遗产复兴协议 (HRA)：北岸老房合法放宽分区规定

遗产复兴协议到底是什么

遗产复兴协议通常简称HRA，是市政府和遗产物业业主之间谈判达成、具有法律约束力的协议。它规定双方的责任、义务和好处。关键的词是“谈判”。这个过程和填一张表、交一笔费用、得到一个已知结果的做法不同。你要和市政府的规划人员坐下来商量条款，任何一方都可以退出。

这项权力来自《地方政府法》(Local Government Act) 第610条。该条授权地方政府与遗产物业的业主签订HRA，并允许改变和补充附例的规定，或按第14部分或第15部分发出的许可证的规定。简单地说：协议可以改变原本适用于你地块的规定，也可以加上原来没有的规定。

这项权力比普通的放宽 (variance) 更宽。普通的放宽只调整一两个数字。HRA可以为单个物业重写分区规定，包括地块上允许的住宅单元数量。市政府得到的是对一栋它想保留的建筑的长期法律保护。你得到的是对一些规定的放宽，没有这些放宽，这栋建筑就没法保留。

协议可以改变什么

西温哥华区是这样介绍这个工具的：这种协议让地方政府可以改变本地的分区规定，并提供奖励，使业主在经济上能够保护遗产物业。它列出的奖励很具体。

增加每块地的建筑面积和密度，或者密度转移，也就是把一块物业上没用完的建筑权利转到另一块物业上。把独户住宅改为多户用途，例如双拼屋或三拼屋。以及放宽分区规定，包括退界距离、高度、地块面积和地块覆盖率。

地块面积这一项让分地成为可能。如果附例为某个分区规定了最小地块面积，而HRA改变了这个数字，一块地就可以合法地分成两块。

西温哥华公布的例子说明了能做到的范围。Toby House得到了溪流退界距离的放宽。Staples House做了空地分契 (bare land strata) 分地，意思是土地本身分成各自拥有的地块，有些区域仍然共用，每位业主在自己的地块上建自己的房子。Sykes House做了完全产权分地 (fee simple subdivision)，也就是普通的分地：土地分成各自独立的产权，完全没有共有部分。Vinson House的地块得到了更高的密度，容积率 (FSR) 为0.59。FSR就是容积率 (floor space ratio)：总建筑面积除以地块面积，所以在10,000平方英尺的地块上，0.59的容积率允许5,900平方英尺的建筑面积。

• 地块上更多的建筑面积和密度，或者把密度转移到别处。
• 把独户住宅改为双拼屋或三拼屋。
• 放宽退界距离，包括溪流退界距离这样少见的情况。
• 高度、地块覆盖率和最小地块面积。
• 把遗产土地分成不止一块可以建房的地块。

Boyd House：一份真实的协议是什么样

西温哥华区于2020年4月20日通过了第5030号附例。这项附例批准了位于985 Duchess Avenue的Boyd House的遗产复兴协议。协议让业主可以把遗产土地分成两块可以建房的地块：一块保留Boyd House，另一块用来再建一栋独户住宅。

把这件事当成一道算术题来看。业主开始时有一块地，地上有一栋老房子。附例通过以后有了两块地，其中一块可以建新房。在西温哥华，一块可以建房的地价值很高，而这份价值就是西温哥华区为永久保护Boyd House付出的代价。

协议是通过一项有编号、有通过日期的附例生效的，所以它是公开提交市议会的，市议会对它进行了表决。走到这次表决的过程，正是业主容易低估的部分。

西温哥华还有一份社区遗产名录 (Community Heritage Register)，列出区内被认定有遗产价值的物业。列入名录本身并不会让你得到HRA，也不会强迫你签HRA。它是判断一处物业有没有这个工具所保护的遗产特征的起点。

流程怎样进行

Heritage BC把HRA流程描述为一个公开流程，和重新分区 (rezoning) 类似，最后必须由市议会批准。安排预算和时间表时，要认真对待这个对比。

在西温哥华，第一步是初步开发提案 (Preliminary Development Proposal)。在这一步，规划人员会在你花钱画图之前，尽早告诉你这个想法有没有机会。

接下来的顺序是这样的。第一，根据少见的建筑位置、少见的地块形状或其他情况，确定是否需要HRA，并按照资格要求评估物业的遗产特征。第二，市政府和业主就拟议的开发形式和条款进行谈判，包括双方的义务、责任和好处。第三，业主提交开发申请、分地申请或两者都提交，并附上财务分析。规划人员进行审查。如果得到支持，批准与否取决于市议会是否通过HRA附例。

