租户改造、整体装修，以及按时开业

商业空间整体装修的费用，按用途分列

商业装修每平方英尺的费用，受用途的影响大于受装修档次的影响，因为空间需要哪些设施，是由空间里做什么来决定的。同样的空壳里，一家律师事务所和一家牙科诊所是两个不同的项目。

以下是2026年大温哥华地区的施工费用范围。它们不包括家具、设备和专业服务费，这些在商业工程中都是大额支出，在对比时也常常被漏掉。

毛坯空壳、基础空壳，还是二手空间

商业报价中最大的变量，是你从什么状态开始。业主对这些状态的叫法没有统一标准，所以要问清楚并核实空间里实际有什么。

毛坯空壳 (cold shell) 是空的：混凝土、单元之间的分隔墙 (demising walls)、一个设施接入点，除此之外几乎没有别的。没有分配管线，没有天花板，有时连卫生间都没有。从毛坯空壳开始做办公室整体装修，每平方英尺$80至$150；餐厅空间为$150至$300，因为水管、通风和灭火系统都要从零开始建。

基础空壳 (warm shell) 通常有大楼的基础暖通空调、通到空间内的分配管线、一个完工的卫生间，有时还有吊顶龙骨。二手空间 (second-generation) 是以前装修过的单元，它对你有多大帮助，完全取决于以前的用途和你的用途是否一致。

最后这一点常常让租户多花钱。把一间二手办公室翻新给另一家办公室用，每平方英尺可能是$30至$70。把牙科诊所拆掉改建律师事务所，在装任何新东西之前，光拆除就要每平方英尺$15至$25，因为你要拆掉对你没有用的专用水管、铅防护层和柜子。

租户改造补贴，以及怎样谈判

租户改造补贴 (TI allowance) 是业主为你的空间装修出的钱。2026年在大温哥华地区，常见的补贴为办公室每平方英尺$15至$50，医疗或专业空间$30至$60，餐厅或餐饮场所$40至$100。

把这些数字和上面的整体装修费用对比，就能看出差距。大多数租户要自己承担空间费用的一大部分。一家只按补贴和粗略估价之间的差额做预算的企业，到第二个月就会没钱。

租期是谈判中作用最大的因素。业主在租期内分摊这笔补贴，所以五年租约可能拿到每平方英尺$25，十年租约可能拿到$45至$55。如果你对这个地点有把握，更长的租期能换来更多补贴。

第二个因素是证据。把差额用书面形式给业主看：如果整体装修每平方英尺要$110，而补贴是$35，就把费用明细写在纸上。一份合理、有据的差额分析，常常能让补贴每平方英尺增加$5至$15，代价只是准备它所花的一个小时。

还要谈清楚补贴包括什么、什么时候支付。有些补贴在完工时支付，有些分期支付，有些只用于特定类别的工程。补贴在最后才付，意味着在这期间整个装修要由你自己出资。这是现金流的问题，必须写进你的计划。

餐厅和餐饮场所整体装修

餐厅是要求最高、最容不得出错的商业装修，因为最花钱的那些系统，也正是决定你到底能不能开业的系统。

从空壳开始的完整装修，每平方英尺$250至$400；改造厨房并更换通风的中等装修为$150至$250；不动厨房的简单翻新为$60至$100。以一个2,000平方英尺、每平方英尺$300的完整装修为例，总价约为$600,000，费用的分配如下。

通风是最大的一项，排烟罩、排风、补风系统 (makeup air) 和风管合计$55,000至$110,000。灭火系统为$15,000至$35,000。带隔油池、三格水槽、地漏、洗手池和防回流装置的水管工程为$35,000至$60,000。电力工程包括电箱升级、商用电路、应急照明和收银系统的预留布线，为$40,000至$65,000。全场商用防滑地板为$20,000至$40,000。

以上这些都发生在挑选任何一项装修面层之前，所以一心关注餐厅大堂外观的客户，常常会了解到很多意料之外的事情。设计必须从厨房布局和通风路线开始，再向外展开。

卫生部门的审查和建筑许可证同时进行，所以图纸必须同时满足两者的要求。我们很早就请餐厅顾问和设备供应商参与，因为设备规格决定水管、电力和通风的设计。

办公室、零售店和诊所工程

混合办公（部分时间在办公室、部分时间在家）成为常态以后，办公室整体装修的样子变了。我们建更多协作空间、更少独立办公室，更多不同大小的会议室，以及更好的通风，租户现在会直接问到通风。老楼的暖通空调是为固定布局设计的，平面布局改变时，需要想新的办法重新划分供暖和制冷区域。

费用更多取决于办公室的类型，装修档次的影响较小。科技和创意类办公室通常最便宜，每平方英尺$60至$100，因为开放式布局需要的墙更少。律师和会计事务所在$90至$130。带高档装修面层和定制木作的高管和接待客户空间为$130至$200。带会议室影音设备或服务器机房的专用空间还要更高。

