بازسازی خانه روی زمین پرشیب در نورث شور: راهنمای سازنده

زمین پرشیب در اینجا یعنی چه

مهم‌ترین عدد ۲۰ درصد است. وقتی شیب زمین ۲۰ درصد یا بیشتر باشد، ناحیه نورث ونکوور پیش از بررسی هر درخواست پروانه‌ای که شامل کار روی پی یا محوطه باشد، گزارش ژئوتکنیک از یک مهندس حرفه‌ای ثبت‌شده می‌خواهد. این حد شامل بخش بزرگی از زمین‌های مسکونی ناحیه می‌شود، از هایلندز (Highlands) و آپر لانسدیل تا منطقه‌های سیمور و دیپ کوو، و بیشتر وست ونکوور در بالای مارین درایو (Marine Drive).

شیب ۲۰ درصد یعنی برای هر پنج فوت که راه می‌روید، زمین یک فوت پایین می‌رود. وقتی روی آن ایستاده‌اید عادی به نظر می‌رسد. مشکل وقتی دیده می‌شود که کامیون بتن نمی‌تواند جایی پارک کند که پمپ لازم دارد، یا وقتی خاک‌برداری برای یک پاشنه پی نو، زیر راه ورودی بالای آن را خالی می‌کند. مشکلات شیب در بازسازی از چیزهایی می‌آید که شیب روی آن‌ها اثر می‌گذارد: دسترسی، زهکشی، پایداری خاک، و سازه‌هایی که از قبل جلوی ریزش تپه را گرفته‌اند.

زمین‌های پرشیب شهر نورث ونکوور کمترند، چون خیابان‌های شطرنجی آن روی سطح پلکانی (bench) کم‌شیب‌تری میان ساحل و حدود خیابان ۲۹ام قرار دارند. اگر ملک شما در شهر است، بخش کمی از این مطلب برای شما صدق می‌کند یا هیچ بخشی صدق نمی‌کند. اگر در ناحیه یا وست ونکوور هستید، ادامه مطلب را بخوانید، چون اینجا همان جایی است که بودجه بازسازی بی‌آنکه کسی متوجه شود رقمی شش‌رقمی بالا می‌رود.

گزارش ژئوتکنیک اولین کار است

در زمین شیب‌دار، گزارش ژئوتکنیک سندی است که همه تصمیم‌های دیگر به آن وابسته است. این گزارش به مهندس سازه می‌گوید زمین چه نوع پی را تحمل می‌کند، به مهندس زهکشی می‌گوید آب می‌تواند در خاک فرو برود یا باید با لوله به جای دیگری برده شود، و به شهرداری می‌گوید شیب آن‌قدر پایدار هست که اصلاً بشود در آن دست برد یا نه.

هزینه به دامنه کار بستگی دارد. یک بررسی ساده در زمینی با شیب متوسط ۴٬۰۰۰ تا ۸٬۰۰۰ دلار است. بررسی زمین پرشیب با گمانه (borehole) یا چاله آزمایشی، تحلیل پایداری شیب و گزارش کامل مهندسی ۸٬۰۰۰ تا ۱۵٬۰۰۰ دلار است. این بازه در ناحیه نورث ونکوور و وست ونکوور یکسان است، و این پول را پیش از تمام شدن نقشه‌ها خرج می‌کنید.

اشتباهی که بیشتر از همه در ترتیب کارها می‌بینیم این است که گزارش ژئوتکنیک بعد از تمام شدن نقشه‌های معماری سفارش داده شود. اگر گزارش بگوید پاشنه‌های پی در ارتفاعی که آن نقشه‌ها نشان می‌دهند روی خاک پرکننده ناپایدار است، یا سطح آب زیرزمینی از کف بتنی پیشنهادی بالاتر است، باید هزینه طراحی دوباره و ارسال دوباره را بپردازید. در یک پروژه در ناحیه نورث ونکوور این می‌تواند ۴ تا ۸ هفته وقت از دست رفته و ۳٬۰۰۰ تا ۶٬۰۰۰ دلار هزینه مهندسی اضافه باشد. گزارش ژئوتکنیک را در مرحله طراحی اولیه (schematic design) سفارش دهید، پیش از آنکه چیزی قطعی شود.

