温哥华老公寓楼装修：动工前先查什么

老楼带来哪些不同

老单位里的施工和新单位里的施工是一样的。不同之处在于要先查清哪些事。旧的装修面层可能含有有害物质。共用的水管和窗户可能快到预期寿命，分契式物业可能已经计划更换。大楼的电力系统容量是固定的，新电器需要的电可能超过剩余容量。

其中每一项都可能损坏已经完工的装修，或者让工程在完工前停下来。新铺好瓷砖的墙，一年后可能要为了一条共用水管重新打开。电器送到了，大楼可能没有容量给它供电。本页的检查要在你选择装修面层之前做，其中大部分是索取文件。

温哥华的住宅有多老

在2021年人口普查中，加拿大统计局 (Statistics Canada) 统计到温哥华市有305,335套有人居住的私人住宅。按建造年代统计，其中167,325套建于1990年或以前，138,015套建于1991年或以后。

看这些数字时要注意一点。它们把所有类型的住宅合在一起统计：独立屋、双拼屋、出租公寓和分契式公寓。人口普查统计到全市有112,105套分契式公寓，但人口普查概况 (Census Profile) 没有按房龄统计分契式公寓的数字。下表显示的是全市住宅整体的房龄。

有害物质：法律要求的检查

在任何拆除之前、在价格定下来之前，先检查单位。《职业健康与安全条例》(Occupational Health and Safety Regulation) 第20.112(2)条规定，建筑物的装修工程开始之前，负责这项工程的所有雇主以及业主，都必须确保由合格人员检查建筑物和工地，找出其中的有害物质（如果有的话）。业主和承包商共同承担这项责任。

房龄是预计会查出问题的原因。WorkSafeBC说，直到1990年代初，石棉在卑诗省都被广泛用作建筑材料。它面向业主的宣传页面说：“如果你的房子建于1990年以前，房子里可能至少有一些部分含有石棉，任何装修、拆除或维护工作都可能让石棉释放出来。”这个页面列出了常常含有石棉的材料，包括石膏板、天花板纹理涂层、保温材料、乙烯基地板和窗户油灰。

只有取样才能知道。WorkSafeBC说：“永远不要假定一种建筑材料不含石棉。光看是看不出来的。”条例规定，一种人造材料如果按照所列的测试方法测定含有至少0.5%的石棉，就算作含石棉材料。条例的有害物质清单还包括铅和其他重金属。

合格人员采集样品，逐一鉴定，并写出报告。报告写明每个样品的位置，说明它是否有害，并写明每种有害物质的位置和大致数量。报告必须放在工地上可以查阅。

如果报告查出石棉

先清除，再装修。根据第20.112(7)条和第(8)条，可能扰动已查明有害物质的装修工程，必须等到这种物质被安全地封闭或清除，并由合格人员书面确认之后，才能进行。

做这项工作的公司必须持有执照。WorkSafeBC说：“自2024年1月1日起，石棉清除承包商必须持有执照才能在卑诗省经营，任何从事石棉清除工作的人都必须完成强制性安全培训并取得证书。”清除是指把石棉拆除或封闭起来。WorkSafeBC公布了持牌承包商名单，所以签约之前，先在名单上核对公司名称。

清除之后有三份记录。所有石棉工程都必须向WorkSafeBC提交项目通知 (notice of project)。清除完成后，必须由合格人员证明工地的空气是安全的。石棉清除承包商还会给你一份报告，确认所有石棉都已封闭或清除。把这份报告放进单位的档案，并把副本寄给分契式物业。

我们不提供检查或清除的价格和时间，因为这两项我们都没有公开的数据。

选择装修面层之前，先读折旧报告

折旧报告告诉你大楼的哪些部分快要更换，以及什么时候更换。卑诗省政府说，有五个或以上分契单位的分契式物业法团 (strata corporation)，都必须每五年取得一份这样的报告，这份报告帮助业主为30年内公共财产的维修、保养和更新做计划。《分契式物业法》(Strata Property Act) 第94(2)条把它描述为一份估算主要项目的维修和更换费用以及这些项目预期寿命的报告。

条例列出报告必须描述的内容，并为每一项估算使用寿命。《分契式物业条例》(Strata Property Regulation) 第6.2(2)条的清单包括大楼的外部，以及屋顶、门和窗。清单还包括大楼的各个系统：电力、供暖、通风、空调、水管和消防。阳台和庭院也在清单上。

为了装修，要找三项内容：水管、窗户和阳台。如果报告给出的共用水管或排水管剩余寿命不长，分契式物业可能计划更换它们，这项工程可能要打开单位里的墙。根据该法第1条，服务一个以上单位的管道是公共财产 (common property)，分契式物业必须维修和保养公共财产。

