بازسازی خانه در کنیون هایتس نورث ونکوور: شیب، درخت و سد

محله‌ای که به خاطر یک سد ساخته شد

پیش از ۱۹۵۱، یک پل معلق به نام پل معلق گرند کنیون (Grand Canyon Suspension Bridge) در اینجا روی دره کاپیلانو کشیده شده بود، و ده‌ها سال پیش از آنکه کسی در نزدیکی آن خانه بسازد، کوه‌نوردان و ماهیگیران به آنجا می‌آمدند. این پل برداشته شد تا جا برای سد کلیولند باز شود. ساخت سد در ۱۹۵۴ با هزینه ۱۰٫۷ میلیون دلار تمام شد. این سد امروز آب دریاچه کاپیلانو را پشت خود نگه می‌دارد و حدود ۴۰ درصد آب آشامیدنی مترو ونکوور را تأمین می‌کند.

خیابان‌های مسکونی بعد از سد ساخته شدند. در دهه‌های ۱۹۶۰ و ۱۹۷۰ خانواده‌ها از ارتفاع‌های پایین‌تر به اینجا آمدند، و خانه‌های آن دوره، که بیشترشان خانه‌های یک‌طبقه (rancher) و بانگالو (bungalow) روی زمین‌های ۸٬۰۰۰ تا بیش از ۱۲٬۰۰۰ فوت مربع هستند، همان خانه‌هایی‌اند که امروز بازسازی می‌کنیم. این خانه‌ها حالا ۵۰ تا ۷۵ سال عمر دارند، و همان شیب زمین که این چشم‌اندازها را ممکن کرده، هزینه بازسازی را هم تعیین می‌کند.

شیب ۱۵ تا ۳۰ درصد در برآورد قیمت چه معنایی دارد

کنیون هایتس در ارتفاع ۱۵۰ تا ۳۰۰ متری از سطح دریا قرار دارد، با خیابان‌های پیچ‌درپیچ و بن‌بست‌هایی که پشتشان به شیب‌های جنگلی می‌رسد. شیب ۱۵ تا ۳۰ درصد در اینجا عادی است، و پشت بعضی زمین‌ها شیب تندی پایین می‌رود. به همین دلیل دیوار حائل مهندسی‌شده، پی پلکانی و سیستم زهکشی لازم می‌شود، سیستمی که هم آب روان سطحی را بگیرد و هم آب زیرزمینی را که از میان شیب حرکت می‌کند.

همه این کارها اجباری است و همه آن‌ها کار اساسی است. در زمین‌های پرشیب‌تر، آماده‌سازی زمین، یعنی دیوار حائل، کار پی و زهکشی، می‌تواند پیش از برپا شدن نخستین ستون چوبی دیوار ۱۵ تا ۲۰ درصد کل بودجه پروژه را بگیرد. این را در نخستین بازدید از محل به مشتری می‌گوییم.

دسترسی هم کار را سخت‌تر می‌کند. شمار زیادی از خیابان‌های اینجا باریک‌اند و جای محدودی برای دور زدن کامیون بتن و برپا کردن جرثقیل دارند، پس جای چیدن مصالح باید بر اساس فضایی برنامه‌ریزی شود که در عمل در جاده و راه ماشین‌رو وجود دارد. در همه پروژه‌های بخش بالایی نورث شور، ترتیب تحویل مصالح و دسترسی ماشین‌آلات را بخشی از برنامه‌ریزی پیش از ساخت قرار می‌دهیم، و کنیون هایتس یکی از محله‌هایی است که اگر این مرحله جا بیفتد، پول اضافه خرج می‌شود.

پشت دیوارهای یک خانه یک‌طبقه ۵۰ تا ۷۵ ساله چیست

خانه‌های اولیه خانه‌های یک‌طبقه ساده، بانگالو و چند طرح اولیه تیر و ستونی (post-and-beam) بودند که وقتی محله در سال‌های بعد از جنگ باز شد ساخته شدند. برای زمان خودشان خوب ساخته شده بودند. برق آن‌ها برای بار یک آشپزخانه امروزی، یک پمپ حرارتی و یک شارژر خودروی برقی که هم‌زمان کار کنند طراحی نشده است، و بیشترشان از آن زمان تا حالا ارتقای کامل تأسیسات مکانیکی نداشته‌اند.

در کنیون هایتس دو روند هم‌زمان جریان دارد: صاحب‌خانه‌هایی که خانه‌های میانه قرن بیستم را با استانداردهای امروز بازسازی می‌کنند، و خریدارانی که خانه‌های قدیمی را برای تخریب و ساخت دوباره می‌خرند. کار ما جز چند مورد همه از نوع اول است. بازسازی کامل در اینجا برای هر فوت مربع ۲۵۰ تا ۴۰۰ دلار هزینه دارد، و عدد نهایی بیشتر به وضعیت پی و دامنه کار سازه‌ای بستگی دارد و انتخاب نازک‌کاری سهم کمتری دارد.

