西温哥华海滨住宅装修：盐雾、强风和前滩规定

这里什么样的房子算海滨住宅

在西温哥华，海滨的范围比紧挨沙滩的那一排房子更大。西温哥华区的前滩开发许可区 (Foreshore Development Permit Area) 于2022年4月通过，覆盖安博赛德 (Ambleside) 和马蹄湾之间约780处低洼房产；除了潮水直接拍到海堤的房产，低于防洪建筑标高 (flood construction level) 的坡上地块也包括在内。许多离水边隔一条街的房主，并不知道自己就在这个区域里面。

受盐分影响的范围还要更大。含盐的空气不会停在第一排房子。我们在离海滩往上好几块地的房子上，也看到五金件和泛水板被盐腐蚀，在海岸线朝向通往海峡的开阔水面、而没有朝向避风海湾的地方尤其如此。做细节设计时，凡是能看到水、闻到海水味道的地方，我们都按海洋环境处理。

盐：缓慢的损坏

盐是海滨工程最主要的条件，它最先损坏的是便宜的细节。普通的镀锌紧固件、托梁吊架 (hanger) 和泛水板，在内陆能用几十年，在海滨几年内就会出现锈坑和锈痕。解决办法在于选材规格：外露结构用不锈钢紧固件和吊架，泛水板用铝或不锈钢代替镀锌钢，从院门合页到灯具，所有五金件都选用适合海洋环境的型号。

外墙板和涂层也是同样的道理。雪松木在水边表现好，前提是安装方式能让它干透，而且安装前六个面都做好涂装。钢构件要用海洋级涂层。室外金属件、栏杆和窗户五金，选的时候要假定盐雾会到达每一个没有保护的表面。这些都是常规做法，但必须从一开始就写进选材规格和预算，因为外墙板装好以后再更换紧固件，没有人愿意为这种活报价。

窗户是另一处受盐损害的地方。海滨的窗户上总有一层盐雾，而这类房子上，1960年代和1970年代的原装铝框窗密封失效，是常见的情况。在西温哥华的景观房上，更换建筑外壳和窗户的费用为$150,000至$400,000，取决于玻璃面积；在海滨，海洋级五金和沿海抗风等级会让费用落在这个范围的高端。

风和雨是横着来的

雨打到海滨住宅的墙上，是喷射过来的。东南方向的风暴把雨横着打在朝海的立面上，能经得住的墙体，是按船甲板的方式做细节的那些：宽大的泛水板、能排水通风的雨幕系统 (rain screen) 空腔、密封好的穿墙开孔，以及装了窗台接水盘 (sill pan) 的窗户，而只靠打胶的做法撑不住。

风荷载是结构设计中要计算的因素。开阔的海岸地块会遇到内陆街道从来遇不到的阵风，这会体现在大面积玻璃开口、门和屋檐边缘的工程设计上，也体现在露台和挑檐的抗拔连接件 (hold-down) 上。我们在海滨更换整面窗墙时，工程讨论会涉及抗风压等级，而往山上三公里的地方根本用不着考虑这些。西温哥华每年的降雨量本来就超过1,500毫米；海滨只是有更多的雨从侧面打过来。

前滩规定和它的要求

前滩开发许可区的设立有两个公开说明的原因：随着海平面上升，保护居民和住宅免受沿海洪水影响，以及保护沿岸的潮间带栖息地。在区内装修和重建，实际要求来自西温哥华区的前滩保护指引，其中房主感受最深的一条是：可居住空间必须建到防洪建筑标高以上。在低处的台地地块上，单这一条标高要求就可能改变整个设计，从车库的位置到通往前门要走几级台阶。

前滩保护区内沿岸的树木有单独的许可程序，所以移除岸边植物要经过申请，不能自己决定砍掉。如果工程靠近海滩本身，比如海堤、通往水边的台阶，以及高潮线上的任何东西，除了普通的建筑许可证，还需要其他审批。我们的建议是：在做任何设计之前，先拿到西温哥华区为你这块地划定的地图，因为防洪建筑标高和许可区边界，是你这处房产固定的事实。

