بازسازی در لین ولی، دیپ کوو و اجمونت: مقایسه هزینه

لین ولی: شیب، نهرها و زهکشی

لین ولی از تپه بالا می‌رود و به لین کنیون (Lynn Canyon) می‌رسد، و بیشتر نکته‌های ساخت در آنجا به همین تغییر ارتفاع برمی‌گردد. بیشتر خانه‌ها خانه‌های چندسطحی (split-level) و خانه‌های یک‌طبقه (rancher) دهه‌های ۱۹۶۰ و ۷۰ هستند، همراه با تعدادی خانه میان‌افزا (infill) از دهه‌های ۱۹۹۰ و ۲۰۰۰، و ساخت‌وسازهای تازه‌تر که اطراف مرکز محله رو به افزایش است.

شیب نخستین محدودیت است. زمین شیب‌دار طراحی پی را تغییر می‌دهد، هزینه خاک‌برداری را بالا می‌برد، رساندن مصالح را سخت‌تر می‌کند، و در ملک‌های پرشیب‌تر باعث می‌شود ناحیه نورث ونکوور بررسی ژئوتکنیک بخواهد. در پروژه‌ای که هر نوع کاری روی پی دارد، ۲٬۵۰۰ تا ۶٬۰۰۰ دلار برای گزارش ژئوتکنیک در بودجه بگذارید و انتظار داشته باشید یافته‌های آن طراحی را تغییر دهد.

آب دومین محدودیت است. در لین ولی آبراهه‌ها از میان یا کنار شمار زیادی از ملک‌ها می‌گذرند، و ناحیه، فاصله لازم از حاشیه نهر و رودخانه (riparian) و فاصله لازم از نهر را اعمال می‌کند که می‌تواند محدوده قابل ساخت را کم کند. بعضی از این نهرها داخل لوله هستند یا فقط در بعضی فصل‌ها آب دارند و شبیه نهر نیستند. به همین دلیل باید پیش از شروع طراحی، نقشه‌های ناحیه را برای قطعه زمین خودتان بررسی کنید.

زهکش دور ساختمان سومین محدودیت است، و همان است که به زیرزمین‌ها آسیب می‌زند. آبی که در خاک به سمت پایین شیب حرکت می‌کند، با فشار به دیوار پی در سمت بالای شیب می‌رسد. سیستم زهکشی‌ای که برای یک زمین صاف در نورگیت (Norgate) کافی است، اینجا کافی نیست. در پروژه‌های زیرزمین لین ولی، هر بار پیش از دادن برآورد قیمت، لوله زهکش (drain tile) موجود را بررسی می‌کنیم، و تعویض کامل آن با هزینه ۱۸٬۰۰۰ تا ۴۰٬۰۰۰ دلار در اینجا بیشتر از هر محله دیگری در نورث شور که در آن کار می‌کنیم پیش می‌آید.

درخت‌ها چهارمین محدودیت هستند. درختان بالغ سدر و صنوبر (fir) نسل دوم همه جا هستند، حفاظت‌شده‌اند، و محدوده حفاظت ریشه آن‌ها اغلب درست همان جایی است که صاحب‌خانه می‌خواهد فضایی به خانه اضافه کند یا یک واحد جدا بسازد. گزارش کارشناس درختان (arborist) را زود بگیرید.

بازسازی در لین ولی معمولاً چقدر هزینه دارد

به خاطر نوع خانه‌ها، بیشتر پروژه‌های اینجا روی ساختمان‌های دهه‌های ۱۹۶۰ و ۷۰ انجام می‌شود، با همه چیزهایی که همراه آن می‌آید: احتمال آزبست، سیم‌کشی آلومینیومی مدارها، لوله‌های آب گالوانیزه، تابلو برق کوچک‌تر از نیاز، و پی‌ای که پیش از مقررات لرزه‌ای ساخته شده است.

بازسازی کامل یک خانه چندسطحی در لین ولی در بالای بازه کلی نورث شور قرار می‌گیرد، یعنی ۲۰۰ تا ۳۲۰ دلار برای هر فوت مربع برای یک بازسازی اساسی، چون دسترسی و شیب به هزینه کار بیشتر پیمانکاران جزء اضافه می‌کنند. پروژه‌های زیرزمین خطر زهکشی را دارند که در بالا گفتیم. افزودن فضا به خانه هم ملاحظات ژئوتکنیک و درخت را دارد.

در مقابل، این خانه‌ها برای بازسازی عالی هستند. زمین‌های بزرگ، جای خوب خانه روی زمین، اسکلت‌بندی محکم از چوب درختان کهن‌سال (old growth)، و نقشه‌هایی که به خوبی باز می‌شوند. یک خانه یک‌طبقه لین ولی که درست بازسازی شود یکی از بهترین خانه‌های نورث شور است، و تعداد زیادی از این خانه‌ها هنوز بازسازی نشده‌اند.

