بازگشت سرمایه بازسازی در نورث شور: کدام کارها می‌ارزد

بازگشت سرمایه چه چیزی را نشان می‌دهد و چه چیزی را نشان نمی‌دهد

بازگشت سرمایه بازسازی درصدی از هزینه شماست که هنگام فروش، به شکل بالا رفتن ارزش خانه، به شما برمی‌گردد. اگر ۱۰۰٬۰۰۰ دلار خرج پروژه‌ای با بازگشت ۷۲ درصد کنید، ارزش خانه‌تان حدود ۷۲٬۰۰۰ دلار بیشتر از قبل می‌شود. ۲۸٬۰۰۰ دلار از هزینه هنوز برنمی‌گردد. مردم همین بخش را نادیده می‌گیرند، وقتی یک پیمانکار یا مقاله‌ای در مجله یک عدد بازگشت سرمایه را طوری می‌گوید که انگار بازسازی هزینه خودش را کامل جبران می‌کند. در واقع بازسازی فقط هزینه خالص را کم می‌کند.

چیز دیگری که بازگشت سرمایه نشان نمی‌دهد، میزان استفاده شما از فضاست. حمامی با بازگشت ۶۵ درصد که ده سال آینده روزی دو بار از آن استفاده می‌کنید، بیش از آنچه این عدد نشان می‌دهد به کارتان می‌آید. افزودن فضایی با بازگشت ۵۵ درصد که بالاخره چیدمانی کارآمد به خانواده‌تان می‌دهد، اگر سال آینده خانه را نمی‌فروشید، بیش از عدد جدول حساب‌ها ارزش دارد.

پس بازگشت سرمایه را فقط یکی از عوامل تصمیم بدانید. بیشترین اهمیت را وقتی دارد که یک یا دو سال پیش از گذاشتن آگهی فروش بازسازی می‌کنید. کمترین اهمیت را وقتی دارد که بازسازی می‌کنید تا ده سال یا بیشتر در خانه بمانید.

رتبه‌بندی، از بیشترین بازگشت تا کمترین

این عددها از داده‌های پروژه‌های خود RealDream، همراه با قیمت فروش خانه‌های مشابه در ونکوور بزرگ، به دست آمده‌اند و در نورث ونکوور و وست ونکوور هر دو معتبرند، با یک نکته: در وست ونکوور، قیمت‌های بالاتر درصد بازگشت سرمایه کارهای ظاهری را کمی پایین‌تر می‌آورند، چون در آن سطح بازار، هزینه دلاری مصالح درجه یک سریع‌تر از ارزش فروش بالا می‌رود.

چرا سوئیت فرعی در صدر فهرست است

سوئیت فرعی با فاصله در صدر است. از همه انواع دیگر بازسازی بهتر عمل می‌کند، چون دو کار را با هم انجام می‌دهد: فضای زندگی‌ای اضافه می‌کند که در زیربنای خانه حساب می‌شود، و درآمدی اضافه می‌کند که خریدار می‌تواند در محاسبه صلاحیت وام رهنی خود به حساب بیاورد. در بازاری که هزینه‌های نگه داشتن خانه (carrying costs) در عمل تعیین می‌کند چه کسی می‌تواند خانه شما را بخرد، یک سوئیت قانونی که همین حالا مستأجر دارد، یا حتی فقط امکان داشتن مستأجر، گروه خریداران را تغییر می‌دهد.

عدد ۸۵ درصد برای سوئیتی قانونی و دارای پروانه است که شرایط مقررات ساختمانی بریتیش کلمبیا (BC Building Code) برای سوئیت فرعی را دارد: ورودی جدا، جداسازی آتش درست، پنجره خروج اضطراری در هر اتاق خواب، و آشکارسازهای دود و مونوکسید کربن مخصوص خودش. سوئیت بدون پروانه این بازگشت را ندارد و قیمت خانه را پایین می‌آورد، چون وام‌دهنده و بیمه‌گر خریدار هر دو می‌خواهند پروانه را در پرونده ببینند. سوئیت غیرمجاز یک ریسک است: RealDream دیده است که چنین سوئیتی در بدترین زمان ممکن، یعنی هنگام برداشتن شرط‌های پیشنهاد خرید (subjects)، معامله را به هم می‌زند.

