北岸装修投资回报率：哪些装修最能收回成本

投资回报率衡量什么，不衡量什么

装修投资回报率，是你花的钱在卖房时以房屋增值的形式收回的百分比。在一个投资回报率72%的项目上花$100,000，你的房子就比之前约多值$72,000。你仍然有$28,000收不回来。当装修公司或杂志文章随口提出一个投资回报率数字，好像装修能自己收回全部成本时，人们往往忽略了这一点。实际上，装修只是降低了净成本。

投资回报率还有一点没有反映出来：你使用这个空间的程度。一个投资回报率65%的浴室，如果你未来十年每天用两次，它给你带来的好处比这个数字显示的更多。一个投资回报率55%的扩建，终于让你家有了好用的布局，如果你明年不卖房，它的价值就超过表格上的数字。

所以，把投资回报率当作决定的一个因素。如果你在挂牌出售前一两年内装修，它最重要。如果你装修后打算住十年或更久，它最不重要。

排名：从回报最高到最低

这些数字来自RealDream自己的项目数据，并结合了大温哥华地区同类房屋的成交价格，在北温哥华和西温哥华都适用，但有一点要注意：西温哥华房价更高，表面类工程的投资回报率会略低一些，因为在这个价位的市场上，高档材料的成本涨得比转售价值快。

为什么附属套房排在第一

附属套房明显领先。它比其他所有装修类型表现都好，因为它同时做到两件事：增加计入房屋面积的居住空间，并带来一笔买家可以算进自己按揭审批的收入。在一个持有成本 (carrying costs) 真正限制谁能买得起你房子的市场里，一个已经有租客的合法套房，甚至只是有出租的可能，都会改变买家群体。

85%这个数字的前提，是一个合法、有许可证、符合卑诗省建筑规范 (BC Building Code) 附属套房要求的套房：独立入口、合格的防火分隔、每间卧室都有逃生窗，并有自己的烟雾和一氧化碳报警器。没有许可证的套房得不到这个回报，反而会让房价打折，因为买家的贷款机构和保险公司都要看到存档的许可证。未经许可的套房是一个风险，RealDream见过它在最糟糕的时候，也就是解除附加条件 (subjects) 的阶段，让交易失败。

北温哥华和西温哥华的地块，在能不能建套房这一点上各不相同：现有地下室的天花板高度、地基周围的地面高度，以及卧室窗户能进多少自然光，这些都要比费用更先考虑。

外观印象：这份清单上最被低估的一项

第二名常常让人意外。外墙和外观印象工程（新外墙板、外墙油漆、换新入户门、园林绿化，有时只是高压冲洗和修理檐沟）回报78%，而且按绝对金额算，它通常是整份清单上最便宜的项目。

原因简单：每一位买家都会先看到房子外观，再看到其他东西，包括那些因为外观已经让他们知道了需要知道的一切，最后没有预约看房的买家。一栋1970年代的北岸单层平房，其他方面保养得好，但外观陈旧，就可能让最终售价实实在在地降低，而这发生在任何人走进前门、看到里面翻新好的厨房之前。

这也是多数房主会跳过的装修类别，因为它不像是有趣的项目。新厨房令人兴奋，新的Hardie板外墙不会让人兴奋。但按每一块钱算，它比清单上大多数项目都更有效。

厨房：情感吸引力强，投资回报率中等

厨房装修回报72%，这个数字不错，但不是第一名，原因值得坦白说清楚。把厨房装修好要花不少钱：橱柜、台面、电器和布局改动加起来涨得快，而且厨房每平方英尺的成本比家里其他大多数房间都高。72%的投资回报率是一个好的回报，但在北温哥华一个$90,000的厨房上，仍然有约$25,000收不回来。

厨房的名声来自卖得快和买家心理，纯金额回报在其中占的分量更小。在北岸，厨房陈旧是挂牌房屋比附近同类房屋卖得慢的最常见原因，而翻新好的厨房，能让房子在多方竞价时受到关注。如果你装修就是为了在明年内卖房，不论投资回报率排名如何，厨房工程仍然应该排在优先清单的前面。

地下室和露台：稳妥、可靠、不起眼

地下室装修（投资回报率70%）增加计入面积的每平方英尺成本，比大多数地面以上的装修都低，因为主体结构（地基、龙骨、屋顶）已经存在。你是在一个不需要从零开始付钱建造的结构里面建室内空间。对于地下室没有装修或只装修了一部分的北岸住宅，这往往是增加可居住面积最有效的办法。

露台和户外生活空间回报68%，而且北岸重视户外生活的买家群体，让这个数字比其他地区更高。在厨房或餐厅旁边建一个做工好的露台，尤其是在深湾、埃奇蒙特或British Properties的景观地块上利用好景色，能把室内和室外生活空间连在一起，这正是这里的买家想要的。

房屋扩建：投资回报率最低，但这往往没有问题

房屋扩建以约55%的投资回报率排在清单最后，原因是简单的算术：新建工程每平方英尺的造价高于现有空间，因为你要为新地基或基脚、新龙骨、新旧屋顶的衔接，以及常常要延伸到扩建部分的新机电管线付钱。这些费用不会全部体现在转售价值上，因为买家对面积的估价，更接近这个社区每平方英尺的平均价格，与你的建造成本无关。

在这种装修类型上，投资回报率和它对你的实际价值之间的差距最大。家庭加建二层或在房子后面扩建，是因为房子不适合他们的生活方式，转售时账算不算得过来并不是原因。如果你打算住10年、15年、20年，扩建回报55%，换来一个终于好用的家，是一笔合理的交换。如果你打算在2至3年内卖房，单凭投资回报率，扩建是最难说服自己去做的装修类型之一。

怎样把这份清单用在你自己的项目上

先从你的实际时间安排出发。一两年内卖房：重点考虑外观印象和厨房工程，决定扩建之前要认真想清楚。打算住十年或更久：投资回报率仍然重要，但生活质量和空间对你家是否好用，在决定中应该占更大的分量。

然后看看你所在的社区能支撑什么水平的装修。在北岸房价更可负担的区域，装修超出社区水平是一个真实的风险：在一个房子价值$1,000,000的社区里装一个$200,000的厨房，收不回全部成本，因为在这个价位找房的买家不期待这种档次的装修面层，也不会为它付钱。让你的装修花费和附近同类房屋的实际成交价相匹配。

还要把不止一个项目的账都算一算。我们的装修投资回报计算器可以把几种装修类型组合起来（比如厨房加外观印象加地下室），看到整个计划的综合回报，以及估算的新房屋价值。