北岸卖房前要不要装修：哪些值得做，哪些可以跳过

真正的限制是时间

每次谈装修投资回报率，都是从钱开始的，但真正决定卖房前要不要装修的是时间。一个能收回72%成本的厨房翻新，如果离挂牌还有四个月，是好的选择。同一个项目，如果你六周后就要挂牌，而光是订橱柜就要八周，就是坏的选择。

在挂牌前30至90天完工的装修，会给买家留下全新、可以直接入住的印象。在挂牌前一年或更早完工的装修，到买家来看房时，通常已经又显得过时了，尤其是厨房和浴室这类潮流变化快的房间。这个时间段确实存在，而且比多数房主开始计划时以为的要短。

所以第一个问题是：在你的卖房期限内，哪些工程真的能完成设计、拿到许可证并完工，同时留出足够的余量，让材料延误不会推迟你的挂牌日期。

挂牌前该做什么：按回本速度排序

规律是一致的：卖房前值得做的项目，都不动结构，不需要建筑许可证，也不依赖材料交货期要好几周的工种。任何需要向北温哥华市或北温哥华区，或者向西温哥华申请许可证的工程，在你同时还要赶挂牌日期的时候，从一开始就有时间风险。

没人想听的深度清洁和清理杂物

这是本文最不起眼的一部分，却是整张表上回报最高的一项。请专业公司做深度清洁、清理杂物，再把人来人往、有磨痕的地方补刷一遍油漆，花费几千加元，用时一到两周。它没有许可证风险，不用等材料，而且直接影响每一次看房时买家的第一印象。

计划卖房前装修的房主，常常直接去做又贵又显眼的项目，把清洁和陈设布置当成最后才考虑的事。正确的顺序正好相反。如果你的预算和时间只够做一类工作，就先把钱花在这里，而且这一类工作从不会延期。

厨房：翻新，不要重建

在北岸，厨房彻底拆除并全部更换的费用为$35,000至$120,000，算上设计、许可证和施工时间，再对比一般的挂牌期限，这种工程在卖房前一般不能回本。厨房翻新是另一种工程：橱柜刷漆或包覆翻新，换新五金件、新台面、新防溅墙和新灯具，不移动水管或燃气管。

翻新的费用视范围和装修面层档次为$8,000至$25,000，通常三到八周就能完成，而且不需要建筑许可证，因为布局、电线和水管都不改。在北岸，厨房过时仍然是房子比附近同类房屋卖得慢的最常见原因，翻新可以改变买家的这种印象，又没有全部重建的时间风险。

例外情况：如果厨房布局确实有问题（没有台面操作空间，电器挡住走动路线，有一面墙挡住自然光），翻新只是把问题遮住，买方经纪看房时还是会指出来。只有在这种情况下，一次做好的完整装修，并在房源介绍中作为卖点，才值得花更长的时间，但前提是你的卖房日期真的能为它推后。

浴室：换设备和装修面层，不改布局

浴室也是同样的道理。翻新（新浴室柜、新龙头和花洒、原位重新填缝或换瓷砖、新镜子和灯具）的费用为$6,000至$18,000，用时两到四周，不需要许可证，因为水电预埋和布局都不动。

优先做主浴室，以及每个买家看房时都会看到的那间浴室，通常是主层的客用卫生间，或者离入口最近的客用浴室。一个买家从不进去的房间里的旧主卧套间浴室，没有门厅旁边一间过时的客用卫生间重要。

不管预算多少都要修：验房会指出的问题

有些项目不管你有多少时间和预算都应该列进来，因为每个买家的验房报告里都会出现它们，它们也会变成讨价还价的理由。屋顶正在漏水、看得见的霉菌或水渍、旧式瓷柱瓷管布线 (knob-and-tube) 或铝线布线、坏掉的周边排水管，以及任何没有许可证的结构工程，都属于这一类。

这些决定关系到交易会不会出问题。北岸老房子多，坡地排水问题常见，买家的验房师一定会发现这些问题。在挂牌前修好，比买家在验房师写进报告后要求的降价更便宜。

哪些该跳过，即使纸面回报不错

房屋扩建和改建附属套房确实有回报（在北岸项目上分别为55%和85%），但两者的许可证审批都要以月计算。在已经打算卖房时开始其中任何一项，几乎总是意味着赶不上挂牌日期，或者带着做了一半的工程挂牌，这比根本不开始还糟。

任何只改外观但进度慢的项目也是一样：定制木作、交货期长的进口瓷砖，或者现有外墙板完好时更换全部外墙板。如果一个项目的时间风险大于它对售价的影响，就应该列入跳过的清单，不管它的投资回报率单独看起来有多好。

还有一类要跳过：个人品味的项目。颜色鲜艳的装饰墙、少见的瓷砖图案，或者你一直想要的某种特别的嵌入式柜子，会让愿意买的人变少。个人风格的选择，留给你要继续住的房子。

房屋陈设布置和装修：两个不同的决定

房屋陈设布置 (staging)，也就是在挂牌期间搬进来的家具、挂画和装饰，和装修，也就是对房子的永久改动，解决的是不同的问题，把两者混为一谈就会浪费钱。陈设布置改变房间给人的感觉：大小、光线、动线。装修解决房间里真正的毛病：过时的装修面层、有问题的布局、坏掉的设备。

常见的错误是把装修的钱花在本来用陈设布置就能解决的事情上，而陈设布置只要一小部分费用。一个空着或家具摆得别扭的房间，往往只需要专业的陈设布置，用不着花$15,000换地板。反过来，如果买家一再提出的意见就是橱柜本身，那么给一个配着1990年代橡木橱柜和米色层压板台面的厨房做陈设布置，也起不了作用。

实际的顺序是：先用装修修好真正的缺陷和过时的装修面层，再对剩下的部分做陈设布置。在装修过的空间里做陈设布置，能让装修的效果加倍。在没有解决的问题上做陈设布置，只是把买家发现问题的时间推迟到看房那天。

北温哥华和西温哥华：买家期望不同

不同的市政，算法也不同。北温哥华的买家，特别是在诺盖特 (Norgate)、Moodyville和林谷部分地区这些价格较低的区域，通常更看重功能好、保养好的房子，胜过高档的装修面层。在这些地区，干净的厨房翻新和好的外观印象，效果通常胜过豪华装修，因为多花的钱和这个价位的买家要找的东西对不上。

西温哥华，特别是安博赛德 (Ambleside)、邓达雷夫 (Dundarave)、British Properties和其他价位更高的社区，买家一开始就期望更好的装修面层。在这里，卖房前的厨房翻新往往要用更好的台面材料和橱柜五金件，才不会在一套七位数售价的房源里显得像是省钱的凑合。时间上的要求照样适用。提高的是装修面层的档次，基本策略不变。

一个简单的判断方法

按顺序问三个问题。第一：这个项目需要许可证吗？如果需要，它基本上不适合放进卖房前的时间表，除非你在六个月或更久以后才挂牌。第二：算上至少一次可能发生的延误，它能不能在目标挂牌日期前完工，并留出足够的余量？如果老实的回答是不能，就缩小项目，不要推迟日期。第三：它修的是买家或他们的验房师真的会指出的问题，还是你自己喜欢、但买家不会多付钱的东西？

三个问题都通过的项目（清洁和清理杂物、外观印象、厨房或浴室翻新，以及任何验房真的会指出的问题），才是挂牌前值得做的。其余的，要么是为了自己住得舒服的长期投资，要么是更适合通过定价和向买家披露房屋状况来处理、不必动工的项目。