زمین‌های نورث ونکوور و وست ونکوور از این نظر که اصلاً ساختن سوئیت در آن‌ها ممکن است یا نه، با هم فرق دارند: ارتفاع سقف زیرزمین فعلی، سطح زمین دور پی، و مقدار نور روزی که به پنجره اتاق خواب می‌رسد، همه پیش از هزینه اهمیت دارند.

نمای بیرونی: کاری در این فهرست که کمتر از همه به آن بها داده می‌شود

رتبه دوم مردم را شگفت‌زده می‌کند. کار روی نمای بیرونی و جلوه خانه از خیابان (نمای نو، رنگ بیرونی، در ورودی نو، محوطه‌سازی، و گاهی فقط شستن با آب پرفشار و تعمیر ناودان‌ها) ۷۸ درصد برمی‌گرداند، و از نظر مبلغ دلاری معمولاً ارزان‌ترین پروژه کل این فهرست است.

دلیلش ساده است: هر خریداری پیش از هر چیز دیگری نمای بیرونی را می‌بیند، حتی خریداری که در آخر وقت بازدید رزرو نمی‌کند، چون از ظاهر بیرون به همه آنچه لازم داشت پی برد. نمای قدیمی روی یک خانه یک‌طبقه (rancher) دهه ۱۹۷۰ در نورث شور که بقیه‌اش خوب نگهداری شده، می‌تواند مبلغی واقعی از قیمت نهایی فروش کم کند، پیش از آنکه کسی از در جلو وارد شود و آشپزخانه بازسازی‌شده داخل را ببیند.

این همچنین گروهی از بازسازی است که بیشتر صاحب‌خانه‌ها از آن می‌گذرند، چون پروژه سرگرم‌کننده‌ای به نظر نمی‌رسد. آشپزخانه نو هیجان دارد و نمای نو از تخته‌های Hardie این هیجان را ندارد. ولی در برابر هر دلار، از بیشتر کارهای این فهرست اثر بیشتری دارد.

آشپزخانه: کشش احساسی زیاد، بازگشت سرمایه متوسط

بازسازی آشپزخانه ۷۲ درصد برمی‌گرداند. این عدد خوبی است، ولی در صدر فهرست نیست، و باید صادقانه گفت چرا. بازسازی خوب آشپزخانه گران است: کابینت، صفحه کابینت، لوازم و تغییر چیدمان سریع روی هم جمع می‌شوند، و هزینه هر فوت مربع آشپزخانه از بیشتر اتاق‌های دیگر خانه بالاتر است. بازگشت ۷۲ درصد بازگشت خوبی است، ولی در یک آشپزخانه ۹۰٬۰۰۰ دلاری در نورث ونکوور، هنوز حدود ۲۵٬۰۰۰ دلار برنمی‌گردد.

اعتبار آشپزخانه از سرعت فروش و ذهنیت خریدار می‌آید، و بازگشت دلاری خالص در این اعتبار سهم کمتری دارد. آشپزخانه قدیمی رایج‌ترین دلیل این است که آگهی یک خانه در نورث شور بیشتر از خانه‌های مشابه نزدیکش در بازار بماند، و آشپزخانه بازسازی‌شده همان چیزی است که وقتی چند پیشنهاد خرید هم‌زمان می‌رسد، خانه را مورد توجه قرار می‌دهد. اگر به‌طور مشخص برای فروش در سال آینده بازسازی می‌کنید، کار آشپزخانه همچنان جایش در بالای فهرست اولویت‌هاست، جدا از رتبه آن در بازگشت سرمایه.

زیرزمین و عرشه: مطمئن، قابل اتکا، بی‌زرق‌وبرق

تکمیل زیرزمین (بازگشت ۷۰ درصد) فوت مربع قابل احتساب را با هزینه‌ای برای هر فوت مربع اضافه می‌کند که از بیشتر بازسازی‌های بالای سطح زمین کمتر است، چون اسکلت اصلی خانه (پی، اسکلت‌بندی، بام) از قبل وجود دارد. فضای داخلی را درون سازه‌ای می‌سازید که هزینه ساختنش از صفر را نمی‌پردازید. در خانه‌ای در نورث شور با زیرزمین تکمیل‌نشده یا نیمه‌تکمیل، این کار اغلب کارآمدترین راه برای افزودن فوت مربع قابل سکونت است.

