温哥华公寓浴室装修：排水管、防水和楼下单位

公寓浴室里哪些可以改

浴缸、淋浴间、马桶、洗手盆、水龙头、瓷砖、浴室柜和排风扇，在分契式物业书面批准工程后都可以更换。

《分契式物业条例》(Strata Property Regulation) 第9.1条把固定装置 (fixtures) 定义为附着在建筑物上的物品，包括地面和墙面饰面以及用水设备。《标准附例》第5(1)(g)条规定，业主改动原开发商安装的固定装置之前，需要取得分契式物业的书面批准。第5(2)条规定分契式物业不得无理拒绝这项批准。

如果浴室里每件洁具都留在原位，接在原来那条排水管上，就只按第5条来决定。移动排水管时，适用的规定就更多了，因为楼板下面或楼板里面的管道可能属于全体业主。

在混凝土楼板上移动排水管

在混凝土楼板的单位里移动马桶、浴缸或淋浴间的排水口，涉及四件不同的事。每一件都有自己的规定。

第一件是结构。新的排水位置需要在混凝土上打一个新洞，或者切出一条槽。《标准附例》第5(1)(a)条规定，涉及大楼结构的改动需要书面批准。在画出新位置之前，我们会向分契式物业索取大楼图纸，由结构工程师决定混凝土能不能切、在哪里切。

第二件是管道归谁所有。《分契式物业法》(Strata Property Act) 第68(1)条把单位的边界定在结构楼板的中线，除非分契式物业平面图 (strata plan) 标出了不同的界线。第1条规定，排水管位于构成与另一个单位边界的楼板内，或者能为另一个单位服务时，属于公共财产 (common property)。这条管道上的工程，按照《标准附例》第6条来决定。

第三件是楼下的邻居。如果必须从下面才能碰到管道，工程就在另一位业主的天花板里或天花板上方。《标准附例》第7条规定，经分契式物业授权的人，在提前48小时书面通知后，有权进入单位检查、修理或维护公共财产。为业主自己的装修进入楼下单位，取决于邻居同意和分契式物业批准，所以在依赖这一点之前，先问分契式物业希望怎样安排。

第四件是粉尘。WorkSafeBC说，切割、破碎或钻孔混凝土会释放二氧化硅粉尘，可能导致矽肺病，这是一种严重的、无法逆转的肺病。《职业健康与安全条例》(Occupational Health and Safety Regulation) 第6.112条要求在工人做这项工作之前，由合格人员做风险评估。这项条例放在首位的控制措施是降尘系统和施工区域隔离。

穿过两户之间楼板的洞，也会穿过减缓火势蔓延的构造。卑诗省建筑规范 (BC Building Code) 2024要求用经过测试的防火封堵产品封好这类洞口（第3.1.9.1条）。省政府表示，卑诗省规范不适用于温哥华市，温哥华市有自己的建筑附例，所以要问市政府有什么要求。

因为这些原因，我们为公寓浴室做的第一版设计，会把每条排水管都留在原位。只有在分契式物业书面表示愿意考虑之后，我们才会画移动排水管的方案。

为什么在高层公寓里水是主要风险

在独立屋里，漏水损坏的是业主自己的地板。在高层公寓里，同样的漏水可能流到楼下的单位和公共财产，修理费就变成了对分契式物业保险的索赔。

这种索赔有免赔额，也就是损失中由保险公司留给分契式物业自己支付的第一部分。卑诗省政府关于业主保险的页面说，分契式物业法团的免赔额可能在$100,000至$750,000之间，甚至更高。页面说，当索赔起因在某位业主的单位里，而这位业主被视为对损失负有责任时，分契式物业可以向这位业主追回免赔额。

这个页面对过错问题说得直接：业主“即使没有‘过错’或疏忽，也可能被视为负有责任，并被要求支付分契式物业法团的保险免赔额”。它举的例子是洗碗机水管破裂，水流进公共财产和其他单位。该法第158(2)条允许分契式物业起诉业主追回这笔钱。

同一个页面列出了分契式物业自己的保单留给业主负责的项目，支付分契式物业的免赔额就在这份清单上。页面还说，业主的保单可以覆盖部分或全部免赔额，其他保障可以包括水损、单位内做过的重大升级改造，以及单位空置一段时间的情况。