دیوار حائل: سازه‌ای که کسی بودجه درستی برایش نمی‌گذارد

کمتر بازسازی‌ای روی زمین پرشیب هست که در نهایت به دیوار حائل نرسد. گاهی دیوار نویی است برای ساختن یک سطح صاف یا پهن کردن راه ورودی. بیشتر وقت‌ها دیواری قدیمی است که ده‌ها سال پیش بدون طراحی مهندسی ساخته شده و پروژه فعلی آن را نمایان می‌کند، زیرش را خالی می‌کند یا نشان می‌دهد که در حال خراب شدن است.

قاعده کلی در شهرداری‌های بریتیش کلمبیا این است که دیوار حائل بلندتر از حدود ۱٫۲ متر طراحی مهندسی لازم دارد، و در نورث شور هر دیواری که راه ورودی، یک سازه یا دیوار دیگری را در بالای خود نگه دارد، بدون توجه به ارتفاعش مهندس لازم دارد. حد دقیق را با شهرداری خود بررسی کنید، چون هر یک از سه اداره ساختمان شهرداری در نورث شور حدهای خودش را اجرا می‌کند. آنچه همه جا یکسان است: دیواری از سنگ‌های روی هم چیده‌شده بدون طراحی مهندسی که راه ورودی دهه ۱۹۷۰ را نگه داشته، در بررسی امروزی قبول نمی‌شود، و وقتی دامنه پروانه شما به آن برسد، مسئولیتش با شماست.

از نظر بودجه، دیوار حائل و زهکشی در پروژه‌های روی تپه همیشه با هم می‌آیند. دیده‌ایم که دیوار حائل و زهکشی با هم ۳۰٬۰۰۰ تا ۱۰۰٬۰۰۰ دلار به بازسازی یک خانه روی تپه در وست ونکوور یا ناحیه نورث ونکوور اضافه کرده‌اند، پیش از آنکه حتی یک دیوار داخلی جابه‌جا شود. این بازه عادی پروژه‌هایی است که کار محوطه در آن‌ها حین کار پیدا شد و از پیش برنامه‌ریزی نشده بود.

زهکشی در زمین شیب‌دار تخصص جداگانه‌ای است

هر چه در راهنمای رعایت مقررات زهکشی نورث شور نوشتیم، در زمین پرشیب دو برابر اهمیت دارد. خلاصه‌اش این است: شهرداری‌های اینجا می‌خواهند ملک تمام‌شده شما بیشتر از زمین ساخته‌نشده آب به پایین شیب نفرستد، و در زمین شیب‌دار نیروی جاذبه در تمام مسیر آب را به پایین می‌کشد.

نفوذ دادن آب در زمین، یعنی روش ترجیحی که در آن آب باران در خود محل به خاک فرو می‌رود، در زمین پرشیب معمولاً ممکن نیست. سنگ بستر نزدیک به سطح زمین، خاک یخچالی (glacial till) و خطر اشباع شدن شیبی که خانه همسایه را نگه داشته، همه این روش را کنار می‌گذارند. پس باید سراغ راه‌های مهندسی‌شده بروید: مخزن‌های نگهداری آب باران (detention tank) که آب را نگه می‌دارند و آرام آرام رها می‌کنند (۱۲٬۰۰۰ تا ۲۲٬۰۰۰ دلار با نصب)، یا سیستم‌های انتقال که آب را با لوله به یک نقطه تخلیه مجاز می‌برند. در یک زمین شیب‌دار در ناحیه نورث ونکوور، یک سیستم آب باران با طراحی درست می‌تواند ۱۵٬۰۰۰ تا ۴۰٬۰۰۰ دلار هزینه داشته باشد.

