باز کردن خانه تا اسکلت دیوارها، و ساختن دوباره آن بهتر از قبل

معنای هر سطح قیمت

«بازسازی کل خانه» نام سه پروژه متفاوت است، و بازه‌های هزینه‌ای که منتشر می‌شوند به این دلیل این‌قدر با هم فرق دارند که مردم برای هر سه از همین یک عبارت استفاده می‌کنند. در ادامه تفاوت آن‌ها را می‌بینید.

در پایین‌ترین سطح، ۱۵۰ تا ۲۵۰ دلار برای هر فوت مربع، چیدمان اصلی خانه همان می‌ماند و سیستم‌ها فقط به‌روز می‌شوند. آشپزخانه نو، حمام‌های نو، کفپوش در همه خانه، رنگ، قرنیز و قاب‌ها، نورپردازی، و کارهای مشخص برق و لوله‌کشی. این پروژه برای خانه‌ای از دهه ۱۹۹۰ یا تازه‌تر مناسب است که پوسته ساختمانش سالم است و نقشه طبقاتش به کار می‌آید.

بازسازی کامل، ۲۵۰ تا ۴۵۰ دلار برای هر فوت مربع، داخل خانه را تا اسکلت دیوارها باز می‌کند. همه دیوارها باز می‌شوند، همه سیم‌کشی و لوله‌کشی عوض می‌شود، عایق‌کاری و لایه کنترل بخار (vapour control) از نو انجام می‌شود، سیستم گرمایش، تهویه و سرمایش عوض می‌شود، چیدمان تغییر می‌کند، و همه نازک‌کاری‌ها نو می‌شوند. با ۲۵۰ تا ۳۰۰ دلار یک بازسازی محکم با نازک‌کاری خوب می‌گیرید که در سطح لوکس نیست. با ۳۵۰ تا ۴۵۰ دلار به کابینت سفارشی، سنگ طبیعی، پارکت چوبی با تخته‌های پهن، شیرآلات و وسایل طراح‌دار، کاشی سفارشی و کارهای چوبی سفارشی توکار می‌رسید.

اگر تعویض نمای بیرونی با لایه هواگذر پشت نما و ارتقای پوسته ساختمان را اضافه کنید، بازه به ۳۵۰ تا ۵۰۰ دلار برای هر فوت مربع می‌رسد. در خانه‌ای در نورث شور که پیش از ۱۹۹۰ ساخته شده، اغلب همین نسخه است که مشکلات خانه را برطرف می‌کند، چون پوسته ساختمان همان بخشی است که در بیشتر این خانه‌ها اشتباه ساخته شده است.

چه وقت بازسازی کامل تصمیم درستی است

بازسازی کامل وقتی منطقی است که مشکلات در چند جای خانه پخش هستند. اگر فقط آشپزخانه قدیمی است، کار شما بازسازی آشپزخانه است. اگر آشپزخانه قدیمی است، سیم‌کشی آلومینیومی است، پنجره‌ها خراب شده‌اند، عایق‌کاری R-8 است، حمام‌ها نشتی دارند، و چیدمان از وقتی بچه‌ها رفته‌اند به کار نمی‌آید، انجام این کارها یکی‌یکی در مجموع گران‌تر تمام می‌شود و بیشتر طول می‌کشد تا انجام همه با هم.

دلیل اقتصادی انجام همه با هم، دسترسی است. باز کردن دیوار هزینه‌ای است که یک بار پرداخت می‌شود. سیم‌کشی دوباره خانه وقتی دیوارها از قبل باز هستند، بخش کوچکی از هزینه سیم‌کشی دوباره در آینده را دارد. عایق‌کاری، لوله‌کشی دوباره و افزودن سیستم تهویه‌ای که خانه هرگز نداشته هم همین‌طور است. بازسازی اتاق به اتاق و پشت سر هم، این هزینه دسترسی را بارها می‌پردازد.