دیپ کوو: دسترسی عامل اصلی است

دیپ کوو زیباست و ساختن در آن سخت است. هر دو از یک جا می‌آیند: دیپ کوو یک محله کوچک کنار آب است که میان دریا و کوه در جای تنگی قرار گرفته، و جاده‌هایش برای رفت‌وآمد ماشین‌های ساختمانی طراحی نشده‌اند.

دسترسی عامل اصلی هزینه است. جاده‌های باریک و پیچ‌درپیچ، راه‌های ماشین‌روی پرشیب و اغلب کوتاه، عرض کم خیابان برای پارک، و همسایه‌های نزدیک در دو طرف. کامیون بتنی که در نورگیت در پنج دقیقه دنده‌عقب وارد راه ماشین‌رو می‌شود، در دیپ کوو ممکن است به کامیون پمپ بتن نیاز داشته باشد، و پمپ برای هر بار بتن‌ریزی ۱٬۵۰۰ تا ۴٬۰۰۰ دلار اضافه می‌کند. رساندن مصالح بیشتر طول می‌کشد، بردن نخاله بیشتر طول می‌کشد، و پیمانکاران جزء برای این وقت پول می‌گیرند.

در پرشیب‌ترین ملک‌های دیپ کوو، پروژه‌هایی داشته‌ایم که مصالح با دست یا با فرغون شنی‌دار (track barrow) تا خانه پایین برده شد، چون هیچ چیز دیگری به آنجا نمی‌رسید، و هزینه هم به همان اندازه بالا رفت. در این زمین‌ها، برای کارهایی که دستمزد زیادی دارند، نسبت به یک زمین صاف و در دسترس ۱۵ تا ۳۰ درصد هزینه بیشتر در نظر بگیرید.

خانه‌ها متنوع و جالب هستند: کلبه‌های ساده اصلی از دهه‌های ۴۰ و ۵۰ میلادی، خانه‌های مدرن سبک ساحل غربی (west coast modern) از دهه‌های ۶۰ و ۷۰، و خانه‌های بزرگ‌تر تازه‌ساز. به‌ویژه کلبه‌های قدیمی اغلب پی، سیم‌کشی و لوله‌کشی‌ای دارند که از هر چیزی که ما کافی بدانیم قدیمی‌تر است، و بازسازی یکی از آن‌ها از نظر دامنه کار اغلب به ساخت دوباره نزدیک‌تر است.

قرار گرفتن کنار دریا در اینجا اهمیتی دارد که در مناطق دور از ساحل ندارد. هوای نمکی به فلز بیرونی، پیچ و میخ‌ها و پوشش‌های بیرونی بیشتر آسیب می‌زند. ما در کارهای بیرونی دیپ کوو به طور پیش‌فرض استیل ضدزنگ یا یراق‌آلات گالوانیزه گرم (hot-dip galvanized) مشخص می‌کنیم، و این هزینه اضافه ارزشش را دارد.

دیپ کوو: برای چه چیزهایی برنامه بریزید

جدا از دسترسی، سه مورد مشخص در بیشتر پروژه‌های دیپ کوو پیش می‌آید.

پارک و جای چیدن مصالح. اغلب جایی برای نخاله‌دان (dumpster)، توده مصالح یا شش خودروی پیمانکاران نیست. برنامه‌ریزی این موضوع پیش از روز اول بخشی از خود پروژه است. گاهی این برنامه شامل اجاره یک جا برای چیدن مصالح است، یا برنامه زمانی‌ای که تعداد پیمانکاران حاضر در محل را در یک زمان محدود می‌کند.

نزدیکی همسایه‌ها. زمین‌ها کوچک‌اند و خانه‌ها نزدیک هم. سر و صدا، گرد و خاک و رفت‌وآمد ساختمانی اثر واقعی روی همسایه‌ها دارد، و پروژه‌هایی بی‌دردسر پیش می‌روند که صاحب‌خانه پیش از رسیدن اولین کامیون با همسایه‌هایش صحبت کرده باشد. ما در این کار کمک می‌کنیم و آن را توصیه می‌کنیم.

قوانین آبراهه و ساحل. ملک‌های نزدیک آب یا نزدیک نهر فاصله‌های لازم و تأییدهای بیشتری دارند، و بعضی از آن‌ها علاوه بر شهرداری، بررسی استانی یا فدرال هم لازم دارند. این چند ماه به زمان کار اضافه می‌کند و باید از همان اول مشخص شود.

به خاطر همه این‌ها، هزینه بازسازی در دیپ کوو در بالای بازه نورث شور قرار می‌گیرد. قیمت یک بازسازی اساسی معمولاً برای هر فوت مربع ۲۲۰ تا ۳۵۰ دلار است، و فاصله هزینه میان یک زمین در دسترس و یک زمین سخت در همین محله از هر منطقه دیگری که در آن کار می‌کنیم بیشتر است.

