把房子拆到墙体龙骨，再重新建得更好

每个价位具体指什么

“全屋翻新”这个说法指的是三种不同的工程。网上公布的费用范围差别这么大，原因就是人们用同一个词说这三种工程。下面说明它们的区别。

最低一档，每平方英尺$150至$250，房子的基本布局保持不变，房屋系统只做更新。新厨房、新卫生间、全屋地板、刷漆、踢脚线和门窗套、灯具，以及有针对性的电工和水管工程。这一档适合1990年代或更新的房子，前提是建筑外壳完好，平面布局好用。

彻底翻新，每平方英尺$250至$450，把室内拆到墙体龙骨。每面墙都打开，所有电线和水管更换，保温和隔汽层 (vapour control) 重做，暖通空调更换，布局重新设计，装修面层全部换新。$250至$300这一档，得到的是扎实的翻新，装修面层质量好，达不到豪华级。$350至$450这一档，就包括定制橱柜、天然石材、宽板实木地板、设计师款洁具灯具、定制瓷砖和嵌入式定制木作。

如果再加上外墙重新挂板、雨幕系统和建筑外壳升级，范围就到了每平方英尺$350至$500。对于1990年以前建的北岸房子，往往要做到这一档，才能解决房子本身的问题，因为这批房子大多数在建筑外壳上做错了。

什么时候适合彻底翻新

当问题分散在房子的多个地方时，彻底翻新是合理的。如果只是厨房旧了，那就是一个厨房装修项目。如果厨房旧了，电线是铝线，窗户坏了，保温只有R-8，卫生间漏水，而且孩子搬走以后布局就一直不好用，那么一项一项分开做，总费用更高，时间也更长，不如一次全部做完。

合在一起做更省钱，原因在于打开墙体。打开一面墙的费用只付一次。墙已经打开的时候重新布线，费用只是以后再做的一小部分。保温、重新铺设水管、加上房子从来没有的通风系统，也是一样。一个房间接一个房间地分开装修，就要一次又一次地付这笔打开墙体的费用。

另一个原因，是房子的结构比它现在的状况好。梁柱结构住宅 (post-and-beam)、地基牢固且框架做得好的1960年代房子，以及现在已经买不到的地块上的房子，都属于这种情况：结构和位置值得投入这个级别的资金，而现在的装修面层体现不出这一点。

什么时候拆掉重建更划算

到了全屋翻新价格范围的最高端，这个问题就绕不开了。在北岸新建一栋定制住宅，施工费用每平方英尺$350至$550，另加$40,000至$80,000的拆除和场地准备费用，再加上设计费和许可证费，审批流程也更长、更复杂。

所以，按$350至$450做高档装修面层的彻底翻新，再加外墙重新挂板，从数字上看，已经进入了和重建差不多的区间。决定选择的，是这笔钱能换来什么。重建能得到最合理的布局、一开始就作为一个整体设计建造的现代建筑外壳，以及全屋达到现行标准的抗震和节能性能。

翻新能得到的是：速度；保留成熟的园景和树木，而树木附例 (bylaw) 可能不允许你换掉它们；省去拆除和垃圾清运费用；许可证流程更短、风险更低。在北温哥华区的很多地块上，单是树木这一点就能决定选择。

最常迫使业主重建的条件是地基。我们见过一些项目，仅修地基就要$120,000，到了这一步，从一个合格的新地基开始，钱花得更值。我们看到这种情况就会直说，并给出数字，即使这意味着我们拿不到更大的合同。

彻底翻新要更换什么

客户考虑的是装修面层，而钱和价值主要在房屋系统上。在1980年以前建的北岸房子里，下面这些通常全部都在工程范围内。

电力：原有电箱只有60或100安培的，换成新的200安培电力系统，全屋重新布线，按现在的用电方式配足够的电路。1960年代中期至1970年代中期的铝线布线，要在每一个接头处做好处理。

水管：镀锌供水管一直换到总管，检查排水管，铸铁管在接口处开裂的就更换，并改正排水通气管，老房子的通气管常常装错，直到某个水槽或浴缸咕噜作响才有人发现。

暖气和通风：这是这批房子性能上最大的变化。热泵取代旧的暖风炉，并增加制冷，现在北岸的夏天已经需要制冷。热回收新风系统 (HRV) 给密封良好的房子提供它需要的受控换气，在一栋彻底翻新的房子里，这是住起来最能感觉到的舒适度提升。

保温和气密：墙体、屋顶和边梁的保温达到现行标准，隔汽层装在墙体构造的正确一侧。气密和保温值同样重要，花费更少。

• 新的200安培电力系统和全屋重新布线，并处理所有铝线布线
• 镀锌供水管一直换到总管；更换开裂的铸铁排水管
• 用热泵取代暖风炉，增加房子从来没有的制冷
• 热回收新风系统，密封的房子需要它来正常换气
• 全屋保温和气密，隔汽层装在正确一侧
• 结构打开时做抗震改进：锚固、抗剪加固和连接件
• 检测结果为阳性时，在以上任何工程开始前先做石棉清除

