北岸买待翻新旧房划算吗：费用怎么算

先看折扣

买待翻新旧房的整个道理，取决于一个数字：和同一社区里条件相同、已经装修好的房子相比，你少付多少钱？如果林谷一栋装修好的2,400平方英尺房子成交价是$1,900,000，隔两户的旧房挂牌价是$1,700,000，你的折扣就是$200,000，约10.5%。

这个折扣要能覆盖全部装修预算、施工期间的持有成本 (carrying costs)，再加上一笔应对误差的余量。做不到的话，这栋旧房只是把花钱的时间往后推，还多了风险。一般的经验是，折扣要比同类已装修房屋低15%或更多，这笔账才能稳定地对你有利。低于这个数，往往不如一开始多付一些，买一栋已经装修好的房子，价格清楚，也没有施工期。

出价之前，找出同一社区三到五笔近期的同类成交，已装修和未装修的都要有。你的地产经纪可以帮你查，RealDream也可以陪你看房，当场给出一个大致的装修费用范围。

验房要告诉你哪些事

北岸的普通验房检查基本项目：屋顶、电箱、水管、看得见的结构和受潮迹象。这只是起点，对1980年以前建的房子更是如此，因为主要的费用来源往往在房子里走一圈是看不出来的。

对待翻新旧房，在解除附加条件之前，除了普通验房，还要请承包商做一次评估。RealDream施工前的现场查看需要2至3个小时，专门检查地基状况、龙骨结构是否完好、建筑外壳的表现、机电系统的年龄，以及任何渗水迹象。北岸雨水多，渗水是这里最常见、也最贵的意外问题。

要专门问这几项：旧式瓷柱瓷管布线 (knob-and-tube)，在1970年以前的房子里常见，保险公司会把它当作风险信号；镀锌水管，会从里面锈蚀，往往需要全部更换；含石棉的材料，到1980年代为止常见于地板、爆米花天花板 (popcorn ceiling) 和水管保温层；还有坡地地块上的地基开裂或沉降。

• 地基状况，北岸坡地地块尤其要看
• 1970年以前房子里的旧式瓷柱瓷管布线 (knob-and-tube)
• 从里面锈蚀的镀锌水管
• 地板、天花板纹理涂层和水管保温层里的石棉
• 架空层 (crawlspace) 和地基周围的渗水

买房前先算好按规范升级的费用

北温哥华市和北温哥华区都执行一条非正式名称叫“50%规则”的做法：如果装修费用超过建筑本身（不含土地）评估价值的约50%至75%，市政府可以要求整栋建筑达到现行卑诗省建筑规范 (BC Building Code) 的标准。这包括抗震支撑、机电系统升级和建筑外壳工程，这些可能都不在你的计划里。

这对待翻新旧房的账影响大，因为一旦越过这条线，一个$250,000的局部装修可能变成$500,000以上的项目。在确定装修范围之前，先弄清楚你计划的预算和建筑评估价值相比处在什么位置，并把按规范升级的情况算进最坏情况的数字里。

把真实的预算列出来

要用包括预备金和持有成本在内的全部预算和折扣比较，只看装修基本报价不够。一栋看起来有$150,000折扣的旧房，把持有成本和一笔真实的预备金加进去以后，这个折扣可能就没有了。

待翻新旧房的贷款和可直接入住房子的贷款不一样

多数贷款机构给待翻新旧房的购房贷款，和其他二手房一样，按目前的评估价值放贷，不按装修后的价值。这意味着你的装修预算通常要另找来源：现金、用其他房产的净值申请的房屋净值信用额度 (HELOC)，或者一些贷款机构提供的专门装修按揭。这种按揭把买价和装修费用合在一起，按工程进度分阶段放款。

如果你计划的装修规模大到会触发50%规则，有些贷款机构会把它更接近建筑贷款来处理，利率更高，按验收节点分阶段放款。在写购房出价之前，就要拿到装修贷款的预先批准：在解除附加条件期间才发现装修预算没有资金来源，会让你处境困难。

大家常忘记算进去的时间成本

可直接入住的房子有一个交房日期，交房后你就住进去。待翻新旧房有一个交房日期，然后是设计和申请许可证阶段，然后是施工阶段，之后你才能住进去。在北岸，涉及结构改动的工程，许可证审批在北温哥华市需要4至8周，在北温哥华区需要6至10周，这还是在开工之前。全面装修从开始设计到入住，还要再加8至14个月。

如果这段时间你在租房住，或者在负担另一套房子，这是实实在在的钱：在大温哥华地区，房租往往每月$2,500至$4,500。和直接买可入住的房子比较时，这笔钱要算进去。

什么时候买待翻新旧房的账算得过来

下面这些条件都满足时，这笔账算得过来：和真正同类的已装修房屋相比，买价的折扣超过15%；承包商的购房前评估没有发现地基问题或重大结构问题；你计划的装修范围不碰50%这条按规范升级的线；在写出价之前已经安排好装修贷款。

如果地块本身就是主要价值所在，这笔账尤其算得过来：有景观的地块、面积大的地块，或者在埃奇蒙特、深湾、British Properties这类少有房子出售的社区。在这些地方，土地价值占了价格的大部分，现有房子的状况对长期的账影响小。

如果折扣小，验房发现地基或建筑外壳的问题，或者你的预算没有预备金余量，这笔账就不容易算过来。这些情况下，买价高一些、总费用清楚、没有施工风险的可直接入住房子，往往是更好的财务决定，即使从纸面上看它不像一笔划算的买卖。

在出价之前就做评估

我们见到的最大错误是：买家看中一个挂牌房源，写了出价，等到附加条件快到期时才请承包商做真正的评估。这时候不管评估结果是什么，都有往前推进的压力。

RealDream可以在你写出价之前，或者在验房期间，陪你看北岸的房子，给你一个实际的装修费用范围，并指出任何看起来有结构风险或按规范升级风险的地方。这次沟通不收费，可以帮你避免一个半年后会后悔的购房决定。