بازسازی خانه‌های قدیمی امبل‌ساید و داندراو در وست ونکوور

خانه‌های نزدیک آب

هر دو محله به عنوان محله‌های کلبه‌های تابستانی شروع شدند که کشتی‌هایی که زمانی از ونکوور به این طرف می‌آمدند به آن‌ها سرویس می‌دادند، و بعضی از آن کلبه‌ها هنوز سر پا هستند. سوابق میراث خود ناحیه شامل یک کلبه ساخت ۱۹۲۳ در خیابان هی‌وود (Haywood Avenue) نزدیک دهکده داندراو و یک کلبه کنار آب ساخت ۱۹۲۵ در خیابان آرگایل (Argyle Avenue) در امبل‌ساید است که حالا مرکز هنری Silk Purse Arts Centre در آن قرار دارد. دور آن‌ها خانه‌های سبک کرفتسمن از دهه ۱۹۱۰ تا دهه ۱۹۳۰ هستند، و بعد گروه بزرگی از خانه‌های دهه ۱۹۴۰ تا دهه ۱۹۶۰ که وقتی وست ونکوور به شهرداری‌ای برای زندگی در تمام سال تبدیل شد ساخته شدند.

برای کسی که بازسازی می‌کند، دوره ساخت سیستم‌ها از سبک خانه مهم‌تر است. خانه ساخت پیش از دهه ۱۹۴۰ به احتمال زیاد سیم‌کشی قدیمی (knob-and-tube)، لوله‌های آب گالوانیزه، و پی‌ای دارد که با استانداردهایی ریخته یا چیده شده که دیگر وجود ندارند. خانه دهه ۱۹۵۰ یا دهه ۱۹۶۰ بهتر است، ولی اغلب نه به اندازه‌ای که صاحب‌خانه‌ها امیدوارند. نازک‌کاری معمولاً در طول دهه‌ها یک یا دو بار نو شده است. اسکلت ساختمان و تأسیسات اغلب نو نشده‌اند.

وست ونکوور واقعاً چه ابزارهایی برای حفاظت از میراث دارد

صاحب‌خانه‌ها کلمه میراث را می‌شنوند و فکر می‌کنند با یک دسته محدودیت روبه‌رو هستند. در وست ونکوور در واقع سه ابزار متفاوت وجود دارد، و وزن آن‌ها با هم فرق زیادی دارد.

فهرست میراث محلی (Community Heritage Register) فهرست رسمی ملک‌هایی است که ناحیه آن‌ها را دارای ارزش میراثی می‌شناسد. بودن در این فهرست به‌تنهایی از نظر قانونی جلوی بازسازی یا تخریب را نمی‌گیرد. این فهرست به رسمیت شناختن است، و ملک را برای مشوق‌های حفاظت واجد شرایط می‌کند، ولی محدودیت‌های قانونی آن کم است.

ثبت رسمی میراث توسط شهرداری (heritage designation) ابزار قوی است. ملک ثبت‌شده با آیین‌نامه از نظر قانونی حفاظت می‌شود، و تغییر در عناصر حفاظت‌شده به تأیید ناحیه نیاز دارد. ابزار سوم، توافق‌نامه احیای میراث (Heritage Revitalization Agreement)، یک توافق با مذاکره است: صاحب‌خانه حفاظت قانونی ساختمان میراثی را می‌پذیرد و در عوض ناحیه می‌تواند چیزهایی بدهد که منطقه‌بندی در حالت عادی اجازه نمی‌دهد، مثل واحدهای بیشتر روی زمین.

وست ونکوور معماری مشهور بعد از جنگ خود را هم جداگانه ثبت کرده است. بررسی معماری شاخص ۱۹۴۵ تا ۱۹۷۵ (Survey of Significant Architecture)، که در اوایل دهه ۱۹۹۰ تهیه شد، ۲۴ ساختمان درجه اول و ۱۰۱ ساختمان درجه دوم از دوره مدرن سبک ساحل غربی (west coast modern) را شناسایی کرد. آمدن در این بررسی اهمیت ساختمان را ثبت می‌کند، ولی مثل فهرست میراث، به‌تنهایی حفاظت قانونی نیست. قاعده عملی: هیچ‌وقت فرض نکنید. پیش از هر برنامه‌ریزی، وضعیت واقعی ملک را با ناحیه بررسی کنید، چون فرق بین در فهرست بودن و ثبت رسمی، فرق بین یک روند عادی پروانه و یک روند با مذاکره است.