اجمونت: ساده‌ترین از این سه

اجمونت ویلج (Edgemont Village) و خیابان‌های اطراف آن روی زمین‌های کم‌شیب‌تر غرب رودخانه کاپیلانو قرار دارند، و ساختن در آنجا از لین ولی یا دیپ کوو آسان‌تر است. جاده‌ها پهن‌ترند، زمین‌ها صاف‌تر و منظم‌ترند، و راه‌های ماشین‌رو معمولاً جای کامیون را دارند.

بیشتر خانه‌ها از دهه ۱۹۵۰ تا دهه ۱۹۷۰ هستند، با ساخت‌وسازهای تازه‌تر زیاد و روند پیوسته بازسازی و ساخت دوباره. زمین‌ها در مقایسه با نورث شور بزرگ‌اند، و الگوی جاافتاده‌ای وجود دارد که صاحب‌خانه‌ها در محله می‌مانند و به جای نقل مکان، خانه را بازسازی می‌کنند.

درخت‌ها اینجا هم حفاظت‌شده‌اند و اهمیت دارند، ولی به خاطر شکل زمین، گرفتاری‌های شیب و زهکشی که در لین ولی هست اینجا کمتر پیش می‌آید. گزارش ژئوتکنیک کمتر لازم می‌شود. آب کمتر وارد زیرزمین‌ها می‌شود.

آنچه اجمونت دارد، انتظار بالاتر از نازک‌کاری است. اجمونت محله‌ای جاافتاده و با ارزش ملک بالاتر است که بازار بازسازی فعالی دارد، و صاحب‌خانه‌ها در اینجا معمولاً با استانداردی می‌سازند که با این ارزش جور باشد. پروژه‌ها بیشتر به سمت کارهای چوبی سفارشی، لوازم آشپزخانه گران‌تر و نقش بیشتر طراحی می‌روند. این بودجه را از راه انتخاب‌ها بالا می‌برد، و سختی زمین در آن نقشی ندارد. این برای بالا بودن بودجه دلیل خوشایندتری است.

یک بازسازی اساسی در اجمونت معمولاً برای هر فوت مربع ۱۹۰ تا ۳۰۰ دلار است، و این بازه را بیشتر سطح نازک‌کاری تعیین می‌کند تا شرایط زمین.

چه چیزی در هر سه یکسان است

هر سه محله در ناحیه نورث ونکوور هستند، پس آیین‌نامه منطقه‌بندی، آیین‌نامه حفاظت از درختان، روند پروانه و نظام بازرسی در هر سه یکی است. بررسی پروانه برای کارهای داخلی ۴ تا ۸ هفته و برای افزودن فضا و کارهای سازه‌ای ۸ تا ۱۴ هفته طول می‌کشد، در هر محله‌ای که باشد.

خانه‌های هر سه محله بیشتر در فاصله ۱۹۵۵ تا ۱۹۸۰ ساخته شده‌اند، یعنی همان دسته بررسی‌ها برای همه لازم است: بررسی مواد خطرناک، ارزیابی برق، وضعیت لوله‌کشی و زهکشی. هزینه این بسته ۲٬۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ دلار است و انجام آن در هر کدام از این محله‌ها ارزشش را دارد.

و هر سه تابع شرط‌های ناحیه برای حفاظت از درختان هستند. این شرط‌ها برای درخت‌های بزرگ‌تر از اندازه‌ای مشخص اعمال می‌شود و برای قطع درخت، پروانه و کاشت درخت جایگزین لازم است. در هر پروژه‌ای که به بیرون از سطح اشغال فعلی ساختمان دست بزند، گزارش کارشناس درختان با هزینه ۲٬۰۰۰ تا ۸٬۰۰۰ دلار باید در شروع کار تهیه شود، پیش از آنکه در بررسی پروانه از شما خواسته شود.

پول را کجا خرج کنید

یک راه مفید برای فکر کردن به این موضوع: در لین ولی و دیپ کوو، سهم بیشتری از بودجه صرف چیزهایی می‌شود که هرگز نمی‌بینید. زهکشی، پی، دسترسی، سازه. در اجمونت، بیشتر آن صرف چیزهایی می‌شود که هر روز می‌بینید.

این فرق یعنی بودجه هر محله را باید به شکل دیگری چید. بازسازی‌ای در دیپ کوو که سقف بودجه انتخاب‌ها (allowance) آن به سبک اجمونت باشد و هیچ بودجه‌ای برای سختی زمین نداشته باشد، از بودجه بیرون می‌زند. از ما خواسته‌اند ادامه چند پروژه را به دست بگیریم که دقیقاً همین اتفاق برایشان افتاده بود.

توصیه‌ای که در هر سه محله به مشتریان می‌کنیم یکی است: پیش از خرج کردن پول برای طراحی، آن را برای مرحله بررسی خرج کنید. در یک زمین شیب‌دار و پردرخت نورث شور با خانه‌ای شصت ساله روی آن، این زمین است که نوع پروژه را تعیین می‌کند، و طراحی باید از آن پیروی کند.