未经许可的附属套房有哪些风险：保险、按揭和转售

保险：风险出现在理赔的时候

多数房主以为，未经许可套房的风险是保险公司发现后取消保单。实际上少有这样发展的。真正的风险出现在套房里面出事的时候：如果火灾从套房开始，而这个单元从未作为出租单元申报，保险公司可以减少或拒绝与该单元有关的那部分理赔，理由是保单定价所依据的风险，和房产上实际存在的风险不一样。

这正是保险经纪最常提醒附属套房房主的具体情况。一个没有申报的出租单元，会改变房产的火灾荷载、居住模式和责任风险，而这些都会影响保单实际承保的范围。把套房告诉保险公司，不管它是否完全合法，至少能在理赔之前就把承保问题摆出来，不会等到理赔过程中才出现。

按揭贷款：取决于贷款机构，也取决于按揭类型

常见的说法是所有贷款机构都不接受未经许可套房的租金收入，这并不完全正确，而且值得弄准确，因为它会改变你实际面对的风险。卑诗省许多常规贷款机构仍会计算不合规或未经许可套房的租金收入，前提是评估师确认这个单元独立成套、可以安全居住。在审核贷款资格时，贷款机构通常把租金毛收入的50%计入你的总收入，不管套房有没有登记。

规定收紧的地方在有保险的按揭。首付低于20%的按揭都需要向CMHC、Sagen或Canada Guaranty购买按揭违约保险，而这些保险机构要求套房合法，它的租金收入才能计入贷款资格审核。如果你买房的首付低于20%，而贷款资格要靠套房收入，一个未经许可的套房可能决定申请是获批还是被拒，影响超过只是贷款金额变少。

实际结论：合法、已登记的套房让你可以走所有贷款渠道。未经许可的套房会把你的选择限制在评估后愿意接受它的常规贷款机构，而如果申请正是靠这笔收入才能通过，它会完全关闭有保险的按揭这条路。

市政方面的风险：通常是偶然被发现的

北温哥华市和北温哥华区都不会挨家挨户检查未经许可的套房。实际上，未经许可的套房最常在市政检查员已经因为别的事情来到现场时被发现，比如另一项装修的许可证、关于噪音或停车的投诉，或者一宗房地产交易引起了对房产的查询，检查员顺便注意到了套房。

这时，市政府的选择从要求在规定期限内让套房符合规范，到要求拆除套房设施、把空间恢复原来的用途都有。结果是哪一种，取决于套房离符合规范还差多少：只缺文件的套房，和缺少防火分隔和合格逃生出口的套房，处理方式不同。

转售：变成买家的问题，算进出价里

未经许可的套房不会让房子卖不出去，但会改变买方经纪和贷款机构看待这套房源的方式。挂牌信息里说是以租养贷 (mortgage helper) 的套房，如果房产的税单和水电费通知上没有体现，或者北温哥华市或北温哥华区的记录里没有许可证历史，往往会在买家的尽职调查中被发现。懂行的买家会把这个风险算进出价，不会照单全收卖家的描述。

如果你打算在未来几年内卖房，而现在的未经许可套房结构完好，在挂牌之前把它合法化，通常在财务上比让买家发现问题、再拿它来压价更划算。

让现有套房合法化，实际需要做什么

让未经许可的套房合法化，第一步是按新建套房同样的清单做评估：防火分隔、逃生窗的尺寸和窗前空间、专用分电箱、最低天花板高度，以及独立入口。对多数房主来说，好消息是现有套房合法化少有需要全部重建的。状况不错的装修面层、橱柜和地板通常可以保留。通常需要动的是看不见的部分：天花板的耐火构造、尺寸不够的窗户，或者从来没有和主屋分开的电箱。

我们每次做合法化评估，都先上门查看这些隐藏项目是否符合规范，因为主要的费用就在这里。之后的流程和新建套房一样：需要结构改动时出图纸，申请建筑许可证，施工，再按房产所在市政区的规定办理套房登记。

如果你不确定自己的套房情况，从哪里开始

如果你买房时套房就已经在那里，或者多年前没有申请许可证就建了一个套房，在拿全面装修报价之前，第一步有用的事是如实评估：套房到底符合哪些规范项目，不符合哪些。这样你就知道面对的是缺文件，还是施工上有缺口。这个区别会影响费用和工期，最好在贷款机构、保险公司或买家逼你面对这个问题之前就弄清楚。