بازسازی کاندو در برج قدیمی ونکوور: اول چه را بررسی کنید

ساختمان قدیمی چه چیزی را تغییر می‌دهد

کار ساختمانی در یک واحد قدیمی همان کار در یک واحد تازه‌تر است. فرق در چیزهایی است که اول باید روشن شوند. نازک‌کاری‌های قدیمی ممکن است مواد خطرناک داشته باشند. لوله‌ها و پنجره‌های مشترک ممکن است نزدیک پایان عمر مورد انتظارشان باشند، و استراتا ممکن است از قبل برنامه تعویض آن‌ها را داشته باشد. سیستم برق ساختمان ظرفیت ثابتی دارد، و یک وسیله تازه ممکن است بیش از ظرفیت آزاد مانده برق بخواهد.

هر کدام از این‌ها می‌تواند به یک بازسازی تمام‌شده آسیب بزند یا کار را پیش از تمام شدن متوقف کند. ممکن است یک دیوار تازه کاشی‌شده یک سال بعد برای یک لوله مشترک باز شود. ممکن است وسیله‌ای برسد و ساختمان ظرفیتی برای برق‌رسانی به آن نداشته باشد. بررسی‌های این صفحه پیش از انتخاب نازک‌کاری می‌آیند، و بیشترشان درخواست سند هستند.

خانه‌های ونکوور چند ساله‌اند

در سرشماری ۲۰۲۱، اداره آمار کانادا (Statistics Canada) در شهر ونکوور ۳۰۵٬۳۳۵ واحد مسکونی خصوصی دارای ساکن شمرد. ارقام آن بر اساس دوره ساخت، ۱۶۷٬۳۲۵ واحد را در ۱۹۹۰ یا پیش از آن، و ۱۳۸٬۰۱۵ واحد را در ۱۹۹۱ یا بعد از آن قرار می‌دهد.

این ارقام را با یک احتیاط بخوانید. آن‌ها همه انواع واحد مسکونی را با هم می‌شمارند: خانه‌ها، دوپلکس‌ها، آپارتمان‌های اجاره‌ای و کاندوها. سرشماری ۱۱۲٬۱۰۵ کاندو در شهر شمرد، و نمایه سرشماری (Census Profile) هیچ رقمی برای کاندوها بر اساس سن نمی‌دهد. جدول سن کل مسکن شهر را نشان می‌دهد.

مواد خطرناک: بازرسی‌ای که قانون می‌خواهد

پیش از هر تخریب و پیش از قطعی شدن قیمت، واحد را بازرسی کنید. ماده ۲۰٫۱۱۲(۲) مقررات بهداشت و ایمنی شغلی (Occupational Health and Safety Regulation) می‌گوید پیش از شروع کار بازسازی یک ساختمان، همه کارفرمایانی که مسئول آن کار هستند، و مالک، باید مطمئن شوند که یک فرد واجد صلاحیت ساختمان و محل کار را بازرسی می‌کند تا مواد خطرناک را، اگر باشد، شناسایی کند. مالک در این وظیفه با پیمانکار شریک است.

سن ساختمان دلیل انتظار پیدا شدن چیزی است. WorkSafeBC می‌گوید آزبست تا اوایل دهه ۱۹۹۰ در بریتیش کلمبیا به‌طور گسترده به عنوان مصالح ساختمانی به کار می‌رفت. صفحه کمپین آن برای مالکان می‌گوید: «اگر خانه شما پیش از ۱۹۹۰ ساخته شده، احتمالاً دست‌کم بخش‌هایی از خانه آزبست دارد که ممکن است با هر کار بازسازی، تخریب یا نگهداری آزاد شود.» این صفحه دیوار گچی (drywall)، پوشش بافت‌دار سقف، عایق، کفپوش وینیل و بتونه پنجره را در میان موادی نام می‌برد که اغلب آزبست داشتند.

تنها راه دانستن، نمونه‌برداری است. WorkSafeBC می‌گوید: «هرگز فرض نکنید یک مصالح ساختمانی آزبست ندارد. فقط با نگاه کردن نمی‌توانید بفهمید.» مقررات یک ماده ساخته‌شده را وقتی دارای آزبست حساب می‌کند که طبق روش‌های آزمایش فهرست‌شده دست‌کم ۰٫۵٪ آزبست داشته باشد. فهرست مواد خطرناک آن سرب و فلزات سنگین دیگر را هم شامل می‌شود.

فرد واجد صلاحیت نمونه‌ها را جمع می‌کند، هر کدام را شناسایی می‌کند و گزارش می‌نویسد. گزارش محل هر نمونه را می‌دهد، می‌گوید آیا خطرناک است یا نه، و محل و مقدار تقریبی هر ماده خطرناک را می‌دهد. گزارش باید در محل کار در دسترس باشد.