دلیل دیگر خانه‌ای است که سازه‌اش از وضع فعلی‌اش بهتر است. خانه‌های تیر و ستونی (post-and-beam)، خانه‌های دهه ۱۹۶۰ با اسکلت‌بندی خوب روی پی سالم، و خانه‌هایی روی زمین‌هایی که امروز دیگر نمی‌شود مثلشان را خرید، همه نمونه‌هایی هستند که در آن‌ها سازه و موقعیت، سطحی از سرمایه‌گذاری را توجیه می‌کنند که نازک‌کاری فعلی نشان نمی‌دهد.

نقطه‌ای که ساختن دوباره بهتر است

در بالای بازه بازسازی کل خانه، این سؤال را نمی‌شود کنار گذاشت. ساخت یک خانه سفارشی نو در نورث شور برای هر فوت مربع ۳۵۰ تا ۵۵۰ دلار هزینه ساخت دارد، به‌اضافه ۴۰٬۰۰۰ تا ۸۰٬۰۰۰ دلار برای تخریب و آماده‌سازی زمین، و به‌اضافه هزینه طراحی و پروانه برای روند تأییدی طولانی‌تر و پیچیده‌تر.

پس در بازسازی کامل با نازک‌کاری درجه‌یک با ۳۵۰ تا ۴۵۰ دلار، به‌اضافه تعویض نمای بیرونی، شما از قبل در بازه‌ای هستید که از نظر حساب با ساختن دوباره قابل مقایسه است. چیزی که تصمیم را تعیین می‌کند، چیزی است که در برابر پول می‌گیرید. ساختن دوباره به شما چیدمانی بهینه می‌دهد، یک پوسته ساختمان امروزی که از اول یکجا به صورت یک سیستم طراحی و ساخته شده، و عملکرد لرزه‌ای و انرژی مطابق مقررات فعلی در همه خانه.

چیزی که بازسازی به شما می‌دهد: سرعت، نگه داشتن فضای سبز و درختان قدیمی که آیین‌نامه (bylaw) درختان شاید اجازه جایگزینی‌شان را ندهد، نپرداختن هزینه تخریب و دفع نخاله، و روند پروانه کوتاه‌تر و کم‌خطرتر. در زمین‌های زیادی در ناحیه نورث ونکوور، همین درختان به‌تنهایی تصمیم را روشن می‌کنند.

شرطی که بیشتر از همه ساختن دوباره را ناچار می‌کند، پی ساختمان است. پروژه‌هایی دیده‌ایم که فقط تعمیر پی آن‌ها ۱۲۰٬۰۰۰ دلار هزینه داشت، و در آن نقطه شروع از یک پی درست، استفاده بهتری از پول است. وقتی این را می‌بینیم، با عددها به شما می‌گوییم، حتی وقتی معنایش این است که قرارداد بزرگ‌تر را نمی‌گیریم.

چه چیزهایی در بازسازی کامل عوض می‌شود

مشتری‌ها به نازک‌کاری فکر می‌کنند، و پول و ارزش اصلی در سیستم‌هاست. در خانه‌ای در نورث شور که پیش از ۱۹۸۰ ساخته شده، معمولاً همه موارد زیر در دامنه کار است.

برق: برق ورودی نو ۲۰۰ آمپر جایی که تابلو برق فعلی ۶۰ یا ۱۰۰ آمپر است، سیم‌کشی کامل از نو، و مدارهای کافی برای شیوه‌ای که امروز از خانه استفاده می‌شود. سیم‌کشی آلومینیومی مدارها از اواسط دهه ۱۹۶۰ تا اواسط دهه ۱۹۷۰ باید در همه اتصال‌ها به‌درستی اصلاح شود.