عرشه و فضای زندگی بیرونی ۶۸ درصد برمی‌گردانند، و خریداران نورث شور که به زندگی در فضای باز اهمیت می‌دهند، این عدد را در مقایسه با منطقه‌های دیگر بالاتر می‌برند. یک عرشه خوش‌ساخت کنار آشپزخانه یا غذاخوری، به‌ویژه عرشه‌ای که از منظره یک زمین در دیپ کوو، اجمونت یا بریتیش پراپرتیز استفاده می‌کند، فضای زندگی داخل و بیرون خانه را به هم وصل می‌کند، همان چیزی که خریداران این منطقه دنبالش هستند.

افزودن فضا: کمترین بازگشت، و چرا این اغلب اشکالی ندارد

افزودن فضا به خانه با بازگشت حدود ۵۵ درصد در پایین این فهرست است، و دلیلش یک حساب ساده است: ساخت تازه برای هر فوت مربع از فضای موجود گران‌تر است، چون هزینه پی یا پاشنه‌های پی (footings) نو، اسکلت‌بندی نو، اتصال بام نو به بام قبلی و اغلب مسیرهای تازه تأسیسات تا بخش افزوده را می‌پردازید. همه این‌ها هزینه‌ای دارند که به‌طور کامل در ارزش فروش دیده نمی‌شود، چون خریدار هر فوت مربع را نزدیک به میانگین قیمت هر فوت در آن محله ارزش‌گذاری می‌کند و هزینه ساخت شما را در نظر نمی‌گیرد.

در این نوع بازسازی، فاصله میان بازگشت سرمایه و ارزش واقعی کار برای شما از همه بیشتر است. خانواده‌ها طبقه دوم یا فضایی در پشت خانه اضافه می‌کنند، چون خانه با شیوه زندگی‌شان جور نیست، و حساب فروش دوباره دلیل این تصمیم نیست. اگر قصد دارید ۱۰، ۱۵ یا ۲۰ سال بمانید، بازگشت ۵۵ درصد برای فضای افزوده‌ای که بالاخره خانه‌ای کارآمد به خانواده‌تان می‌دهد، معامله معقولی است. اگر قصد دارید ظرف ۲ تا ۳ سال بفروشید، افزودن فضا یکی از سخت‌ترین انواع بازسازی برای توجیه فقط بر پایه بازگشت سرمایه است.

چطور از این فهرست برای پروژه خودتان استفاده کنید

از برنامه زمانی واقعی خودتان شروع کنید. اگر ظرف یک یا دو سال می‌فروشید: به نمای بیرونی و آشپزخانه وزن بیشتری بدهید و پیش از تصمیم به افزودن فضا با دقت فکر کنید. اگر ده سال یا بیشتر می‌مانید: بازگشت سرمایه همچنان مهم است، ولی کیفیت زندگی و کارکرد فضا برای خانواده‌تان باید در تصمیم وزن بیشتری داشته باشد.

بعد ببینید محله شما چه سطحی از بازسازی را پشتیبانی می‌کند. بازسازی بیش از سطح محله در بخش‌های ارزان‌تر نورث شور یک خطر واقعی است: آشپزخانه ۲۰۰٬۰۰۰ دلاری در محله‌ای با خانه‌های ۱ میلیون دلاری کل هزینه‌اش را برنمی‌گرداند، چون خریدارانی که در این بازه قیمت دنبال خانه‌اند، چنین سطحی از نازک‌کاری را انتظار ندارند و پولش را هم نمی‌دهند. هزینه بازسازی را با قیمت واقعی فروش خانه‌های مشابه نزدیک خود هماهنگ کنید.

و حساب را برای بیش از یک پروژه انجام دهید. ماشین‌حساب بازگشت سرمایه بازسازی ما به شما امکان می‌دهد چند نوع بازسازی را با هم ترکیب کنید (مثلاً آشپزخانه به‌اضافه نمای بیرونی به‌اضافه زیرزمین) و بازگشت ترکیبی کل برنامه را، همراه با ارزش تازه برآوردشده خانه‌تان، ببینید.