اگر گزارش آزبست پیدا کند

پاکسازی پیش از بازسازی می‌آید. طبق ماده ۲۰٫۱۱۲(۷) و (۸)، هیچ کار بازسازی که ممکن است به یک ماده خطرناک شناسایی‌شده دست بزند، انجام نمی‌شود تا وقتی آن ماده به‌طور ایمن مهار یا پاکسازی شود و یک فرد واجد صلاحیت این را کتبی تأیید کند.

شرکتی که این کار را انجام می‌دهد باید مجوز داشته باشد. WorkSafeBC می‌گوید: «از ۱ ژانویه ۲۰۲۴، پیمانکاران پاکسازی آزبست برای کار در بریتیش کلمبیا باید مجوز داشته باشند، و هر کسی که کار پاکسازی آزبست انجام می‌دهد باید آموزش ایمنی اجباری را بگذراند و گواهی بگیرد.» پاکسازی یعنی برداشتن یا مهار کردن آزبست. WorkSafeBC فهرستی از پیمانکاران دارای مجوز منتشر می‌کند، پس پیش از امضا نام شرکت را در آن بررسی کنید.

بعد از پاکسازی سه سند می‌آید. برای همه کارهای آزبست باید اطلاعیه پروژه (notice of project) به WorkSafeBC داده شود. یک فرد واجد صلاحیت باید تأیید کند که بعد از تمام شدن پاکسازی، هوای محل کار ایمن است. و پیمانکار پاکسازی گزارشی به شما می‌دهد که تأیید می‌کند همه آزبست مهار یا پاکسازی شده است. آن گزارش را در پرونده واحد نگه دارید و یک نسخه برای استراتا بفرستید.

ما برای بازرسی یا پاکسازی هیچ قیمت و هیچ مدت زمانی نمی‌گوییم، چون برای هیچ‌کدام رقم منتشرشده‌ای نداریم.

پیش از انتخاب نازک‌کاری، گزارش استهلاک را بخوانید

گزارش استهلاک به شما می‌گوید کدام بخش‌های ساختمان باید تعویض شوند و چه زمانی. استان بریتیش کلمبیا می‌گوید همه شرکت‌های استراتا (strata corporation) که پنج واحد استراتا یا بیشتر دارند باید هر پنج سال یک بار این گزارش را بگیرند، و این گزارش به مالکان کمک می‌کند برای تعمیر، نگهداری و نوسازی مالکیت مشترک در یک دوره ۳۰ ساله برنامه‌ریزی کنند. ماده ۹۴(۲) قانون مالکیت استراتا (Strata Property Act) آن را گزارشی شرح می‌دهد که هزینه تعمیر و تعویض اقلام اصلی و عمر مورد انتظار آن اقلام را برآورد می‌کند.

مقررات فهرست می‌کنند گزارش باید چه چیزهایی را شرح دهد، همراه با عمر مفید برآوردشده برای هر کدام. فهرست ماده ۶٫۲(۲) مقررات مالکیت استراتا (Strata Property Regulation) بیرون ساختمان را شامل می‌شود، با بام‌ها، درها و پنجره‌هایش. سیستم‌های ساختمان را هم شامل می‌شود: برق، گرمایش، تهویه، سرمایش، لوله‌کشی و حفاظت در برابر آتش. بالکن‌ها و پاسیوها هم در آن هستند.

برای بازسازی، دنبال سه مورد بگردید: لوله‌کشی، پنجره‌ها و بالکن‌ها. اگر گزارش برای لوله‌های مشترک آب یا فاضلاب عمر باقی‌مانده کوتاهی بدهد، ممکن است استراتا برنامه تعویض آن‌ها را داشته باشد، و این کار می‌تواند دیوارهای داخل واحدها را باز کند. لوله‌هایی که به بیش از یک واحد خدمت می‌کنند طبق ماده ۱ قانون مالکیت مشترک (common property) هستند، و استراتا باید مالکیت مشترک را تعمیر و نگهداری کند.

این گزارش یک حد دارد. طبق ماده ۶٫۲(۲)(a) مقررات، گزارش بر پایه بازرسی چشمی در محل است. بازرسی چشمی داخل دیوار را نمی‌بیند، پس گزارش را همراه با سوابق دیگری که در ادامه آمده بخوانید.

صورت‌جلسه‌های شورا، گزارش‌های مهندسان و پرسش‌هایی از استراتا

صورت‌جلسه‌ها نشان می‌دهند شورا و مالکان از آخرین گزارش به این سو چه تصمیم‌هایی گرفته‌اند. ماده ۳۵ قانون استراتا را ملزم می‌کند صورت‌جلسه مجمع‌های عمومی سالانه و فوق‌العاده و جلسه‌های شورا را تهیه کند، همراه با نتیجه هر رأی‌گیری. همین ماده استراتا را ملزم می‌کند هر گزارشی را که درباره تعمیر یا نگهداری اقلام اصلی گرفته، از جمله گزارش‌های مهندسان، نگه دارد.