لوله‌کشی: لوله‌های آب گالوانیزه تا لوله اصلی عوض می‌شوند، لوله‌های فاضلاب بازرسی می‌شوند و جایی که لوله چدنی در اتصال‌ها ترک خورده عوض می‌شوند، و هواکش لوله‌کشی فاضلاب (venting) اصلاح می‌شود، که در خانه‌های قدیمی اغلب به شکلی اشتباه است که کسی متوجه نمی‌شود تا وقتی که از یک سینک یا وان صدای قل‌قل بیاید.

گرمایش و تهویه: این بزرگ‌ترین تغییر در عملکرد این خانه‌هاست. یک پمپ حرارتی (هیت پمپ) جای کوره قدیمی را می‌گیرد و سرمایش هم اضافه می‌کند، که تابستان‌های امروز نورث شور آن را لازم کرده‌اند. سیستم بازیافت گرمای هوا (HRV) به خانه‌ای که خوب درزبندی شده، همان تبادل هوای کنترل‌شده‌ای را می‌دهد که نیاز دارد، و در خانه‌ای که تا اسکلت بازسازی شده، بیشترین بهبودی است که در راحتی حس می‌شود.

عایق‌کاری و درزبندی هوا: دیوارها، بام و تیرهای لبه (rim joist) به سطح مقررات فعلی رسانده می‌شوند، با لایه کنترل بخار در سمت درست لایه‌های دیوار. درزبندی هوا به اندازه مقدار عایق اهمیت دارد و هزینه‌اش کمتر است.

• برق ورودی نو ۲۰۰ آمپر و سیم‌کشی کامل از نو، به‌اضافه اصلاح هر سیم‌کشی آلومینیومی مدارها
• تعویض لوله‌های آب گالوانیزه تا لوله اصلی؛ تعویض لوله‌های چدنی فاضلاب که ترک خورده‌اند
• پمپ حرارتی به جای کوره، با سرمایشی که خانه هرگز نداشته
• سیستم بازیافت گرمای هوا، که خانه درزبندی‌شده برای گرفتن هوای تازه به آن نیاز دارد
• عایق‌کاری و درزبندی هوا در همه خانه، با لایه کنترل بخار در سمت درست
• بهبود لرزه‌ای جایی که سازه باز است: مهار خانه به پی، تقویت برشی و اتصال‌ها
• پاکسازی آزبست جایی که آزمایش مثبت است، پیش از شروع هر یک از کارهای بالا

مرحله‌ها در عمل چطور پیش می‌روند

بازسازی کل خانه از چند مرحله پشت سر هم تشکیل می‌شود که هر کدام با یک بازرسی یا یک تصمیم تمام می‌شود، و دانستن شکل کلی آن، این ماه‌ها را قابل فهم‌تر می‌کند.

1. ۱

   امکان‌سنجی و ارزیابی، ۳ تا ۶ هفته

   بررسی منطقه‌بندی، جستجوی سند مالکیت، بررسی سازه، آزمایش آزبست، ارزیابی زهکشی، و نگاهی به تابلو برق و پوسته ساختمان. همین مرحله است که برآورد قیمت را بر پایه واقعیت می‌گذارد.

2. ۲

   طراحی و مهندسی، ۸ تا ۱۶ هفته

   نقشه‌های معماری، مهندسی سازه، ژئوتکنیک جایی که زمین شیب دارد، و انطباق با الزامات انرژی. انتخاب مصالح و وسایل اینجا شروع می‌شود و پیش از تخریب تمام می‌شود.

3. ۳

   پروانه، ۱۰ تا ۱۶ هفته در ناحیه نورث ونکوور

   چیزی که زمان‌بندی را تعیین می‌کند، یک پرونده کامل در اولین ارائه است. سفارش اقلامی که زمان سفارش تا تحویل طولانی دارند، هم‌زمان با بررسی پروانه انجام می‌شود.

4. ۴

   تخریب و پاکسازی آزبست، ۲ تا ۵ هفته

   اول پاکسازی آزبست توسط شرکت دارای مجوز، جایی که آزمایش مثبت بوده، بعد خالی کردن داخل خانه تا اسکلت دیوارها. در این مرحله مشکلات پنهان خانه پیدا می‌شوند.