این را صریح می‌گوییم چون مهم است: بعضی از این خانه‌ها ارزش نگه داشتن ندارند، و این را از همان اول، پیش از آنکه مشتری برای نقشه پول خرج کند، به او می‌گوییم. آنچه قیمت بازار را تعیین می‌کند خود زمین‌هاست: درختان جاافتاده، چشم‌انداز رو به جنوب به خلیج، و حریم خصوصی که پروژه‌های ساخته‌شده در ارتفاع پایین‌تر ندارند. خانه‌ای که روی زمین است پرسش جداگانه‌ای است.

آیین‌نامه درختان پیش از شروع طراحی، جای طرح را تعیین می‌کند

درختان بالغ صنوبر داگلاس (Douglas fir)، سرو قرمز غربی (western red cedar) و هملاک (hemlock) در همه جای کنیون هایتس هستند، و ناحیه نورث ونکوور از درختانی حفاظت می‌کند که قطرشان در ارتفاع سینه بیشتر از ۳۰ سانتی‌متر است. برای برداشتن درخت حفاظت‌شده پروانه، ارزیابی کارشناس درختان (arborist) و طرح کاشت درخت جایگزین لازم است. در زمینی که گروهی از درختان بالغ نزدیک محدوده قابل ساخت آن قرار دارند، اغلب درختان تعیین می‌کنند که فضای افزوده کجا می‌تواند ساخته شود.

به همین دلیل کارشناس درختان را پیش از کشیدن نقشه وارد کار می‌کنیم. اگر طرحی بر اساس جای دلخواه شما برای فضای افزوده کشیده شود و بعد در بررسی درختان ناحیه رد شود، هزینه کشیدن دوباره نقشه‌ها از هزینه ارزیابی کارشناس درختان بیشتر می‌شود.

زمان پروانه هم همین پیچیدگی را نشان می‌دهد. ساخت‌وساز جدید در ناحیه ۴ تا ۶ ماه طول می‌کشد. پروانه بازسازی سریع‌تر است، معمولاً ۴ تا ۸ هفته برای کاری که به سازه دست نمی‌زند، اما ما گزارش کارشناس درختان، ارزیابی ژئوتکنیک و نقشه‌های معماری را پیش از ارسال هماهنگ می‌کنیم تا پرونده با درخواست اطلاعات بیشتر برنگردد و یک ماه دیگر به کار اضافه نشود.

مدرسه‌ها، اجمونت ویلج و دلیل ماندن خانواده‌ها

دبستان کنیون هایتس (Canyon Heights Elementary) در 4501 Highland Blvd مدرسه محله است و عضو گروه مدرسه‌های هندزورث (Handsworth Family of Schools) است، با برنامه‌های گروه موسیقی (band)، سازهای زهی و هنرهای زیبا. دبستان کلیولند (Cleveland Elementary) و دبستان مونت‌رویال (Montroyal Elementary) هم بخش‌هایی از این منطقه را پوشش می‌دهند، و دبیرستانی که دانش‌آموزان این مدرسه‌ها به آن می‌روند دبیرستان هندزورث (Handsworth Secondary) است، یکی از پرطرفدارترین دبیرستان‌های نورث شور. حدود ۶۱ درصد خانواده‌های کنیون هایتس فرزند در خانه دارند، و این مسیر مدرسه‌ها بخشی از دلیل این است که مردم اینجا به جای جابه‌جا شدن، خانه را بازسازی می‌کنند.

اجمونت ویلج (Edgemont Village) درست کنار محله است، یکی از شش مرکز محله‌ای (village centre) تعیین‌شده در ناحیه، با حدود ۷۴ کسب‌وکار. Nicli Antica Pizzeria، Bufala، BjornBar Bakery و شعبه کاپیلانو کتابخانه عمومی ناحیه نورث ونکوور (Capilano Branch of the North Vancouver District Public Library) از بیشتر خیابان‌های کنیون هایتس با پیاده‌روی یا رانندگی کوتاه در دسترس‌اند. نزدیک‌تر به خانه، Capilano Heights Chinese Food از ۱۹۷۲ در همان مرکز خرید کوچک سر نبش کار می‌کند.

پارک منطقه‌ای رودخانه کاپیلانو (Capilano River Regional Park) از غرب با محله هم‌مرز است، با ۲۶ کیلومتر مسیر پیاده‌روی، از جمله مسیر حلقه‌ای دره کاپیلانو (Capilano Canyon Loop)، و کوه گراوس (Grouse Mountain) در لبه شمالی برای اسکی و کوه‌پیمایی قرار دارد. اینجا جای خوبی برای زندگی است. ساختن در اینجا هم کار سختی است، و ما در هر پروژه برای هر دو واقعیت برنامه می‌ریزیم.

کارهایی که در کنیون هایتس انجام می‌دهیم

بیشتر کار ما در کنیون هایتس بازسازی کامل خانه، بازسازی آشپزخانه و حمام، افزودن فضا به خانه، کارهای محوطه و مدیریت پروژه است. پیش از این روی همین زمین‌ها پروژه تمام کرده‌ایم، یعنی شرایط زمین پرشیب، محدودیت‌های درختان و الزامات پروانه ناحیه برای ما کار روزمره است و لازم نیست در پروژه شما آن‌ها را یاد بگیریم.