西温安博赛德和邓达雷夫风貌老宅装修

水边的老房子

这两个社区最早都是夏季度假小屋社区，靠当年从温哥华开过来的渡船往来，有些小屋至今还在。西温哥华区自己的遗产记录里，有邓达雷夫村附近Haywood大道 (Haywood Avenue) 上一栋1923年的小屋，还有安博赛德Argyle大道 (Argyle Avenue) 上一栋1925年的临水小屋，现在是Silk Purse艺术中心 (Silk Purse Arts Centre)。它们周围是1910年代至1930年代的工匠风格住宅，然后是一大片1940年代至1960年代的住宅，那是西温哥华变成全年居住的市镇时建起来的。

对装修的人来说，各个系统的年代比房子的风格更重要。1940年代以前的房子，几乎肯定有旧式瓷柱瓷管布线、镀锌供水管，以及按早已不存在的标准浇筑或堆砌的地基。1950年代或1960年代的房子好一些，但常常没有房主希望的那么好。几十年里，装修面层通常已经更新过一两次。结构和管线常常没有动过。

西温哥华实际有哪些遗产保护工具

房主一听到“遗产”这个词，就以为是一整套限制。在西温哥华，实际上有三种不同的工具，分量差别大。

社区遗产名录 (Community Heritage Register) 是西温哥华区认可具有遗产价值的房产的正式名单。列入名录本身，在法律上并不阻止装修或拆除。它是一种认可，让房产有资格申请保护方面的激励措施，但法律限制有限。

市政遗产指定 (heritage designation) 是有力的工具。被指定的房产受附例的法律保护，改动受保护的部分需要西温哥华区批准。第三种工具是遗产复兴协议 (Heritage Revitalization Agreement)，这是一种协商出来的交换：业主接受遗产建筑的法律保护，作为交换，西温哥华区可以批准分区规定本来不允许的东西，比如在地块上增加单元。

西温哥华还单独记录了它著名的战后建筑。1990年代初编写的《1945至1975年重要建筑调查》(Survey of Significant Architecture)，确认了西海岸现代风格 (west coast modern) 时期的24栋一级建筑和101栋二级建筑。被列入这份调查，记录的是建筑的重要性，但和遗产名录一样，它本身不构成法律保护。实际的原则是：永远不要假设。在做任何计划之前，先向西温哥华区确认房产的实际身份，因为列入名录和被正式指定的差别，就是普通许可证程序和协商程序之间的差别。

Vinson House：这种交换实际上怎样运作

这些工具共同运作的最清楚的本地例子在安博赛德。Gordon大道 (Gordon Avenue) 1425号的Vinson House建于1913年，房主是Valient Vinson，他在1920年代担任过几届西温哥华镇长 (Reeve)。这栋房子在2008年列入社区遗产名录，名录认可了它的价值，但没有给它法律保护，此后多年它一直有被拆除的可能。

2016年6月，西温哥华区议会为这处房产通过了一项遗产指定附例和一份遗产复兴协议。房子成为受法律保护的遗产建筑，作为交换，业主获准在房子里建一个套房，再在地块上建两栋填充式新建住宅 (infill)。一句话概括遗产复兴协议的模式：用保护换取分区规定本来不给的密度。

如果你在安博赛德或邓达雷夫有一栋真正的老房子，装修的账看起来怎么也算不过来，那么在认定只能拆除之前，值得先了解这种交换。它更慢，要经过市议会，也不适合每一处房产。但在合适的地块上，它能彻底改变这笔账。

地基：预算在这里决定

战前的安博赛德或邓达雷夫房子，最大的未知数在房子下面。那个年代的地基是无钢筋混凝土、浅的周边墙，或者在最老的小屋里，是立在垫块上的柱子，这些从来没有打算承受现代的装修。经过一个世纪的西温哥华雨水，开裂、剥落和沉降都是常见的发现。

费用范围宽，因为情况差别也大。如果地基完好，只需要防水，开挖、防水膜和排水预计$15,000至$30,000。结构维修，比如裂缝加固或降低地基 (underpinning)，需要$30,000至$60,000。整体更换，也就是把房子抬起来、在下面浇筑新地基，需要$80,000至$150,000或更多。在一栋小屋上，整体更换地基的费用可能接近项目其他所有部分加起来的费用。

在确定任何预算之前，花$500请结构工程师评估。在这类房子里，这是降低风险最便宜的办法。

旧式瓷柱瓷管布线、镀锌水管和保险问题

1950年以前的房子几乎都有旧式瓷柱瓷管布线 (knob-and-tube)，有时几十年里还用较新的电路修补过。它本身不一定危险，但不能埋在保温材料里，而且大多数保险公司不为还在用这种布线通电的房子承保，所以任何认真的装修实际上都必须全屋重新布线。一般的房子，按大小和施工难度，预算$15,000至$30,000。

