پروانه بازسازی کاندو در ونکوور: کدام نهاد چه صادر می‌کند

تأیید استراتا و پروانه‌های شهر دو اجازه جدا هستند

بازسازی کاندو ممکن است به اجازه دو نهاد نیاز داشته باشد، و هر کدام خودش تصمیم می‌گیرد. شرکت استراتا (strata corporation) آیین‌نامه‌هایش را اعمال می‌کند. شهر ونکوور قوانین ساختمان، برق و گاز خودش را اعمال می‌کند.

هر کدام را برای کاری که شامل آن می‌شود لازم دارید. نامه تأیید استراتا به آیین‌نامه‌های ساختمان پاسخ می‌دهد، و پروانه شهر به قوانین شهر. طبق بند ۵(۱) آیین‌نامه‌های استاندارد (Standard Bylaws)، مالک باید پیش از تغییر دادن اقلام فهرست آن، تأیید کتبی استراتا را داشته باشد. سازه ساختمان و بخش‌هایی از واحد که استراتا باید بیمه کند در این فهرست هستند.

جدول هر اجازه، کسی که آن را می‌دهد، و جایی که قاعده آن نوشته شده را نشان می‌دهد.

پروانه‌های برق و گاز را شهر صادر می‌کند

در بیشتر بریتیش کلمبیا، Technical Safety BC پروانه‌های برق و گاز را صادر می‌کند. این نهاد قانون استانداردهای ایمنی (Safety Standards Act) استان را اجرا می‌کند. شهر ونکوور یکی از استثناهاست.

صفحه حوزه اختیار Technical Safety BC می‌گوید: «۱۰ شهرداری هستند که بخش‌هایی از قانون استانداردهای ایمنی به آن‌ها واگذار شده تا پروانه‌های برق و/یا گاز صادر کنند و ارزیابی انجام دهند. Technical Safety BC معمولاً در این مناطق برای کار و تجهیزات برق یا گاز پروانه صادر نمی‌کند یا ارزیابی انجام نمی‌دهد.» فهرست آن صفحه شهر ونکوور را هم برای برق و هم برای گاز شامل می‌شود.

صفحه آن درباره پروانه‌های نصب برق همین نکته را تکرار می‌کند. Technical Safety BC این پروانه‌ها را صادر می‌کند «مگر اینکه در یکی از مناطق زیر باشید، که در آن صورت باید با شهرداری یا ناحیه بررسی کنید»، و ونکوور در فهرستی است که بعد از آن می‌آید.

برای گاز، همان صفحه حوزه اختیار برای آنچه یک دولت محلی می‌تواند صادر کند حدی می‌گذارد. برای ساختمانی غیر از خانه‌ای که هیچ دیوار مشترکی با ساختمان دیگر ندارد، دولت محلی می‌تواند پروانه نصب گاز طبیعی صادر کند، به شرطی که فشار کنتور گاز ۲ psi (۱۴ kPa) یا کمتر و کل بار وصل‌شده ۴۰۹٬۶۰۰ BTU در ساعت (۱۲۰ kW) یا کمتر باشد. اختیار گازهای دیگری که تنظیم می‌شوند، مثل پروپان، با Technical Safety BC می‌ماند.

صدور مجوز با استان می‌ماند. این صفحه می‌گوید با اینکه این ۱۰ حوزه بر برق یا گاز نظارت دارند، «Technical Safety BC همچنان بر صدور مجوز پیمانکاران و گواهی افراد واجد صلاحیت نظارت می‌کند».

مالک واحد استراتا پیمانکار دارای مجوز استخدام می‌کند

مالک کاندو نمی‌تواند کار برق یا گاز را با پروانه مخصوص صاحب‌خانه از Technical Safety BC انجام دهد. هر دو صفحه پروانه مخصوص صاحب‌خانه آن می‌گویند: «مالکان واحد استراتا، دوپلکس غیراستراتا، و کسانی که در خانه کسب‌وکار دارند نمی‌توانند پروانه مخصوص صاحب‌خانه بگیرند و باید پیمانکار دارای مجوز استخدام کنند.» این قاعده Technical Safety BC برای پروانه‌هایی است که خودش صادر می‌کند. شهر ونکوور پروانه‌های خودش را صادر می‌کند، پس از شهر بپرسید چه کسی می‌تواند برای آن درخواست بدهد.

