么

报价能告诉你的，比你想的多

最快、最详细的报价来自经验最多的承包商。这不是巧合。做过几百个项目的承包商，在你家走一圈就能迅速弄清工程范围，并在一周内拿出书面的费用明细。他们知道每样东西要多少钱，因为他们一次又一次算过这些价格。他们知道你家那栋1978年建的林谷错层住宅墙后藏着什么，因为他们拆开过十几栋一模一样的房子。

如果一个承包商来你家看过之后，三个星期都没有回音，这本身就说明了问题。也许他们太忙，没有认真对待你的项目。也许他们还在想办法定价，因为像你这样的工程他们做得不够多。无论是哪种情况，都不是好信号。

一份好的报价，内容要多过纸上的一个数字。你要的是分项列出：拆除、龙骨、电工、水管、装修面层、灯具洁具、许可证、预备金。你要看清哪些包含在内，哪些不包含。你要明白这个总数是怎么算出来的。如果有人给你一页纸的报价，上面只写着“厨房装修：$85,000”，没有任何明细，你就没有办法拿它和别的报价对比。等到费用开始变动，你也没有办法让任何人负责。

我们建议房主拿三份报价，更重要的是对比这些报价的详细程度。最详细的报价不一定最便宜，但多数时候来自最了解你项目的承包商。

签约前的沟通，就是施工期间的沟通

留意承包商在拿到你的钱之前怎样沟通。他们一天之内会回电话吗？他们会直接回答问题，还是绕开不答？和他们讨论想法、工期和预算容易吗，还是每次谈话都费劲？

在装修中，清楚的沟通是必须的。项目中总会出现意外。墙一打开，就会发现没想到的问题。材料会缺货晚到。有些决定要马上做出。如果在销售阶段（也就是他们本该努力争取你这单生意的时候）都难以联系上承包商，想想施工到第三个月，他们同时忙着另外四个工地的时候会是什么样子。

我们合作过的最好的承包商（也是我们给自己定的标准）会主动沟通。问题在你发现之前，他们就先告诉你。他们给你几个选择，而不会只给你一个必须接受的条件。他们用平实的话解释每个选择的得失。他们也不会一个星期不说一声就消失。

有一个具体的地方值得留意：他们怎样回答“可能会出什么问题？”这个问题。说“什么问题都不会有，我们都搞定了”的承包商，要么没有经验，要么不诚实。说“这三样东西我会预留预算以防万一”的承包商，是做过足够多项目、知道意外通常藏在哪里的人。

施压催你签约，永远是警示信号

如果承包商对你说“这个价格只限今天”或者“还有一个客户等着要这个档期”：放慢脚步。这些是销售手段。真心想做你项目的正规承包商，会给你合理的时间做决定。花一两个星期看报价、问问题，是正常的。

制造紧迫感在汽车经销店里有用（也只是勉强有用）。在一个要做好几个月、花费达到六位数的装修项目里，它没有任何位置。如果有人在你还没来得及打电话问推荐人、好好看合同或对比报价之前就催你签字，说明他们把自己手上的生意排期看得比你的项目更重。开工以后，这种关系不会变好。

对比别人低出一大截的报价也要小心。我们在北岸经常看到这种情况。一位房主拿到三份报价，其中一份比另外两份低30%至40%。这样的报价说明三种情况之一：承包商没弄懂工程范围；承包商打算以后用变更单把钱赚回来；或者承包商在人工和材料上偷工减料，而这些问题要过好几年才会显现。最便宜的装修，通常不是起步价最低的那一个。

本地经验比大家以为的更重要

北温哥华和本拿比不一样，和素里也不一样。土壤不同，坡度不同，排水要求不同，许可证流程不同，建筑官员的要求也不同。一个在列治文做得出色的承包商，面对上朗斯代尔一带山坡上的房产，或者德尔布鲁克 (Delbrook) 社区里紧挨遗产建筑的房子，可能会力不从心。

问每一个你在考虑的承包商：过去两年你们在北温哥华完成了多少个项目？要问的是北温哥华本身，大温哥华地区的其他地方不算。然后再问这些项目是在北温哥华市还是北温哥华区，因为这是两个不同的市政府，许可证流程不同，检查员不同，审批时间也不同。

北温哥华区的情况更复杂。靠近溪流、位于陡坡或在环境敏感区域的房产，要多过几道审批，不熟悉这个地区的承包商预料不到。如果不提前计划，开发许可区 (Development Permit Areas) 可能让项目工期多出几个月。最近在北温哥华区做过多个装修项目的承包商，会知道目前的审批时间、检查员的偏好，以及怎样准备文件才能避免第一次提交就被退回。