کنترل رسوب در دوران ساخت هم در زمین شیب‌دار سخت‌گیرانه‌تر و دشوارتر است. خاک بی‌پوشش بالای یک دریچه آب باران شهری به‌اضافه یک باران سنگین نورث شور یعنی تخلف از آیین‌نامه، و هر دو شهرداری نورث ونکوور دقیقاً همین را بازرسی می‌کنند. حصار رسوب‌گیر (silt fence)، سدهای کوچک کنترل آب (check dam) و نگهداری این کنترل‌ها در تمام مرحله خاک‌برداری بخشی از هزینه واقعی کار است، معمولاً ۲٬۰۰۰ تا ۵٬۰۰۰ دلار در یک پروژه مسکونی، و بیشتر وقتی زمین با شیب تند به سمت نهر یا جاده پایین می‌رود.

پی مهندسی‌شده: جایی که عددهای بزرگ هستند

در زمین صاف، بازسازی‌ای که پی را گسترش می‌دهد یا پایین می‌برد (underpinning) از پاشنه‌های گسترده معمولی استفاده می‌کند و هزینه‌اش قابل پیش‌بینی است. در زمین شیب‌دار، گزارش ژئوتکنیک به جای شما تصمیم می‌گیرد، و گزینه‌ها زود گران می‌شوند.

اگر گزارش به جای پاشنه‌های معمولی پی، شمع‌های حفاری‌شده بخواهد، ۵۰٬۰۰۰ تا ۱۰۰٬۰۰۰ دلار به هزینه پی اضافه می‌شود. پاشنه‌های پله‌ای که شیب زمین را دنبال می‌کنند، مهارهایی که به لایه پایدار زمین بسته می‌شوند (tie-back)، و دال‌های سازه‌ای که روی بخش‌های نرم زمین دهانه می‌گیرند، همه هزینه‌ای میان کار معمولی و کار با شمع دارند. در زمین‌هایی در منطقه هایلندز ساخته‌ایم که شرایط ژئوتکنیک در آن‌ها بیش از ۸۰٬۰۰۰ دلار بیشتر از همان دامنه کار در یک زمین صاف در شهر نورث ونکوور هزینه داشت.

این مشکل شکل کم‌سروصداتری هم دارد که مخصوصاً کسانی را که خانه را بازسازی می‌کنند غافلگیر می‌کند. خانه‌های قدیمی روی تپه اغلب با فضای خالی زیر کف (crawlspace) و سازه تیر و ستونی (post-and-beam) ساخته شده‌اند که پله‌پله از شیب پایین می‌رود، و این سازه‌ها به‌ندرت با استانداردهای لرزه‌ای امروز مطابقت دارند. وقتی پروانه بازسازی از حد بازسازی اساسی بگذرد، شهرداری می‌تواند مقاوم‌سازی لرزه‌ای بخواهد، و در یک خانه نورث شور ساخته دهه ۱۹۶۰ تا ۱۹۸۰ این کار ۲۵٬۰۰۰ تا ۶۰٬۰۰۰ دلار است. در زمین شیب‌دار، با فضای زیر کفی که به‌زحمت می‌شود در آن ایستاد، دستمزد به بالای این بازه می‌رسد.

نهرها، دره‌ها و پرسش ۳۰ متر

زمین‌های پرشیب نورث شور و آبراهه‌ها کنار هم هستند. نهر ماسکیتو (Mosquito Creek)، نهر مکی (Mackay Creek)، نهر لین (Lynn Creek)، نهر هستینگز (Hastings Creek) و ده‌ها نهر فصلی کوچک‌تر از میان محله‌های مسکونی می‌گذرند، و در تعداد زیادی از آن‌ها ماهی زندگی می‌کند. اگر زمین شما در فاصله ۳۰ متری نهری باشد که ماهی دارد، مقررات حفاظت از مناطق حاشیه رود (Riparian Areas Protection Regulation) اعمال می‌شود و پیش از آنکه شهرداری طرح زهکشی یا طرح محوطه شما را تأیید کند، ارزیابی یک متخصص محیط زیست دارای صلاحیت (Qualified Environmental Professional) لازم است. این ارزیابی ۳٬۰۰۰ تا ۶٬۰۰۰ دلار هزینه دارد، و فاصله‌هایی که تعیین می‌کند ممکن است جای افزودن فضا به خانه، عرشه یا نقطه تخلیه زهکشی را تغییر دهد.

