林谷、深湾和埃奇蒙特装修：北温三个社区费用对比

林谷：坡地、溪流和排水

林谷顺着山坡往上，一直到林恩峡谷 (Lynn Canyon)，在那里施工要注意的事，大多和这段高差有关。这里的房子多数是1960年代和70年代的错层住宅和单层平房，也有一部分1990年代和2000年代的填充式新建住宅 (infill)，镇中心周围的新建房屋也越来越多。

坡地是第一个限制。坡地会改变地基设计，推高土方开挖费用，让材料运送更难进场；坡度大的物业还会触发北温哥华区的岩土审查。只要项目涉及地基工程，就要为岩土报告预留$2,500至$6,000，并且要预期报告结果会改变设计。

水是第二个。林谷有许多物业中间或旁边有水道流过，北温哥华区对这些地方执行河岸退界距离和溪流退界距离，可能缩小可建范围。其中一些溪流埋在管道里，或者只在某些季节有水，看上去不像溪流，所以在开始设计之前，一定要查北温哥华区针对你这块地的地图。

周边排水是第三个，也是影响地下室的那一个。土壤里往坡下流的水，会带着压力流到坡上一侧的地基墙。在诺盖特 (Norgate) 平地上够用的排水系统，在这里不够用。在林谷的地下室项目里，我们每次报价前都会先检查现有的排水瓦管 (drain tile)，而花$18,000至$40,000整体更换的情况，比我们在北岸做的任何其他社区都多。

树木是第四个。成熟的次生林雪松和冷杉 (fir) 到处都是，而且受保护，它们的树根保护区常常正好覆盖房主想做扩建或独立单元的位置。树艺师报告 (arborist) 要早做。

林谷装修一般要花多少钱

由于房屋类型的原因，这里多数项目做的是1960年代和70年代的房子，也就带来这类房子常见的问题：可能有石棉、铝线布线、镀锌供水管、电箱容量不足，以及在抗震规定出台以前建的地基。

林谷错层住宅的全屋翻新，费用在北岸整体范围的高端，大规模翻新每平方英尺$200至$320，因为施工进出和坡地几乎让每个工种的费用都增加。地下室项目有上面讲的排水风险。房屋扩建则要考虑岩土和树木的问题。

好的一面是，这些房子装修起来效果出色。地块大，房子在地块上的位置好，用老龄林 (old growth) 木材做的龙骨结实，平面布局打通以后效果好。一栋装修得当的林谷单层平房是北岸最好的房子之一，而这样的房子还有许多没有装修。

深湾：施工进出是主要因素

深湾风景优美，在那里施工却不容易。两者来自同一个原因：深湾是一个夹在海和山之间的小型海边社区，通往那里的道路不是为施工车辆设计的。

施工进出是决定费用的主要因素。道路窄而弯，车道陡，而且常常也短，街道窄，停车位少，两边邻居离得近。一辆在诺盖特五分钟就能倒进车道的混凝土车，到了深湾可能要用混凝土泵车，每次浇筑泵车要多花$1,500至$4,000。材料运送时间更长，清运垃圾时间更长，各工种都会按时间收费。

在深湾坡度最大的物业上，我们做过材料只能靠人工或履带式手推车 (track barrow) 运到房子跟前的项目，因为其他东西都到不了，费用也相应更高。在这类地块上，人工多的工作要比平坦、好进出的地块多付15%至30%。

这里的房屋类型多样，也有意思：40年代和50年代原有的简朴小屋，60年代和70年代的西海岸现代风格住宅 (west coast modern)，还有面积大的新建房屋。尤其是老小屋，地基、电线和水管往往比我们认为够用的任何标准都老，翻新一栋这样的房子，从工程范围看，常常接近重建。

靠海这一点在这里有影响，在内陆则没有。含盐的空气对室外金属、紧固件和外表面损害更大。在深湾的室外工程中，我们默认使用不锈钢或热浸镀锌五金件，多花的钱值得。

深湾：要提前准备什么

除了施工进出，多数深湾项目还会遇到三件具体的事。

停车和材料堆放。常常没有地方放垃圾箱、材料堆，或者六辆工种车辆。在开工前就把这件事安排好，是项目本身的一部分，有时要租一个地方堆放材料，或者把工期排成同一时间只有少数几个工种在现场。

邻居离得近。地块小，房子挨得近。施工的噪音、灰尘和进出，对隔壁邻居有实际影响，进展顺利的项目，都是房主在第一辆卡车到来之前和邻居谈过的项目。我们会帮忙做这件事，也建议你这样做。

水道和前滩规定。靠近海边或溪流的物业，有更多的退界距离和审批要求，有些除了市政审批，还要经过省级或联邦审查。这会让工期增加几个月，必须在一开始就查清楚。

因为以上这些原因，深湾的装修费用在北岸范围的最高端。大规模翻新通常每平方英尺$220至$350，同一个社区里好进出的地块和难施工的地块之间的差距，比我们做的任何其他地区都大。

埃奇蒙特：三个社区中最简单的

埃奇蒙特村 (Edgemont Village) 和周边街道位于卡皮拉诺河西边坡度更缓的地带，在那里施工比林谷或深湾容易。道路更宽，地块更平、更规整，车道一般能让卡车进出。

这里的房子多数建于1950年代至1970年代，也有大量新建房屋，装修和重建的趋势一直持续。按北岸的标准，地块面积大，而且房主留在社区里翻新房子、不搬家的做法早已普遍。

树木同样受保护，同样重要，但因为地势，林谷那种坡地和排水的麻烦在这里少见。需要岩土报告的情况更少。地下室进水的情况也更少。

埃奇蒙特的特点是对装修档次的要求更高。这是一个成熟、房价更高的社区，装修市场活跃，这里的房主一般会按与之相称的标准来装修。项目更多采用定制木作、更高档的电器，设计参与也更多。这会通过选材把预算推高，与场地难度无关，对预算高来说，这是更让人愉快的原因。

埃奇蒙特的大规模翻新通常每平方英尺$190至$300，装修档次对这个范围的影响大于场地条件。

三个社区相同的地方

三个社区都在北温哥华区，所以分区附例、树木保护附例、许可证流程和检查制度完全一样。不论在哪个社区，室内工程的许可证审查需要4至8周，房屋扩建和结构工程需要8至14周。

三个社区的房子大多建于1955年至1980年之间，所以要做的检查也一样：有害物质检查、电气评估、水管状况和排水。这一套检查费用为$2,500至$5,000，在这几个社区里都值得做。

三个社区也都要遵守北温哥华区的树木保护要求，这些要求适用于超过规定尺寸的树木，砍树要申请许可证并补种。凡是会动到现有建筑占地以外场地的项目，花$2,000至$8,000做的树艺师报告都应该放在流程一开始，在审批意见提出要求之前就做好。

钱花在哪里

有一个有用的思路：在林谷和深湾，预算中更大的一部分花在你永远看不到的东西上。排水、地基、施工进出、结构。在埃奇蒙特，更多的钱花在你每天都看得到的东西上。

这个差别说明，每个社区的预算要按不同的方式来做。一个深湾项目，如果用埃奇蒙特那样的选材预算额度 (allowance)，又不给场地难度留预算，就会超支。我们就接手过几个正是这样超支的项目。

我们在三个社区给客户的建议都一样：先把钱花在调查阶段，再花在设计上。在北岸一块有坡度、树木多、上面有一栋六十年老房子的地块上，是场地决定项目是什么样，设计要跟着场地走。