零售店的费用由店面和照明决定。包括油漆、地板、陈列装置和照明的基础装修，每平方英尺$50至$80；带定制陈列装置和品牌元素的中档装修$80至$130；带高档装修面层、定制木作和集成影音系统的高端装修$130至$200或更高。更换玻璃、招牌和入口的店面改造，在室内费用之外再加$20,000至$60,000。

医疗和牙科是专业程度最高的。牙科诊所整体装修在设备之前通常就要每平方英尺$200至$250，原因是每个诊疗室都要接水管，还有电力、消毒区、影像室的要求和感染控制。面对每平方英尺$40补贴的医生或牙医应该明白，这笔补贴可能只覆盖实际施工费用的15%至20%。

许可证、触发规范要求的情况，以及卫生部门

商业许可证和住宅许可证是两回事，简单流程和复杂流程之间的时间差要按月计算。

简单的租户改造经过市政府的建筑部门审查，一般需要6至10周。需要开发许可证时，也就是涉及用途变更、外部改动和招牌时，预计需要3至6个月。餐饮场所还要加上地区卫生局的审查，与建筑许可证同时进行。消防部门的审查针对人员容量、出口和灭火系统。

有两种规范要求常常让老楼的业主感到意外。第一，卑诗省建筑规范 (BC Building Code) 规定的无障碍升级，包括无障碍卫生间、无障碍入口和通行路线工程，在装修费用超过相对于大楼价值的某个门槛时就要做。第二，在1990年以前建造的无钢筋砌体建筑里，拆墙、加建夹层 (mezzanine) 或改动楼板开口等结构改动，可能需要抗震审查。

有这两项要求，老楼仍然可以选择。只是要在设计阶段就请结构工程师看工程范围，因为如果到许可证审查时才发现这些要求，预算已经定下，租约也已经开始计租。

每关门一周，就是付一周房租却没有收入

这个事实应该影响商业项目的每一个决定。从你接手空间那天起，不管有没有开门，房租都在计算。在一个2,500平方英尺的空间里，多出四周工期，就是在服务第一位客人之前，企业要多付出去的真实费用。

所以施工顺序和住宅不同。交货期长的项目在拆除之前就下单，因为商用厨房设备、定制木作、店面玻璃和特殊照明的交货期都要按月计算。等一台排烟罩的项目，就是在白付房租。

检查要提前预约，因为等候检查的时间是真实存在的，没人提前安排时，两天的等待会变成一周。

你拿到的进度表应该标出关键路径 (critical path)，包括必须在我们开工前完成的业主方工程。你应该能看出哪些项目真正决定开业日期，哪些还有余地，因为有了这些信息，事情有变动时你才能作出有依据的决定。

在营业中的店里装修

有时候不能关门：秋季的零售店，有预约病人的诊所，员工无处可去的办公室。分阶段施工每平方英尺的费用，比空置空壳的整体装修高出大约15%至30%，但把损失的收入算进去以后，它往往仍然是更便宜的选择。

分阶段施工意味着真正的隔离。要有带正规门的坚固临时围挡 (hoarding)，营业一侧要控制粉尘，还要规划好某一区域成为工地期间，顾客和员工怎样在楼里走动。在大楼规定允许的地方，吵闹和干扰大的工作改在晚上或周末做，这部分额外费用应该一开始就写进估价，免得以后变成变更单。

凡是涉及主电力进线、喷淋系统或大楼排水立管的工作，都不能分阶段做。这些工作需要把整个系统完全关闭，如果假装可以不关，只会把干扰推到更糟的时候。我们在确定工程范围时就找出这些项目，并安排在影响最小的时段。

商业项目怎样进行

下面的顺序是为了保住开业日期而定的，因为在商业工程中，客户实际买的就是这个日期。

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   签租约之前评估空间

   设施、通风路线、排水立管位置、地漏、供电容量和隔油池。缺少的东西在签约前就弄清楚，可以拿来谈判。

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   规范、无障碍和结构审查

   工程范围是否触发无障碍升级，以及在1990年以前建造的砌体建筑里，结构改动是否触发抗震审查。这些在设计阶段、许可证审查之前就要确定。

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   与设备配合的设计

   对餐饮和诊疗空间来说，设备规格决定水管、电力和通风设计。先定厨房或诊疗室的布局，其余部分再向外展开。

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   许可证和卫生部门审批同时进行

   建筑许可证，加上餐饮场所的地区卫生局审批，以及需要时的消防部门审查。这些都和采购同时进行。

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   拆除之前订购交货期长的项目

   厨房设备、排烟罩、定制木作、店面玻璃和特殊照明。这些项目对开业日期的决定作用，比任何一个工种都更可靠。

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   提前预约检查，然后施工

   进度表标出关键路径，包括必须在我们开工前完成的业主方工程，让你看清真正决定完工日期的是什么。

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   入住许可、系统调试和交接

   最终检查，系统调试完成，安排员工培训所需的进场，并在开业当天之前完成收尾清单。