لبه دره‌ها هم قوانین خودشان را دارند. ناحیه نورث ونکوور و وست ونکوور هر دو مناطق حساس زیست‌محیطی و مناطق خطر طبیعی را روی نقشه مشخص کرده‌اند، و زمینی که پشتش به دره است ممکن است علاوه بر پروانه ساختمانی، شرایط پروانه توسعه هم داشته باشد. پروژه با همه این‌ها ممکن است، به شرط اینکه ترتیب کارها درست باشد: پیش از طراحی بفهمید چه لایه‌هایی روی زمین شما اعمال می‌شود، چون فاصله لازم از نهری که در بررسی پروانه پیدا شده، تا حالا بیش از یک مجموعه نقشه تمام‌شده را بی‌استفاده کرده است.

شیب در عمل چه چیزی به بودجه و زمان‌بندی اضافه می‌کند

حساب واقعی را اینجا یک‌جا آورده‌ایم. در بخش ساخت، دسترسی سخت به‌تنهایی ۵ تا ۱۰ درصد اضافه می‌کند: جای چیدن مصالح تحویلی روی راه‌های ورودی باریک و پیچ‌درپیچ، پمپ‌های بتن با بازوی بلندتر، و داربست در سمت پایین شیب که چند برابر همان داربست روی زمین صاف هزینه دارد. روی این‌ها کارهای مخصوص شیب از بخش‌های بالا می‌آید که برای هر پروژه جداگانه حساب می‌شوند، جدا از هزینه هر فوت مربع.

در بخش هزینه‌های جانبی، یک زمین شیب‌دار و درخت‌دار در ناحیه نورث ونکوور ۳۰٬۰۰۰ تا ۸۰٬۰۰۰ دلار یا بیشتر هزینه گزارش مشاوران، مهندسی و پروانه دارد که یک زمین صاف مشابه در شهر نورث ونکوور هرگز ندارد. و در زمان‌بندی: بررسی مهندسی زهکشی در شهر ۴ تا ۸ هفته و در ناحیه ۶ تا ۱۲ هفته اضافه می‌کند، گزارش ژئوتکنیک و گزارش کارشناس درختان (arborist) ۳ تا ۶ هفته زمان آماده شدن دارند، و مهندسان زهکشی خوب در فصل شلوغ تا ۴ تا ۶ هفته بعد وقت خالی ندارند. بازسازی روی زمین پرشیب که این برنامه‌ریزی را کنار بگذارد، معمولاً ۳ تا ۵ ماه را به خاطر ترتیب کارهایی از دست می‌دهد که می‌توانستند هم‌زمان انجام شوند.

• هزینه اضافه دسترسی به محل و جای چیدن مصالح: ۵ تا ۱۰ درصد هزینه ساخت
• بررسی ژئوتکنیک: معمولاً ۴٬۰۰۰ تا ۸٬۰۰۰ دلار، و ۸٬۰۰۰ تا ۱۵٬۰۰۰ دلار با گمانه و تحلیل پایداری شیب
• دیوار حائل به‌اضافه زهکشی در پروژه‌های روی تپه: ۳۰٬۰۰۰ تا ۱۰۰٬۰۰۰ دلار با هم
• سیستم مهندسی‌شده آب باران در زمین شیب‌دار ناحیه نورث ونکوور: ۱۵٬۰۰۰ تا ۴۰٬۰۰۰ دلار
• شمع‌های حفاری‌شده به جای پاشنه‌های معمولی پی: ۵۰٬۰۰۰ تا ۱۰۰٬۰۰۰ دلار هزینه اضافه
• ارزیابی متخصص محیط زیست دارای صلاحیت نزدیک نهر: ۳٬۰۰۰ تا ۶٬۰۰۰ دلار
• مقاوم‌سازی لرزه‌ای در خانه ساخته پیش از ۱۹۹۰، وقتی لازم شود: ۲۵٬۰۰۰ تا ۶۰٬۰۰۰ دلار