مالک می‌تواند همه این‌ها را بخواهد. طبق ماده ۳۶، استراتا باید در صورت درخواست، سوابقش را در دسترس مالک بگذارد و نسخه آن‌ها را بدهد، که برای این سوابق ظرف ۲ هفته است.

آن‌ها را برای هر اشاره‌ای به تعویض لوله، تعویض پنجره، تعمیر بالکن یا کار روی دیوارهای بیرونی بخوانید. بعد کتبی از مدیر استراتا (strata manager) بپرسید:

• آیا در پنج سال آینده کاری روی لوله‌های آب، فاضلاب، پنجره‌ها، بالکن‌ها یا دیوارهای بیرونی برنامه‌ریزی شده است؟
• آیا آن کار لازم می‌کند کارگران وارد واحدها شوند یا دیوارها، کف‌ها یا سقف‌های داخل آن‌ها را باز کنند؟
• اگر دیوار یا کفی که من بازسازی کرده‌ام برای آن کار باز شود، استراتا چه چیزی را و با چه کیفیتی برمی‌گرداند؟
• آیا برای هر کدام از این کارها عوارض ویژه (special levy) تصویب یا پیشنهاد شده است؟

پاسخ‌ها چه چیزی را در برنامه شما تغییر می‌دهند

پاسخ‌ها می‌توانند ترتیب برنامه‌های شما را تغییر دهند. اگر استراتا قرار است دو سال دیگر لوله‌های مشترک پشت دیوار حمام شما را تعویض کند، ممکن است بهتر باشد آن اتاق را بعد از کار لوله‌ها بازسازی کنید، یا با استراتا توافق کنید که لوله پشت دیوارتان وقتی دیوارتان باز است تعویض شود.

آیین‌نامه استاندارد ۷ به کسی که استراتا اجازه داده اجازه می‌دهد در زمانی معقول و با اطلاعیه کتبی ۴۸ ساعته وارد واحد شود تا مالکیت مشترک را تعمیر کند. این آیین‌نامه برای واحد بازسازی‌شده هم مثل هر واحد دیگری اعمال می‌شود.

ظرفیت برق و گزارش برنامه‌ریزی برق

پیش از انتخاب لوازم خانگی یا دستگاه‌های گرمایش و سرمایش، ظرفیت برق ساختمان را بررسی کنید. استان بریتیش کلمبیا می‌گوید همه شرکت‌های استراتا، جز تعداد کمی، ظرفیت برق محدودی دارند، و پرداخت هزینه افزایش این ظرفیت می‌تواند گران باشد.

یک سند تازه اینجا کمک می‌کند. شرکت‌های استراتا که پنج واحد استراتا یا بیشتر دارند باید گزارش برنامه‌ریزی برق بگیرند. این گزارش ظرفیت فعلی سیستم برق استراتا، مصرف موجود، برآورد اوج مصرف و ظرفیت آزاد، و ظرفیت لازم برای مصرف‌های آینده مثل شارژ خودروی برقی و پمپ حرارتی را ثبت می‌کند. مهلت برای شرکت‌های استراتا در ناحیه منطقه‌ای مترو ونکوور (Metro Vancouver Regional District) ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ است. از استراتا بپرسید آیا گزارشش آماده است و یک نسخه بخواهید.

این گزارش حدی دارد که در خود صفحه آمده است. صفحه استان می‌گوید: «گزارش برنامه‌ریزی برق نمی‌تواند مبنای نصب بارهای برقی باشد.» وقتی مالکی می‌خواهد دستگاهی اضافه کند که مصرف برق را بالا می‌برد، استراتا باید مطمئن شود که یک متخصص دارای صلاحیت دستگاه را انتخاب می‌کند، ظرفیت برق را تأیید می‌کند و اگر افزایش ظرفیت برق لازم باشد به استراتا خبر می‌دهد. اگر بازسازی شما یک وسیله برقی بزرگ یا پمپ حرارتی اضافه می‌کند، برای این بررسی و زمانی که می‌گیرد برنامه بریزید.

سیم‌کشی و لوله‌کشی داخل واحد: باز می‌کنیم و بررسی می‌کنیم

ما هیچ منبع عمومی پیدا نکردیم که شرح دهد سیم‌کشی و لوله‌های هر دوره در ساختمان‌های ونکوور چطور نصب شده‌اند، پس این صفحه درباره هیچ دوره‌ای ادعایی نمی‌کند. دو ساختمان هم‌سن ممکن است با هم فرق داشته باشند، و ممکن است یک واحد را مالک قبلی تغییر داده باشد. ما با نگاه کردن می‌فهمیم واحد شما چه دارد.