本地经验也意味着和本地各工种的关系。在北岸干活的各工种师傅（电工、水管工、木工、石膏板工）熟悉这里的房子。他们见过卡皮拉诺1960年代房子里的铝线布线。他们知道深湾1980年代房子里的聚丁烯水管 (poly-b)。他们明白，在1970年代的错层住宅里做一个“简单”的浴室装修，常常意味着要处理铸铁排水立管和含石棉的石膏板填缝料。这些都不是少见的问题，但没在北岸干过活的施工队不会这么快发现。

核查基本资料：只要10分钟

让人意外的是，大多数房主签约前都不核查承包商的资料。这些信息是公开的，也是免费的。没有理由跳过这一步，可大多数人还是跳过了。

要查什么，去哪里查：

• BC Registry Services (corporateonline.gov.bc.ca)：确认公司已经注册，并且状态良好。如果他们不是在卑诗省注册的公司，就别找他们。
• BC Housing承包商执照 (bchousing.org)：卑诗省的住宅建筑商必须持有。如果他们拿不出执照号码，就到此为止。
• WorkSafeBC保障：任何在你家施工的承包商都应该有有效的WorkSafeBC保障。如果没有，而工人在你的房产上受伤，你可能要承担责任。要他们的WorkSafeBC账号，并核实一下。
• 保险：一般责任保险（通常最低$2,000,000）在承包商损坏你的房产或第三方的房产时保护你。要一份保险证明，口头确认不算。
• 推荐人：要三位最近的客户（最近一年内）的联系方式，并且真的打电话给他们。问沟通情况、工期准不准、预算准不准，以及最后的收尾清单是怎样处理的。

执照之外还要查什么

除了正式资料，还要在网上查一查。用Google搜索公司名称，加上“complaint”（投诉）或“review”（评价）。查一查Better Business Bureau。看看他们的Google评价，除了星级，还要看他们怎样回复差评。一个在公开场合和不满意的客户争吵的承包商，等于直接告诉你他们怎样处理纠纷。

也要看看他们网上信息的时间长短和是否一致。一家公司说自己做了15年，网站却明显是上个月才建的，也没有完工项目的照片？这值得问一问。有经验的承包商都有作品集，有装修前后的对比照片，有可以追查的历史。

还有一点：问清楚和你见面的人，是不是以后每天管理你项目的人。有些规模大的公司会派一位能说会道的销售来签单，然后把项目交给一位你从没见过的现场主管。这种做法可以接受，但你应该一开始就知道。按我们的经验，估算项目的人同时也深度参与施工管理，结果最好，因为他们明白数字背后的假设。

合同是你唯一真正的保护

没有书面合同，千万不要开工。这听起来是常识，但我们经常听到房主说，他们只凭握手或几封简短的电子邮件就开始装修，等事情出了问题，却没有任何办法追究。发生纠纷时，口头协议对你没有任何保护。一点都没有。

一份正规的装修合同应该包括：完整的工程范围（详细到双方对包含哪些内容没有分歧）、合同总价、按工程节点付款的时间表、开工日期和预计完工日期、变更流程、保修条款，以及纠纷解决条款。如果缺了其中任何一项，问清楚原因。

付款时间表比大多数房主以为的更重要。合理的定金在10%至15%之间。如果承包商在开工前就要30%或50%的预付款，这是严重的警示信号。进度款只应该和完成的工程节点挂钩（地基浇好、龙骨完成、石膏板完工）。日历日期不作为付款依据。你付的是已经完成的工作的钱。

还有一件大多数房主不知道的事：卑诗省法律要求扣留10%的建筑商留置权保留金。也就是说，在项目基本完工后的55天内，你要扣留每笔进度款的10%。如果总承包商没有付钱给分包商或供应商，这笔保留金可以保护你，因为根据《建筑商留置权法》(Builders Lien Act)，这些没拿到钱的一方可以在你的房产上登记留置权，即使你已经把钱全部付给了总承包商。信誉好的承包商不用你开口，就会把保留金写进付款时间表。如果他们不同意，就要当心了。

好的变更流程是什么样的

装修期间出现变更是免不了的。打开一面墙，发现木头腐烂了。你选的瓷砖停产了。做到一半，你决定把厨房岛台加长两英尺。这些都是正常的。重要的是怎样处理。

可靠的承包商有书面的变更流程。工程范围或费用有任何变动之前，他们会先写下来：改什么，为什么改，要多少钱，对工期有什么影响。你看过以后批准（或者商量价格），双方签字后才继续施工。最后的账单上不会有意外，也不会有“我们以为你知道那是额外收费”这种话。

抗拒把变更正式写下来的承包商，会从含糊不清中得到好处。而装修中的含糊不清，最后总是房主买单。永远如此。如果有人跟你说“我们边做边看”或者“别担心，不会多多少”，这些话是警告。

能控制在预算内的项目，是每一项变更都在发生之前写下来、定好价、得到批准的项目。

技工短缺是真实的，会影响你请谁

大温哥华地区正面临技术工人短缺，预计至少会持续到2029年。在温哥华，电工、水管工和其他持证工种每小时收费$80至$120或更多，而全国是$65至$90。原因是供求关系：住房建设处在历史最高水平，新的持证技工 (journeyperson) 数量却跟不上。