Vinson House: این معامله در عمل چگونه کار می‌کند

روشن‌ترین نمونه محلی از کار کردن این ابزارها با هم در امبل‌ساید است. Vinson House در شماره 1425 خیابان گوردون (Gordon Avenue) در ۱۹۱۳ برای Valient Vinson ساخته شد، که در دهه ۱۹۲۰ چند دوره شهردار (Reeve) وست ونکوور بود. این خانه در ۲۰۰۸ وارد فهرست میراث محلی شد، که ارزش آن را به رسمیت شناخت ولی آن را از نظر قانونی بدون حفاظت گذاشت، و سال‌ها در خطر تخریب بود.

در ژوئن ۲۰۱۶، شورای ناحیه یک آیین‌نامه ثبت رسمی میراث و یک توافق‌نامه احیای میراث برای این ملک تصویب کرد. خانه به یک ساختمان میراثی با حفاظت قانونی تبدیل شد، و در عوض مالکان برای یک سوئیت در داخل خانه به‌اضافه دو خانه میان‌افزا (infill) روی زمین تأیید گرفتند. مدل توافق‌نامه احیای میراث در یک جمله همین است: حفاظت در برابر تراکمی که منطقه‌بندی در حالت عادی نمی‌دهد.

اگر خانه‌ای واقعاً قدیمی در امبل‌ساید یا داندراو دارید و حساب هزینه بازسازی ناممکن به نظر می‌رسد، ارزش دارد پیش از اینکه نتیجه بگیرید تخریب تنها راه است، این معامله را بشناسید. کندتر است، پای شورای شهر را به میان می‌آورد، و برای هر ملکی مناسب نیست. ولی روی زمین مناسب، حساب را به‌طور کامل تغییر می‌دهد.

پی: جایی که بودجه تعیین می‌شود

بزرگ‌ترین ناشناخته در یک خانه پیش از جنگ در امبل‌ساید یا داندراو، زیر آن است. پی‌های آن دوره بتن بدون میلگرد، دیوارهای کم‌عمق دور ساختمان، یا در قدیمی‌ترین کلبه‌ها، ستون‌هایی روی پایه‌هایی هستند که هیچ‌وقت برای تحمل یک بازسازی امروزی ساخته نشده‌اند. بعد از یک قرن باران وست ونکوور، ترک، پوسته شدن بتن و نشست یافته‌های معمول هستند.

بازه‌های هزینه گسترده هستند چون شرایط هم گسترده است. اگر پی سالم است و فقط عایق رطوبتی لازم دارد، برای گودبرداری، لایه عایق رطوبتی و زهکشی ۱۵٬۰۰۰ تا ۳۰٬۰۰۰ دلار در نظر بگیرید. تعمیر سازه‌ای مثل تقویت ترک‌ها یا پایین بردن پی (underpinning) ۳۰٬۰۰۰ تا ۶۰٬۰۰۰ دلار است. تعویض کامل، یعنی بالا بردن خانه و ریختن پی تازه زیر آن، ۸۰٬۰۰۰ تا ۱۵۰٬۰۰۰ دلار یا بیشتر است. در یک کلبه کوچک، تعویض کامل پی ممکن است به اندازه همه بخش‌های دیگر پروژه روی هم هزینه داشته باشد.

پیش از اینکه به هر بودجه‌ای متعهد شوید، ۵۰۰ دلار برای ارزیابی یک مهندس سازه خرج کنید. این ارزان‌ترین راه کم کردن خطر در این خانه‌هاست.

سیم‌کشی knob-and-tube، لوله گالوانیزه و مشکل بیمه

خانه‌های ساخت پیش از ۱۹۵۰ در عمل همیشه سیم‌کشی قدیمی (knob-and-tube) دارند، که گاهی در طول دهه‌ها با مدارهای تازه‌تر وصله شده است. این سیم‌کشی خودبه‌خود خطرناک نیست، ولی نمی‌شود آن را زیر عایق پوشاند، و بیشتر شرکت‌های بیمه خانه‌ای را که این سیم‌کشی در آن برق‌دار است بیمه نمی‌کنند، و همین سیم‌کشی کامل دوباره را در هر بازسازی جدی در عمل اجباری می‌کند. برای یک خانه معمولی، بسته به اندازه و دسترسی، ۱۵٬۰۰۰ تا ۳۰٬۰۰۰ دلار بودجه بگذارید.