همان صفحه‌ها نمونه‌هایی از کارهایی می‌دهند که طبق قوانین استان پروانه لازم دارند. برای کار برق، این نمونه‌ها تعویض چراغ‌ها، نصب یا جابه‌جا کردن کلید چراغ یا پریز برق، و وصل کردن تجهیزات ثابت مثل ماشین ظرف‌شویی، هود یا پمپ حرارتی را شامل می‌شوند. برای گاز، نصب یا تعویض اجاق گاز یا صفحه گاز و نصب یا تعویض لوله‌کشی گاز را شامل می‌شوند.

درخواست را پیمانکار انجام می‌دهد. Technical Safety BC می‌گوید: «اگر پیمانکار دارای مجوز استخدام می‌کنید، پیمانکار از طرف شما درخواست می‌دهد. پیش از شروع کار بررسی کنید که پروانه گرفته شده باشد.» در پروانه‌های برقی که خود این نهاد صادر می‌کند، نام یک نماینده ایمنی میدانی (Field Safety Representative)، یعنی فرد دارای گواهی که می‌تواند اعلام کند کار برق تمام‌شده مطابق قوانین است، باید در هر درخواست آمده باشد.

دو جمله دیگر از Technical Safety BC توضیح می‌دهند چرا این موضوع برای مالک مهم است. جمله اول: «پروانه در بریتیش کلمبیا الزام قانونی است و اغلب برای بیمه خانه لازم است.» جمله دوم: «اگر در جایی که قانون لازم می‌داند پروانه نگیرید، ممکن است با پیامدهایی روبه‌رو شوید، از هشدار تا جریمه نقدی یا پیگرد قانونی.»

پروانه ساختمانی: ونکوور آیین‌نامه ساختمانی خودش را دارد

مقررات ساختمانی بریتیش کلمبیا (BC Building Code) مجموعه قوانین استان برای ساخت‌وساز تازه، تغییرات و تعمیرات است. کاندویی که در شهر ونکوور است تابع سند دیگری است. صفحه استان درباره مقررات ساختمانی بریتیش کلمبیا ۲۰۲۴ می‌گوید: «توجه: مقررات بریتیش کلمبیا در شهر ونکوور اعمال نمی‌شود، چون این شهر آیین‌نامه ساختمانی خودش را دارد.»

این نکته وقتی اهمیت دارد که درباره پروانه‌ها در اینترنت می‌خوانید. مطلبی که از مقررات ساختمانی بریتیش کلمبیا یا از قوانین پروانه یک شهرداری دیگر نقل می‌کند، مجموعه قوانینی را شرح می‌دهد که با قوانین شهر ونکوور فرق دارد. مقررات فعلی استان از ۸ مارس ۲۰۲۴ اجرا شده و در بریتیش کلمبیا، بیرون از شهر ونکوور، اعمال می‌شود.

اینکه کدام کار در کاندو به پروانه ساختمانی شهر نیاز دارد، هزینه پروانه چقدر است و چقدر طول می‌کشد، پرسش‌هایی هستند که فقط شهر می‌تواند به آن‌ها پاسخ دهد. بخش بعدی توضیح می‌دهد چرا این صفحه به آن‌ها پاسخی نمی‌دهد.

چه چیزهایی را نتوانستیم بررسی کنیم، و چطور از شهر بپرسید

وب‌سایت شهر ونکوور در ۴ اکتبر ۲۰۲۶ درخواست‌های خودکار ما را رد کرد. ما از هیچ نسخه‌ای از صفحه‌های آن در وب‌سایت دیگری استفاده نکردیم. به همین دلیل این صفحه هیچ هزینه پروانه، هیچ زمان رسیدگی و هیچ فهرستی از کارهای معاف از پروانه را برای شهر نمی‌گوید. ما فقط رقم‌هایی را منتشر می‌کنیم که در منبع اصلی‌شان خوانده‌ایم.

