北温哥华车库改建居住空间：北温市和北温区的面积规定

没有专门的车库改建附例，所以答案不一致

北温哥华市和北温哥华区都没有专门处理把车库改成可居住空间的附例条文。没有人写过叫这个名字的规定。实际情况是，分区规定中有三个不同的部分会在项目进行中管到它：用途变更触发许可证的条件、停车位要求，以及建筑面积的定义。

所以房主四处打听时，会听到互相矛盾的答案。五年前在北温哥华市做过改建的邻居，确实过程简单。在林谷试着做同样事情的朋友，却遇到了阻碍。两人说的都是自己项目的实情。

在北温哥华区，触发条件在第3210号附例第4.7.2条，它把用途变更纳入许可证流程。之后的结果完全取决于你的分区类别在计算建筑面积时如何对待停车结构，两个市政在这一点上的做法完全不同。

北温哥华区：车库有建筑面积豁免，改建就等于交回这项豁免

北温哥华区第3210号分区附例第410(1)(d)条，把一定面积以内的停车结构排除在容积率计算之外。小于464.5平方米（5,000平方英尺）的地块，豁免面积是22.3平方米，也就是240平方英尺。464.5平方米或以上的地块，豁免增加到37.16平方米，也就是400平方英尺。有几个分区类别另有自己的数字：288、440、452、484、576和603平方英尺。

把它看作一项好处，它确实是好处。你的车库占用了房子里的一部分空间，附例同意不把它计入你的面积上限，因为里面停的是车。

现在把车开出去。这个结构不再是停车结构，第410(1)(d)条的豁免也就不再适用，这部分建筑面积重新计入你的容积率。一个在计算中原本不算的400平方英尺车库，变成了你现在必须在额度里腾出来的400平方英尺。

对于建得离上限还有充足余量的房子，这只是表格上的一个数字。对于按上限建造的房子，也就是大多数较新的房子和许多做得好的装修，就没有空间容纳它。这时改建就需要在房子别处减掉同样多的建筑面积，那是另一个项目，预算也不一样。

北温哥华区有三个分区类别完全没有停车豁免：RSD、RSMH和RSN。在这些地块上，车库本来就计入面积，所以改建的结果和北温哥华市一样。在假设哪一种结果适用于你之前，先确认你属于哪个分区类别。

• 小于5,000平方英尺的地块：240平方英尺的停车结构不计入容积率 (FSR)
• 5,000平方英尺或以上的地块：400平方英尺不计入
• 各分区类别还有自己的数字：288、440、452、484、576和603平方英尺
• RSD、RSMH和RSN分区：没有停车豁免，所以改建不会损失面积
• 停车用途一结束，原来豁免的面积就计入你的上限

北温哥华市：车库本来就算在建筑面积里，所以改建不会增加面积

北温哥华市第6700号分区附例对单户和双户住宅总建筑面积 (Gross Floor Area) 的定义，包括连体车库和车棚 (carport)。它的豁免清单里没有停车豁免。

结果是清楚的。你的连体车库从房子建成那天起就计入了建筑面积。改变车库里面的用途，不会改变计算结果，所以挡住北温区项目的建筑面积问题，在这里不存在。

有一个细节值得知道，因为它会在同一份附例里让答案反过来。总建筑面积的一般定义，也就是适用于三个或以上住宅单元建筑的定义，是排除停车的。所以在北温哥华市的多户建筑里，把停车空间改成可居住空间，会增加总建筑面积。你受哪条规定管，取决于这栋建筑有几个单元。

北温哥华市和北温哥华区对照

这张表把全部要点放在一起。表中所有内容都来自两份分区附例，在据此做计划之前，都值得对照你自己的分区类别核实一遍。

车位还是得有地方放，北温区有套房时要求三个车位

拆掉车库，并不会取消停车位要求。两份附例都规定了每个住宅单元的最少车位数，你怎么处理房子都不会改变这个数字。

北温哥华区第1001条要求每个住宅单元两个车位，有附属套房时再加一个。也就是三个车位。标准车位尺寸为2.7米乘5.7米。北温哥华市图9-3要求每个住宅单元一个车位，有附属套房时两个车位，第903(2)条还要求这些车位必须在建筑所在的同一地块上。

在我们做的项目上，这项限制挡住车库改建的次数比建筑面积更多，尤其是在北温哥华区。北岸一块窄地，只有一条车道，后面又是陡坡，可能只能前后停两辆车，再多就放不下了。这时在北温区加建套房，就需要第三个车位，而地块上没有地方放，把车在车道上前后排着停也不一定满足要求。