然后是登记这一步，这一步有硬性期限。附例通过后30天内，地方政府要在土地产权登记处 (Land Title Office) 提交通知，把HRA登记在产权上，并通知《遗产保护法》(Heritage Conservation Act) 下的主管部长。

协议随土地转移，这有两面

通知在土地产权登记处登记以后，协议随土地转移 (runs with the land)，意思是它附在物业本身上，和你个人无关。卖掉房子，协议仍然留着。下一位业主继承协议中的每一项义务，也继承每一项好处。

好处会转给下一位业主，这是好的一面。多出的建筑面积、分出来的地块、作为双拼屋使用的许可：这些都写在一份买家可以读、贷款机构可以看到的协议里。买家买到的是一个明确的法律地位，用不着指望市政府以后会好说话。

义务也会转给下一位业主，这是签字前要仔细读的一面。关于维护和改动的保护责任，不会因为你搬走而失效。如果协议规定某些窗户只能修、不能换，或者正立面未经批准不得改动，这些规定也约束二十年后买下这栋房子的人。

法律里写明了一项保护。遗产复兴协议只能通过附例、并且只有在业主同意的情况下才能修改，所以以后的市议会不能违背业主的意愿重写条款。反过来，你也摆脱不了你不再喜欢的条款，除非市政府同意修改。

• 附例通过后30天内，协议登记在产权上。
• 以后的业主受保护义务的约束，也享有分区规定的放宽。
• 修改需要附例和业主同意，所以任何一方都不能单方面改变协议。
• 读维护和改动条款时，把自己当成买家来读，因为总有一天会有人成为买家。

很少有人谈到的小规模住宅限制

这部分是新规定，它改变了北岸许多地块的算法。第610条中有一句话，限制了HRA在密度上可以做什么。

原文的意思是：遗产复兴协议不得改变适用的分区附例所允许的用途或用途密度，只要该用途或用途密度是按第481.3条（分区附例和小规模多户住宅）必须允许的。

第481.3条是卑诗省小规模多户住宅 (small-scale multi-unit housing) 规定的依据，这些规定简称SSMUH，要求市政府在许多独户住宅地块上允许一定数量的住宅单元。第610条的这句话意味着，HRA不能把密度降到这个下限以下。如果法律要求你的市政府在你的地块上允许一定数量的住宅单元，HRA不能把这些单元拿走。

对正在权衡各种做法的业主来说，问题就变成了两者的对比。先弄清楚，在没有协议、没有谈判、没有公众听证会的情况下，SSMUH已经允许你的地块做什么。这是你的基准，而且不花钱。只有当HRA能带来高于这个基准的东西时，才值得去争取：分成各自独立的产权，超过小规模住宅规定的建筑面积，放宽某个退界距离，或者在形状不规则的地块上，采用标准规定不允许的开发形式。

公众听证会和邻居

法律明确规定了你的提案什么时候会变成公开的事。在签订或修改遗产复兴协议之前，如果协议或修改会允许物业适用的分区原本不允许的用途或用途密度改变，地方政府必须就此举行公众听证会。

触发条件是用途或密度的改变超出分区已经允许的范围。只调整退界距离或高度的HRA，不在这句话的范围内。把一块地变成两块，或把一栋房子变成三个住宅单元的HRA，就在这句话的范围内。

公众听证会意味着你的邻居可以读到提案，并向市议会发表意见。有些人会支持保留一栋他们喜欢看的老建筑。有些人会反对在原来只是一块地的地方多出一栋新房。市议会在表决前会听取所有意见。

要为此做好准备，别指望能避开。早早带着图纸和紧邻的邻居沟通的业主，到听证会时遇到的意外更少。失败的提案，通常是街坊第一次知道这件事就是看到公示牌的那些。

实话实说的缺点

第一项代价是时间。一个类似重新分区、以市议会表决结束、在用途或密度改变时还要开公众听证会的流程，不会像建筑许可证那样快。流程进行期间，你的钱一直压在物业上。

第二项代价是在得到任何答复之前就要付的专业人士费用。这个流程要求评估遗产特征、谈判确定开发形式、提交开发或分地申请，还要做财务分析。这意味着遗产顾问、建筑师、测量师，还有负责算账的人，都要在市议会表决之前付钱。

第三项代价是不确定性。市议会可能不支持，规划人员也可能不支持。西温哥华设有初步开发提案这一步，就是为了让你尽早知道结果，认真对待这一步，是降低这种风险最便宜的办法。

第四项代价是永久的。关于维护和改动的保护义务一直留在产权上。你等于同意，建筑的某些部分要保留下来，由你和你之后的每一位业主维护。对喜欢这栋房子的业主来说，这正是目的。对原本想要一块空地和现代户型的业主来说，这是对自己最大一笔资产的永久限制。