开工之前给你的保险经纪打电话。告诉对方要装修什么，施工期间你是否住在别处，以及什么时候停水、什么时候恢复供水。书面询问浴室装修期间保单覆盖哪些内容。

防水：我们怎样做淋浴间、怎样测试

我们把瓷砖当作淋浴间的面层，靠瓷砖下面的防水层把水挡在地面和墙体之外。这层防水覆盖淋浴间地面，并沿墙面向上延伸。

我们按照厂家说明安装这层防水，地面、墙面、转角和排水口接口都用同一家厂家的系统。然后在贴任何瓷砖之前先做测试。堵上排水口，往淋浴底盘里注满水，标出水位。水要保留厂家规定的时间。水位下降说明有漏水，就修补防水层，再测试一次。

我们给完成的防水层和测试过程拍照，注明日期，放进你的档案。如果分契式物业要你证明淋浴间是怎样做的，你手上就有证据。

新的供水管也要测试。我们在封墙之前给水管注水，在有压力的情况下检查每一个接头，并在每件更换的洁具上装一个新的截止阀，这样关掉一件洁具的水，不需要关掉整个单位的供水。

关水

水管工程需要关水，而在公寓里，关水的阀门可能在你的单位外面。

如果你的单位有自己的、能正常使用的截止阀，关上它只影响你自己。如果工程需要关一个同时为其他单位供水的阀门，这个阀门就在公共管道上。《分契式物业法》第3条规定由分契式物业法团 (strata corporation) 负责管理公共财产，所以关水要通过分契式物业安排。

书面询问物业经理 (strata manager)：谁可以关这个阀门，要提前多久通知其他业主，允许在哪些时段关水。我们把关水日期写进分契式物业申请，并把水管工程安排好，让共用供水只关一次，而且在施工允许的范围内关最短的时间。

排风扇和它的风管

浴室排风扇把潮湿的空气推进一条风管。选新排风扇之前，先弄清楚这条风管通到哪里。

根据该法第1条，风管位于边界墙、地面或天花板内，或者能为另一个单位服务时，属于公共财产。新排风扇如果接在旧排风扇原来的位置，改动的是你单位里的固定装置。新接到共用风管上，改动的是公共财产；在外墙上开新洞，按照《标准附例》第5(1)(b)条，改动的是大楼的外部。

问分契式物业这条风管是不是共用的，大楼对可以接上去的排风扇有没有限制。把排风扇的产品说明书和申请一起提交。

排风扇也会产生噪音。卑诗省建筑规范2024的一条注释把水管和风扇列为建筑中常见的噪音来源，并说会振动的部件应该用氯丁橡胶或橡胶等材料与建筑结构隔开。这是省级规范，温哥华市有自己的附例。《标准附例》第3(1)条在任何情况下都适用：它禁止以造成不合理噪音的方式使用单位。

旧装修面层：有害物质和粉尘

拆任何东西之前，先请人检查浴室的装修面层。《职业健康与安全条例》第20.112条要求雇主和业主确保在装修开工前，由合格人员检查有害物质。

WorkSafeBC表示，从1950年代到1990年代，石棉被用于3,000多种建筑材料，它列出的常含石棉的材料包括石膏板 (drywall)、天花板纹理涂层和乙烯基地板。只要浴室里有这三种材料，浴室装修就会动到它们。WorkSafeBC还说，用眼睛看是看不出来的。

瓷砖有它自己的危害。WorkSafeBC把瓷砖、水泥和砂浆列为含有二氧化硅的材料，并说切割或破碎这些材料会释放粉尘。第6.112条的风险评估既适用于混凝土，也适用于这项工作。

我们关于老公寓楼的文章说明检查报告，以及报告发现石棉时会怎样处理。

没有浴室可用的时间

只有一间浴室的单位，在这间浴室重建期间，没有能用的马桶和淋浴。我们公布的保留原有布局的整间浴室装修现场工期是4至6周，这个数字是针对北岸独立屋写的。公寓还要加上施工前等待分契式物业批准的时间，以及施工期间大楼对施工时间的限制。

签合同之前，先计划好住在哪里。我们在报价阶段就会告诉你，在你的大楼里浴室要关闭多久。