پیش از برآورد قیمت، به تابلو برق و آنچه از آن برق می‌گیرد نگاه می‌کنیم. پیدا می‌کنیم لوله‌های آب و فاضلاب از کجا رد می‌شوند و کجا به لوله‌های مشترک وصل می‌شوند. هر جا درباره یک دیوار یا یک لوله پرسشی هست، نقشه‌های ساختمان را از استراتا می‌خواهیم. جایی که پاسخ پشت نازک‌کاری پنهان است، بعد از اینکه بازرسی مواد خطرناک آن نقطه را بی‌خطر اعلام کرد، از شما اجازه می‌گیریم که یک قسمت کوچک را باز کنیم.

دو نکته حقوقی درباره آنچه پیدا می‌کنیم اعمال می‌شود. لوله‌ها، سیم‌ها و کانال‌هایی که به واحد دیگری یا مالکیت مشترک خدمت می‌کنند طبق ماده ۱ قانون مالکیت مشترک هستند، پس تغییر آن‌ها طبق آیین‌نامه استاندارد ۶ تأیید کتبی استراتا لازم دارد. و کار برق را یک پیمانکار دارای مجوز با پروانه انجام می‌دهد. Technical Safety BC می‌گوید مالکان واحدهای استراتا نمی‌توانند پروانه مخصوص صاحب‌خانه بگیرند و باید پیمانکار دارای مجوز استخدام کنند، و در ونکوور، شهر پروانه را صادر می‌کند.

پیش از بسته شدن دیوارها از لوله‌ها و سیم‌کشی عکس می‌گیریم. عکس‌ها در پرونده‌ای می‌روند که برای واحد نگه می‌دارید.

فرانشیز بیمه و لوله‌های قدیمی

وقتی لوله‌کشی قدیمی باز و دوباره وصل می‌شود، نشتی خطری است که باید برایش برنامه ریخت، و ممکن است مالک مجبور شود هزینه خسارت را بپردازد. فرانشیز بیمه (deductible) بخش اول یک ادعای بیمه است، که بیمه‌گر پرداختش را به عهده بیمه‌شده می‌گذارد. استان بریتیش کلمبیا می‌گوید فرانشیز بیمه شرکت‌های استراتا می‌تواند از ۱۰۰٬۰۰۰ تا ۷۵۰٬۰۰۰ دلار یا بیشتر باشد.

صفحه استان درباره بیمه مالکان می‌گوید استراتا می‌تواند فرانشیز را از مالکی که مسئول خسارت شناخته شود پس بگیرد، و مالک می‌تواند بدون اینکه مقصر یا سهل‌انگار باشد مسئول شناخته شود. ماده ۱۵۸(۲) قانون به استراتا اجازه می‌دهد برای پس گرفتن فرانشیز از مالک شکایت کند.

همان صفحه می‌گوید بیمه‌نامه خود مالک می‌تواند بخشی از آن فرانشیز یا همه آن را پوشش دهد، و می‌تواند بهسازی‌های انجام‌شده در واحد را تا یک سقف تعیین‌شده پوشش دهد. پیش از شروع کار با کارگزار بیمه‌تان تماس بگیرید. بگویید واحد در حال بازسازی خواهد بود، کار لوله‌کشی را شرح دهید، و بپرسید بیمه‌نامه در آن مدت و بعد از آن چه چیزهایی را پوشش می‌دهد.

ترتیب بررسی‌ها پیش از قطعی شدن طرح

بررسی‌ها را به این ترتیب انجام دهید، چون هر کدام می‌تواند بعدی را تغییر دهد.

• آیین‌نامه‌ها، قوانین ساختمان (rules)، گزارش استهلاک، گزارش برنامه‌ریزی برق، صورت‌جلسه‌های اخیر و هر گزارش مهندسی را از استراتا بخواهید.
• کتبی از مدیر استراتا درباره کارهای برنامه‌ریزی‌شده روی لوله‌ها، پنجره‌ها، بالکن‌ها و دیوارهای بیرونی بپرسید.
• از یک فرد واجد صلاحیت بخواهید جاهایی را که کار به آن‌ها دست می‌زند برای مواد خطرناک بازرسی کند.
• سیم‌کشی، تابلو برق، لوله‌های آب و فاضلاب واحد را بررسی کنید.
• با کارگزار بیمه‌تان تماس بگیرید.
• بعد چیدمان را قطعی کنید، محصولات را انتخاب کنید و درخواست را برای استراتا بفرستید.