شرایط شیب در هر منطقه: چارتول، کنیون هایتس، آپر لانسدیل

چارتول (Chartwell)، در وست ونکوور بالای بزرگراه آپر لولز (Upper Levels Highway)، منطقه سنگی است. خانه‌های اینجا روی سطح‌های پلکانی گرانیتی ساخته شده‌اند و میان این سطح‌ها شیب‌های تند و بلند هست. یعنی خاک‌برداری با حفاری و شکستن سنگ انجام می‌شود، و سازه‌های حائل همه جا هستند. خوبی‌اش این است که سنگ زمین پایداری برای تحمل بار است، پس وقتی به آن برسید پی قابل پیش‌بینی است. بدی‌اش این است که رسیدن به آن، و بالا بردن تجهیزات و مصالح از آن راه‌های ورودی، هزینه خودش را دارد. پروژه‌های وست ونکوور معمولاً در بالای بازه هزینه نورث شور هستند، ۲۵۰ تا ۳۵۰ دلار برای هر فوت مربع برای بازسازی کامل تا اسکلت دیوارها، و زمین چارتول بخش بزرگی از دلیل آن است.

کنیون هایتس (Canyon Heights)، در ناحیه نورث ونکوور نزدیک دره رودخانه کاپیلانو، شیب تند را با نزدیکی به نهر و دره همراه دارد. در کار ما، قوانین ۳۰ متری حاشیه رود اینجا بیشتر از همه جا پیش می‌آید، همراه با شرایط آب باران ناحیه به‌طور کامل. زمین‌های لبه دره ممکن است علاوه بر همه این‌ها بررسی خطر طبیعی هم لازم داشته باشند. ملک‌ها زیبا هستند و تأییدها چند لایه دارند.

آپر لانسدیل روی مرز شهر و ناحیه نورث ونکوور است، یعنی دو خانه که یک بلوک با هم فاصله دارند ممکن است با قوانین متفاوتی روبه‌رو شوند. این را در مقایسه شهر و ناحیه نورث ونکوور با جزئیات توضیح دادیم. زمین اینجا بیشتر خاک یخچالی است که اغلب در عمق دو فوتی زیر سطح زمین پیدا می‌شود. این خاک برای ساخت پایدار است ولی آب به‌زحمت از آن رد می‌شود. به همین دلیل در زمین‌های زیادی زهکشی با نفوذ آب ممکن نیست و پروژه‌ها به سمت سیستم‌های نگهداری آب باران می‌روند. شیب‌ها واقعی هستند ولی معمولاً از چارتول یا لبه‌های دره ملایم‌ترند، پس هزینه اضافه اینجا بیشتر به طراحی زهکشی مربوط است و کمتر به کار سنگین دیوار حائل.

چطور بازسازی روی زمین شیب‌دار را برنامه‌ریزی می‌کنیم

الگوی پشت همه عددهای این مطلب یکی است: در زمین پرشیب، همه غافلگیری‌های گران را می‌شود از پیش پیدا کرد. پس ما بررسی‌ها را در ابتدای کار انجام می‌دهیم. بررسی ژئوتکنیک در مرحله طراحی اولیه، پیش از نقشه‌ها. مهندس زهکشی همراه طراح کار را شروع می‌کند تا طرح آب باران همراه با ساختمان شکل بگیرد و بعداً به آن چسبانده نشود. دیوارهای حائل موجود پیش از قیمت‌گذاری ارزیابی می‌شوند، پیش از آنکه خاک‌برداری آن‌ها را نمایان کند. نقشه نهرها و خطرهای طبیعی پیش از اولین جلسه طراحی از سامانه نقشه شهرداری (GIS) گرفته می‌شود.

این ترتیب همان مقدار پولی را خرج می‌کند که کار کردن بعد از دیدن مشکل خرج می‌کند. فقط پول را پیش از قطعی شدن تعهدها خرج می‌کند، و همین فرق یک بودجه با یک رشته دستور تغییر کار است. اگر برای کار روی یک زمین شیب‌دار در هر جای نورث شور برنامه دارید، اول زمین را بررسی کنید. همه تصمیم‌های دیگر از نتیجه این بررسی می‌آیند.