这份报告有一个限制。根据条例第6.2(2)(a)条，报告依据的是现场目视检查。目视检查看不到墙里面，所以要把报告和下面的其他记录一起看。

业主委员会会议记录、工程师报告和要问分契式物业的问题

会议记录显示了自上一份报告以来业主委员会和业主作出的决定。该法第35条要求分契式物业为年度和特别业主大会以及业主委员会会议制作会议记录，包括每次表决的结果。同一条还要求分契式物业保存它取得的关于主要项目维修或保养的所有报告，包括工程师报告。

业主可以要求查看所有这些文件。根据第36条，分契式物业必须应业主要求提供记录并给出副本，这些记录的期限是2周。

阅读时留意有没有提到更换水管、更换窗户、维修阳台或外墙工程。然后书面询问物业经理 (strata manager)：

• 未来五年内，是否计划对水管、排水管、窗户、阳台或外墙进行施工？
• 这项工程是否需要工人进入单位，或打开单位里的墙、地板或天花板？
• 如果我装修过的墙或地板因为这项工程被打开，分契式物业会恢复什么，按什么标准恢复？
• 这些工程中有没有已经批准或提议的特别征费 (special levy)？

这些答案会怎样改变你的计划

这些答案可能改变你计划的先后顺序。如果分契式物业两年后要更换你浴室墙后面的共用水管，也许最好在水管工程之后再装修这个房间，或者和分契式物业商定，趁你的墙打开时把墙后面的水管换掉。

《标准附例》第7条允许分契式物业授权的人在合理的时间、提前48小时书面通知后进入单位，维修公共财产。这条附例对装修过的单位和对其他单位一样适用。

电力容量和电力规划报告

在选择电器或供暖制冷设备之前，先查清大楼的电力容量。卑诗省政府说，几乎所有分契式物业法团的电力容量都是有限的，而为扩容付费可能是一笔大开支。

一份新文件在这里有帮助。有五个或以上分契单位的分契式物业法团，必须取得电力规划报告。报告记录分契式物业电力系统的现有容量、现有用电需求、高峰需求和剩余容量的估算，以及未来需求所需的容量，例如电动车充电和热泵。大温哥华地区局辖区 (Metro Vancouver Regional District) 内分契式物业法团的截止日期是2026年12月31日。问分契式物业报告是否已经完成，并索取一份副本。

这份报告写明了自己的限制。省政府的页面说：“电力规划报告不能作为安装用电负载的依据。”业主想增加会提高用电需求的设备时，分契式物业需要确保由合格专业人士选择设备、确认电力容量，并在需要电力扩容时通知分契式物业。如果你的装修要增加大型电器或热泵，要为这项检查和它所需的时间做好安排。

单位内的电线和水管：我们打开检查

我们没有找到任何公开资料，描述温哥华各个年代的大楼里电线和水管是怎样安装的，所以本页不对任何年代作出说法。两栋同龄的大楼可能不一样，一个单位也可能被以前的业主改动过。我们通过实地查看来了解你的单位是什么情况。

报价之前，我们会查看电箱以及它供电的线路。我们会找出供水管和排水管走向哪里、在哪里接入共用管道。如果对某面墙或某条管道有疑问，我们会向分契式物业索取大楼图纸。如果答案藏在装修面层后面，在有害物质检查确认那个位置没有问题之后，我们会征得你的同意，打开一小块。

我们发现的情况涉及两个法律要点。根据该法第1条，服务另一个单位或公共财产的管道、电线和风管是公共财产，所以改动它们需要根据《标准附例》第6条取得分契式物业的书面批准。另外，电气工程由持牌承包商在取得许可证后进行。Technical Safety BC说，分契式物业的业主不能申请房主许可证，必须聘请持牌承包商；在温哥华市内，许可证由市政府签发。

封墙之前，我们会给水管和电线拍照。照片放进你为单位保存的档案。

保险免赔额和旧水管

打开旧水管再重新连接时，漏水是要预先考虑的风险，业主可能要为损坏付钱。免赔额 (deductible) 是保险理赔中的第一部分，保险公司把这部分留给被保险人自己支付。卑诗省政府说，分契式物业法团的保险免赔额可能在$100,000至$750,000之间，或者更高。

省政府关于业主保险的页面说，分契式物业可以向被视为对损失负有责任的业主追回免赔额，而且业主即使没有过错或疏忽，也可能被视为负有责任。该法第158(2)条允许分契式物业起诉业主以追回免赔额。

同一页面说，业主自己的保单可以涵盖部分或全部免赔额，也可以在规定的限额内涵盖对单位所作的改良。开工前打电话给你的保险经纪。说明单位将要装修，描述水管工程，并询问保单在装修期间和装修之后涵盖什么。

设计定下来之前的检查顺序

按这个顺序做检查，因为每一项都可能改变下一项。

• 向分契式物业索取附例、规定、折旧报告、电力规划报告、最近的会议记录和任何工程师报告。
• 书面询问物业经理，水管、窗户、阳台和外墙有没有计划中的工程。
• 请合格人员检查工程会扰动的区域有没有有害物质。
• 请人查看单位的电线、电箱、供水管和排水管。
• 打电话给你的保险经纪。
• 然后定下布局，选择产品，再向分契式物业提交申请。