مستقیم و کتبی از دفتر پروانه‌های شهر بپرسید و پاسخ را نگه دارید. صفحه داده‌های باز شهر برای پروانه‌های ساختمانی صادرشده، دو صفحه شهر را با عنوانشان برای اطلاعات بیشتر نام می‌برد: «When you need a permit» (چه وقت به پروانه نیاز دارید) و «Building permit» (پروانه ساختمانی). پرسش‌های زیر را همراه با شرح کارتان بفرستید.

• آیا این دامنه کار در یک واحد استراتا به پروانه ساختمانی نیاز دارد؟ هر تغییر را شرح دهید: دیوارها، لوله‌کشی، برق، کفپوش، وسایل نصبی.
• آیا به پروانه برق، پروانه گاز یا پروانه فنی دیگری نیاز دارد، و چه کسی اجازه دارد برای هر کدام درخواست بدهد؟
• درخواست به چه نقشه‌ها یا سندهایی نیاز دارد؟
• هزینه هر پروانه چقدر است و چطور حساب می‌شود؟
• زمان رسیدگی فعلی چقدر است؟
• شهر کدام بازرسی‌ها را انجام می‌دهد، و در چه مرحله‌هایی از کار؟
• آیا شهر همراه درخواست نامه‌ای از شرکت استراتا می‌خواهد؟

بازرسی‌ای که قانون پیش از شروع کار لازم می‌داند

یک مرحله قانونی پیش از هر کار بازسازی اعمال می‌شود، چه پروانه لازم باشد چه نباشد. ماده ۲۰٫۱۱۲(۲) مقررات بهداشت و ایمنی شغلی می‌گوید پیش از شروع کار بازسازی یک ساختمان، همه کارفرمایانی که مسئول آن کار هستند، و مالک، باید مطمئن شوند که یک فرد واجد صلاحیت ساختمان و محل کار را بازرسی می‌کند تا مواد خطرناک را، اگر باشد، شناسایی کند.

فرد واجد صلاحیت گزارشی می‌نویسد، و کارفرمایان و مالک باید مطمئن شوند که این گزارش در محل کار در دسترس است. اگر گزارش یک ماده خطرناک را شناسایی کند، هیچ کاری که ممکن است به آن دست بزند انجام نمی‌شود تا وقتی که آن ماده به‌طور ایمن مهار یا پاکسازی شود و یک فرد واجد صلاحیت این را کتبی تأیید کند (ماده ۲۰٫۱۱۲(۷) و (۸)).

پاکسازی آزبست سندهای خودش را دارد. WorkSafeBC می‌گوید برای همه کارهای آزبست باید اطلاعیه پروژه (notice of project) به WorkSafeBC داده شود، و از ۱ ژانویه ۲۰۲۴، پیمانکاران پاکسازی آزبست، یعنی شرکت‌هایی که آزبست را برمی‌دارند یا مهار می‌کنند، برای کار در بریتیش کلمبیا باید مجوز داشته باشند.

جایی که قانون استراتای بریتیش کلمبیا از پروانه ساختمانی نام می‌برد

قانون مالکیت استراتا (Strata Property Act) در یک ماده تأیید استراتا را به پروانه ساختمانی ربط می‌دهد. ماده ۷۰ درباره برداشتن همه یا بخشی از دیواری است که مرز مشترک بین دو واحد استراتای کنار هم است، برای نمونه وقتی یک مالک دو واحد را به هم وصل می‌کند. ماده ۷۰(۳) می‌گوید مالک باید وقتی تأیید شرکت استراتا را می‌خواهد، نسخه هر پروانه ساختمانی لازم را به آن بدهد.

ماده ۷۰(۲) هم پاسخ استراتا را به قوانین ساختمان ربط می‌دهد. استراتا باید برداشتن دیوار را تأیید کند، مگر اینکه با یک مقررات ساختمانی یا هر آیین‌نامه شهرداری مربوط مطابق نباشد، یا به تأسیسات یا خدمات دیگر یک واحد استراتای دیگر یا مالکیت مشترک (common property) آسیب بزند.