5. ۵

   سازه و پوسته ساختمان، ۶ تا ۱۲ هفته

   کار روی پی، تیرها و مسیر انتقال بار، تغییرات اسکلت‌بندی، پنجره‌ها، بام، و نما جایی که بیرون خانه در دامنه کار است. این کارها به هوا بستگی دارند، پس بر اساس فصل زمان‌بندی می‌شوند.

6. ۶

   نخستین مرحله لوله‌کشی و برق، و بازرسی‌ها، ۴ تا ۸ هفته

   لوله‌کشی، برق، گرمایش و تهویه همه در نخستین مرحله کار گذاشته می‌شوند، و پیش از اینکه چیزی پوشانده شود بازرسی می‌شوند. تغییری که بعد از این نقطه انجام شود، همان تغییر گران است.

7. ۷

   عایق‌کاری، دیوار گچی و رنگ، ۵ تا ۹ هفته

   عایق‌کاری و درزبندی هوا بازرسی می‌شود، بعد دیوار گچی، نوار و بتونه، آستر و رنگ. خانه دوباره شکل خانه را پیدا می‌کند، و اینجاست که نگرانی مشتری‌ها کمتر می‌شود.

8. ۸

   نازک‌کاری، ۸ تا ۱۶ هفته

   کفپوش، کابینت، اندازه‌گیری صفحه کابینت‌ها بعد از تراز شدن کابینت‌ها، کاشی، قرنیز و قاب، درها، شیرآلات و وسایل، و یراق‌آلات. طولانی‌ترین مرحله، و مرحله‌ای که زمان سفارش تا تحویل بیشترین تأخیر را در آن می‌سازد.

9. ۹

   راه‌اندازی سیستم‌ها، فهرست کارهای باقی‌مانده و تحویل

   بازرسی‌های نهایی، تنظیم و راه‌اندازی سیستم‌ها، بازدید فهرست نواقص با شما، و بستن پرونده. ما خانه را وقتی تحویل می‌دهیم که فهرست کارهای باقی‌مانده به صفر رسیده باشد.

ماندن یا بیرون رفتن از خانه

در بازسازی کامل، این تصمیم با حساب و عدد گرفته می‌شود. ماه‌ها آشپزخانه و حمامی که کار کند وجود ندارد، خانه در مرحله پوسته ساختمان در برابر باران و هوا باز است، و هیچ راه عملی برای تقسیم کار به مرحله‌ها و دور زدن این وضع نیست.

اجاره جای دیگر برای ۶ تا ۱۲ ماه، با نرخ‌های فعلی نورث ونکوور، تقریباً ۲۴٬۰۰۰ تا ۴۸٬۰۰۰ دلار اضافه می‌کند، به‌اضافه هزینه اسباب‌کشی و انبار. در مقابل، در خانه خالی تیم‌ها می‌توانند بی‌وقفه در همه سطح طبقه کار کنند و لازم نیست بخش به بخش پیش بروند، و این معمولاً زمان‌بندی را کوتاه‌تر می‌کند و هزینه محافظت و تمیزکاری را کم می‌کند.

راهی که گاهی جواب می‌دهد، تقسیم یک خانه بزرگ به مرحله‌ها بر اساس طبقه است: در طبقه بالا زندگی می‌کنید در حالی که طبقه همکف و زیرزمین تا اسکلت باز می‌شوند، بعد جایتان را عوض می‌کنید. هزینه هر فوت مربع به خاطر مهار گرد و خاک و ترتیب کارها بیشتر می‌شود، و این راه فقط جایی جواب می‌دهد که آشپزخانه دوم یا یک آشپزخانه موقت قابل استفاده، و ورودی جداگانه وجود داشته باشد.

هر کدام را انتخاب کنید، پیش از امضای قرارداد تصمیم بگیرید. زمان‌بندی، بودجه مهار گرد و خاک و ترتیب کار پیمانکاران جزء همه به این پاسخ بستگی دارند.