水管也是一样。镀锌钢供水管从里面往外锈，直到管内通道只剩原来的一小部分，铸铁排水管会在接口处开裂。全屋换水管，用PEX或铜供水管加ABS排水管，需要$10,000至$20,000。由于这个年代的房子建造时还没有人知道这些材料的危害，拆除前要先检测：地板、管道包裹材料和石膏板填缝料里的石棉，以及较老的装饰线条漆层里的含铅油漆，几乎一定会发现。在这个年代的大多数项目上，清除这些有害物质要增加$5,000至$15,000。

这些在一般的看房中都看不出来，所以我们在给风貌老宅报价之前，会有针对性地打开几处检测点，不会站在人行道上估价。

潮湿：海边的一百个冬天

西温哥华大多数社区每年降雨超过1,500毫米，而安博赛德和邓达雷夫还要加上海边的盐分空气。这里原来的墙体构造没有雨幕系统 (rain screen)，没有防水透气膜 (house wrap)，常常连建筑防潮纸 (building paper) 都没有，只是外墙板直接钉在木板墙面衬板上。这些房子能保存下来，靠的是老龄林木材 (old growth) 和宽大的挑檐 (overhang)。墙体构造在这里没有起作用。

打开这些墙，我们常常发现，地面几十年里慢慢升高的地方，墙底木梁 (sill) 已经腐烂，窗角腐烂，龙骨被一个世纪的小渗漏染了色，这些渗漏每次都在造成致命损坏之前干掉了。装修是把墙体构造做好的唯一机会：泛水板 (flashing)、排水面、雨幕系统和保温，作为一个系统来做。在风貌老宅上，难处在于从外面或里面做这些工作时，不能毁掉值得保留的细节，而这个决定要一面墙一面墙地做，有经验的建筑商的价值就体现在这里。

保留风貌在施工现场实际意味着什么

保留风貌，指的是保留房子的几个具体部分。实际上，构成房子风貌的元素不多：屋顶形式、前门廊、临街立面的窗户样式和比例、外墙板的种类，以及装饰线条的轮廓。保住这些，其他大部分都可以装修。即使是受正式保护的房产，室内、后立面和所有的系统通常也都可以改。

窗户是最难谈的话题。原来的单层玻璃木窗扇性能差，而符合遗产要求的办法要花实在的钱：修复原窗扇，加密封条和内侧防风窗板 (storm panel)，每扇窗$1,200至$2,800；按原有轮廓定制的木窗替换，每扇$2,500至$6,000。普通乙烯基窗户替换是便宜的办法，也是毁掉风貌立面价值最快的办法，在被正式指定的房产上，一般根本不能用。

在房子后面扩建是标准做法，而且有效：临街的一面保持原样，在后面建现代厨房、家庭活动室和带卫生间的主卧，外观上从属于原有建筑。我们在安博赛德欣赏的风貌老宅，大多数正是这样重新变得好用的。

费用，以及老实说多出来的那部分

风貌老宅的工程比普通装修贵。配上原有的装饰线条轮廓，就意味着定制木作，每线性英尺$45至$140。修复比替换慢。能做好这种工作的工种稀缺。作为规划数字，预计比普通房子同样的工程范围多花25%至45%，而西温哥华大规模全屋工程的基准本来就高，为每平方英尺$250至$350，这部分是在基准之上另加的。

反过来说，另一条路也不是免费的。在这些社区，拆除重建约$1,200,000起，还会往上走，而对一栋结构完好的老房子做深度装修，常常落在$400,000至$600,000之间。再加上在合适的房产上遗产复兴协议能增加的额外密度，保留风貌老宅在经济上也往往是更好的选择。

1950年以前的房子，要留20%的预备金。这个比例是必要的。一个世纪里没有记录的改动，意味着图纸即使还在，画的也是一栋已经不存在的房子。

我们怎样对待这些房子

首先，弄清楚这处房产实际是什么身份：列入名录、被正式指定、签了协议，还是只是老房子。给西温哥华区的规划部门打个电话，就能弄清楚，而答案会改变许可证程序、工期，有时还会改变预算。

然后，先调查，再确定工程范围。我们在地基、一面墙和屋顶结构上打开检测点，并检测有害物质，这些都在报价之前、拆除之前完成。在一栋1920年代的邓达雷夫小屋上，一个下午的调查比任何估价经验都有用。

还要尽早决定这栋房子值得为了什么而保留。有些老房子是风貌老宅。有些只是老。老实地判断你的房子是哪一种，是建筑商能给你的最有价值的东西，而且应该在任何人画平面图之前完成。