لوله‌کشی هم همین وضع را دارد. لوله‌های آب فولادی گالوانیزه از داخل زنگ می‌زنند تا جایی که دهانه داخلی آن‌ها بخش کوچکی از اندازه اولیه می‌شود، و لوله‌های فاضلاب چدنی در محل اتصال‌ها ترک می‌خورند. تعویض کامل لوله‌کشی با لوله آب PEX یا مس و لوله فاضلاب ABS ۱۰٬۰۰۰ تا ۲۰٬۰۰۰ دلار است. و چون این خانه‌ها از زمانی هستند که هنوز کسی از خطر این مواد خبر نداشت، پیش از تخریب آزمایش کنید: آزبست در کفپوش، پوشش لوله‌ها و بتونه دیوار گچی، و رنگ سرب‌دار در لایه‌های قدیمی‌تر قاب‌ها، در عمل همیشه پیدا می‌شوند. پاکسازی در بیشتر پروژه‌های این دوره ۵٬۰۰۰ تا ۱۵٬۰۰۰ دلار اضافه می‌کند.

هیچ‌کدام از این‌ها در یک بازدید معمولی دیده نمی‌شود، و به همین دلیل ما پیش از برآورد قیمت یک خانه قدیمی، چند نقطه آزمایشی مشخص را باز می‌کنیم و قیمت را از بیرون خانه حدس نمی‌زنیم.

رطوبت: صد زمستان نزدیک دریا

بیشتر محله‌های وست ونکوور سالی بیش از ۱٬۵۰۰ میلی‌متر باران می‌گیرند، و در امبل‌ساید و داندراو هوای شور دریا هم به آن اضافه می‌شود. لایه‌های دیوار اصلی در این خانه‌ها لایه هواگذر پشت نما (rain screen) ندارند، پوشش ضدآب دور خانه (house wrap) ندارند، و اغلب حتی کاغذ ساختمانی (building paper) هم ندارند، فقط نما روی تخته‌های پوشش دیوار. این خانه‌ها به لطف چوب درختان کهن‌سال (old growth) و پیش‌آمدگی بلند لبه بام (overhang) سالم مانده‌اند. ساختار دیوار سهمی در این کار نداشته است.

وقتی این دیوارها را باز می‌کنیم، به‌طور معمول تیرهای زیرین دیوار (sill) را پیدا می‌کنیم که در جاهایی که سطح خاک در طول دهه‌ها بالا آمده پوسیده‌اند، پوسیدگی در گوشه پنجره‌ها، و اسکلت‌بندی‌ای که با یک قرن نشت‌های کوچک لکه‌دار شده، نشت‌هایی که هر کدام پیش از وارد کردن آسیب جدی خشک شده‌اند. بازسازی تنها فرصت برای درست کردن لایه‌های دیوار است: ورق آب‌بند (flashing)، سطح زهکشی، لایه هواگذر پشت نما و عایق‌کاری، همه به عنوان یک سیستم. در یک خانه قدیمی با معماری اصیل، کار سخت این است که این کار از بیرون یا داخل انجام شود بدون اینکه جزئیاتی که ارزش نگه داشتن دارند از بین بروند، و این تصمیم، دیوار به دیوار، جایی است که یک سازنده باتجربه ارزش دستمزدش را نشان می‌دهد.

حفظ ویژگی‌های اصیل در عمل در کارگاه یعنی چه

حفظ ویژگی‌های اصیل یعنی نگه داشتن چند عنصر مشخص خانه. در عمل، عناصری که ویژگی خانه را می‌سازند فهرست کوتاهی هستند: شکل بام، ایوان جلو، الگو و تناسب پنجره‌ها در نماهای رو به خیابان، نوع نما، و شکل قاب‌ها و ابزارهای چوبی. اگر این‌ها را حفظ کنید، بیشتر چیزهای دیگر را می‌توانید بازسازی کنید. فضای داخلی، نمای پشتی و همه سیستم‌ها معمولاً حتی در ملک‌هایی که به‌طور رسمی حفاظت می‌شوند قابل تغییر هستند.