各个阶段实际怎样进行

全屋翻新由一连串阶段组成，每个阶段都以一次检查验收或一个决定结束。了解整体的样子，这几个月就更容易看懂。

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   可行性评估和检查，3至6周

   核查分区，查询产权，检查结构，检测石棉，评估排水，并查看电箱和建筑外壳。正是这一步让报价建立在实际情况上。

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   设计和工程设计，8至16周

   建筑图纸、结构工程设计、坡地上的岩土工程，以及节能合规。选材在这一阶段开始，在拆除之前完成。

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   许可证，在北温哥华区需要10至16周

   决定工期的是第一次提交时材料是否齐全。交货期长的材料在审批期间同时订购。

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   拆除和石棉清除，2至5周

   检测结果为阳性的，先由持牌公司清除石棉，然后把室内拆到墙体龙骨。房子里隐藏的问题会在这个阶段暴露出来。

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   结构和建筑外壳，6至12周

   地基工程、梁和荷载传递路径、框架改动、窗户、屋顶，以及外墙在工程范围内时的外墙挂板。这些工程受天气影响，所以要按季节安排。

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   水电预埋和检查验收，4至8周

   水管、电力、暖气和通风全部完成预埋，在封上之前接受检查验收。在这之后再做改动，代价就高了。

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   保温、石膏板和刷漆，5至9周

   保温和气密通过检查后，安装石膏板，贴缝、刷底漆、刷面漆。房子重新有了房子的样子，客户在这时候会放心下来。

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   收尾装修，8至16周

   地板、橱柜、橱柜调平后为台面量尺寸、瓷砖、踢脚线和门窗套、门、洁具灯具和五金件。这是最长的阶段，交货期造成的延误也最多出现在这个阶段。

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   系统调试、收尾清单和交接

   最终检查验收，各系统调试平衡，和你一起逐项检查缺陷清单，然后结案。我们在收尾清单清零时才交房。

住在家里还是搬出去

彻底翻新时，这个问题要靠算账来决定。几个月里没有能用的厨房和卫生间，建筑外壳阶段房子会暴露在风雨中，没有切实可行的办法通过分阶段施工来避开这些。

按北温哥华现在的租金，在别处租房6至12个月，约多花$24,000至$48,000，还要加上搬家和储存费用。另一方面，房子空着，施工队可以在整层连续施工，不必分区域进行，这通常能缩短工期，并减少保护和清洁的费用。

有时可行的做法，是把大房子按楼层分阶段：彻底翻新主层和地下室时住在楼上，然后对调。由于要做防尘隔离和安排施工顺序，每平方英尺费用会更高，而且只有在有第二个厨房或可用的临时厨房，以及有单独出入口时才行得通。

无论选哪一种，都要在签合同之前决定。工期、防尘隔离预算和各工种的施工顺序，都取决于这个答案。

控制好这种规模的项目

在这个价位上，超支百分之五就是$30,000至$60,000，所以在这里，流程上的纪律比任何小型工程都更重要。

拆除之前锁定工程范围。一个全屋项目里有成千上万个决定，施工中途做的决定，费用是在图纸上做决定的好几倍。在拆第一面墙之前，选材就应该全部完成、报好价并下单。

留足真正的预备金，1980年以前的房子留15%至20%，并且不要把它花在升级上。这笔钱是为露台连接梁 (ledger) 后面的腐烂和谁也看不到的地基裂缝准备的，一旦花在更好的瓷砖上，遇到这两种问题时就没有钱了。

坚持每份变更单都在施工之前写成书面、报好价并签字。还要坚持看到一份标出关键路径 (critical path) 的工期表，也就是一旦延误就会拖慢整个项目的那些工序，这样你才能分清哪些延误要紧，哪些不要紧。

最后，要事先约定选材预算额度 (allowance) 怎样执行。每个大项目都会为还没选定的项目留这种额度。额度应该以金额写明，选定的东西高于或低于额度时怎么处理要有清楚的流程，并在每次做决定时公开结算。

我们怎样管理这种规模的项目

我们是一家老板亲自管理的公司，总部在北温哥华，2013年开始营业，完成了五十多个项目。在全屋翻新上，这一点比做一个卫生间更重要，因为大型项目出问题，几乎总是出在沟通上。

你签一份合同，包括设计、许可证、各工种和收尾装修，所以从图纸到施工之间不会出现没人负责的空档。工程范围在拆除前就固定下来。你会拿到一份标出关键路径的工期表，每周都会收到进度更新，无论那一周有没有好消息。

对于我们现在还无法知道的部分，我们也会如实说明。对于1980年以前建的房子，在你做决定之前，我们会告诉你我们预计会发现什么，发现了要花多少钱，以及我们会怎样处理。一个对还没人打开过的房子就说得完全确定的施工方，要么缺乏经验，要么只是想做成生意。