溪流、河岸退界距离和合格环境专业人士

西温哥华有几十条溪流穿过，流入大海，而海滨地块就位于这些水流的最下游，所以这些房产上面和旁边常有溪口和溪道。西温哥华区规定，在水道河岸顶部 (top of bank) 15米范围内开发，需要申请环境开发许可证 (Environmental Development Permit)，并公布一份完整申请的通常处理时间为四至六周。

省级这一层是《河岸区域保护条例》(Riparian Areas Protection Regulation)，它在溪流两侧各划出30米的河岸评估区 (riparian assessment area)。在评估区内开发，需要由合格环境专业人士 (Qualified Environmental Professional) 做评估，在这份报告完成并被接受之前，市政府不能批准申请。在一块一侧地界边有溪流经过的海滨地块上，可建面积可能同时从两个方向被压缩，前面是水，侧面是河岸退界距离；这正是你应该在建筑师动笔之前就在地图上弄清楚的那种限制。

海滨老小屋

这条海岸线上最迷人的一些建筑，也是最脆弱的。西温哥华最早是一个夏季度假小屋社区，1910年代到1940年代留下来的小屋，至今仍在海滨台地上，西温哥华区自己的遗产记录中，就有安博赛德和邓达雷夫 (Dundarave) 两地1920年代的小屋。一百年的盐分和风暴，通常已经损坏了它们。

发现的问题，和我们在安博赛德和邓达雷夫风貌老宅指南里讲的一样，只是因为受风雨影响更大而更严重：从没按现在的荷载设计过的浅基础、旧式瓷柱瓷管布线 (knob-and-tube)、镀锌水管，以及湿了又干、干了又湿无数次的木结构。请按此做预算：全屋重新布线$15,000至$30,000，换水管$10,000至$20,000，基础工程从防水的$15,000至$30,000，到全部更换的$80,000至$150,000或更多。对1950年以前的海滨建筑，我们按20%预留预备金。

防洪建筑标高带来了一个这些小屋以前从来不用面对的问题：保留原有建筑的装修，也许可以维持现有的地面标高，但在前滩区内做大规模重建，就必须符合现行要求。你的项目适用哪一条路，要尽早和西温哥华区沟通，因为答案可能决定这座小屋是翻新还是拆掉重建。

从海洋大道台地进出

海洋大道 (Marine Drive) 是整条海岸线施工用的主要道路，大多数海滨地块位于它下方的台地上，要经过又陡又窄的车道才能到达，有些车道是共用的，有些只勉强容得下一辆车。这种地形决定了施工怎样安排。长臂混凝土泵车从路面向下伸到工地。吊车把窗户和梁从房顶上方吊过去，不从房子旁边搬运。材料要分小批送来，因为没有地方放一整车货。

在路面以下施工，也意味着在一个对工地行为要求严格的社区里施工。西温哥华区执行《噪音附例》(Noise Bylaw)，海洋大道上停车受限，邻居什么都会注意到。我们把送货时间排得紧凑，保持道路畅通，并提前安排吊车作业的日子，因为在这些地块上，错过一次吊装时间就会损失一个星期。进出也是预算中的一项：和西温哥华其他陡坡地块一样，要为进出和材料堆放另加5%至10%，如果所有东西都要从房顶上方吊过去，还要更多。

海滨装修实际要花多少钱

基本价格就是西温哥华的价格：大规模全屋翻新每平方英尺$250至$350，表面翻新$80至$140，厨房通常$120,000至$250,000，主卧套间卫生间$60,000至$120,000。海滨还要在这些之上加上自己的几项：整个建筑外壳用的海洋级紧固件、五金件和涂层，抗风窗户，在路面以下施工的更高费用，以及前滩和环境审批的软性费用，包括报告和审查时间。

合理的施工顺序，比任何一个选材决定都更能保住预算。欧洲窗的交货期本来就要12至16周，所以窗户要尽早订。在设计之前先在地图上弄清楚各层许可要求，让防洪建筑标高和任何河岸退界距离从第一天起就决定方案。建筑外壳要排在装修面层前面，因为在海滨，一面漏水的墙后面再漂亮的厨房，也用不长久。你买这栋房子是因为水。房子的细节也要按照靠水的条件来做。