پنجره‌ها سخت‌ترین موضوع گفت‌وگو هستند. لنگه‌های چوبی یک‌جداره اصلی عملکرد بدی دارند، و راه‌حل‌هایی که با میراث سازگارند پول واقعی می‌خواهند: بازسازی لنگه‌های اصلی با نوار درزگیر و پنجره دوم داخلی (storm panel) برای هر پنجره ۱٬۲۰۰ تا ۲٬۸۰۰ دلار است، در حالی که پنجره چوبی سفارشی جایگزین که با شکل‌های اصلی بخواند هر کدام ۲٬۵۰۰ تا ۶٬۰۰۰ دلار است. پنجره‌های وینیل معمولی راه ارزان هستند و سریع‌ترین راه برای از بین بردن ارزش نمای یک خانه قدیمی، و در یک ملک ثبت‌شده معمولاً اصلاً گزینه‌ای نیستند.

افزودن فضا در پشت خانه روش معمول است، و جواب می‌دهد: نمای رو به خیابان را دست‌نخورده نگه دارید، و آشپزخانه امروزی، اتاق خانواده و اتاق خواب اصلی با حمام را پشت آن بسازید، طوری که از نظر ظاهری از ساختمان اصلی کوچک‌تر و کم‌جلوه‌تر باشد. بیشتر خانه‌های قدیمی که در امبل‌ساید تحسین می‌کنیم، دقیقاً به همین شکل کارایی خود را دوباره به دست آورده‌اند.

هزینه، و هزینه اضافه‌ای که باید صادقانه گفت

کار روی خانه‌های قدیمی با معماری اصیل از بازسازی معمولی گران‌تر است. هماهنگ کردن شکل قاب‌ها یعنی کارهای چوبی سفارشی با ۴۵ تا ۱۴۰ دلار برای هر فوت طولی. بازسازی کندتر از تعویض است. پیمانکارانی که این کار را خوب انجام می‌دهند کم هستند. به عنوان یک عدد برای برنامه‌ریزی، ۲۵ تا ۴۵ درصد بیشتر از همان دامنه کار در یک خانه معمولی در نظر بگیرید، روی پایه بالای وست ونکوور که برای کار اساسی در کل خانه ۲۵۰ تا ۳۵۰ دلار برای هر فوت مربع است.

در مقابل، راه دیگر هم رایگان نیست. تخریب و ساخت دوباره در این محله‌ها از حدود ۱٫۲ میلیون دلار شروع می‌شود و بالاتر می‌رود، در حالی که بازسازی عمیق یک خانه قدیمی با سازه سالم اغلب در بازه ۴۰۰٬۰۰۰ تا ۶۰۰٬۰۰۰ دلار قرار می‌گیرد. اگر تراکم اضافه‌ای را هم که یک توافق‌نامه احیای میراث در ملک مناسب می‌تواند اضافه کند در نظر بگیرید، نگه داشتن خانه قدیمی اغلب از نظر مالی هم تصمیم بهتری است.

برای هر خانه ساخت پیش از ۱۹۵۰ بودجه احتیاطی ۲۰ درصد در نظر بگیرید. این رقم لازم است. یک قرن تغییرهای ثبت‌نشده یعنی نقشه‌ها، اگر اصلاً وجود داشته باشند، ساختمانی را نشان می‌دهند که دیگر وجود ندارد.

روش ما در کار روی این خانه‌ها

اول، روشن کنید ملک واقعاً چه وضعیتی دارد: در فهرست میراث، ثبت رسمی‌شده، زیر یک توافق‌نامه، یا فقط قدیمی. یک تماس با بخش برنامه‌ریزی ناحیه به سرعت این را روشن می‌کند، و پاسخ آن روند پروانه، زمان‌بندی و گاهی بودجه را تغییر می‌دهد.

بعد پیش از تعیین دامنه کار بررسی کنید. ما در پی، یک دیوار و سازه بام نقطه‌های آزمایشی باز می‌کنیم، و مواد خطرناک را آزمایش می‌کنیم، پیش از برآورد قیمت و پیش از روز تخریب. در یک کلبه دهه ۱۹۲۰ در داندراو، یک بعدازظهر بررسی از هر مقدار تجربه برآورد قیمت ارزش بیشتری دارد.

و زود تصمیم بگیرید خانه برای چه ارزش نگه داشتن دارد. بعضی خانه‌های قدیمی معماری اصیل دارند. بعضی فقط قدیمی هستند. ارزیابی صادقانه اینکه خانه شما کدام است، باارزش‌ترین چیزی است که یک سازنده می‌تواند به شما بدهد، و باید پیش از اینکه کسی نقشه طبقه‌ای بکشد انجام شود.