选承包商时这为什么重要？因为总承包商的水平，取决于他能请到并留住的各工种师傅。和可靠的分包商长期合作的总承包商，排期更优先，价格更好，工程质量更高。经常到处找有空的工人（拿着名单一个个打电话，直到有人接）的总承包商，会遇到延误、质量不稳定和更高的费用，而这些最后都转到你身上。

问问你的承包商他们的各工种师傅是谁。他们和电工合作多久了？和水管工呢？和木工队呢？如果回答是“我们一起干了八年”，这个承包商已经建立起一支真正的队伍。如果回答含糊，或者说谁有空就用谁，做决定时要把这一点考虑进去。在北岸，进出工地的安排和陡峭的地块让协调更加重要，一支彼此熟悉做事习惯的固定队伍，决定了项目是顺利还是混乱。

看他们怎样做上门查看

第一次上门查看（承包商来你家看项目的时候）是了解他们做事方式的最好机会之一。好的承包商会花时间。除了厨房橱柜，他们还会看机电系统。他们会检查电箱。他们会问屋顶用了多少年、水管是什么材料、保温怎么样。如果有架空层 (crawlspace)，他们会打开检修口看。他们会量尺寸。

一个在你家走15分钟、一直点头、不问任何细节就说“行，这个我们能做”的承包商，不是你想交给他一个$150,000装修项目的人。上门查看应该像一次交谈。看完之后，你应该确信这个人既了解你的房子，也了解你的愿望清单。

留意他们有没有提到你没想到的事。北岸的好承包商会谈到排水。他们会问你地块的坡度。他们会注意到附近的大树，并说明这对树根侵入和地基移动意味着什么。他们会提到窗户用了多少年，以及趁一切都打开的时候，是否应该一起处理建筑外壳。这些都说明这个人会把整栋房子放在一起考虑。

但也要留意相反的情况：一上来就大谈你的房子还需要做多少额外工程的承包商。如果上门查看变成了施压，说你的屋顶快坏了、地基在开裂、你需要做$50,000你根本没问过的工程，这是一种销售手段。提醒你应该知道的情况，和制造紧迫感，是两回事。

推荐人和过去的工程会说实话

要推荐人是常见的建议。真正打电话给他们，才是大多数房主做不到的地方。打电话的时候，不要只问“你对工程满意吗？”这是一个是非题，告诉不了你多少东西。要问具体的问题：

• 项目是否在预计的工期内完成？如果没有，是什么原因造成了延误？
• 最终费用是否在原来报价的10%以内？超出的部分是怎样告诉你的？
• 项目期间的沟通怎么样：是定期向你更新，还是你要追着问才有消息？
• 他们是怎样处理问题或意外情况的？
• 下一个项目你还会再请他们吗？

推荐人的回答能说明什么

最后一个问题最能说明问题。人们出于礼貌，会对一个让他们觉得“还行”的承包商说好话。但“你还会再请他们吗”逼对方给出真实的回答。如果对方回答前停顿了一下，这个停顿就是你要的答案。

除了推荐人，如果可以，要求亲眼看看完工的项目，特别是完工一年或更久的工程。新做好的工程总是好看的。真正的考验是住满一年后，瓷砖是否还平直，油漆是否还完好，门是否还能关好，装修面层是否还看起来没问题。任何值得请的承包商，都应该乐意带你看那些经得起时间的工程。

还要专门要求北温哥华项目的推荐人。一个在西温哥华豪宅里做出漂亮工程的承包商，可能没有处理过北温哥华一栋1,400平方英尺单层平房的特殊难题，比如石头地基和旧式瓷柱瓷管布线 (knob-and-tube)。房子是什么类型，这一点重要，做过和你家类似房子的经验，比一本全是和你要建的房子毫不相像的作品集更有价值。

相信你的直觉，但每样都要核实

选承包商时，直觉是有用的。你要和这个人一起工作好几个月。他们会长时间待在你家（或者管理你新房的建造）。如果在销售阶段有什么让你觉得不对劲（如果他们态度敷衍，如果他们承诺过头，如果他们看起来更关心签单，不关心了解项目），就相信这种感觉。

但只凭直觉不够。你要核实资料，打电话问推荐人，仔细读合同，弄懂付款结构。在北岸做得最好的承包商，欢迎这种核查。不用你问，他们就会把执照号码给你。他们会主动提供推荐人。他们的合同写得周全，因为他们知道一开始讲清楚，可以避免以后的纠纷。

装修是一种合作。你把你的房子、你的钱和几个月的生活交给一个人。合适的承包商在开工之前就赢得了这份信任：靠及时回应、公开透明、本地知识，以及愿意把一切写成文字。只要你知道该看什么，这些信号都在那里。现在你知道了。