在画任何图之前，先把这件事算清楚。量一下车道，数一数按2.7乘5.7米能放下几个车位，再和你想要的用途的要求对比。这只需要一个下午，却决定了计划的其余部分值不值得做下去。

在两个市政，独立车库都不能改成附属套房

这一点会让已经问过价的人措手不及。两个市政都要求附属套房位于主建筑之内。北温哥华市第6700号分区附例第507(11)(b)条规定，套房必须完全位于主建筑之内。北温哥华区第3210号附例第502.3条也是同样的规定。

所以地块后部的独立车库，不能通过改建合法地变成出租套房。它有可能变成的是后院屋 (coach house) 或巷屋，这是另一种建筑类型，有自己的分区规定、自己的审批流程和自己的设计要求。这条路在北岸许多地块上都走得通，建出来的房子也比改建的车库好，但它并不是同一个想法的便宜做法。

北温哥华区还有第二项限制，对连体车库改建影响大。第502.4条规定，附属套房的总建筑面积包括所有原本可以豁免的建筑面积。所以改建后的车库要全部计入套房面积上限，这个上限是130平方米或建筑面积的49%，以较小者为准。一项当作卧室能轻松放下的改建，当作套房的一部分时可能就放不下了。

施工方面：最贵的是地面

上面讲的都是分区。施工的实际情况是另一个问题，许可证的问题解决之后，让人意外的往往是这一部分。

车库的混凝土地面是为了把水排向车库门而做的。所以它有坡度，通常比房子的完成地面低，而在我们打开过的大多数房子里，地面下面没有保温，也没有隔汽层。把这块地面找平、做保温，并和相邻房间的高度接平，是车库改建中最大的隐藏费用。它也是低价报价里最常漏掉的一项。

接下来是墙。车库的墙常常没有保温，在老房子里，也不一定按旁边房屋外墙的标准建造。把这面墙改成可居住空间的外墙，一般就要把墙打开，做好保温，并像处理任何有供暖的空间一样做气密处理和隔汽。

然后是车库门的洞口本身。这是外墙上的一个大洞，要么改成有保温的墙，要么改成窗户，而洞口上方的门头梁 (header) 是按跨过车库门、上面承受车库屋顶荷载来设计的。你在下面放什么，会改变受力情况，这就成了一个工程问题。

净空高度是让这类项目做不成的头号限制。为了保温和找平，地面要抬高一定厚度，完工后房间的天花板高度可能就低于可居住空间的要求。先量现有高度，减去地面加高层的厚度，看看还剩多少，然后再让任何人对这个想法抱期望。

最后是暖通、通风和电。车库通常只有一盏灯、一两个插座，没有供暖。这些都要从房子里接过来，视距离和现有电箱的容量而定，这项工作可能简单，也可能是一大笔费用。

老实的总结：车库改建看起来便宜，是因为墙和屋顶已经在那里了。钱花在地面、建筑外壳和机电工程上。和房屋扩建相比，这确实能省钱，但省下的比多数房主一开始想的要少。

如何用一个下午检验你自己的项目

在任何人画图之前，有四个问题决定这个项目能不能做。

第一，哪个市政。如果你在北温哥华市，建筑面积的问题已经有答案，可以看下一个问题。如果你在北温哥华区，你需要知道自己的分区类别和目前的容积率，还要知道你的分区类别有没有停车结构豁免，豁免面积是多少。

第二，你还剩多少建筑面积。打电话给北温哥华区，问清楚你的分区类别下最大建筑面积是多少，房子目前用了多少。如果差额小于车库的豁免面积，按图纸的改建就放不下，必须在别处减掉一些面积。

第三，车位。按每个车位2.7乘5.7米，数一数地块上实际能放下几个，再和两个车位（北温区）或一个车位（北温市）对比，如果计划里有套房，还要加上各自要求的额外车位。

第四，高度。从车库的混凝土地面量到上方龙骨的底面，减去地面加高层要占的厚度。如果剩下的数字刚好在边上，要尽早确认，不要等到拆除以后。

分区附例会变，这里的数字来自第3210号附例和第6700号附例的合并版本。请直接向市政确认你自己的分区类别和数字。在这个过程开始时打一通二十分钟的电话，比读多少资料都有用，包括这篇文章。