کنترل پروژه‌ای به این بزرگی

با این عددها، پنج درصد بیشتر از بودجه یعنی ۳۰٬۰۰۰ تا ۶۰٬۰۰۰ دلار، و به همین دلیل نظم در روند کار اینجا از هر کار کوچک‌تری مهم‌تر است.

دامنه کار را پیش از تخریب قطعی کنید. یک پروژه کل خانه هزاران تصمیم دارد، و تصمیم‌هایی که در میانه ساخت گرفته می‌شوند چند برابر تصمیم‌هایی که روی کاغذ گرفته می‌شوند هزینه دارند. انتخاب‌ها باید پیش از پایین آمدن اولین دیوار کامل، قیمت‌گذاری‌شده و سفارش داده شده باشند.

یک بودجه احتیاطی واقعی نگه دارید، ۱۵ تا ۲۰ درصد برای خانه‌ای که پیش از ۱۹۸۰ ساخته شده، و آن را خرج ارتقا نکنید. این بودجه برای پوسیدگی پشت تیر اتصال عرشه به دیوار (ledger) و ترک پی است که کسی نمی‌توانست ببیند، و وقتی خرج کاشی بهتری شد، برای هیچ‌کدام از این دو باقی نمی‌ماند.

اصرار کنید که هر دستور تغییر کار پیش از انجام کار، مکتوب، قیمت‌گذاری‌شده و امضاشده باشد. و اصرار کنید برنامه‌ای ببینید که مسیر بحرانی (critical path)، یعنی کارهایی که تأخیرشان کل پروژه را عقب می‌اندازد، در آن پیداست، تا بتوانید تأخیری را که مهم است از تأخیری که مهم نیست تشخیص دهید.

و در آخر، روی روش کار سقف بودجه انتخاب‌ها (allowance) توافق کنید. هر پروژه بزرگ برای اقلامی که هنوز انتخاب نشده‌اند چنین سقفی دارد. این سقف‌ها باید به دلار نوشته شوند، با روشی روشن برای وقتی که انتخابی بالاتر یا پایین‌تر از آن می‌افتد، و همان زمان که هر تصمیم گرفته می‌شود به‌طور شفاف تسویه شوند.

چطور پروژه‌ای به این اندازه را اداره می‌کنیم

ما شرکتی هستیم که مالکش خودش آن را اداره می‌کند، مستقر در نورث ونکوور، فعال از ۲۰۱۳، با بیش از پنجاه پروژه تمام‌شده. در بازسازی کل خانه این موضوع از یک حمام مهم‌تر است، چون مشکلی که در پروژه‌های بزرگ پیش می‌آید، جز در موارد نادر، ضعف در ارتباط و هماهنگی است.

شما یک قرارداد دارید که طراحی، پروانه‌ها، پیمانکاران جزء و نازک‌کاری را پوشش می‌دهد، پس بین نقشه و ساخت فاصله‌ای نیست که مسئولیت در آن گم شود. دامنه کار ثابتی دارید که پیش از تخریب توافق شده است. برنامه‌ای دارید که مسیر بحرانی را نشان می‌دهد، و هر هفته گزارشی می‌گیرید، چه آن هفته خبر خوبی داشته باشد چه نه.

و درباره بخش‌هایی که هنوز نمی‌توانیم بدانیم، با شما صادق هستیم. در خانه‌ای که پیش از ۱۹۸۰ ساخته شده، پیش از اینکه تعهد بدهید به شما می‌گوییم انتظار داریم چه چیزی پیدا کنیم، اگر پیدا شود چه هزینه‌ای دارد، و چه کاری درباره‌اش می‌کنیم. سازنده‌ای که درباره خانه‌ای که هنوز کسی بازش نکرده با اطمینان کامل حرف می‌زند، یا کم‌تجربه است یا فقط می‌خواهد بفروشد.