برای کارهای دیگر، ممکن است آیین‌نامه‌های خود ساختمان شما یا توافق‌نامه تغییرات (alteration agreement) آن، یعنی اجازه کتبی همراه با شرط‌ها که بعضی استراتاها از مالک می‌خواهند امضا کند، نسخه پروانه‌ها را بخواهند. آن‌ها را بخوانید، و کتبی از مدیر استراتا (strata manager) بپرسید شورا چه چیزی را و چه زمانی می‌خواهد ببیند.

یک سابقه عمومی از پروانه‌های ساختمانی صادرشده

شهر در وب‌سایت داده‌های بازش مجموعه داده‌ای به نام «Issued building permits» (پروانه‌های ساختمانی صادرشده) منتشر می‌کند، با مجوز Open Government Licence - Vancouver. توضیح آن می‌گوید این مجموعه اطلاعات همه پروانه‌های ساختمانی صادرشده از طرف شهر را از ۲۰۱۷ به این سو در بر دارد، و داده‌های سال جاری هر روز به‌روز می‌شود. توضیح اضافه می‌کند که داده‌ها هر پروانه را همان‌طور که صادر شده نشان می‌دهند و تغییرهای بعدی را در بر ندارند.

وقتی در ۴ اکتبر ۲۰۲۶ این مجموعه داده را جست‌وجو کردیم، ۵۲٬۲۴۸ رکورد داشت، با تاریخ‌های صدور از ۳ ژانویه ۲۰۱۷ تا ۲ اکتبر ۲۰۲۶. هر رکورد نشانی، تاریخ صدور، نوع کار، کاربری ملک و درخواست‌دهنده را می‌دهد. رکوردهای ۲۰۱۸ به بعد شرح پروژه را هم دارند.

فیلد نوع کار شش مقدار می‌گیرد. در آن تاریخ، ۲۵٬۸۴۶ رکورد «Addition / Alteration» (افزودن یا تغییر)، ۱۱٬۹۶۴ «New Building» (ساختمان نو)، ۷٬۱۲۸ «Demolition / Deconstruction» (تخریب یا برچیدن)، ۶٬۷۵۰ «Salvage and Abatement» (بازیافت و پاکسازی)، ۴۹۸ «Temporary Building / Structure» (ساختمان یا سازه موقت) و ۶۲ «Outdoor Uses (No Buildings Proposed)» (کاربری‌های فضای باز، بدون ساختمان پیشنهادی) بودند. از رکوردهای افزودن یا تغییر، ۵٬۴۷۹ رکورد دسته کاربری «Multiple Dwelling» (واحدهای مسکونی چندگانه) را داشتند. این برچسب از خود شهر است و مجموعه داده تعریفی برای آن نمی‌دهد، پس ما درباره اینکه شامل کدام ساختمان‌ها می‌شود نتیجه‌ای نمی‌گیریم.

این مجموعه داده یک استفاده عملی برای مالک کاندو دارد. نشانی خیابان ساختمانتان را در آن جست‌وجو کنید و شرح پروژه پروانه‌هایی را که آنجا صادر شده بخوانید. می‌بینید آیا برای کار در ساختمان خود شما پروانه صادر شده و آن کار چطور شرح داده شده است. نتیجه را سابقه پروانه‌های گذشته بدانید، و از شهر بپرسید کار خودتان به چه چیزی نیاز دارد.

ما در کار کاندو با پروانه‌ها چطور رفتار می‌کنیم

پیش از دادن تاریخ شروع، درباره دامنه کار هر پروژه از شهر می‌پرسیم، و پاسخ آن را همراه سندهای کار نگه می‌داریم. پیمانکاران برق و گاز دارای مجوز برای پروانه‌های خودشان درخواست می‌دهند، و ما پیش از شروع کار هر رشته بررسی می‌کنیم که پروانه آن گرفته شده باشد.

در درخواست بازسازی به استراتا می‌گوییم کار به کدام پروانه‌ها نیاز دارد، و هر جا آیین‌نامه‌های ساختمان یا تأییدیه آن را بخواهند، نسخه‌ها را می‌فرستیم. در پایان، پروانه‌ها و سوابق بازرسی را برای پرونده‌ای که برای واحد نگه می‌دارید می‌گیرید، کنار نامه تأیید استراتا و گزارش مواد خطرناک.